Immobilienmarkt: Immobilie kaufen oder warten?

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Kaufen oder lieber warten? Aufgrund hoher Immobilienpreise zögern viele Immobilieninteressierte mit der Kaufentscheidung. Unser Expertenartikel erklärt, wann es sich lohnt, zu warten und in welchen Fällen Sie lieber bald aktiv werden sollten.

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Fragen zum Thema Baufinanzierung?

In unseren FAQ erfahren Sie alles Wissenswerte rund um Ihre Immobilienfinanzierung. Wir haben die wichtigsten Fragen und Antworten gesammelt und geben hilfreiche Tipps.

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Wann ist der richtige Zeitpunkt für Hauskauf oder Hausbau?


Immobilienmarkt in Deutschland

Generell wichtig
8 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Während sich die Kaufpreise für Immobilien weiterhin auf hohem Niveau bewegen, verharren die Bauzinsen auf einem Tiefstand.
  • Die Baufi24 Experten gehen in der Zukunft von gleichbleibend hohen oder weiter steigenden Immobilienpreisen bei mittelfristig unverändert niedrigen Hypothekenzinsen aus.
  • Neben dem Kauf einer selbst genutzten Immobilie kann es bei den geringen Bauzinsen auch sinnvoll sein, eine Mietwohnung als Kapitalanlage zu erwerben.
  • Machen Sie den Zeitpunkt des Hauskaufs nicht allein von den Objektpreisen oder den Zinsen abhängig, sondern vor allem von Ihrer persönlichen Lebens- und Finanzsituation.

So gehen Sie vor

  • Verschaffen Sie sich einen Überblick über Ihre finanziellen Möglichkeiten. Nutzen Sie dazu gerne den Baufi24 Baufinanzierungsrechner.
  • Starten Sie die Immobiliensuche und finden Sie alle aktuellen Angebote am Immobilienmarkt.
  • Informieren Sie sich ausführlich zum Thema Immobilienfinanzierung. Vereinbaren Sie dazu einen kostenfreien Termin bei Ihrem Baufi24 Berater.

In diesem Ratgeber:

Wie ist die aktuelle Situation am Immobilienmarkt?

Die Nachfrage nach Wohneigentum ist in der Vergangenheit kontinuierlich gewachsen. So lag der Häuserpreisindex im Jahr 2019 bei 128,7. Verglichen mit dem Jahr 2015 (= 100) haben sich die Immobilienpreise durchschnittlich um 28,7 Prozent erhöht. Mit einem Index von 129,8 fallen zudem die Preissteigerungen für bestehende Wohnobjekte besonders hoch aus.

Für neu gebaute Wohnimmobilien gibt das Statistische Bundesamt einen Preisindex von 122,9 für das Jahr 2019 an. Auf 10-Jahressicht ist die Veränderung am Immobilienmarkt allerdings noch eklatanter: In manchen Regionen haben sich in dieser Zeitspanne die Quadratmeterpreise verdoppelt. Die Entwicklung sich verteuernder Häuser und Wohnungen setzte sich 2020 fort.

Trotz der Corona-Pandemie ist die Nachfrage am Immobilienmarkt ungebrochen. Dabei gibt es die meisten Kaufinteressenten für Häuser und Eigentumswohnungen in den Metropolen München, Berlin, Hamburg, Stuttgart, Köln, Frankfurt am Main sowie Düsseldorf. Da in diesen Regionen die Preise für Wohnraum enorm angezogen haben, ist eine Verlagerung der Nachfrage ins Umland zu beobachten. Auf dem Land sind die Kaufpreise für Immobilien noch nicht so stark gestiegen.

Darüber hinaus zeichnet sich ein weiterer Trend ab: So erfreuen sich neuerdings Ferienwohnungen und -häuser einer besonders großen Beliebtheit am Immobilienmarkt. Ferner hat sich das Interesse an Immobilien bisher auch in der Pandemie als stabil erwiesen. Eine anhaltende Rezession in Deutschland würde aber ebenso die Häuserpreise beeinflussen – insbesondere diese für gewerblich genutzte Objekte.

Baufi24 Preisatlas nutzen

Der Baufi24 Preisatlas zeigt die aktuellen Immobilienpreise in ganz Deutschland und unterstützt Sie so bei der Immobiliensuche.

Prognose: Wie entwickeln sich die Immobilienpreise?

Wohnhaus mit Neubauwohnungen
Es ist davon auszugehen, dass die Preise in begehrten Lagen weiterhin steigen oder zumindest stagnieren werden.

