Zwischenfinanzierung

Übergangskredit bei der Baufinanzierung

Vertiefendes Wissen
7 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiger endfälliger Baukredit, mit dem sich ein zeitlich begrenzter finanzieller Engpass überbrücken lässt.
  • Über ein solches Immobiliendarlehen können Hausbesitzer sofort finanzielle Mittel beschaffen und diese als Eigenkapital einsetzen.
  • Zwischenkredite erweisen sich insbesondere beim gleichzeitigen Kauf und Verkauf einer Immobilie sowie vor Abschluss einer Anschlussfinanzierung als nützlich.
  • Dem Vorteil einer schnellen Verfügbarkeit stehen höhere Zinskosten entgegen.

So gehen Sie vor

  • Prüfen Sie, wie viel Geld Ihnen aktuell für die Immobilien- oder Anschlussfinanzierung fehlt.
  • Ermitteln Sie den Wert Ihrer derzeit gebundenen Eigenkapitalquelle.
  • Vereinbaren Sie einen Termin mit Ihrem Baufi24 Spezialisten. Er erstellt dann ein konkretes Konzept zur Zwischenfinanzierung.

In diesem Ratgeber:

Ich will eine Baufinanzierung.

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Was ist eine Zwischenfinanzierung und wie läuft sie ab?

Häuslebauer, deren Eigenkapital vorübergehend gebunden ist, haben die Möglichkeit, einen Zwischenkredit aufzunehmen. Bei diesem handelt es sich um eine kurzfristige endfällige Immobilienfinanzierung, welche später durch ein langfristiges Darlehen ersetzt wird. Ein solcher Überbrückungskredit ist vor allem dann von Vorteil, wenn Sie jetzt ein Haus kaufen möchten, aber auf das dafür nötige Eigenkapital noch keinen Zugriff haben.

Das kann etwa der Fall sein, wenn jemand seine bestehende Immobilie gegen ein neues Eigenheim tauschen will. Doch auch wenn Sie Geld aus Ihrer Lebensversicherung erwarten, ist es denkbar, eine Zwischenfinanzierung zu beantragen. Diese fungiert dann als Überbrückung, bis das gebundene Kapital zur Verfügung steht.

Vorfinanzierung und Zwischenfinanzierung

Die Begriffe Zwischenfinanzierung und Vorfinanzierung sind umgangssprachlich gleichbedeutend.

Für Kreditinteressenten, die eine Immobilie erwerben wollen und in absehbarer Zeit einen größeren Geldbetrag erhalten, funktioniert eine Zwischenfinanzierung folgendermaßen: Als Erstes suchen sie sich ein passendes Objekt. Zu dessen Finanzierung schließt der Hauskäufer einen Immobilienkredit in Form eines klassischen Annuitätendarlehens ab. Für dieses benötigen Sie normalerweise Eigenkapital.

Hier kommt die Zwischenfinanzierung ins Spiel. Sie wird für eine Laufzeit von bis zu maximal 2 Jahren vereinbart. Die Höhe des Überbrückungskredits darf dabei höchstens den Wert des später ausgezahlten Eigenkapitals betragen. Das aus der Zwischenfinanzierung bereitgestellte Geld, welches die kreditgebende Bank als Eigenkapital betrachtet, setzen Sie nun zum Hauskauf ein. Auf diese Weise profitiert der Häuslebauer von günstigeren Kreditkonditionen.

Sobald der Darlehensnehmer wieder über sein Eigenkapital verfügen kann, tilgt er damit die Zwischenfinanzierung. Danach hat der Kreditnehmer nur noch die vereinbarten Raten der Baufinanzierung zu bedienen.

Wann benötigen Hauskäufer eine Zwischenfinanzierung?

