Haus­finanzierung

Wenn du ein Haus kaufen oder bauen möchtest, stellt sich als Erstes die Frage, wie du das Haus finanzieren möchtest. Ein Hauskauf kostet für gewöhnlich mehrere Hunderttausend Euro, nur die wenigsten verfügen über das erforderliche Eigenkapital, um die Immobilie direkt zu kaufen. Damit der Traum vom eigenen Haus Realität wird, bieten Banken, Finanzdienstleister, Bausparkassen sowie die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Hausfinanzierungen an.

Welche Finanzierungsmöglichkeiten eignen sich für ein Haus?

Die Finanzierungsmöglichkeiten für ein Haus sehen in der Regel wie folgt aus:

1. Darlehen mit Sollzinsbindung
2. Variable Darlehen

Entscheidend für die entsprechende Klassifizierung einer Hausfinanzierung und dem Hauskredit ist die Strukturierung der Zinszahlungen.

Professionelle Beratung für die Hausfinanzierung

Wir unterstützen dich bei der Hausfinanzierung Schritt für Schritt. Hast du eine Immobilie gefunden, begleiten wir dich bei allen Fragen rund um die Finanzierung des Immobilienkaufs und darüber hinaus:

Wir prüfen alle Finanzierungsmöglichkeiten für dein Haus und finden eine maßgeschneiderte Finanzierung, die zu dir und deinen Bedürfnissen passt und vergleichen dabei die Konditionen von über 500 Banken.

Gleichbleibende Kosten verschaffen Planungssicherheit: Für eine langfristig strukturierte Hausfinanzierung nehmen Darlehensnehmende überwiegend Kredite mit einer festen Zinsbindung in Anspruch. Bei Vertragsabschluss wird ein konkreter Zinssatz fixiert, der sich für einen festgelegten Zeitraum garantiert nicht ändert.

Die drei häufigsten Varianten solcher Hausfinanzierungen mit Sollzinsbindung sind:

1. Annuitätendarlehen
2. Volltilgerdarlehen
3. Endfällige Darlehen

1. Hausfinanzierung mit einem Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen ist ein Immobilienkredit, bei dem eine regelmäßige Tilgungsleistung in konstanten Rückzahlungsraten erfolgt. Außerdem wird eine Zinsbindungsdauer vereinbart. Das heißt, dass für den vereinbarten Zeitraum der Zinssatz unverändert bleibt. Die gleichbleibend hohe Rate setzt sich aus zwei Teilen zusammen:

1. dem Tilgungsanteil
2. dem Zinsanteil

Während mit dem Tilgungsanteil die geliehene Kreditsumme getilgt wird, handelt es sich beim Zinsanteil um die Gebühren, die die Bank für die Hausfinanzierung verlangt. Dieser Zinsanteil bemisst sich stets an der noch ausstehenden Restschuld der Hausfinanzierung, weshalb gilt: Je kleiner die ausstehende Restschuld, desto geringer der Zinsanteil der Rückzahlungsrate.

Bei konstanter monatlicher Rate ergibt sich im Laufe der Zinsbindung mit zunehmender Rückzahlungsdauer:

• Der Tilgungsanteil steigt.
• Der Zinsanteil sinkt.

Die Laufzeit des Annuitätendarlehens entspricht in der Regel der Zinsbindungsdauer. Steht am Ende der Sollzinsbindungsfrist noch eine Restschuld der Hausfinanzierung zur Tilgung offen, zahlst du diese im Rahmen einer Anschlussfinanzierung zurück.

Genauso wie beim Annuitätendarlehen wird bei dieser Kreditform im Vorfeld ein bestimmter Sollzins festgesetzt. Allerdings wählst du bei einem Volltilgerdarlehen den Zeitraum aus, bis zu dem du die gesamte Hausfinanzierung zurückführen willst. Bei dieser Variante des Annuitätendarlehens verbleibt am Ende der Zinsbindung also keine Restschuld. Die Vorteile:

• Maximale Planungssicherheit, da die Raten konstant bleiben und aufgrund der garantierten Zinsbindung das Risiko steigender Zinsen vollständig eliminiert ist.
• Keine Anschlussfinanzierung, da der Kredit während der Zinsbindung voll getilgt wird.

3. Hauskauf-Finanzierung mit einem endfälligen Darlehen

Eine weitere Form der Hausfinanzierung mit Zinsbindung ist das endfällige Darlehen, auch Festdarlehen oder Fälligkeitsdarlehen genannt.

• Hier werden während der gesamten Laufzeit lediglich die Zinsen abgeführt.
• Der eigentliche Kreditbetrag wird am Ende der Zinsbindung als Gesamtbetrag zurückgezahlt.

Diese Struktur verringert die monatliche Belastung bei der Finanzierung des Hauses und kommt beispielsweise infrage, wenn in der Zukunft ein hoher Kapitalzufluss erwartet werden kann, z. B. in Form einer Erbschaft oder Schenkung. 