In den letzten Jahren haben sich die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser deutlich erhöht. Einige Kaufinteressenten nehmen deshalb an, dass diese Entwicklung am Immobilienmarkt zeitnah ein Ende findet. Entgegen dieser Erwartung könnte hier jedoch die alte Börsenweisheit zutreffen: „The trend is your friend“. Da der Wert von Eigentumswohnungen und Häusern stetig steigt, würde diese Regel für weiter anziehende Preise sprechen.

Die Experten von Baufi24 prognostizieren ebenfalls gleichbleibend hohe oder sogar steigende Preise für Wohnobjekte – gerade in den beliebten Regionen Deutschlands. Grundsätzlich wirken sich diese Faktoren auf den Immobilienmarkt aus:

  • Bevölkerungswachstum
  • durchschnittliche Einkommenshöhe
  • Marktzinsen

Es ist gut möglich, dass in Deutschland in den kommenden Jahren die Zahl der Geburten und Migranten die der Menschen, die stirbt oder auswandert, übersteigt. Folglich würde die Bundesrepublik ein Bevölkerungswachstum erfahren. Des Weiteren zeichnet sich ab, dass mehr Menschen von ländlichen Regionen in urbane Umgebungen ziehen. Diese Effekte erhöhen womöglich die Nachfrage nach Wohneigentum flächendeckend beziehungsweise in bestimmten Gebieten erheblich.

Wer Hauseigentümer werden möchte, muss sich dies außerdem leisten können. Dafür maßgeblich ist die Höhe des Einkommens. Sollten in qualifizierten Berufen die Gehälter weiterhin steigen, kann das ebenfalls zu einer verstärkten Nachfrage am Immobilienmarkt führen. Würde diese auf ein geringeres Angebot an Wohneigentum stoßen, hätte das entsprechende Preisaufschläge zur Folge.

Nicht zuletzt beeinflussen auch die Bauzinsen das Interesse an Hauskäufen. Denn niedrige Hypothekenzinsen bedeuten günstigere Immobilienfinanzierungen. Die Baufi24 Experten erwarten für die kommenden Jahre, dass die Zinsen auf dem derzeitigen Niedrigniveau bleiben. Dies dürfte für eine anhaltende Nachfrage nach Wohnimmobilien sorgen.

Aus heutiger Sicht ist es wahrscheinlich, dass Häuser und Eigentumswohnungen in Zukunft für gleichbleibend hohe oder noch höhere Preise gehandelt werden. Hinsichtlich der Entwicklung des Immobilienmarkts ist es daher sinnvoller, wenn Sie lieber früher als später ein Wohnobjekt erwerben. Auf diese Weise profitieren Hauskäufer ebenso von potenziellen Wertsteigerungen.

Zinsen: aktueller Stand und Aussicht

Die Marktzinsen sind nach wie vor ausgesprochen niedrig. Mit „Marktzinsen“ ist hier der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) gemeint. Zum Januar 2021 steht dieser bei 0,00 Prozent (Hauptrefinanzierungssatz). Der Zinssatz, zu dem Banken Geld bei der EZB hinterlegen dürfen, liegt mit -0,5 Prozent (Einlagezins) sogar im negativen Bereich.

Derzeit historisch geringe Hypothekenzinsen

Diese Entwicklung ist für die Nullzinsen auf Spareinlagen maßgeblich verantwortlich. Doch wie beeinflusst der Leitzins der EZB die Bauzinsen? Im Regelfall gleichen sich letztere an das allgemeine Marktniveau an. Die neuesten Werte dazu können Sie der Seite für tagesaktuelle Hypothekenzinsen entnehmen. Wer einen standardmäßigen Immobilienkredit mit einem Beleihungsauslauf bis 70 Prozent wählt, kann mit Zinsen von rund 0,51 Prozent rechnen (effektiver Jahreszins, Stand: Februar 2021).

Unverändert niedrige Bauzinsen mittelfristig am wahrscheinlichsten

Solange die EZB ihre Zinsen nicht anhebt, werden vermutlich die Hypothekenzinsen kaum steigen. Dessen ungeachtet ist es aber möglich, dass sich Leit- und Bauzinsen ein Stück weit unabhängig voneinander entwickeln. Zwar können sich die beiden Zinsarten wechselseitig beeinflussen. Der Zusammenhang zwischen Leit- und Hypothekenzins ist allerdings komplexer Natur. In der Vergangenheit ließ sich zudem feststellen, dass sich der Bauzins früher ändert als der Leitzins. Somit ist es denkbar, dass der Zins für Baufinanzierungen schon wieder anzieht, während der Leitzins noch bei um die 0 Prozent verharrt.

