Nebenkosten beim Hauskauf

Mit diesen Nebenkosten können Sie bei der Hausfinanzierung rechnen

Vertiefendes Wissen
8 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Beim Hauskauf fallen Nebenkosten an, die nicht verhandelbar sind – wie etwa Notargebühren oder die Grunderwerbsteuer.
  • Weitere Nebenkosten hängen in ihrer Höhe vom Einzelfall ab – oder fallen nicht immer an.
  • Die Gesamthöhe der Nebenkosten beläuft sich auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.

So gehen Sie vor

  • Kalkulieren Sie bei Ihrer Budgetplanung die Nebenkosten des Hauskaufs von 10 bis 15 Prozent mit ein. Die Nebenkosten fallen kurzfristig an, eine Ratenzahlung ist nicht möglich.
  • Nutzen Sie den Baufinanzierungsrechner von Baufi24, um die anfallenden Nebenkosten für Ihre Immobilie zu berechnen.
  • Vereinbaren Sie einen kostenfreien und unverbindlichen Termin und lassen Sie sich vom Baufi24 Team beraten. Erfahren Sie mehr darüber, mit welchen Nebenkosten Sie beim Hauskauf rechnen müssen.

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Überblick über die Nebenkosten beim Hauskauf

Der Hauskauf ist für die meisten Menschen die größte Anschaffung ihres Lebens. Lange haben sie für den Kaufpreis gespart und viele weitere Jahre läuft der Immobilienkredit. Daher steht der Kaufpreis im Fokus, den sich Hauskaufende leisten können. Für sie ist es wichtig, beim Hauskauf auch die Nebenkosten im Blick zu behalten. Diese können das Budget schwer belasten, denn sie betragen zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises. Aus welchen Komponenten sich die Nebenkosten zusammensetzen, schauen wir uns in diesem Beitrag genauer an.

Die Nebenkosten lassen sich in zwei Kategorien aufteilen. Es gibt Nebenkosten, die bei jedem Hauskauf fällig werden und sich nicht umgehen lassen. Des Weiteren gibt es Nebenkosten, die nur unter bestimmten Umständen anfallen oder deren Höhe sich beeinflussen lässt.

Das sind zunächst die Standardnebenkosten, die bei jedem Hauskauf anfallen:

  • Grunderwerbsteuer, zahlbar an das Finanzamt
  • Gebühren für das Notariat
  • Gebühren für die Eintragung in das Grundbuch

Nebenkosten, die anfallen können, aber nicht müssen

  • Maklerprovision, sofern ein Makler oder eine Maklerin den Kauf vermittelt hat
  • Kosten für Renovierung, Instandhaltung oder Umbau, wenn beim Kauf einer Bestandsimmobilie nötig
  • Wer das Haus neu baut, muss Kosten für die Baugenehmigung sowie die Erschließung und Vermessung des Baugrundstücks berücksichtigen. Darüber hinaus fallen Kosten für den Anschluss an die Versorgung mit Strom, Gas und Wasser an.
  • Abhängig von der Art des Immobilienkredits und der Höhe der Zinsen fallen Finanzierungsnebenkosten an.
  • Falls Sie sichergehen wollen, dass der Boden keine Altlasten enthält, sollten Sie Kosten für ein Bodengutachten einkalkulieren.

Dazu kommen die Kosten für den Umzug und neue Möbel. Wer von einer Mietwohnung in das Eigenheim zieht, muss meist auch für eine Übergangszeit Miete zahlen und schon den Kredit bedienen.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Weißes Haus mit Garten
Die Grunderwerbsteuer gehört zu den wichtigsten Nebenkosten beim Hauskauf.

Wer in Deutschland ein Haus kauft, muss auf den Kaufpreis die Grunderwerbsteuer zahlen. Sie wird fällig, sobald der Kaufvertrag beim Notariat beurkundet wird. Danach dauert es zwischen sechs und acht Wochen, bis Sie den Bescheid für die Grunderwerbsteuer bekommen. Innerhalb eines Monats müssen Sie dann die Steuer an das Finanzamt bezahlen. Allerdings kann das Finanzamt nach Ermessen auch eine längere Zahlungsfrist ansetzen.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer unterscheidet sich in Deutschland von Bundesland zu Bundesland. Das bedeutet, dass Sie im besten Fall in Bayern nur 3,5 Prozent zahlen müssen, während der Höchstsatz in Schleswig-Holstein oder Thüringen bei 6,5 Prozent liegt.

Der nachfolgenden Tabelle können Sie die Höhe der Grunderwerbsteuer in Ihrem Bundesland entnehmen.

