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Vorvertrag beim Hauskauf

Was ist ein Kaufvorvertrag, wozu ist er nützlich und wie viel kostet er? Diese und weitere Fragen beantworten wir dir im Ratgeber.

Das Wichtigste in Kürze

Über einen Vorvertrag zum Hauskauf vereinbaren Käufer/-in und Verkäufer/-in den Abschluss eines Kaufvertrags innerhalb einer bestimmten Frist.

Kannst du aktuell noch keinen Kaufvertrag unterschreiben, etwa wegen einer fehlenden Finanzierungszusage, ist es womöglich zweckmäßig, einen Kaufvorvertrag auszuhandeln.

Ein Kaufvorvertrag für eine Immobilie schafft zum einen Planungssicherheit, zum anderen ist der Abschluss einer solchen Vereinbarung mit Aufwand und Kosten verbunden.

Bevor du zur Verhandlung eines Vorvertrags für deinen Hauskauf gehst, solltest du dich sorgsam vorbereiten und die sich aus dem Vertrag ergebenden Rechte und Pflichten kennen.

In diesem Artikel:
Author Jens Diehl
Experte Immobilienkauf & Finanzierung
Aktualisiert am 18.06.2024

Was ist ein Vorvertrag?

Wie sich aus dem Begriff ableiten lässt, ist ein Vorvertrag eine vor dem eigentlichen Kaufvertrag getroffene Übereinkunft. Über den Vorvertrag verpflichten sich kaufende und verkaufende Partei dazu, zu einem späteren Zeitpunkt einen Kaufvertrag zu unterschreiben. Grundsätzlich benötigst du keinen Kaufvorvertrag für Immobilien. In manchen Fällen kann ein solcher Vorvertrag zum Hauskauf aber hilfreich sein.

Wozu brauche ich einen Vorvertrag beim Hauskauf?

Durch einen Kaufvorvertrag stellen Käufer/-in und Verkäufer/-in sicher, dass es später tatsächlich zu einem Kaufvertrag kommt. Ein Vorvertrag zum Immobilienkauf kann daher sinnvoll sein, wenn aktuell noch kein Kaufvertrag möglich ist, du dich jedoch mit dem Verkäufer bzw. der Verkäuferin bereits geeinigt hast.

Juristisch gesehen ist bei einem Hauskauf ein Vorvertrag ein Verpflichtungsgeschäft. Damit ein solcher Kaufvorvertrag eine rechtlich bindende Wirkung entfaltet, muss er genauso wie der spätere Kaufvertrag notariell beurkundet sein. Dies regelt der § 311b Absatz 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

 

Unterschied zwischen Vorvertrag und Reservierungsvereinbarung

Eine Reservierungsvereinbarung besagt lediglich, dass die Maklerin oder der Makler das Haus für einige Zeit keinem Dritten offeriert. Im Gegensatz dazu ist ein beurkundeter Kaufvorvertrag eine verbindliche Zusicherung für einen späteren Kaufvertrag.

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In diesem Artikel:

Wie sieht der Kaufvorvertrag für ein Haus aus?

Der Inhalt eines Vorvertrags zum Grundstückskauf deckt sich weitestgehend mit dem eines gewöhnlichen Kaufvertrags. Zu den wesentlichen Bestandteilen gehören präzise Angaben zur Immobilie, inklusive:

  • Flurnummer
  • Flurstücksnummer(n)
  • Kaufpreis 
  • Zahlungsbedingungen

Ferner enthält ein Vorvertrag beim Hauskauf mit Muster Informationen darüber, bis wann der finale Kaufvertrag abzuschließen ist.

Die Rolle des Notars/der Notarin beim Vorvertrag

Eine Notarin oder ein Notar berät die Vertragsparteien und beurkundet anschließend den Vorvertrag zum Hauskauf. Erst dadurch wird die getroffene Vereinbarung für den Verkaufenden und den Kaufenden rechtsverbindlich.

