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Vorfinanzierung

Wir funktioniert eine Vorfinanzierung? Tipps, Vorteile und Nachteile, Alternativen: Wir erklären, wann eine Vorfinanzierung sinnvoll ist und woraus Sie achten sollten.

Das Wichtigste in Kürze

Wer eine Immobilie kauft, hat zum Kaufzeitpunkt nicht immer schon das nötige Eigenkapital parat.

Mangelt es an Liquidität, bietet sich eine schnell verfügbare Vorfinanzierung an.

Die Vorfinanzierung läuft maximal 24 Monate und wird endfällig getilgt. Während dieses Zeitraums zahlen Sie ausschließlich Zinsen.

In diesem Ratgeber:

Was ist eine Vorfinanzierung?

Wer eine Eigentumswohnung oder ein Haus kauft, muss für den Kaufpreis meist einen hohen Geldbetrag aufbringen. Ähnlich sieht es bei dem Bau eines Hauses aus. Zudem ist es manchmal nicht so leicht, das Traumhaus überhaupt zu finden. Liegt die Immobilie in gefragter Lage, dürfen die Immobilieninteressierten nicht lange zögern. Es empfiehlt sich dann, so schnell wie möglich den Kaufvertrag zu unterschrieben. Wer zu viele Fragen stellt oder die Immobilienfinanzierung noch nicht gut vorbereitet hat, wird im schlimmsten Fall von anderen Interessierten auf der Zielgerade überholt.

Ein großer ist Faktor einer gelungen Finanzierungsstrategie ist das Eigenkapital. Doch was kann man tun, damit die Baufinanzierung auch dann zustande kommt, wenn ein Teil des Eigenkapitals noch nicht zur Verfügung steht? In diesem Fall bietet sich eine Vorfinanzierung als Überbrückungskredit an.

Für eine solide Immobilienfinanzierung bringen die Käufer/-innen im Idealfall mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mit. Eine gründliche Haushaltsrechnung zeigt, welche Beträge auf Giro-, Tagesgeld- und Sparkonten vorhanden sind. Teilweise sind Kündigungsfristen einzuhalten, um auf das vollständige Guthaben zugreifen zu können. Mit anderen Worten: Selbst wenn das Vermögen für den Hauskauf ausreicht, mangelt es mitunter an der nötigen Liquidität.

In welchen Fällen man auf das Eigenkapital warten muss

Doch es geht noch weiter. Mit einem Bausparvertrag lässt sich zwar bestens planen, aber er muss zunächst zuteilungsreif werden. Bei einem Wertpapierdepot braucht es die richtige Marktlage für den lukrativen Verkauf. Die Höhe der Ablaufleistung und der Tag, an dem eine kapitalbildende Lebensversicherung ausgezahlt wird, ist vorab bekannt. Dennoch lassen sich der Zeitpunkt des Immobilienkaufs und der Auszahlungszeitpunkt der Lebensversicherung nicht immer synchronisieren.

Wer eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, um ein Haus zu kaufen, muss unter Umständen Geduld mitbringen. Bis passende Käufer/-innen gefunden wurden, steht das Geld aus dem Verkauf noch nicht zur Verfügung. Das Dilemma kann entstehen, wenn der Umzug aus einer unattraktiven Randlage in den gefragten Stadtteil geplant ist. Um die Eigentumswohnung nicht unter Wert zu verkaufen, kann es einige Zeit dauern, bis sich passende Käufer/-innen finden.

Eine endfällige Vorfinanzierung hilft, den Zeitraum zu überbrücken, in dem ein Teil oder das gesamte Eigenkapital noch nicht zur Verfügung stehen. Sie ermöglicht schnell die nötige Liquidität und hat eine kurzfristige Laufzeit von maximal 24 Monaten. Meist ist sie an den langfristigen Immobilienkredit gekoppelt und wird dann bei der gleichen Bank oder Bausparkasse abgeschlossen. Sobald das Eigenkapital bereitsteht, wird die Vorfinanzierung abgelöst und es bleibt der langfristige Immobilienkredit – üblicherweise als Annuitätendarlehen.