Bundesland Steuersatz
Baden-Württemberg 5,0 Prozent
Bayern 3,5 Prozent
Berlin 6,0 Prozent
Brandenburg 6,5 Prozent
Bremen 5,0 Prozent
Hamburg 4,5 Prozent
Hessen 6,0 Prozent
Mecklenburg-Vorpommern 6,0 Prozent
Niedersachsen 5,0 Prozent
Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent
Rheinland-Pfalz 5,0 Prozent
Saarland 6,5 Prozent
Sachsen 3,5 Prozent
Sachsen-Anhalt 5,0 Prozent
Schleswig-Holstein 6,5 Prozent
Thüringen 6,5 Prozent

Kalkulieren Sie diesen nicht unerheblichen Posten von Anfang an mit ein. Hierzu ein Zahlenbeispiel im Vergleich zwischen Bayern und Thüringen.

  • Kaufpreis 250.000 Euro (Grunderwerbsteuer Bayern: 8.750 Euro, Grunderwerbsteuer Thüringen: 16.250 Euro)
  • Kaufpreis 300.000 Euro (Grunderwerbsteuer Bayern: 10.500 Euro, Grunderwerbsteuer Thüringen: 19.500 Euro)
  • Kaufpreis 350.000 Euro (Grunderwerbsteuer Bayern: 12.250 Euro, Grunderwerbsteuer Thüringen: 22.750 Euro)

Lässt sich die Grunderwerbsteuer senken?

Wie Sie an dem Zahlenbeispiel gesehen haben, kommen für die Grunderwerbsteuer hohe Beträge zusammen. Zudem ist es nicht möglich, die Grunderwerbsteuer in Raten abzuzahlen.

Tipp zum Senken der Grunderwerbsteuer

Kaufen Sie ein Haus aus zweiter Hand, können Sie die Grunderwerbsteuer reduzieren. Falls Sie zum Beispiel eine Einbauküche mit dem Haus erwerben oder die eingebaute Sauna, dürfen Sie im Kaufvertrag dafür einen Betrag berücksichtigen. Der Wert dieser mobilen Gegenstände wird dann vom Kaufpreis des Hauses abgezogen. Damit reduziert sich die Basis für die Berechnung der Steuer und Sie müssen weniger Grunderwerbsteuer zahlen.

Der Abzug ist möglich, wenn die Gegenstände nicht untrennbar mit dem Gebäude verbunden sind. Im Beispiel der Küche oder der Markise ist das klar zu erkennen. Beide könnten ohne Probleme wieder abgebaut werden. Der angesetzte Preis sollte nachvollziehbar sein, sodass eine 13 Jahre alte Küche nicht mehr mit dem Neupreis angesetzt werden darf. Andernfalls könnte es dazu führen, dass Sie Steuern nachzahlen müssen.

Wie errechnet sich die Maklerprovision?

Wer in beliebter Lage ein Haus kaufen möchte, kommt häufig nicht daran vorbei, die Dienste eines Maklers oder einer Maklerin in Anspruch zu nehmen. Kommt durch die Vermittlung ein Hauskauf zustande und wurde zuvor ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen, fällt die Maklerprovision an. Sie wird auch Courtage genannt.

Unabhängig davon, wer den Makler oder die Maklerin beauftragt, werden die Kosten hälftig zwischen Kaufenden und Verkaufenden aufgeteilt. Wie hoch die Maklercourtage ausfällt, richtet sich meist nach den Gepflogenheiten im jeweiligen Bundesland. Sie liegt üblicherweise bei drei bis sechs Prozent netto zuzüglich der gültigen Mehrwertsteuer.

Von wenigen Ausnahmen abgesehen, beträgt sie brutto 7,14 Prozent, also sechs Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer. Davon zahlen beide Parteien jeweils die Hälfte, also 3,57 Prozent. Im Gegensatz zu den Gebühren und Steuern kann eine Maklercourtage theoretisch verhandelt werden. Das könnte erfolgreich sein, wenn es keine weiteren Kaufinteressierten gibt.

Sollte sich eine der beiden Parteien allerdings bereit erklären, die volle Maklerprovision zu übernehmen, ist das auch möglich. Diese Variante kommt beispielsweise zum Tragen, wenn das Haus in einer wenig nachgefragten Gegend liegt. Wer dort kauft, erwartet eine preisgünstige Immobilie und möchte nicht zusätzlich mit den Kosten für Makler oder Maklerin belastet werden.

Diese Notarkosten müssen Sie beim Hauskauf berücksichtigen

Ohne einen Notar oder eine Notarin können Sie in Deutschland kein Haus kaufen. Das Notariat handelt völlig neutral und wickelt den Kauf rechtsgültig und fair ab. Zu den Aufgaben zählen:

  • beide Partien zu beraten,
  • einen schriftlichen Kaufvertrag zu verfassen,
  • den Kauf zu beurkunden und
  • die neuen Eigentümer/-innen in das Grundbuch einzutragen.

Für diese Leistungen erhalten Notare und Notarinnen ein Honorar. Neben den Gebühren können sie auch ihre Auslagen in Rechnung stellen. Die Höhe der Gebühren richtet sich nach der offiziellen Gebührenregelung, die staatlich festgelegt wurde. Diese Bundesnotarordnung gilt im gesamten Bundesgebiet einheitlich. Somit zahlen Sie beim Hauskauf in Hamburg anteilig die gleiche Gebühr wie im Saarland.

