Vorfälligkeitsentschädigung

Eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienkredit ist eine Form der Entschädigung an die Bank bei der vorzeitigen Ablösung einer Baufinanzierung. Der Schadenersatz wird aufgrund des erlittenen Zinsschadens in Rechnung gestellt, also wenn du deinen Kredit vor dem Ablauf der bei Abschluss vereinbarten Sollzinsbindung kündigst. 

Es gibt verschiedene Anlässe, zu denen die vorzeitige Kreditablösung eines Immobiliendarlehens sinnvoll sein kann oder notwendig wird. Das sind unter anderem: 

• Ein berufsbedingter Umzug oder ein Ortswechsel aus persönlichen Gründen
• Ein hoher Geldeingang wie bspw. eine Erbschaft, die Auszahlung einer Kapitallebensversicherung oder eine Abfindung

Im letzten Falls steht dir ein größerer Geldbetrag zur Verfügung, mit dem du den Immobilienkredit komplett oder in Teilen ablösen kannst.

Normalerweise darfst du einen Hauskredit mit einem festen Zins erst nach Ablauf der vereinbarten Sollzinsbindung ablösen. Es gibt allerdings Ausnahmen, bei deren Vorliegen eine vorzeitige Ablösung möglich ist.

• Die gesetzlichen Regelungen sehen so aus: Läuft die Sollzinsbindung seit mehr als zehn Jahren, darfst du das Darlehen vorzeitig ablösen – ohne eine Entschädigung zahlen zu müssen. In diesem Fall kannst du von deinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.
• Banken müssen einer vorzeitigen Ablösung ebenfalls zustimmen, falls sie deinem Wunsch nach einer höheren Kreditsumme nicht entsprochen haben und du aus dem Grund bei einem anderen Kreditgebenden Institut ein Darlehen aufnehmen musst.

Du möchtest deine Baufinanzierung umschulden bzw. die Baufinanzierung kündigen und deinen Immobilienkredit vorzeitig ablösen, um von einer günstigeren Anschlussfinanzierung zu profitieren? Hier muss die Bank nicht zustimmen. Sollte die Bank dir diese Option dennoch lassen: Kalkuliere sorgfältig, ob du abzüglich des anfallenden Vorfälligkeitsentgelts durch die neuen Konditionen bei der Umschuldung wirklich Geld sparen würdest.

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Vorfälligkeitsentschädigung: Wie hoch ist der Betrag, den ich zahlen muss? Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung in der Baufinanzierung bei vorzeitig abgelösten Immobiliendarlehen hängt von mehreren Faktoren ab:

• Restlaufzeit des Kredites
• Höhe der Restschuld
• Vereinbarte Bauzinsen

Der vertraglich vereinbarte Zinssatz wird von der Bank in Bezug zu den aktuellen Zinsen gesetzt. Grundsätzlich ist allerdings nicht festgelegt, welche Höhe die Vorfälligkeitsentschädigung haben darf. Banken haben stattdessen einen bestimmten Rahmen, den sie nutzen können.

Einen wichtigen Unterschied im Hinblick auf die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung solltest du im Vergleich zwischen einem Immobilienkredit und einem Ratenkredit kennen.

• Ratenkredit ablösen: Wenn du einen Ratenkredit vorzeitig ablösen möchtest, ist die Entschädigung auf 0,5 bis 1,0 Prozent der Restschuld limitiert. Das bedeutet: Du zahlst bei einer Restschuld von zum Beispiel 8.500 Euro maximal eine Zinsentschädigung in Höhe von 85 Euro.
• Immobilienkredit ablösen: Löst du hingegen ein Baudarlehen ab, beträgt die Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienkredit nicht selten zwischen fünf und zehn Prozent der aktuellen Restschuld. Das wären zum Beispiel bei 95.000 Euro Restschuld bis zu 9.500 Euro.