Brauchen Sie Geld für einen Immobilienkredit, weil Ihr Eigenkapital aktuell nicht abrufbar ist, dann können Sie eine Zwischenfinanzierung in Erwägung ziehen. Konkret kommt eine kurzfristige Hauskauf-Finanzierung dieses Typs in diesen Fällen infrage:

  • zur Vermeidung einer Finanzlücke beim Hausbau
  • beim Kauf einer neuen und Verkauf einer alten Immobilie
  • beim Abschluss einer Anschlussfinanzierung mit geringerer Restschuld
  • beim Kauf eines Hauses vor Zuteilungsreife des Bausparvertrags

Lassen Sie ein Eigenheim bauen, müssen Sie das beauftragte Bauunternehmen bei Erreichen bestimmter Projektstadien entlohnen. Erst wenn diese Zahlungen geleistet sind, setzen die Gewerke ihre Arbeit fort. Sollte das dafür benötigte Geld aus dem Immobiliendarlehen noch nicht ausgezahlt sein, kann das zu kostspieligen Bauverzögerungen führen. Mit einem Zwischenkredit überbrücken Sie diesen temporären finanziellen Engpass.

Häufig entscheiden sich auch Personen für eine Zwischenfinanzierung, die eine neue Immobilie erwerben und dazu ihre bestehende Wohnung veräußern wollen. Dabei kommt es vor, dass der Kauf des neuen Objekts vor dem Verkauf des alten stattfindet. Bis das gebundene Eigenkapital wieder bereitsteht, lässt sich der Erwerb mit einer passenden Zwischenfinanzierung realisieren.

Benötigen Sie demnächst eine Anschlussfinanzierung? Wer über finanzielle Rücklagen verfügt, auf die er in absehbarer Zeit Zugriff hat, kann sich ebenfalls mit einem Überbrückungskredit behelfen. Vereinbaren Sie dazu eine Zwischenfinanzierung, deren Höhe maximal die der Eigenkapitalquelle entspricht.

Dieses Geld setzt der Darlehensnehmer ein, um die noch vorhandene Restschuld zu reduzieren. Für den verminderten Betrag wird nun eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen. Dank des niedrigeren Immobiliendarlehens gewähren die Banken regelmäßig günstigere Hypothekenzinsen. Wenn später die finanzielle Rücklage zur Auszahlung fällig ist, löst der Kreditnehmer damit die Zwischenfinanzierung vollständig ab.

Darüber hinaus kann ein Überbrückungskredit auch für einen Bausparer interessant sein. Hat dieser bereits sein Traumhaus gefunden, ehe der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, so fehlt ihm das Kapital für den Kauf. Die Lösung ist hier ebenfalls eine Zwischenfinanzierung. Über diese bekommt der Kreditnehmer finanzielle Mittel bereitgestellt, welche er als Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringt. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, tilgen Sie den kurzfristigen Immobilienkredit einfach wieder.

Worin liegen die Vorteile einer Zwischenfinanzierung?

Einfamilienhaus mit Garageneinfahrt
Die Zwischenfinanzierung überbrückt Zeiträume, in denen eingeplantes Eigenkapital nicht zur Verfügung steht.

Wie beschrieben, gibt es einige Fälle, in denen ein Überbrückungskredit sinnvoll sein kann. Zudem sprechen diese Vorzüge für eine Zwischenfinanzierung:

  • sofortige Auszahlung
  • bis zu 24 Monate Laufzeit möglich
  • jederzeit zurückzahlbar
  • bereitgestelltes Geld wird als Eigenkapital eingestuft

Für Darlehensnehmer ist dieses Argument oft entscheidend: Über die Zwischenfinanzierung bekommen sie das benötigte Kapital unmittelbar bereitgestellt. Weiterhin haben Sie bei diesem Typ der Immobilienfinanzierung bis zu 2 Jahre Zeit, um die Kreditschuld zurückzuführen. Bis zu diesem Datum leistet der Darlehensnehmer keinerlei Tilgungen, sondern lediglich Zinszahlungen.

Ebenfalls praktisch: Die Zwischenfinanzierung darf innerhalb von 24 Monaten zu jedem gewünschten Zeitpunkt beglichen werden. Erhalten Sie Ihr gebundenes Eigenkapital etwa früher zurück, dann können Sie dieses direkt zur Tilgung nutzen. Dadurch spart der Hauskäufer effektiv Zinskosten.