Das Wort „Vorfinanzierung“ klingt, als würde sie immer nur vor der eigentlichen Hauskauf Finanzierung eingesetzt. Tatsächlich kann auch eine Vorfinanzierung für die Anschlussfinanzierung interessant sein. Wenn nach Ablauf der Zinsbindung die Anschlussfinanzierung ansteht, können Sie eine bereits bekannte Eigenkapitalquelle berücksichtigen. Sofern diese erst ein oder zwei Jahre später bereitsteht, bietet sich eine Vorfinanzierung an. Sobald Sie dann auf Ihr Eigenkapital zugreifen können, lösen Sie damit die endfällige Vorfinanzierung ab.

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In diesem Ratgeber:

So verläuft eine Vorfinanzierung

Wenn Sie eine Vorfinanzierung benötigen, dokumentieren Sie Ihrer Bank, aus welcher Quelle und zu welchem Zeitpunkt Sie Ihr Eigenkapital erwarten.

Sie schließen dann einen Vertrag über die Vorfinanzierung ab. Dieser läuft maximal zwei Jahre und wird am Ende vollständig abgelöst. Dafür setzen Sie das entsprechende Eigenkapital an. Das kann der zuteilungsreife Bausparvertrag sein, die Auszahlung aus einer Lebensversicherung oder der Verkaufserlös einer Immobilie. Für den Langfristkredit dient die Vorfinanzierung als Eigenkapital.

In welchen Situationen brauche ich eine Vorfinanzierung?

Hauskaufende haben unterschiedliche Gründe, warum Sie eine Vorfinanzierung benötigen. In jedem Fall steht ein bestimmter Betrag an Eigenkapital in Aussicht. Dieser ist allerdings erst zu einem späteren Zeitpunkt verfügbar. Zu den häufigen Gründen für eine Vorfinanzierung zählen die folgenden:

  • Sie haben einen Bausparvertrag, für diesen aber das vereinbarte Mindestguthaben noch nicht erreicht.
  • Oder: Sie haben zwar das Mindestguthaben bereits angespart, aber Ihr Bausparvertrag ist noch nicht zuteilungsreif. Folglich können Sie Ihr Bauspardarlehen noch nicht beantragen.
  • Sie haben vor Jahren Ihr Geld zu attraktiven Konditionen gut angelegt. Daher müssen Sie zunächst eine längere Kündigungsfrist abwarten, um darauf zugreifen zu können.
  • Ihr Wertpapierdepot weist aktuell seinen tiefsten Stand seit Jahren auf. Bezüglich der Marktentwicklung sind die Analysten aber optimistisch. Somit lohnt es sich, auf eine Wertsteigerung für den Verkauf zu warten.
  • Nachdem sich die Familie vergrößert hat, verkaufen Sie Ihr kleines Haus, um ein größeres Zuhause zu bauen. Um einen attraktiven Preis beim Verkauf zu erzielen, müssen Sie etwas Geduld mitbringen.
  • Sie warten auf Kapital aus weiteren Quellen wie eine Erbschaft, die erst verzögert ausgezahlt wird oder eine angekündigte Schenkung.
  • Verlassen Sie Ihr Unternehmen und kennen bereits die Abfindungssumme, kann auch diese als Eigenkapital eingehen. Das setzt in der Regel voraus, dass Sie schon eine neue Arbeitsstelle in Aussicht haben.

Vorteile und Nachteile einer Vorfinanzierung

Die Vorteile der Vorfinanzierung liegen klar auf der Hand. Sie müssen nicht lange warten, können die gewünschte Immobilie kaufen und bekommen kurzfristig den nötigen Kredit. Die Vorfinanzierung ist flexibel und kann jederzeit von Ihnen abgelöst werden. Eine teure Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei nicht an. Die Vorfinanzierung wird als Eigenkapital angesehen, was sich positiv auf den Beleihungsauslauf auswirkt. Entsprechend profitieren Immobilieninteressierte von niedrigeren Zinsen für ihren langfristigen Immobilienkredit. Dieser wird üblicherweise mit festen Zinsen und als Annuitätendarlehen vergeben.

Die Nachteile der Vorfinanzierung

Der Zins ist nicht festgelegt, sondern variabel und richtet sich nach dem aktuellen Marktzins. Daher liegen die Zinsen dieses kurzfristigen Darlehens meist deutlich über denen für einen langfristigen Immobilienkredit. Wie viel höher genau die Zinsen sind, hängt vom Einzelfall ab. In die Berechnung der Bank fließt die Bonitätsprüfung der Kreditnehmenden ein. Planen Sie deshalb sorgfältig und beschränken Sie die Vorfinanzierung auf den benötigten Zeitraum. Die Höhe der Vorfinanzierung sollte nicht zu knapp berechnet werden.