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliendarlehen nimmt deine Bank vor. Es gibt keine einheitliche Grundlage, auf der Kreditgebende die Vorfälligkeitszinsen berechnen. Daher kann die Entschädigung bei den Banken unterschiedlich ausfallen. Kreditinstitute wenden für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung eine der folgenden zwei Methoden an:

1. Aktiv-Aktiv-Methode: Die Annahme bei der Aktiv-Aktiv-Methode ist, dass Kreditgebende das von dir vorzeitig zurückgezahlte Kapital in Form eines neuen Immobiliendarlehens an andere Kunden und Kundinnen verleihen. Sind die Bauzinsen am Markt zwischenzeitlich gesunken, erleidet die Bank einen Zinsschaden. Diesen müsstest du nach der Aktiv-Aktiv-Methode erstatten. Diese Variante der Berechnung nutzen Kreditgebende jedoch selten, auch wenn sie für Kreditnehmende meistens die günstigere Option darstellen würde.
2. Aktiv-Passiv-Methode: Stattdessen verwenden die meisten Kreditgebenden für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung die Aktiv-Passiv-Methode. In diesem Fall geht das Kreditinstitut davon aus, dass die vorzeitig zurückgezahlte Kreditsumme am Kapitalmarkt angelegt werden kann. Dazu fließen zum einen die Rendite der Geldanlage und zum anderen der vertraglich vereinbarte Zins in die Berechnung ein, den Kreditgebende bei einem weiter laufenden Kreditvertrag erhalten hätten. Die Höhe der Entschädigung berechnet sich bei der Aktiv-Passiv-Methode somit aus dem Unterschied zwischen der Rendite der Geldanlage und dem vertraglich vereinbarten Darlehenszins.

Vorfälligkeitsentschädigung: Beispiel zur Berechnung

Im Folgenden geben wir dir für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ein Beispiel aus der Praxis. Daran kannst du dich orientieren, falls du beispielsweise überprüfen möchtest, ob deine Bank die Höhe der Entschädigung fair ermittelt hat.

Familie Mustermann hat einen Immobilienkredit aufgenommen:

• Darlehenssumme: 200.000 Euro
• Zinsbindung: 15 Jahre
• Sollzins: 4,8 Prozent
• anfängliche Tilgung: 2 Prozent

Aufgrund eines Umzuges muss das Haus nach rund 6 Jahren veräußert und der Immobilienkredit vorzeitig zurückgezahlt werden. Die Restschuld beläuft sich zum Zeitpunkt der gewünschten Ablösung auf 170.912,62 Euro. 

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung mit einem Vorfälligkeitsentschädigung Rechner sieht wie folgt aus (exemplarische Berechnung: Richtwert):

• Zinsschaden der Bank: 56.273,80 Euro
• Risiko- und Verwaltungskostenersparnis: - 1.567,90
• Bearbeitungsgebühr: 400 Euro
• Entschädigung: 55.105,90 Euro

Wann entsteht für die Bank ein Zinsschaden?

Zur Erklärung, wann für die Bank ein Zinsschaden, der in der Verpflichtung zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung resultieren kann, und wann nicht:

• Szenario 1: Kunde/Kundin hat zu einem Zins von 4,5 % abgeschlossen bei 15 Jahren Zinsbindung und möchte frühzeitig aussteigen. Zu dem Zeitpunkt liegen die Bauzinsen am Markt bei ca. 3,2 %. Der Bank entsteht ein Zinsschaden.
• Szenario 2: Kunde/Kundin hat zu einem Zins von 4,5 % abgeschlossen bei 15 Jahren Zinsbindung und möchte frühzeitig aussteigen. Zu dem Zeitpunkt liegen die Bauzinsen am Markt bei ca. 5,8 %.  Der Bank entsteht kein Zinsschaden.

Der Bundesgerichtshof stellte in einem Urteil (Az. VI ZR 388/14) fest, dass Banken Sondertilgungen bei der Berechnung der Entschädigung zu berücksichtigen haben. Konkret verringern mögliche Sondertilgungen die Höhe der zu zahlenden Entschädigung. Die Begründung lautet, dass die Kreditsumme durch die Sondertilgung hätte verringert werden können, sodass der Bank ein geringerer Zinsschaden entstanden wäre. Es ist somit verpflichtend, dass Banken Sondertilgungsrechte beim Ermitteln der Entschädigung einbeziehen.