Im Gegensatz zu den vorher beschriebenen Kreditarten kommt ein variables Darlehen ohne Zinsbindung aus. Das hat zur Folge, dass die kreditgebende Bank deine zu zahlenden Hypothekenzinsen regelmäßig an das aktuelle Marktniveau anpasst. Bei Variablen Darlehen wird die Höhe des für die Hausfinanzierung veranschlagten Zinssatzes für gewöhnlich in einem 3-Monats-Rhythmus an das aktuelle Marktniveau angepasst.

Aufgrund dieser regelmäßigen Zinsanpassungen können die Kosten für eine solche Hausbaufinanzierung schwanken. Das verringert die Planungssicherheit, speziell bei so langfristigen Finanzierungen, wie sie für einen Hauskauf meist notwendig sind.

Variable Darlehen werden im Rahmen einer Immobilienfinanzierung oftmals als kurzfristige Zwischenfinanzierung genutzt. Ein wesentlicher Vorteil des variablen Darlehens ist, dass es unter Beachtung einer dreimonatigen Kündigungsfrist ohne Kosten und Gebühren abgelöst werden kann.

Der Kauf eines Hauses ist eine wichtige Entscheidung und bedarf sorgfältiger Planung. Damit deine Finanzierung für ein Haus solide ist, solltest du realistisch planen und strukturiert vorgehen. Das sind die fünf Schritte zur Hausfinanzierung.

Schritt 1: Budgetplanung

Wie viel Haus kannst du dir leisten? Die Beantwortung dieser Frage sollte der erste Schritt bei deiner Planung der Hausfinanzierung sein. Eine solide Budgetplanung ist die Basis einer nachhaltig tragbaren Finanzierung.

Mache dafür zunächst eine realistische Haushaltsrechnung und stelle alle Einnahmen den Ausgaben gegenüber. Um das individuelle Budget zu bestimmen, werden von den Einnahmen einfach die Ausgaben abgezogen. Den überschüssigen Betrag kannst du dann zur Zahlung der monatlichen Darlehensraten heranziehen. Verschaffe dir einen Überblick, wieviel Eigenkapital dir zur Verfügung steht und wieviel du davon in deine Finanzierung einbringen möchtest und kannst.

Jetzt wo du weißt, wie viel Budget dir zur Verfügung steht und wie viel Eigenmittel du einbringen kannst, beginnt die konkrete Planungsphase. Mit dem kostenlosen Budgetrechner kannst du ermitteln, wie viel dein Haus kosten darf. Mit wenigen Angaben findest du den möglichen Kaufpreis inkl. Finanzierungssumme und Nebenkosten für den Hauskauf heraus.

Das Finanzierungsbeispiel Haus zeigt, wie bei ansonsten gleichen Eckdaten der Hausfinanzierung eine angepasste Tilgungsrate die Finanzierung beeinflusst. Je höher die anfängliche Tilgung umso:

• höher die monatliche Belastung
• niedriger die Restschuld

Variierst du die verschiedenen Kennzahlen wie Eigenkapitalquote und die Zinsbindung, näherst du dich Schritt für Schritt einer Finanzierung, die zu dir und deinen Bedürfnissen passt.

Auf diese Kennzahlen solltest du bei der Hauskauf Finanzierung achten

Um die optimale Finanzierung für dich zu finden, sind viele Faktoren relevant. Unter anderem gehören dazu:

• deine finanzielle und persönliche Situation
• deine Bonität
• dein Eigenkapital
• der Wert und Zustand der Immobilie sowie die Lage

Wir beraten dich, wie genau deine maßgeschneiderte Hauskauf Finanzierung aussehen sollte und welche die richtige Bank an deiner Seite ist.

Grundsätzlich gibt es auch die Möglichkeit, einen Hauskredit ohne Eigenkapital zu erhalten. In einem solchen Fall brauchst du eine sogenannte Vollfinanzierung. Wer kein Eigenkapital beisteuert, muss allerdings nachweisen, dass er oder sie die monatlichen Darlehensraten zuverlässig bedienen kann. Deshalb ist ein verlässliches und hohes Einkommen für diesen Typ von Kredit besonders wichtig, wenn du ein Haus kaufen möchtest.

Erhältst du eine Zusage zur Vollfinanzierung, solltest du berücksichtigen, dass du die anfallenden Nebenkosten dennoch selbst tragen musst. Diese belaufen sich auf circa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises und machen somit keinen unerheblichen Anteil beim Hauskauf aus.

Wie finanziere ich ein Haus? Damit du eine günstige Hausfinanzierung findest, haben wir sieben Tipps kompakt zusammengefasst.

Tipp 1: Ausreichend Eigenkapital einsetzen

Für die Hausfinanzierung sollte ein gewisser Anteil aus eigenen Mitteln beigesteuert werden. Idealerweise liegt die Eigenkapitalquote bei mindestens 20 bis 30 Prozent. In der Theorie ist es auch möglich, eine Hauskauf ohne Eigenkapital abzuschließen, eine Zusage ist dann aber weniger wahrscheinlich und eine Hausfinanzierung wird teurer. Generell gilt: Je mehr Eigenkapital dir zur Verfügung steht, desto günstiger sind die Konditionen für deine Hauskauf-Finanzierung.

