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Unterlagen beim Hauskauf

Welche Dokumente zum Immobilienkauf brauche ich vom Verkäufer bzw. von der Verkäuferin? Welche Unterlagen benötige ich für die Bank und welche müssen der Notarin oder dem Notar vorliegen? Unterlagen im Überblick: Wir liefern dir die Antworten.

Das Wichtigste in Kürze

Bereits vor der ersten Besichtigung beschaffst du dir am besten von der Verkäuferin bzw. dem Verkäufer die wichtigsten Hauskauf-Unterlagen, darunter Grundbuchauszug, Grundriss und Energieausweis.

Für den Banktermin hältst du unter anderem deine aktuellen Verdienstbescheinigungen, einen Eigenkapitalnachweis, eine SCHUFA-Auskunft und verschiedene Dokumente zur Immobilie bereit.

Zum Termin mit dem/der Notar/-in bringst du unter anderem deinen Personalausweis, deine Steuer-Identifikationsnummer sowie das von deiner Bank ausgestellte Grundschuldbestellungsformular mit.

Fertige dir für deine Unterlagen zum Hauskauf eine Checkliste an, damit du immer einen vollständigen Überblick über deine zu beschaffenden bzw. einzureichenden Dokumente hast.

In diesem Artikel:
Author Jens Diehl
Experte Immobilienkauf & Finanzierung
Aktualisiert am 11.06.2024

Hauskauf: Welche Unterlagen werden benötigt?

Für die meisten Menschen ist ein Immobilienkauf eine lebensverändernde Angelegenheit mit weitreichenden finanziellen Folgen. Entsprechend bedeutsam ist daher auch das Thema „Dokumente für den Hauserwerb“. Am besten kümmerst du dich frühzeitig um die Beschaffung aller erforderlichen Unterlagen zum Hauskauf. Dadurch stellst du einen reibungslosen und zügigen Ablauf beim Hauskauf sicher.

Unterlagen vom Verkäufer

Der bzw. die bisherige Eigentümer/-in verfügt über eine ganze Reihe an wichtigen Unterlagen für deinen Immobilienkauf. Viele der Dokumente, darunter der Grundbuchauszug, solltest du bereits vor der Hausbesichtigung kennen. Die Verkäuferin bzw. der Verkäufer legt dir in der Regel folgende Unterlagen zum Hauskauf vor:

  1. Aktueller Grundbuchauszug: Er zählt zu den wichtigsten Unterlagen zum Immobilienkauf. Das Dokument informiert unter anderem zur exakten Lage und Größe des Grundstücks sowie zu den Wegerechten. Wem das Grundstück gehört und ob es durch eine Grundschuld belastet ist, steht ebenfalls im Grundbuchauszug.
  2. Flurkarte bzw. Katasterkarte: Auf der Karte siehst du, an welchem Ort sich das Grundstück befindet und wie dieses bebaut ist.
  3. Grundriss bzw. Bauplan: Hierbei handelt es sich um eine maßstabsgerechte Zeichnung vom Haus bzw. von der Wohnung. Sie bildet auch Wände, Treppen, Türen und Fenster ab.
  4. Baubeschreibung: Sie enthält detaillierte Informationen zu allen erbrachten Bauleistungen, zum Immobilientyp und zur Bauart.
  5. Nutz- und Wohnflächenberechnung: Anhand dieser Unterlagen zum Hauskauf kannst du überprüfen, ob die im Ex­po­sé angegebenen Nutz- und Wohnflächen korrekt sind. Grundsätzlich wird die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung oder nach DIN 277 kalkuliert.
  6. Energieausweis: Aus diesem Dokument liest du ab, wie energiesparend bzw. energieeffizient die Immobilie ist. Daraus wiederum lassen sich die zu erwartenden Energiekosten des Hauses berechnen.
  7. Baulastenverzeichnis: Ob sich auf dem Grundstück alte Baulasten befinden, etwa aufgrund einer früheren industriellen Nutzung, erfährst du über diese Unterlagen beim Hauskauf. Darüber hinaus kann das Baulastenverzeichnis Auflagen enthalten, bspw. bezüglich eines Mindestabstands zum Nachbargrundstück.

Je nach Bedarf bzw. Immobilie kann es überdies sinnvoll sein, dass du dir von der Verkäuferin oder dem Verkäufer auch diese Hauskauf-Unterlagen holst:

  1. Anliegerbescheinigung: Enthält Informationen darüber, ob bspw. noch Erschließungs- oder Straßenbaugebühren zu zahlen sind (vor allem in Neubaugebieten relevant).
  2. Baugenehmigung: Schriftlicher Bescheid der zuständigen Baubehörde, dass die Errichtung des Hauses zulässig war.
  3. Grundstücksgrenzattest: Bestätigt, dass beim Bau der Immobilie die Grundstücksgrenzen eingehalten wurden.
  4. Denkmalschutznachweis: Steht das Haus unter Denkmalschutz, muss dich die Verkäuferin bzw. der Verkäufer darüber in Kenntnis setzen. Bei denkmalgeschützten Gebäuden ist ein Abriss oder eine Änderung der baulichen Struktur untersagt.
  5. Altlastenkataster: Ist das Grundstück möglicherweise mit Altlasten verunreinigt? Ein Blick ins Altlastenverzeichnis verschafft dir Klarheit.
  6. Grundsteuerbescheid: Der Beleg weist die von der Eigentümerin bzw. dem Eigentümer jährlich zu entrichtende Grundsteuer aus.
  7. Versicherungen: Für die Käuferin bzw. den Käufer ist es interessant, welche Wohngebäudeversicherungen existieren und ob sich diese übernehmen lassen.
  8. Wartungsnachweise für Heizung und Kamin: Sie ermöglichen Rückschlüsse auf den Zustand der Anlagen.
  9. Nebenkostenabrechnungen: Durch diese Unterlagen beim Hauskauf kannst du abschätzen, wie hoch die laufenden Kosten für Heizung, Strom, Wasser und dergleichen ausfallen.

