Haus kaufen ohne Eigenkapital

Zur Finanzierung eines Eigenheims sind für gewöhnlich zwei Dinge erforderlich: ein günstiger Immobilienkredit und Eigenkapital. Mit Letzterem ist das Geld gemeint, über das du frei verfügen darfst bzw. das du an niemanden zurückzahlen musst. Zum Eigenkapital bei der Baufinanzierung gehören somit alle Ersparnisse und Rücklagen, die für den Hauskauf bereitstehen.

Immobilienkauf ohne Eigenkapital ist selten

Hast du vor, ein Haus zu kaufen, ohne auf Eigenkapital zurückzugreifen? Das ist lediglich in Ausnahmefällen möglich. Denn keinerlei eigene Ersparnisse erhöhen aus Sicht der Kreditgebenden das Risiko für einen Zahlungsausfall. Solltest du dennoch eine solche Immobilienfinanzierung anstreben, musst du dich auf höhere Hypothekenzinsen einstellen.

Finanzierungsmöglichkeiten mit geringen oder keinen Eigenmitteln

Wer nur wenig bzw. kein eigenes Geld zum Immobilienerwerb beisteuern will oder kann, hat grundsätzlich diese Optionen:

• 100-Prozent-Finanzierung: Bei dieser Variante ist der komplette Kaufpreis durch das Immobiliendarlehen abgedeckt, jedoch nicht die darüber hinaus anfallenden Nebenkosten beim Hauskauf.
• 110-Prozent-Finanzierung oder Vollfinanzierung: Neben dem Kaufpreis bekommst du hier noch mal zusätzlich 10 Prozent ausgezahlt. Damit lässt sich oft der größte Teil der Nebenkosten finanzieren.
• 120-Prozent-Finanzierung oder Vollfinanzierung: In diesem Fall reicht der Immobilienkredit für den Kaufpreis sowie normalerweise für alle Nebenkosten aus.

Gern beraten dich unsere erfahrenen Expertinnen und Experten für Hausfinanzierungen kostenlos und unverbindlich, ob ein Hauskauf ohne Eigenkapital für dich infrage kommt.

Der Eigenkapitalanteil ist eine zentrale Stellschraube bei jedem Immobilienerwerb. Eigene Ersparnisse wirken sich nämlich auf vielfältige Weise auf deine Hausfinanzierung aus.

Wie wichtig ist Eigenkapital beim Immobilienkauf?

Eigenkapital entlastet Hauskaufende bei ihrer Immobilienfinanzierung. Denn je mehr eigene Mittel du beisteuerst, desto niedriger ist der benötigte Darlehensbetrag. Das macht zum einen eine Kreditzusage wahrscheinlicher. Zum anderen hast du einen kleineren Hauskredit rascher getilgt, sprich zurückgezahlt.

Weiterhin gewähren Kreditgebende für einen hohen Eigenkapitalbeitrag häufig geringere Bauzinsen. Folglich senkt viel Eigenkapital deine Kreditkosten. Aus diesem Grund gilt diese allgemeine Regel: je größer der Eigenkapitalanteil an der Immobilienfinanzierung, umso besser.

Was zählt zum Eigenkapital beim Hauskauf?

Beim Planen deiner Hausfinanzierung klärst du im Ablauf des Hauskaufs zu Beginn, ob und wie viel eigenes Geld du in dein Vorhaben einbringen kannst. Doch was wird eigentlich zum Eigenkapital gerechnet? Das kann sich von Bank zu Bank etwas unterscheiden. Normalerweise erkennen Kreditgebende folgende Posten als Eigenkapital an:  

• Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Sparkonten
• Wertpapiere: darunter Aktien, Fonds und Anleihen
• zuteilungsreife Bausparverträge
• private Kredite: bspw. von Verwandten oder Freunden
• abbezahlte Grundstücke und Immobilien
• Auszahlungen aus Lebensversicherungen

Berücksichtige dabei: Für Kapitalanlagen wie Aktien, die Wertschwankungen unterliegen, setzt die Bank üblicherweise einen geringeren Wert an als den aktuellen Marktwert.

