Immobilie kaufen und vermieten: Rentiert sich das?

Mit Baufi24 Renditeimmobilie finden, günstig finanzieren & gewinnbringend vermieten

Mietrendite, Kaufpreis, Finanzierung: Ob sich Kauf und Vermietung einer Immobilie lohnen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Erfahren Sie hier alles wichtige zum Thema.

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Fragen zum Thema Baufinanzierung?

In unseren FAQ erfahren Sie alles Wissenswerte rund um Ihre Immobilienfinanzierung. Wir haben die wichtigsten Fragen und Antworten gesammelt und geben hilfreiche Tipps.

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Wann ist der richtige Zeitpunkt für Hauskauf oder Hausbau?


Immobilie kaufen und vermieten

Generell wichtig
8 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Ob sich ein Wohnungskauf zum Zweck der Vermietung lohnt, hängt insbesondere von zwei Faktoren ab: dem Kaufpreis sowie der Höhe der Mieteinnahmen.
  • Wer ein Haus kaufen und vermieten möchte, achtet darauf, dass die kalkulierte Bruttomietrendite 4 Prozent oder mehr beträgt – in diesem Fall ist die Investition meist rentabel.
  • Die Immobiliensuche von Baufi24 bündelt die Angebote aller wichtigen Immobilienportale in Deutschland und ermöglicht damit eine effiziente Wohnungssuche.
  • Bei der Finanzierung einer Renditeimmobilie ist für die Bank nicht nur die Bonität des Antragstellers relevant, sondern ebenso die Höhe der Mietzahlungen.

So gehen Sie vor

  • Finden Sie über den Kaufpreis- und Mietrenditeatlas renditestarke Gegenden, die sich besonders dazu eignen, ein Haus zu kaufen und zu vermieten.
  • Legen Sie die Art und Größe der gewünschten Immobilie fest und starten Sie anschließend die Immobiliensuche in der bevorzugten Lage.
  • Lassen Sie sich einen unverbindlichen Beratungstermin bei Baufi24 geben. Das Team entwickelt dann eine maßgeschneiderte Baufinanzierung für Ihr Renditeobjekt.

In diesem Ratgeber:

Haus kaufen und vermieten: Worin liegen die Chancen und Risiken?

In Zeiten niedrigster Zinsen auf Spareinlagen stellt sich die Frage: Auf welche Weise können Privatpersonen ihre Ersparnisse noch gewinnbringend anlegen, um etwa eine solide Altersvorsorge aufzubauen? Eine denkbare Lösung lautet: Wohnung kaufen und vermieten. Denn ein solcher Schritt eröffnet Ihnen einige attraktive Chancen. So erzielen Vermietende regelmäßige, verlässliche Mieteinnahmen. Mit diesem Geld lässt sich beispielsweise ein Teil der aufgenommenen Baufinanzierung zurückführen.

Wer ferner die Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis setzt, erhält als Ergebnis die Mietrendite. Mit einer Rendite von mehreren Prozent ist diese Anlagemöglichkeit deutlich lukrativer als die derzeit gezahlten Zinssätze auf Sparguthaben. Ist zudem die Immobilie später vollständig abbezahlt, steht ein Teil der erhaltenen Miete zur freien Verfügung. Mithilfe dieses zusätzlichen Kapitals lässt sich der eigene Lebensstandard dauerhaft erhöhen.

Neben dem Erzielen von Mieteinnahmen können Kapitalanlegende auch aus diesem Grund eine Immobilie kaufen und vermieten: Es besteht die Aussicht auf zukünftig steigende Immobilienpreise. Wer dann vermietet, darf sich über eine Wertsteigerung der Immobilie freuen. Die bisherige Entwicklung am Wohnungsmarkt darf diesbezüglich zuversichtlich stimmen: Verglichen mit dem Jahr 2015 stieg der Wert von Bestandsimmobilien bis 2019 um durchschnittlich rund 30 Prozent. Kapitalanlegende, die im Jahr 2015 eine Wohnung für 200.000 Euro erworben und vermietet haben, erzielten somit einen (Buch-)Gewinn von im Schnitt 60.000 Euro vor Steuern.