Nehmen wir für unser vorheriges Beispiel an, dass Familie Mustermann mit ihrer Bank eine mögliche Sondertilgung von 10.000 Euro im Jahr vereinbart hätte. Dadurch würde sich der zuvor errechnete Zinsschaden auf etwa 38.000 Euro reduzieren. Daraus resultiert, dass die zu zahlende Entschädigung mit nur noch rund 37.000 Euro deutlich geringer ausfällt.

Warum berechnen Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Warum müssen Kreditnehmende eigentlich eine Entschädigung zahlen, wenn sie den Kredit vorzeitig ablösen? Wenn Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen, tun sie das, um damit einen entstandenen Schaden abzudecken. Dieser resultiert aus der vorzeitigen Ablösung des Immobilienkredites. Den Kreditgebenden entgehen Monat für Monat Zinsen, wenn du den Immobilienkredit vorzeitig kündigst.

Der Gesamtschaden setzt sich aus zwei Komponenten zusammen:

1. Refinanzierungsschaden: Ein Refinanzierungsschaden entsteht, wenn die Bank in Anleihen mit gleicher Laufzeit wie das Darlehen investiert hat, du den Kredit kündigst und die Zinsen am Markt mittlerweile gesunken sind. Kreditgebende müssen das Geld somit zu für sie ungünstigeren Konditionen anlegen. Daraus resultiert ein Unterschied zwischen den kalkulierten Einnahmen und den zu realisierenden Zinserträgen. Für Kreditgebende führt das zu einem Verlust.
2. Margenschaden: Mit dem Margenschaden ist gemeint, dass die Bank das von dir zurückgezahlte Geld nur zu einem niedrigeren Zinssatz anlegen kann.

Es gibt mehrere Voraussetzungen, unter denen die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen darf. Diese Ausnahmen zu kennen, ist für dich von Vorteil, weil du dir eventuell das Zahlen einer Entschädigung ersparen kannst.

Wenn du deinen Kredit kostenlos ablösen möchtest, funktioniert das normalerweise unter den folgenden Voraussetzungen:

• Fehlerhafte Widerrufsbelehrung zum Kredit vorhanden
• Unklare Angaben zum Berechnen der Entschädigung
• Bank stimmt kostenloser Ablösung des Immobiliendarlehens zu
• Sonderkündigungsrecht: Zinsbindung läuft mindestens seit zehn Jahren

Neben den zuvor genannten Optionen, wann du trotz einer vorzeitigen Ablösung deines Immobilienkredites keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen musst, hast du unter Umständen eine Möglichkeit, die Entschädigung von vornherein zu umgehen.

Im Überblick gibt es folgende Alternativen, wie du ein Vorfälligkeitsentgelt vermeidest:

• Tilgungsraten erhöhen: Bei der vorzeitigen Ablösung eines Immobiliendarlehens ist es häufiger das Ziel der Kreditnehmenden, schneller schuldenfrei zu sein. Eine Alternative zur Kündigung ist das Erhöhen der Tilgungsraten. Das kommt in gewisser Weise einer Sondertilgung gleich. So lässt du zum Beispiel Geld aus einer Erbschaft zukünftig in die Tilgung des Kredites fließen. Das sorgt ebenfalls dafür, dass du schneller schuldenfrei bist.
• Sondertilgung vertraglich vereinbaren: Hast du diese Option bereits im Kreditvertrag, kannst du deine Kreditschuld durch Sondertilgungen schneller tilgen.
• Variabel verzinsliches Darlehen abschließen: Eine weitere Option ist ein variabler Zinssatz beim Immobiliendarlehen. In dem Fall kannst du den Kredit jederzeit kostenfrei zurückzahlen, ohne dass die Bank eine Entschädigung berechnet. Aber Achtung: Die aktuelle Zinssituation am Markt und die Zinsprognose für die Zukunft solltest du unbedingt zur Bewertung mit einbeziehen, ob ein variabel verzinsliches Immobiliendarlehens sinnvoll ist.
• Einvernehmliche Kündigung des Vertrages

Die Zahlung eines Vorfälligkeitsentschädigung kommt – insbesondere im Hinblick auf die Höhe – für viele Kreditnehmende überraschend. Deshalb ist es umso wichtiger, dass du bereits bei Abschluss der Finanzierung auf günstige Konditionen für eine vorzeitige Kündigung oder auch Umschuldung achtest bzw. dich eingehend informierst.

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