Ein Hauskauf ohne Eigenkapital bringt zwar auch Nachteile mit sich. Dennoch kann ein solcher Finanzierungstyp für dich unter Umständen passend sein. Hierbei wichtig zu wissen: Im Bereich der Vollfinanzierungen gibt es verschiedene Arten:

100-Prozent-Finanzierung: Der Kaufpreis wird finanziert

Bei einer 100-Prozent-Finanzierung deckt das Immobiliendarlehen den Kaufpreis vollständig, also zu 100 Prozent, ab. Die Kaufnebenkosten, sie betragen ungefähr 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises, hast du hier jedoch selbst zu finanzieren.

110-Prozent-Finanzierung: Der Kaufpreis und die Nebenkosten werden finanziert

Eine 110-Prozent-Finanzierung umfasst sowohl den kompletten Kaufpreis als auch pauschal weitere 10 Prozent für die Nebenkosten. Bei diesem Kredittyp kannst du möglicherweise ganz auf Eigenkapital verzichten. Deswegen wird eine 110-Prozent-Finanzierung auch als Vollfinanzierung bezeichnet.

Profitiere von staatlichen Förderungen

Ein Immobilienkauf kostet in der Regel ein kleineres oder größeres Vermögen. Das Geld dafür beschaffst du dir in erster Linie über einen zinsgünstigen Hauskredit. Ergänzend dazu unterstützt der Staat den Erwerb von Wohneigentum: Über verschiedene Förderungen beim Hauskauf kannst du dir vorteilhafte Immobiliendarlehen und Zuschüsse sichern.

Hauskaufende werfen als Erstes einen Blick auf die Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Die bundesweit größte Förderbank finanziert über KfW-Darlehen und -Zuschüsse eine Reihe an Vorhaben rund ums Haus, wie bspw.:

• den Kauf von (energetisch sanierten) Bestandsimmobilien
• den Kauf und Bau neuer (klimafreundlicher) Eigenheime (auch spezielles Programm für Familien verfügbar)
• die vollständige energetische Sanierung von Immobilien
• Einzelmaßnahmen zur energetischen Sanierung
• den Einbau moderner, klimaschonender Heizungen
• die Installation von Anlagen, die mithilfe erneuerbarer Energien Wärme und/oder Strom erzeugen
• altersgerechte Umbauten (Barriereabbau)
• Maßnahmen zum Einbruchschutz

Die meisten dieser Projekte fördert die KfW über Darlehen, die niedrigere Zinsen als gewöhnliche Hausfinanzierungen von einer Bank bieten. Der kleinere Teil der Programme umfasst finanzielle Zuschüsse, die du behalten darfst. Vorteil dabei: Dank einer KfW-Förderung brauchst du weniger Kapital von der Bank. Hierdurch lassen sich die Kreditkosten reduzieren.

Der Erwerb von Wohneigentum mit Eigenkapital hat zahlreiche Vorteile, wie etwa eine höhere Wahrscheinlichkeit für eine Kreditzusage sowie günstigere Hypothekenzinsen. Trotzdem mag es für manche Menschen interessant sein, ohne Eigenkapital einen Hauskauf zu tätigen. Steht bspw. aktuell ein sehr attraktives Objekt zum Verkauf, kannst du einen Erwerb ohne eigene Ersparnisse prüfen. Zudem entscheiden sich einige Kapitalanlegende für eine Vollfinanzierung. Hintergrund: Für Vermieterinnen und Vermieter erhöht sich die Rendite, wenn sie weniger Eigenkapital zum Hauskauf beisteuern. Bedingung dafür: Die Mieterträge liegen über den Finanzierungskosten.

Allerdings: Ein Eigenheim komplett fremdzufinanzieren, ist kein leichtes Unterfangen. Deshalb empfehlen wir: Vereinbare frühzeitig ein persönliches Beratungsgespräch mit unseren Baufi24 Expertinnen und Experten. Möchtest du ohne Eigenkapital eine Wohnung oder ein Haus kaufen, musst du in der Regel diese Voraussetzungen erfüllen:

• überdurchschnittliche Bonität
• hohes Einkommen
• ggf. weitere Sicherheiten stellen, wie eine zweite Kreditnehmerin/einen zweiten Kreditnehmer oder eine bereits schuldenfreie Immobilie

Was bedeutet eine „gute Bonität“?