Ein Haus zu kaufen und zu vermieten, birgt jedoch auch einige Risiken. Folgende Szenarien würden sich auf die Vermietung von Immobilien negativ auswirken:

  • Anteil der Neubauwohnungen steigt signifikant
  • Hohe Nachfrage nach Wohnraum nimmt ab
  • Einführung einer flächendeckenden Mietpreisbremse

Investieren der Staat und private Bauträger zukünftig mehr in den Hausbau, kann dies zu einer Abnahme der Nachfrage nach Wohnungen führen. Folglich wäre es schwieriger, geeignete Mieter und Mieterinnen zu finden. Falls außerdem eine Deckelung der Mietpreise deutschlandweit gesetzlich durchgesetzt würde, wären die Renditeaussichten der Vermietenden mitunter erheblich begrenzt. Geringere Mieten und das Risiko eines vorübergehenden Leerstands machen es also weniger interessant, eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten. Wer den Erwerb einer fremdgenutzten Immobilie plant, sollte daher realistische und nicht zu optimistische Einschätzungen zur erwarteten Miete treffen.

Weiterhin haben Vermieter/-innen Kosten für Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen in ihrer Kalkulation zu berücksichtigen. Hierbei besteht die Gefahr, dass später die tatsächlichen Aufwendungen für Renovierungen höher ausfallen als geplant. Dies würde die Rendite schmälern und den Erwerb eines fremdgenutzten Objekts womöglich unattraktiv machen.

Rendite: Rechnet es sich, eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten?

leere Altbauwohnung
Ob es sich lohnt, eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten, hängt vom Kaufpreis und der Rendite ab.

Damit sich die Investition in eine fremdgenutzte Wohnung lohnt, müssen Eigentümer/-innen mit dem Kauf langfristig Gewinne erwirtschaften. Einen wichtigen Hinweis darauf, ob es im konkreten Fall attraktiv ist, eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten, liefert die Rendite. Diese gibt den jährlichen Ertrag einer Kapitalanlage an. Bei einer fremdgenutzten Immobilie entsprechen die Mieteinnahmen den Erträgen. Um einen Hauskauf zum Zweck der Vermietung bewerten zu können, wird daher die Mietrendite herangezogen. Am einfachsten lässt sich die Bruttomietrendite bestimmen. Für sie gilt:

(Bruttomieteinkünfte pro Jahr / Kaufpreis) x 100 = Bruttomietrendite in Prozent

Dazu ein Rechenbeispiel: Eine Wohnung in Stadtlage wird für 270.000 Euro angeboten. In dem Objekt lebt bereits ein Mieter, der eine monatliche Kaltmiete von 900 Euro zahlt. Die Berechnung sieht nun folgendermaßen aus:

[(900 Euro x 12 (Monate)) / 270.000 Euro] x 100 = 4 Prozent

Bruttomietrenditen zwischen 2 und 5 Prozent gelten als üblich. Ein Ergebnis von 4 Prozent ist ein akzeptabler Wert. Zu diesen Konditionen kann es also vorteilhaft sein, eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten.

Mietrenditeatlas bietet wertvolle Informationen

Allerdings gestaltet sich die genaue Bestimmung der zu erwartenden Rendite einer Mietimmobilie in der Praxis häufig komplizierter als im genannten Beispiel. So ist insbesondere bei einem noch leer stehenden Objekt nicht klar, ob sich die gewünschte Miethöhe tatsächlich erzielen lässt. Damit Sie trotz dieser Unsicherheit eine gute Entscheidung treffen können, stellt Baufi24 den Mietrenditeatlas bereit. Das Tool informiert über die durchschnittliche Bruttomietrendite in Abhängigkeit von der gewählten Postleitzahl.

Zwar spielen die Ausstattung, das Alter und andere Faktoren des Objekts beim Kaufpreis und der Miethöhe ebenfalls eine Rolle. Dennoch liefert der Mietrenditeatlas einen ersten soliden Orientierungswert. Über diesen können Sie nun abschätzen, ob Sie an einem bestimmten Ort eine Immobilie kaufen und vermieten sollten.

Kaufpreisatlas von Baufi24 verwenden

Ferner haben Immobilieninteressierte neben dem Mietrenditeatlas auch die Möglichkeit, den Kaufpreisatlas zu nutzen. Dieser gibt darüber Auskunft, zu welchen durchschnittlichen Quadratmeterpreisen Häuser und Wohnungen in einem bestimmten Postleitzahlenbereich veräußert werden. Suchen Sie sich einfach die gewünschte Region aus und der Atlas präsentiert Ihnen sofort einen ersten Preis pro Quadratmeter.