Ferner reicht die Bank erst eine Zwischenfinanzierung aus, wenn ein entsprechender Vermögenswert vorhanden ist, um den Baukredit in absehbarer Zeit abzulösen. Aufgrund dessen wertet der Darlehensgeber die aus dem Überbrückungskredit ausgezahlten Finanzmittel als Eigenkapital. Das verschafft dem Häuslebauer einen weiteren entscheidenden Vorteil. Denn es gilt: Je mehr eigene Rücklagen in die Baufinanzierung fließen, umso besser sind die Zinskonditionen.

Kosten und Risiken eines Überbrückungskredits

Den genannten Vorteilen einer Zwischenfinanzierung stehen aber auch einige Nachteile gegenüber. Beispielsweise berechnet die Bank einen Zinsaufschlag für diesen Typ von Hauskauf Finanzierung. Der Grund dafür steckt in der Unsicherheit des Vermögenswerts. Hinterlegen Sie als Sicherheit für die Zwischenfinanzierung etwa eine Eigentumswohnung, so stellt sich die Frage, ob der avisierte Verkaufspreis tatsächlich realisiert wird.

Ist das nicht der Fall, kann es sein, dass der erzielte Erlös für die Rückzahlung des Überbrückungskredits nicht ausreicht. Diesem Risiko begegnet die Bank, indem sie einen Zinsaufschlag zwischen rund 1 und 5 Prozent erhebt. Die genaue Zinshöhe hängt jedoch von Ihrer persönlichen Bonität sowie vom allgemeinen Zinsniveau ab.

Wer der Bank bereits einen Käufer für sein Eigenheim beziehungsweise einen Entwurf zum Immobilienkaufvertrag präsentieren kann, bekommt in der Regel bessere Sollzinsen für seinen Überbrückungskredit.

Des Weiteren sollten Sie vor Abschluss einer Zwischenfinanzierung sichergehen, dass Sie auf das noch gebundene Eigenkapital spätestens in 2 Jahren zugreifen können. Andernfalls fehlt dem Darlehensnehmer das Geld, um den Überbrückungskredit vertragsgemäß zu tilgen. In der Folge droht dem Immobilienbesitzer eine Zwangsversteigerung des Eigenheims.

Beratung zur Zwischenfinanzierung

Möchten Sie erfahren, ob in Ihrer persönlichen Situation eine Zwischenfinanzierung vernünftig ist, dann kontaktieren Sie Ihren Baufi24 Berater. Er prüft gerne das individuelle Chance-Risiko-Verhältnis des Häuslebauers.

Beispiel: Paar tauscht kleine Wohnung gegen geräumiges Reihenhaus

Zur Verdeutlichung, wie sich eine Zwischenfinanzierung nutzen lässt, dient folgendes Beispiel.

1. Neues Eigenheim finden

Ein Paar lebt in einer kleinen Eigentumswohnung. Deren aktueller Verkehrswert liegt bei 150.000 Euro. Nun haben die beiden vor, zeitnah eine Familie zu gründen. Deshalb benötigen sie bald ein neues Eigenheim. Nach längerer Recherche und einigen Besichtigungen erhält das Paar eine Kaufzusage für ein schönes Reihenhaus. Dieses kostet 350.000 Euro.

2. Vorhandene Restschuld bestimmen

Des Weiteren sind die beiden derzeit nicht schuldenfrei. Denn für ihre Wohnung müssen sie noch eine Restschuld von 30.000 Euro zurückführen. Nun ist geplant, die Eigentumswohnung so bald wie möglich zu veräußern. Zwar meldeten sich bisher schon einige Interessenten. Allerdings hat sich noch niemand zum Kauf der Wohnung entschlossen.

Anders sieht es da beim neuen Eigenheim aus: Die Unterzeichnung des Kaufvertrags soll bereits in 3 Monaten stattfinden. Weitere Ersparnisse hat das Paar nicht. Somit verfügt es über keinerlei Eigenkapital für die neue Immobilienfinanzierung.