Tipp 2: Die richtige Sollzinsbindung wählen

Im Rahmen einer Hausfinanzierung wird für dein Annuitätendarlehen eine Sollzinsbindung festgelegt. Die Dauer der Sollzinsbindung liegt in den meisten Fällen zwischen 5 und 30 Jahren. Meist steigt mit der Dauer der Zinsbindung der Zinssatz für die Hausfinanzierung, denn Banken lassen sich das Plus an Sicherheit bezahlen. Insbesondere in Niedrigzinsphasen ist eine lange Zinsbindung sinnvoll: So sicherst du dir für einen langen Zeitraum günstige Zinsen. 

Tipp 3: Den optimalen Tilgungssatz finden

Mit der Tilgungsrate bestimmst du den Anteil der Darlehenssumme, der pro Rückzahlungsrate getilgt wird. Allgemein gilt: Je höher die Tilgung, desto schneller wird die Hausfinanzierung zurückgezahlt. Ein Tilgungssatz von 2 bis 3 Prozent sollte mindestens vereinbart werden, damit die vollständige Rückzahlung der Hausfinanzierung nicht zu lange dauert.

Darauf solltest du achten: Ein höherer Tilgungssatz verändert die Struktur deiner Hauskauf-Finanzierung. Je höher die Tilgungsrate, desto ...

• kürzer die Kreditlaufzeit
• höher die monatliche Raten
• niedriger die Kosten 

Wichtig ist, dass die Tilgungsrate für dich maßgeschneidert ist.

Tipp 4: Von Sondertilgungen profitieren

Die Möglichkeit einer Sondertilgung bringt zusätzliche Flexibilität bei der Hausfinanzierung. Beinhaltet die Darlehensvertrag diese Option, kannst du neben den regulären Rückzahlungsraten unter bestimmten Voraussetzungen einen zusätzlichen Darlehensanteil gebührenfrei tilgen.

Die genaue Ausgestaltung von Sondertilgungsklauseln hinsichtlich der Anzahl, der Höhe, dem Zeitraum oder dem Zeitpunkt variiert je nach Kreditvertrag. Für nicht vertraglich vereinbarte Sondertilgungen verlangen Banken in der Regel eine Kompensation in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung. Durch die Nutzung von Sondertilgungen kann die Rückzahlung des Darlehensbetrags beschleunigt werden und somit verringern sich die Gesamtfinanzierungskosten des Hausfinanzierung-Kredits.

Tipp 5: Eigenleistungen einbringen

Wer Maler- und Tapezierarbeiten, das Verlegen von Laminat oder Teppichboden oder ähnliche Leistungen selbst erbringt, kann dies als Eigenleistung beim Hausbau deklarieren. Banken rechnen Eigenleistungen bei der Hausfinanzierung in vielen Fällen als Eigenkapital an: Das wird auch Muskelhypothek genannt. Es gilt: Je höher die Eigenkapitalquote, desto günstiger die Baufinanzierung.

Tipp zu Eigenleistungen: Als Eigenleistung darf der Stundenlohn veranschlagt werden, der durch sie eingespart wird. Das Einholen von Kostenvoranschlägen bei lokalen Unternehmen ist daher empfehlenswert, um die Eigenleistung zu beziffern.

Tipp 6: Von Fördermitteln profitieren

Willst du ein Haus finanzieren, solltest du im Vorfeld deinen Anspruch auf staatliche Zuschüsse und Förderungen prüfen. Insbesondere die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) vergeben derartige Unterstützungen.

Dabei handelt es sich überwiegend um sehr zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse, letztere müssen i. d. R. nicht zurückgezahlt werden. Vor allem energieeffizientes Bauen und Sanieren sowie altersgerechte Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten werden mit solchen staatlichen Förderungen unterstützt. Aber auch einkommensschwache Familien mit Kindern werden über staatliche Fördertöpfe unterstützt und kommen so an eine günstige Hausfinanzierung.

Tipp 7: Kostenfaktor günstige Zinsen

Nicht zuletzt sind die Kosten für deine Hausfinanzierung von der Höhe der Zinsen abhängig. Da sich eine Hausfinanzierung bis zur Volltilgung in der Regel über mehrere Jahrzehnte erstreckt, können bereits geringe Zinsänderungen über die Gesamtlaufzeit hinweg enorme Kostenunterschiede bewirken. Je weiter das Zinsniveau unter dem langjährigen Durchschnittsmittel liegt, desto länger sollte die Zinsbindungsdauer der Hausfinanzierung sein. 

Unsere Beratung ist für dich kostenlos. Du erreichst uns telefonisch, per E-Mail oder in einer unserer vielen Geschäftsstellen deutschlandweit. Lass dir ein unverbindliches Angebot senden und finde mit Baufi24 eine maßgeschneiderte und günstige Hausfinanzierung.