Für die Rendite gilt des Weiteren: Je niedriger der Kaufpreis ist, desto leichter lässt sich eine attraktive Mietrendite erwirtschaften. Immobilieninteressierte können nun über den Kaufpreisatlas herausfinden, wo es sich am meisten lohnt, ein Haus zu kaufen und zu vermieten. Werfen Sie etwa einen Blick auf die Quadratmeterpreise in Frankfurt am Main, Freiburg, Rosenheim, Regensburg, Landshut, Konstanz oder München, dann stellen Sie fest: Der Kauf einer Immobilie ist dort am teuersten. Zwar liegen in diesen Städten ebenso die Mieten höher – in der Regel reicht das aber nicht aus, um eine angemessene Mietrendite zu erhalten.

Merkregel zum Immobilienkauf

Der Kaufpreis einer Wohnung sollte maximal 30 Jahresnettokaltmieten betragen.

Wer bei der Berechnung der Mietrendite professionelle Unterstützung in Anspruch nehmen möchte, der wendet sich gerne an das Baufi24 Beratungsteam. Die passende Immobilienfinanzierung vermittelt dieses ebenfalls.

Wohnung kaufen und vermieten – von steuerlichen Vorteilen profitieren

Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie unterliegen der Einkommensteuer. Allerdings dürfen Sie zahlreiche Ausgaben, die durch die Vermietung entstehen, von der Steuer absetzen. Zu diesen sogenannten Werbungskosten gehören insbesondere:

Grundsätzlich sind die anfallenden Kosten auf mehrere Jahre zu verteilen – lediglich die Erhaltungsaufwendungen können Sie sofort und in voller Höhe als Werbungskosten in der Steuererklärung angeben. Weiterhin sind die Ausgaben für eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus in den ersten Jahren nach dem Erwerb regelmäßig am höchsten. Dabei ist es möglich, dass die Ausgaben die Einkünfte übersteigen.

Eigentümer/-innen erwirtschaften aus der Vermietung also einen Verlust. Dieser darf mit anderen Einnahmen – etwa den Einkünften aus unselbstständiger oder selbstständiger Arbeit – verrechnet werden. In der Folge kann ein bei der Vermietung ausgewiesener Verlust die gesamte Steuerlast senken. Wollen Sie Steuern sparen, sollten Sie daher ebenfalls in Erwägung ziehen, eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten. Weitergehende Auskünfte zum Thema erteilen Angehörige der steuerberatenden Berufe, aber auch das Team von Baufi24.

Wie sieht eine erfolgreiche Immobiliensuche aus?

Ob sich der Erwerb eines fremdgenutzten Wohnobjekts finanziell rentiert, hängt vor allem von der Wahl der Immobilie ab. Der Suche nach einem passenden Haus kommt deshalb eine große Bedeutung zu. Aktuell ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Deutschland immer noch hoch. Seit Ausbruch der Corona-Pandemie hat sich dieser Trend mancherorts sogar verstärkt. Begeben Sie sich deshalb am besten frühzeitig auf die Suche nach einer Wohnung, die sich gewinnbringend vermieten lässt.

Gerade in Stadtteilen und Regionen, die zu den bevorzugten Wohngegenden zählen, sollten Kaufinteressierte 1 bis 2 Jahre einplanen, bis ein geeignetes Objekt gefunden ist. Für eine möglichst gezielte Suche legen künftige Vermieter und Vermieterinnen zuvor die Art, Größe und Ausstattung der gewünschten Immobilie fest. Wer eine Wohnung kaufen und vermieten möchte, achtet überdies auf deren genaue Lage. Schließlich ist sie für das Erzielen einer attraktiven Miete oft entscheidend.

Kaufinteressierte, die erfahren wollen, wie hoch derzeit die Mieten an einem bestimmten Ort sind, können auf den Mietpreisatlas von Baufi24 zurückgreifen. Auf Grundlage aktueller Mietpreisspiegel gibt der Atlas verlässliche Durchschnittswerte je Postleitzahl an. Scrollen Sie einfach über die Karte, um ein Gefühl für das Mietpreisniveau zu bekommen. Haben Sie dann einen Stadt- oder Ortsteil identifiziert, in dem höhere Mieten üblich sind, können Sie dort gezielt nach Wohnungen suchen.