Warum? Nehmen wir an, Sie wollen von Ihrer Eigentumswohnung aus in ein Haus umziehen. Noch bevor Sie Käufer/-innen für Ihre Wohnung gefunden haben, entdecken Sie Ihr Traumhaus. Sie schlagen zu und kaufen die Immobilie. Zu diesem Zeitpunkt kennen Sie den exakten Preis noch nicht, zu dem Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen können. Liegt der Verkaufspreis am Ende niedriger als gedacht oder Sie brauchen mehr Zeit für den Verkauf, wollen Sie immer noch ruhig schlafen.

Welche Alternativen zur Vorfinanzierung gibt es?

Eine Alternative zur Vorfinanzierung ist der Immobilienkredit mit variablem Zinssatz. Dieser lässt sich jederzeit mit einem Vorlauf von drei Monaten kündigen. Die Kreditnehmenden müssen nicht auf das Ende der Zinsbindungsfrist warten. Auch fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Gleichzeitig unterliegt der Hypothekenzins den Schwankungen des Marktes. Die Höhe des Zinses wird auf Basis des Drei-Monats-EURIBOR festgelegt. Der EURIBOR ist ein durchschnittlicher Zinssatz, in dessen Höhe sich Banken in Europa untereinander Geld leihen. Im Falle des Drei-Monats-EURIBOR wird das Geld für einen Zeitraum von drei Monaten verliehen.

Auf diesen Marktzins schlägt die Bank noch ihre Marge auf, um ihre Kosten und das Ausfallrisiko abzudecken. Die Höhe der Marge hängt von der Bonität der Kreditnehmenden und den von Ihnen gestellten Sicherheiten ab. Das bedeutet, dass Sie die genauen Kosten Ihres Kredits vorab nicht kennen. Steigen die Zinsen, wird der Immobilienkredit viel teurer als anfangs gedacht.

Beispiel aus der Praxis für eine Vorfinanzierung

Familie Mustermann hat mittlerweile zwei Kinder und wohnt aber noch in ihrer 3-Zimmer-Eigentumswohnung. Nun beschließt das Ehepaar Mustermann, nach einem Einfamilienhaus zu suchen. Sie wünschen sich, dass endlich jedes Kind ein eigenes Zimmer bekommt und die Kinder im Garten spielen können. Kaum hat die Suche begonnen, haben sie überraschend auch schon das perfekte Haus zu einem bezahlbaren Preis gefunden. Das Haus soll 350.000 Euro kosten und ihre derzeitige Eigentumswohnung hat einen Marktwert von 260.000 Euro.

Nun stehen sie vor dem Dilemma, dass sie so schnell keine Käufer/-innen für ihre Eigentumswohnung finden. In dieser Situation bietet sich eine Vorfinanzierung an.

Bei ihrer Bank schließt Familie Mustermann gleich zwei Kreditverträge ab.

  • Die Vorfinanzierung ist endfällig und läuft über ein Jahr. Sie wird aus dem Erlös des Wohnungsverkaufs vollständig getilgt. Da die Wohnung in attraktiver Lage liegt, sollte der Verkauf planmäßig über die Bühne gehen.
  • Gleichzeitig schließt die Familie ein Annuitätendarlehen an, in das die Vorfinanzierung als Eigenkapital einfließen kann.

Die Vorfinanzierung im schnellen Überblick

  • Die Vorfinanzierung überbrückt die Zeit, bis Sie auf Ihr Eigenkapital oder ein Bauspardarlehen zugreifen können.
  • Die Vorfinanzierung wird am Ende in einer Summe getilgt. Während der Laufzeit werden nur Zinsen gezahlt.
  • Die Vorfinanzierung wird variabel verzinst. Die Zinsen liegen höher als bei einem langfristigen Immobilienkredit. Zudem stellen die Banken häufig noch eine Bearbeitungsgebühr in Rechnung.
  • Grundsätzlich ist die Vorfinanzierung auch möglich, ohne dass zugunsten der Bank eine Grundschuld eingetragen wird.
  • Die Vorfinanzierung ist auf maximal 24 Monate beschränkt.
  • Viele Banken bieten die Vorfinanzierung nur im Kombipaket mit dem anschließenden Immobilienkredit an, üblicherweise als Annuitätendarlehen.

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