Darüber hinaus hängt die Höhe des Hypothekenzinses von den Zinssätzen für langfristige Anleihen ab. Denn Banken, die Hauskauf Finanzierungen ausgeben, handeln zur Refinanzierung meist mit Pfandbriefen. Sollten die Zinsen für diese Wertpapiere steigen, hätte das auch Auswirkungen auf die Bauzinsen: Sie erhöhen sich ebenfalls.

Ferner nehmen die Zinssätze für Staatsanleihen Einfluss auf die Hypothekenzinsen. Es lässt sich nämlich zeigen, dass eine größere Nachfrage nach Staatsanleihen die Pfandbriefzinsen reduziert. In der Folge fallen die Zinsen für Ihre Immobilienfinanzierung.

In nächster Zeit sind an den Märkten für Pfandbriefe und Staatsanleihen keine eklatanten Bewegungen zu erwarten. Aufgrund dessen ist von unverändert niedrigen Bauzinsen auszugehen. Als Häuslebauer müssen Sie sich also wegen der aktuell geringen Zinsen nicht zeitlich unter Druck setzen. So reicht es womöglich, innerhalb der nächsten 1 bis 2 Jahre einen Hauskredit abzuschließen.

Immobilie erwerben – als Eigenheim oder Kapitalanlage?

Es gibt einige gute Gründe, das gekaufte Haus selbst zu nutzen. Als Eigenheimbesitzer können Sie sich etwa zukünftig die monatlichen Mietzahlungen sparen. Dieses Geld lässt sich zur Deckung der Kreditraten der Baufinanzierung einsetzen. Ebenso entfällt für Immobilieneigentümer das Risiko steigender Mieten. Gerade aktuell ist das ein bedeutender Vorteil.

Beziehen Sie das gekaufte Wohnobjekt selbst, profitieren Sie außerdem von einer umfassenden Gestaltungsfreiheit. Hauskäufer können beispielsweise ihr Bad komplett neu entwerfen, andere Raumaufteilungen vornehmen oder energetische Sanierungen durchführen. Mieter hingegen benötigen dafür das Einverständnis des Eigentümers. Ebenfalls praktisch: Wer im Eigenheim lebt, kann nicht gekündigt werden.

Alternativ zur eigenen Nutzung lässt sich eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus auch als Kapitalanlage kaufen. In einem solchen Fall vermietet der Eigentümer das Objekt. Mit den erzielten Einnahmen kann er dann die anfallenden Darlehensraten des Immobilienkredits begleichen. Spielen Sie mit dem Gedanken, ein fremdgenutztes Haus zu erwerben, achten Sie beim Objekt vor allem darauf:

  • attraktive Wohnlage
  • werthaltige Immobilie (solide, mängelfreie Bausubstanz)
  • günstiges Verhältnis zwischen (Nettomiet-)Rendite und Risiko
  • Mietpreismultiplikator maximal bei 30

Immobilienexperten sind sich einig: Beim Kauf von Wohnobjekten zu Vermietungszwecken ist die Lage das A und O. Denn befindet sich die Wohnung in einer begehrten Umgebung, erleichtert das die Suche eines passenden Mieters immens. In Verbindung mit einer werthaltigen Bausubstanz steigert das auch die Chancen auf eine künftige Wertsteigerung des Hauses.

Bei der Entscheidung für den Erwerb einer Immobilie berücksichtigen Kapitalanleger ebenso die zu erwartende Nettomietrendite. Diese wird den Risiken des Kaufs gegenübergestellt. Zugleich empfehlen die Baufi24 Berater einen Mietpreismultiplikator von höchstens 30.

Mietrenditeatlas und -rechner

Nutzen Sie unseren Mietrenditerechner für eine erste Einschätzung, ob sich Ihre Wunschimmobilie als Kapitalanlage lohnt.

Wie beschrieben, gibt es gute Argumente für den Erwerb einer selbst genutzten, aber auch einer vermieteten Immobilie. Um auf Dauer die Mietzahlungen einzusparen, ergibt es jedoch Sinn, zuerst ein Eigenheim zu kaufen.

Welche persönlichen Faktoren sprechen für einen Hauskauf?

Immobilienmarkt und Hypothekenzinsen können noch so attraktiv sein – für einen Kauf entscheidend sollte immer die individuelle Situation des Interessenten sein. Folgende Aspekte geben Ihnen einen Hinweis darauf, ob es für Sie sinnvoll ist, jetzt ein Eigenheim zu erwerben:

1. Bedarf

Menschen, die eine Familie gründen oder diese vergrößern möchten, brauchen oft zusätzlichen Wohnraum. Die Lösung liegt auf der Hand: der Kauf eines Reihen-, Einfamilienhauses oder einer größeren Wohnung. Doch auch wer auf Dauer keine Miete zahlen will, kann über ein Eigenheim nachdenken.