Diese Angaben stehen im Vorvertrag zum Hauskauf: Muster

Folgende Informationen sind in einem Kaufvorvertrag zu finden:

  • Name des späteren Kaufenden und Verkaufenden
  • genaue Angabe des zu verkaufenden Grundstücks (Flurnummer und Flurstücksnummer(n) aus dem Grundbuch)
  • Immobilienpreis
  • Zahlungskonditionen
  • spätester Termin zum Kaufvertragsabschluss (Hauptvertrag)
  • Bedingungen für spätere Kaufvertragsunterzeichnung (etwa Finanzierungszusage, Baugenehmigung)
  • Regelungen zum Vertragsrücktritt
  • Klauseln bezüglich Schadensersatz

Hauskauf Vorvertrag: Rücktritt

Ein Vorvertrag beinhaltet Regelungen zum Rücktritt. Diese schreiben vor, wann und zu welchen Bedingungen du vom Kaufvorvertrag für das Haus zurücktreten kannst. Hierbei wichtig zu wissen: Ein Vorvertrag kann dich nicht zum Erwerb oder Verkauf zwingen. Bei einem Rücktritt müsstest du jedoch Schadensersatz leisten.

Gleichwohl gibt es Ereignisse, bspw. die Zahlungsunfähigkeit des Kaufenden bzw. eine fehlende Finanzierung, die eine Aufhebung des Vorvertrags ohne Zahlung von Schadensersatz erlauben.

Wann ist ein Vorvertrag beim Hauskauf sinnvoll?

In welcher Situation du von einem Vorvertrag zum Immobilienkauf profitierst, verdeutlicht ein kurzes Beispiel: Du hast für dich und deine Familie nach längerer Suche die perfekte Immobilie gefunden. Weil diese allerdings renovierungsbedürftig ist, benötigst du von der Bank zusätzliches Kapital.

Bis nun der Kreditgebende die Hauskauf-Finanzierung bewilligt hat, kannst du mit dem Verkaufenden einen Kaufvorvertrag für die Immobilie aushandeln. Auf diese Weise sicherst du dir schon heute den Zugriff auf das Haus.

Vorteile und Nachteile eines Kaufvorvertrags

Die Vor- und Nachteile eines Vorvertrags für Kaufende und Verkaufende auf einen Blick:

Vorteile
Nachteile
Für Kaufende: feste Zusicherung für einen Hauskauf
Vorvertrag erfordert zusätzlichen (zeitlichen) Aufwand
Für Kaufende: Vorvertrag verschafft zusätzliche Zeit, etwa für den Abschluss einer Immobilienfinanzierung
Für Vorvertrag zum Hauskauf fallen Notarkosten an, denn ohne notarielle Beurkundung ist Vertrag rechtlich nicht bindend
Für Verkaufende: Vorvertrag bietet Planungssicherheit
Für die Aufhebung des Kaufvorvertrags ist womöglich Schadensersatz zu zahlen
Ein Rücktritt vom Vorvertrag ist grundsätzlich möglich
Es besteht das Risiko, dass die andere Vertragspartei vom Kaufvorvertrag zurücktritt

Was kostet ein Kaufvorvertrag für ein Haus?

Ein Vorvertrag zum Grundstückskauf hat nur dann einen rechtsverbindlichen Charakter, wenn der Vertrag notariell beurkundet wurde. Möchtest du einen Kaufvorvertrag für ein Haus abschließen, fallen also Notarkosten an. Letztere sind Teil der Nebenkosten beim Hauskauf.

Die Höhe der Notarkosten bemisst sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Laut Kostenverzeichnis (Nummer 21100) erhält die Notarin bzw. der Notar für die Beurkundung, inklusive Vertragsentwurf und juristischer Beratung, eine doppelte Gebühr, wenigstens aber 120 Euro zuzüglich Umsatzsteuer.

