Vorfälligkeitsentschädigung

Das Wichtigste in Kürze

Wer eine Immobilie kauft, trifft eine langfristige Entscheidung. Oft ist schwer zu überblicken, wie sich das Einkommen in den nächsten Jahren entwickelt.

Lässt sich der Kredit schneller tilgen als geplant, fordern Banken häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Was sich dahinter verbirgt und wie sich diese berechnet, erfahren Sie in unserem Ratgeber.

Vorfälligkeitsentschädigung: Die Immobilienfinanzierung sorgfältig planen

Eigene Ersparnisse reichen in den seltensten Fällen für die Immobilienfinanzierung. Daher investieren die Käufer neben ihrem Eigenkapital üblicherweise auch Fremdkapital. Im Darlehensvertrag legt die Bank fest, in welcher Höhe, über welche Laufzeit, mit welcher Sollzinsbindung und zu welchen Zinsen sie einen Kredit auszahlt.

Der Käufer muss überlegen, welche Belastung aus Zinsen und Tilgung er sich über die nächsten Jahre oder Jahrzehnte leisten kann. Diese Frage gehen die Verbraucher meist vorsichtig an, damit sie immer in der Lage sind, den Immobilienkredit zu bedienen. Durch Krankheit, Scheidung oder Arbeitslosigkeit kann ein finanzieller Engpass entstehen: Im schlimmsten Fall muss der Kreditnehmer sein Haus oder seine Wohnung verkaufen.

Umgekehrt verbessert eine neue und höher entlohnte Arbeitsstelle, ein Erbe oder gar ein Lottogewinn die finanzielle Situation über Nacht. Die meisten Kreditverträge sehen Sondertilgungen vor, doch darf der Kreditnehmer auch den kompletten Betrag vor Ende der Laufzeit zurückzahlen?

Ohne ein berechtigtes Interesse muss die Bank die Kündigung der Baufinanzierung nicht akzeptieren. Trotz berechtigten Interesses kann das Finanzinstitut eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Wegen der günstigeren Konditionen zu einer anderen Bank zu wechseln, gilt nicht als berechtigtes Interesse, der Verkauf des Hauses hingegen schon.

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Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Kündigt der Kreditnehmer sein Darlehen innerhalb des Zeitraums der vertraglichen Zinsbindung, hat die Bank Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. So gleicht die Bank den entgangenen Gewinn durch den Zinsverlust aus, den sie bei einer Kündigung erleidet. Ebenfalls ausgeglichen wird, falls der im Kreditvertrag vereinbarte Zins höher war als der aktuelle Zinssatz zum Zeitpunkt der Kündigung.

Ein Beispiel: Der Kunde hat ein Darlehen über 100.000 Euro in Anspruch genommen und zahlt dafür 2 Prozent Zinsen. Da er sich einige Jahre später entscheidet, beruflich ins Ausland zu gehen, will er die Immobilie verkaufen. Entlässt die Bank ihn aus dem Kreditvertrag und vergibt die Summe als neues Darlehen, bekommt sie keine 2 Prozent Zinsen mehr. Das aktuelle Zinsniveau liegt niedriger als zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und die Bank bekäme von einem neuen Kunden folglich weniger Zinsen. Möchte der Kreditnehmer folglich vor Ende der Zinsbindungsfrist aussteigen, muss er die Bank für deren Verlust entschädigen, also Schadenersatz in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung leisten.

Vorfälligkeitsentschädigung berechnen: Wie gehen die Banken vor?

Der Gesetzgeber hat keine Details festgelegt, wie Kreditgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Kommt es zu Unstimmigkeiten bei der komplexen Kalkulation, landen die Fälle daher mitunter vor Gericht.

Die Vorfälligkeitsentschädigung wird in der Praxis im Regelfall wahlweise mit der Aktiv-Aktiv-Methode oder der Aktiv-Passiv-Methode berechnet. Die Aktiv-Passiv-Methode wenden die meisten Banken an, weil es für sie vorteilhafter ist. Als Verbraucher haben Sie ein Anrecht, zu verstehen, wie Ihre Bank vorgeht. Sie muss Ihnen transparent offenlegen, wie sie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet.

Die Methoden bei der Vorfälligkeitsentschädigung im Überblick

Bei der Aktiv-Aktiv-Methode vergleichen die Banken die durch die Kündigung entgangenen Zinserträge mit den Zinseinnahmen aus einem neuen Darlehensvertrag.

Die im Regelfall angewandte Aktiv-Passiv-Methode hingegen errechnet die Differenz indem sie die folgenden beiden Beträge vergleicht:

Der im Kreditvertrag festgelegte Zahlungsstrom aus Zins, Tilgung und der Höhe der Restschuld zum Ende der Zinsbindungsfrist.
Die Zinserträge, die anfallen würden, wenn der Darlehensbetrag in Hypothekenpfandbriefe gleicher Laufzeit angelegt würde.

Das bedeutet: Der finanzielle Schaden der Bank ist umso höher, je geringer Hypothekenpfandbriefe zum Zeitpunkt der Kündigung des Darlehensvertrages verzinst werden und je länger der Kredit noch gelaufen wäre.

Allerdings gilt es aufseiten der Bank auch Aspekte wie eingesparte Verwaltungskosten oder das entfallende Ausfallrisiko zu berücksichtigen.

Darf die Bank in jedem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen?

Ob die Bank oder Bausparkasse eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf, hängt vom Zeitpunkt der Kündigung ab. Sind seit der vollständigen Auszahlung des Immobilienkredits bereits zehn Jahre verstrichen, darf der Kreditnehmer das Darlehen kündigen.

Die verbleibende Restschuld wird dann innerhalb von zwei Wochen fällig. In diesem Fall muss er die Bank nicht entschädigen. Läuft die Zinsbindungsfrist länger, beispielsweise 15 oder 20 Jahre, spielt das keine Rolle. Sie müssen lediglich die gesetzliche Kündigungsfrist von sechs Monaten nach Ablauf der ersten zehn Jahre einhalten.

Ist die vertragliche Zinsbindungsfrist bereits abgelaufen, darf die Bank ebenfalls keine Vorfälligkeitsentschädigung fordern. Das Gleiche gilt für eine variabel verzinste Baufinanzierung. Kündigt die Bank das Darlehen, darf sie ebenfalls keine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen.

Sollte Ihrem vor 2010 abgeschlossenen Baudarlehen eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung zugrunde liegen, dürfen Sie das Darlehen sogar innerhalb der ersten zehn Jahre zurückzahlen. Es lohnt sich für Sie in jedem Fall zu prüfen, ob die Vorfälligkeitsentschädigung korrekt berechnet wurde. Das kann gut investiertes Geld sein, denn eine Vorfälligkeitsentschädigung führt unter Umständen zu hohen Beträgen.

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Vorfälligkeitsentschädigung berechnen: Wie gehen die Banken vor?

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