2. Ausreichend hohes Einkommen

Träumen Sie von einer eigenen Immobilie, dann prüfen Sie frühzeitig, ob Sie sich eine solche aktuell leisten können. Eine Antwort darauf liefert unser Budgetrechner. Darüber hinaus besagt eine Faustregel: Für die monatliche Darlehensrate sollten höchstens 30 Prozent des Nettohaushaltseinkommens aufgewendet werden.

3. Eigenkapital vorhanden

Wer in ein Eigenheim ziehen möchte, benötigt hierfür kein großes Vermögen. Allerdings wünschen die Banken in der Regel, dass der Käufer einen Teil des Hauspreises aus eigener Tasche zahlt. Üblich ist es, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital zu bestreiten.

4. Freie Gestaltung der Wohnräume

Menschen, die bei Einrichtung und Ausbau ihrer eigenen 4 Wände möglichst uneingeschränkt sein wollen, sind die perfekten Hauseigentümer. Denn diese dürfen selbstständig Raumaufteilungen ändern, eine neue Heizung einbauen und vieles mehr.

5. Aufbau einer Altersvorsorge

Haben Sie bereits etwas Geld angespart und verfügen über ein solides Gehalt? Dann stellt sich die Frage, wofür sich das frei zur Verfügung stehende Kapital verwenden lässt. Leider werfen Sparkonten keinerlei Zinsen mehr ab. Die Lösung kann hier ebenfalls ein Hauskauf sein. So eignet sich das abbezahlte Eigenheim beispielsweise als Basis zur Altersvorsorge.

Beispielrechnung: Immobilienkauf jetzt oder später?

Wie veränderte Bauzinsen und Hauspreise die Baufinanzierung beeinflussen, erkennen Sie am schnellsten anhand eines Beispiels. Neben der aktuellen Situation werden 3 weitere Szenarien betrachtet. Diese unterscheiden sich lediglich in einem abweichenden Sollzins und/oder einem anderen Immobilienpreis. Für alle Fälle gelten ein Eigenkapital von 50.000 Euro, ein anfänglicher Tilgungssatz von 3 Prozent sowie eine Zinsbindung über 15 Jahre. Außerdem befindet sich die zu erwerbende Immobilie in Baden-Württemberg. Der Baufi24 Baufinanzierungsrechner kalkuliert diese Ergebnisse (Stand Februar 2021):

Aktuelle Situation Zins unverändert, Preis steigt Zins steigt, Preis steigt auch Zins steigt stark, Preis fällt
Kaufpreis 250.000€ 275.000€ 275.000€ 225.000€
Sollzins p.a. 1,33% 1,33% 2,00% 3,00%
Monatliche Darlehensrate 815,48€ 916,52€ 1.058,33€ 995,00€
Restschuld nach Ende der Zinsbindung 113.514,52€ 127.578,27€ 120.832,21€ 86.081,09€
Laufzeit des Kredits bis zur Volltilgung (Sollzins konstant) 27 Jahre, 6 Monate 27 Jahre, 6 Monate 25 Jahre, 5 Monate 23 Jahre, 1 Monat
Zinszahlungen gesamt bis zur Volltilgung (Sollzins konstant) 44.145,73€ 49.615,12€ 70.643,35€ 77.216,07€

Nach dieser Berechnung zahlt der Hauskäufer die niedrigste Kreditrate, wenn er jetzt eine Immobilie erwirbt. Dass die Bauzinsen sich nicht verändern, aber gleichzeitig die Wohnobjekte teurer werden, ist mittelfristig am wahrscheinlichsten. In einem solchen Szenario hätten Sie eine etwas höhere Rate und mehr Zinsen zu überweisen.

Ziehen die Hypothekenzinsen hingegen an, verteuert sich die Darlehensrate weiter und die Zinszahlungen steigen erheblich – und das sogar, wenn die Immobilienpreise nachgeben. Das Beispiel verdeutlicht also, dass aus heutiger Sicht die Gelegenheit günstig ist, jetzt oder in naher Zukunft ein Eigenheim zu erwerben.

Machen Sie die Entscheidung für einen Hauskauf nicht nur vom aktuellen Immobilienmarkt abhängig, sondern vor allem von Ihrer Finanz- und Lebenssituation. Vereinbaren Sie jetzt einen kostenfreien sowie unverbindlichen Termin und lassen Sie sich von Ihrem Baufi24 Berater eine persönliche Immobilienfinanzierung planen. Unsere Berater vergleichen die Angebote von über 450 Bankpartnern und finden so die passende Finanzierung für Ihr Vorhaben.

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