Wie viel du genau zu zahlen hast, richtet sich nach dem Kaufpreis (Geschäftswert) des Hauses. Kostet dieses bspw. 400.000 Euro, stellt dir der Notar bzw. die Notarin für die Beurkundung 1.570 Euro plus Umsatzsteuer in Rechnung.

Wer trägt die Notarkosten?

Wer den Notar bzw. die Notarin beauftragt, übernimmt normalerweise auch die Gebühr. Alternativ dazu können beide Vertragsparteien frei darüber verhandeln, wer die Notarrechnung begleicht.

Tipps für die Verhandlung des Vorvertrags beim Hauskauf

Über den Kaufvorvertrag werden alle relevanten Konditionen, insbesondere auch der Kaufpreis, für den späteren Hauserwerb festgelegt. Folgende Tipps beim Hauskauf können deine Verhandlungsposition für einen Vorvertrag stärken:

  • Bereite dich gewissenhaft auf die Verhandlung vor: Sammle Argumente, bspw. ein vorhandener Renovierungsbedarf oder ein versteckter Mangel, die für einen geringeren Kaufpreis sprechen. Vergleiche außerdem den aufgerufenen Kaufpreis mit ähnlichen Immobilien in der Umgebung.
  • Immobilienbewertung in Anspruch nehmen: Ermittle den aktuellen Marktwert des angebotenen Objekts, indem du das Haus online oder durch eine Sachverständige/einen Sachverständigen bewerten lässt.
  • Rechte und Pflichten der Vertragsparteien: Überlege dir, bis zu welchem Zeitpunkt du den finalen Kaufvertrag (Hauptvertrag) unterzeichnen kannst und welche Rücktrittsklauseln für den Kaufvorvertrag zum Haus für dich günstig bzw. akzeptabel sind.
  • Vermeide Fallstricke: Verhandle beim Hauskauf den Vorvertrag mit Bedacht und lasse dich nicht unter Druck setzen. Nimm dir für deine Entscheidung immer genug Zeit. 

Wie geht es nach der Unterzeichnung eines Vorvertrages weiter?

Nach Abschluss des Vorvertrags sieht der Ablauf beim Hauskauf vor, dass der eigentliche Kaufvertrag innerhalb der festgesetzten Frist unterschrieben und notariell beurkundet wird. Anschließend begleichst du den Kaufpreis sowie die Nebenkosten beim Hauskauf mit dem Geld aus dem Immobilienkredit und deinem Eigenkapital. Ist das erledigt, steht die Übergabe beim Hauskauf mit Schlüsselübergabe an.

Zusammenfassung: Vorvertrag beim Hauskauf

Ein Vorvertrag zum Immobilienkauf kann in manchen Fällen Sinn ergeben, etwa wenn du noch auf eine Finanzierungszusage wartest. Um eine solche möglichst rasch zu bekommen, wendest du dich am besten frühzeitig an Baufi24. Unsere erfahrenen Experten und Expertinnen für Baufinanzierungen beraten und unterstützen dich, bspw. mit einem Finanzierungszertifikat.

Unser Team ist auf die schnelle Umsetzung individueller Finanzierungslösungen spezialisiert. Profitiere jetzt von unserem Know-how und spare dir eventuell die Kosten für einen Vorvertrag. Bei Bedarf stellen wir dir für einen Vorvertrag beim Hauskauf auch ein Muster zur Verfügung. Wir beraten dich kostenlos und unverbindlich.

Häufig gestellte Fragen: Vorvertrag beim Hauskauf

  • Wie verbindlich ist ein Vorvertrag?

  • Was kostet ein Vorvertrag beim Hauskauf?

  • Ist ein Vorvertrag beim Hauskauf ohne Notar möglich?

  • Was passiert, wenn der Käufer vom Vorvertrag zurücktritt?

  • Was passiert, wenn der Verkäufer vom Vorvertrag zurücktritt?

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