Personen, die eine Immobilie kaufen und vermieten möchten, finden hierüber ein passendes Objekt:

  • Anzeigen und Ausschreibungen
  • eigene Annonce
  • persönliche Kontakte und Netzwerke

Um ein Haus zur Vermietung erwerben zu können, ist häufig Schnelligkeit gefragt. Kaufinteressierte reagieren daher, wenn möglich, zeitnah auf Immobilienangebote. Diese finden sich nicht nur in Zeitungen, sondern vor allem auch im Internet. Allerdings gibt es dort viele verschiedene Seiten und Portale. Damit nicht sämtliche Adressen im World Wide Web durchforstet werden müssen, stellt Baufi24 eine eigene Suche bereit: Über Immo-Shopping24 lassen sich alle relevanten Wohnungsangebote Deutschlands finden. Hierzu reicht es aus, den gewünschten Ort sowie die Objektart anzugeben.

Alternativ dazu kann es zielführend sein, eine eigene Anzeige zu schalten. Dies ist aber mit zusätzlichem Aufwand und Kosten verbunden. Wer Kontakte zu Menschen in der bevorzugten Wohnregion hat, sollte diese ebenfalls nutzen. Denn in manchen Fällen kommt ein Hauskauf auch aufgrund eines privaten Tipps zustande.

Finanzierung einer Renditeimmobilie: So funktioniert es

Haben Sie sich dazu entschieden, eine Wohnung zu kaufen und zu vermieten, benötigen Sie für den Erwerb in der Regel eine Immobilienfinanzierung von der Bank. Über eine solche erhalten Sie das fehlende Kapital. Mit diesem und eigenen finanziellen Mitteln lässt sich dann das Renditeobjekt erwerben. Die Tilgung des Baukredits erfolgt anschließend über die Zahlung monatlicher Kreditraten.

Tipp des Baufi24 Expertenteams

Bei vermieteten Wohnungen können die Schuldzinsen des Immobiliendarlehens als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Um in den Genuss einer günstigen Baufinanzierung zu kommen, müssen die Kreditsuchenden – unabhängig davon, ob sie das Haus selbst nutzen oder vermieten – jedoch einige Bedingungen erfüllen. Die wichtigsten sind:

Bevor die Bank eine Hauskauf Finanzierung ausreicht, überprüft sie die Kreditwürdigkeit (Bonität) der Antragstellenden. Verfügen diese über ein gutes und vor allem sicheres Einkommen, verbessert das die Chance auf eine Kreditvergabe erheblich. Überdies ist es üblich, einen Teil des Kaufpreises mit Eigenkapital zu bestreiten. 20 Prozent gelten dabei als untere Grenze.

Möchten Sie eine Wohnung als Kapitalanlage erwerben, interessiert sich das kreditgebende Institut auch für die Lage und Vermietbarkeit des Objekts. Befindet sich die Immobilie etwa in einer beliebten Wohngegend, erhöht das die Wahrscheinlichkeit auf bessere, verlässliche Mieteinnahmen. Dies wiederum steigert die zu erwartende Mietrendite und macht eine Darlehenszusage realistischer.

Gut zu wissen

Vor jeder Kreditvergabe berechnet die Bank den Beleihungswert des zu erwerbenden Objekts. Für Immobilien, die vermietet werden, wendet die Bank dabei das Ertragswertverfahren anstatt des Sachwertverfahrens an.

Dank der aktuell niedrigen Bauzinsen reichen die Mieteinkünfte unter Umständen auch dafür aus, um die monatlichen Darlehensraten vollständig zu decken. Außerdem profitieren Immobilieninteressierte, die bereits ein Eigenheim besitzen und dieses als Sicherheit einsetzen, von günstigeren Konditionen bei der Baufinanzierung.

Eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten, kann die richtige Lösung sein, wenn Sie auf der Suche nach einer lukrativen Kapitalanlage sind. Vereinbaren Sie einen unverbindlichen und kostenfreien Termin mit Ihrer Baufi24 Geschäftsstelle und lassen Sie sich zu den Themen Hauserwerb, Immobilienfinanzierung und Vermietung fachkundig beraten.

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