3. Überbrückungskredit aufnehmen

Zur Lösung des Problems schließen die beiden eine Zwischenfinanzierung in Höhe von 120.000 Euro ab. Der Betrag errechnet sich, indem vom Wert der Eigentumswohnung (150.000 Euro) die verbliebene Restschuld (30.000 Euro) abgezogen wird.

4. Benötigte Hauskauf-Finanzierung vereinbaren

Die durch den Überbrückungskredit ausgezahlten 120.000 Euro setzt das Paar als Eigenkapital für den Hauskauf ein. Da das neue Eigenheim 350.000 Euro kostet, benötigen die beiden noch eine dauerhafte Immobilienfinanzierung über 230.000 Euro.

Vorteil dabei: Das beigesteuerte Eigenkapital verbessert den Beleihungsauslauf. Dieser ist definiert als der Quotient aus Kreditbetrag und Beleihungswert. Für letzteren sind 80 Prozent des aktuellen Verkehrswerts realistisch. Folglich beträgt der Beleihungswert des Reihenhauses 280.000 Euro.

Bei einem Kreditbetrag von 230.000 Euro ergibt sich also ein Beleihungsauslauf von rund 82 Prozent. Dafür ist die Bank bereit, dem Paar günstigere Hypothekenzinsen für das Immobiliendarlehen zu gewähren.

5. Tilgung des Zwischenkredits

Angenommen, ein Interessent kauft in den nächsten Monaten die Eigentumswohnung für 150.000 Euro. Dann können die beiden damit die Zwischenfinanzierung zurückführen. Ab diesem Moment hat das Paar nur noch die Raten des Immobilienkredits für das Reihenhaus zu bedienen.

Vergleich: Zwischenfinanzierung versus variables Darlehen

Auf den ersten Blick unterscheidet sich ein Zwischenkredit nur wenig von einem variablen Darlehen. Beispielsweise kommen beide ohne Sollzinsbindung aus. Stattdessen gleicht die Bank den Bauzins alle 3 Monate an die aktuellen Marktzinsen an. Doch es gibt auch Unterschiede zwischen den beiden Kredittypen, die im Folgenden aufgezeigt werden.

Mit dem Abschluss eines variablen Darlehens trifft der Kreditnehmer die richtige Wahl, wenn er sich noch nicht sicher ist, ob er seine alte Immobilie tatsächlich verkaufen will. Ist außerdem nicht klar, wann das Eigenkapital zur Verfügung steht, sollten Sie ebenfalls auf diese Art der Baufinanzierung setzen.

Grundsätzlich versteht nicht jeder Kreditanbieter dasselbe unter einem variablen Darlehen beziehungsweise einem Zwischenkredit. Dies erschwert den Vergleich. Für gewöhnlich werden die Begriffe aber so unterschieden: Bei einer Zwischenfinanzierung ist die Laufzeit auf maximal 24 Monate begrenzt, während bei einem variablen Darlehen keine fixe Laufzeitbeschränkung gilt. In der Tabelle sind die beiden Darlehenstypen nach verschiedenen Kriterien gegenübergestellt.

Zwischenfinanzierung Variables Darlehen
Laufzeit bis höchstens 2 Jahre keine feste Begrenzung
Fristigkeit jederzeit kündbar jedes Quartal kündbar
Tilgung erfolgt erst bei Ablösung des Kredits (endfälliges Darlehen) kontinuierlich mit jeder Kreditrate
Vorzüge Eigenkapital-Ersatz für Immobilienfinanzierung -> günstigerer Beleihungsauslauf keine zusätzliche Hauskauf-Finanzierung mit fester Laufzeit erforderlich

Sowohl das variable Darlehen als auch die Zwischenfinanzierung dienen als Übergangslösung und nicht zur langfristigen Immobilienfinanzierung.

Die Baufi24 Spezialisten klären gerne mit Ihnen gemeinsam, ob Sie mit dem Abschluss einer Zwischenfinanzierung bei der Baufinanzierung sparen können. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und lassen sich unverbindlich und kostenfrei beraten.

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