Unterlagen für die Bank

Bevor dir die Bank einen Immobilienkredit gewährt, informiert sie sich über das Haus und prüft deine Zahlungsfähigkeit. Hierzu benötigt der Kreditgebende insbesondere diese Unterlagen für den Hauskauf:

  • Kopie vom Personalausweis bzw. Reisepass
  • Bankverbindung
  • SCHUFA-Auskunft
  • Eigenkapitalnachweis
  • Gehalts- bzw. Lohnbescheinigungen
  • Grundbuchauszug oder Immobilienkaufvertrag
  • Grundriss
  • Flurkarte
  • Nutz- und Wohnflächenberechnung
  • Kalkulation des umbauten Raums
  • Bild der Immobilie bzw. das Exposé

Checkliste: Notwendige Unterlagen für Käufer/-innen

Ausführlichere Angaben und Hinweise zu den erforderlichen Dokumenten für die Bank inkl. Checkliste findest du im Artikel Unterlagen für die Baufinanzierung.

Du hast Fragen rund um das Thema Unterlagen für den Immobilienkauf? Vertraue in Sachen Hauskauf-Finanzierung auf die erfahrenen Expertinnen und Experten von Baufi24: Wir unterstützen dich, damit dein Traum vom Eigenheim wahr wird und können dir nicht nur mit den notwendigen Dokumenten helfen.

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Unterlagen für den Notar bzw. die Notarin

Die gesetzlich vorgeschriebene Beurkundung des Kaufvertrags findet durch einen Notar bzw. eine Notarin statt. Auch vor und nach der Beurkundung werden sie tätig: Bezüglich der Hauskauf-Unterlagen stellen sie als Träger/-in eines öffentlichen Amts die höchsten Anforderungen. Sie prüfen alle erforderlichen Dokumente auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Damit ein Eigentumswechsel notariell vorgenommen werden kann, sind diese Unterlagen beim Hauskauf notwendig:

  1. Personalausweis bzw. Reisepass
  2. Steuer-Identifikationsnummer
  3. aktueller Auszug aus dem Grundbuch
  4. ausgefülltes Grundschuldformular von der finanzierenden Bank
  5. Flurkarte
  6. Baubeschreibung

Beachte dabei: Die meisten der aufgelisteten Unterlagen zum Immobilienkauf sollten dem Notar bzw. der Notarin bereits einige Tage VOR dem vereinbarten Termin vorliegen. Dies gewährleistet einen reibungslosen Ablauf beim Hauskauf.

So gehst du vor:
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In diesem Artikel:

Zusätzliche Unterlagen beim Wohnungskauf

Als Käuferin oder Käufer einer Eigentumswohnung wirst du Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft – mit bestimmten Rechten, aber auch Pflichten. In einem solchen Fall sind zusätzliche Unterlagen zum Wohnungskauf relevant. Lasse dir vor dem Erwerb folgende Dokumente aushändigen bzw. zeigen:

  • Wirtschaftsplan
  • Beschlusssammlung
  • Teilungserklärung
  • Hausgeldabrechnung
  • Instandhaltungsrücklage
  • Übersicht zu Sanierungen

Checkliste: die wichtigsten Hauskauf-Unterlagen

Bei einem Immobilienerwerb gilt generell: Je mehr Dokumente vorhanden sind, desto besser. In Abhängigkeit vom Haus sind jedoch nicht immer alle Unterlagen erforderlich. Nachfolgende Checkliste umfasst die wichtigsten Unterlagen für den Käufer oder die Käuferin:

  • aktueller Grundbuchauszug
  • Grundriss des Gebäudes
  • Flurkarte
  • Energieausweis
  • Gehalts-/Lohnbescheinigung
  • Eigenkapitalnachweis
  • Grundschuldbestellungsformular von der Bank

Unsere 5 Tipps zu den Unterlagen beim Immobilienkauf

Zu Beginn mag es etwas kompliziert erscheinen, sich mit all den notwendigen Unterlagen für einen Hauskauf auseinanderzusetzen und diese beschaffen zu müssen. Deshalb haben wir dir hier 5 Tipps zusammengestellt. 

  1. Fertige dir eine komplette Checkliste an, auf der alle Unterlagen für den Käufer bzw. die Käuferin notiert sind.
  2. Kläre, von wem du die verschiedenen Dokumente bekommst.
  3. Beschaffe dir möglichst frühzeitig alle erforderlichen Unterlagen zum Hauskauf.
  4. Kontrolliere sämtliche Unterlagen zum Wohnungskauf auf Vollständigkeit und Richtigkeit.
  5. Übermittle die gesammelten Dokumente fristgerecht an deine Bank bzw. an die Notarin oder den Notar.

Noch mehr Informationen findest du im Ratgeberartikel Tipps zum Hauskauf.

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Häufig gestellte Fragen: Hauskauf Unterlagen

  • Was braucht man, um ein Haus zu kaufen?

  • Welche Unterlagen muss der Verkäufer an den Käufer übergeben?

  • Welche Unterlagen brauche ich für den Kauf einer Eigentumswohnung?

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