Wie hoch die Notarkosten im Einzelfall ausfallen, hängt davon ab, welche Aufgaben die Notarin oder der Notar übernimmt. Ein Beispiel: Wünscht sich eine der beiden Parteien, dass die Zahlung über ein Notaranderkonto abwickelt wird, fallen dafür Kosten an. Verzichten die involvierten Parteien auf diese besonders sichere Form der Kaufpreisabwicklung, entfällt die zugehörige Gebühr.

Die Notarkosten betragen üblicherweise ungefähr zwei Prozent des Kaufpreises. Ein Teil davon ist die amtliche Gebühr, da sich das Notariat um die rechtsgültige Eintragung ins Grundbuch kümmert.

Das Notariat versendet die Rechnung üblicherweise zusammen mit dem Kaufvertrag. Eine Stundung oder Ratenzahlung ist nicht möglich. Daher ist es wichtig, das Geld für diese Nebenkosten bereitzuhalten.

Wie hoch sind die Grundbuchkosten beim Hauskauf?

Der Notar oder die Notarin kümmert sich um den Eintrag ins Grundbuch. Die seitens des Grundbuchamts dafür anfallenden Gebühren stellt er den Immobilieninteressierten in Rechnung. Sie sind daher ein Bestandteil der oben genannten ungefähr zwei Prozent des Kaufpreises, die Sie an das Notariat zahlen. Etwa ein halbes Prozent machen die reinen Grundbuchkosten aus. Diese Kosten sind nicht verhandelbar und fallen sofort an, wenn der Kauf abgewickelt ist.

Berechnen Sie mit dem Baufinanzierungsrechner Ihre Nebenkosten

Der Baufinanzierungsrechner von Baufi24 gibt einen Anhaltspunkt, wie hoch die Nebenkosten sind. Dabei ist diese Rechnung eine gute Schätzung, entspricht aber nicht exakt den tatsächlich anfallenden Nebenkosten.

Das liegt daran, dass viele Bestandteile individuell vom Einzelfall abhängen. Trotzdem ist es hilfreich, ein Gefühl dafür zu bekommen, wie stark sich der Kaufpreis durch die Nebenkosten des Preises erhöhen.

Fragen und Antworten rund um die Nebenkosten beim Hauskauf

Die genaue Höhe der Nebenkosten hängt von einigen Details ab. Dazu gehören beispielsweise, ob Sie einen Makler oder eine Maklerin beauftragen, ein Notaranderkonto wünschen und in welchem Bundesland Sie kaufen. Rechnen Sie vereinfachend mit 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.

Zu den unmittelbaren Nebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer, die Gebühren von Notariat und Grundbuchamt und die Maklerprovision, sofern der Kauf durch Makler/-innen vermittelt wurde.

Die Grunderwerbsteuer sowie die Gebühren von Notariat und Grundbuchamt sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Lediglich die Maklerin oder den Makler können Sie einsparen, wenn Sie ein Haus finden, das ohne Maklerprovision angeboten wird. Damit beschränken Sie allerdings die Auswahl der Objekte und müssen möglicherweise länger suchen. Sollten Sie regional flexibel sein, können Sie kräftig an der Grunderwerbsteuer sparen. Diese beträgt im günstigsten Bundesland 3,5 Prozent des Kaufpreises und im teuersten Bundesland 6,5 Prozent.

Zu den genannten unmittelbaren Nebenkosten können sich weitere Posten aufsummieren. Kaufen Sie eine ältere Bestandsimmobilie, fallen möglicherweise Kosten für die Instandhaltung an. Mitunter ist es praktischer, diese Arbeiten schon vor dem Einzug vornehmen zu lassen. Auch der Umzug selbst sorgt für einige Ausgaben und vielleicht fallen Kosten für neue Möbel an.

Wer den Hauskauf solide finanzieren möchte, wartet meist, bis 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital angespart sind. Hier sollten im Idealfall die Nebenkosten schon berücksichtigt werden, also 20 Prozent des Kaufpreises inklusive der Kaufnebenkosten.

Wer das Wagnis eingeht, seinen Immobilienkauf vollständig fremd zu finanzieren, müsste inklusive der Nebenkosten eine 110 oder gar 115 Prozent Finanzierung aufnehmen. Dafür eine Bank zu finden, ist schwierig und führt in jedem Fall zu hohen Zinsen. Die Bank möchte schließlich für das höhere Ausfallrisiko kompensiert werden.

Der Kauf einer Immobilie ist Vertrauenssache. Zählen Sie auf unser erfahrenes Team von Baufi24. Gerne nehmen wir uns die Zeit und beraten Sie ausführlich zu den Nebenkosten beim Hauskauf. Vereinbaren Sie jetzt einen kostenfreien und unverbindlichen Termin!

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