Die Bonität (Synonym: Kreditwürdigkeit) steht für die Zahlungsfähigkeit und Zahlungwilligkeit einer Kreditnehmerin oder eines Kreditnehmers. Verfügst du über eine „gute Bonität“, heißt das, dass du deinen eingegangenen Zahlungsverpflichtungen höchstwahrscheinlich nachkommen kannst und wirst. Für eine solide Bonität solltest du insbesondere ein gutes Einkommen, bisher keine Schulden und deine bisherigen Rechnungen immer pünktlich beglichen haben.

Um die Kreditwürdigkeit der Antragstellerin oder des Antragstellers zu ermitteln, führt die Bank eine sogenannte Bonitätsprüfung durch. Dazu gibst du beim Kreditgebenden Auskunft über deine Einkommens- und Lebensverhältnisse. Ferner ist es üblich, dass die Bank eine Schufa-Auskunft einholt. Anhand dieser lässt sich die Kreditausfallwahrscheinlichkeit ebenfalls abschätzen.

Was ist mit „gutem Einkommen“ gemeint?

Willst du ein Haus kaufen, ohne auf Eigenkapital zurückzugreifen, musst du ein ausreichend hohes Einkommen vorweisen können. Was darunter genau zu verstehen ist, hängt auch von der jeweiligen Bank ab. Bei Baufinanzierungen gilt allgemein: Die Kreditrate darf höchstens 35 Prozent des Nettohaushaltseinkommens betragen.

Wer für seinen Hauskauf einen Kredit ohne Eigenkapital abschließen möchte, sollte einen Wert von 35 Prozent noch unterschreiten. Wie viel Geld du für deine monatliche Rate einsetzen kannst, findest du zudem anhand einer Haushaltsrechnung heraus. Abgesehen davon ist nicht allein die Höhe der Einkünfte entscheidend, sondern auch, wie sicher die Bezüge sind. So kommt etwa ein Hauskauf mit 50 Jahren ohne Eigenkapital in der Regel nur für Beamtinnen und Beamte auf Lebenszeit infrage. Bei einer Baufinanzierung für Beamte gelten nämlich andere Bedingungen und Konditionen. Erheblich schwieriger gestaltet sich eine Kreditbewilligung für Selbstständige, da diese kein festes Einkommen erzielen. Generell bekommen jüngere Leute häufiger einen Hauskredit ohne Eigenkapital. Schließlich bleibt ihnen noch mehr Zeit, um das Immobiliendarlehen zu tilgen.

Was bedeutet „gute Lage und Zustand des Hauses“?

Ob du ein Haus ohne Eigenkapital kaufen kannst, hängt nicht zuletzt von der jeweiligen Immobilie ab. Denn das Objekt fungiert als Kreditsicherheit für die Bank. Fehlen eigene Ersparnisse bei der Hauskauf-Finanzierung, ist die Immobilie oft die einzige Sicherheit. Deswegen sollte sich dein neues Eigenheim in einem guten Zustand und einer ansprechenden Lage befinden. Das heißt zum Beispiel: 

• Die Immobilie steht in einer gefragten, womöglich gehobenen Wohnumgebung.
• Es handelt sich um einen Neubau oder eine gepflegte bzw. energetisch sanierte Bestandsimmobilie.

Eine Wohnung oder ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen, ist oft kompliziert. Warum? Bei einer Vollfinanzierung nimmt das Kreditausfallrisiko für die Bank deutlich zu. Aus diesem Grund werden Darlehen dieser Art seltener bewilligt. Für Hauskaufende hat ein Immobilienkredit ohne eigene Ersparnisse insbesondere diese Nachteile:

• Die Bank verlangt höhere Hypothekenzinsen.
• Ein größerer Darlehensbetrag verteuert den Hauskredit zusätzlich.
• Es sind erheblich höhere Kreditraten zu tragen.
• Es dauert länger, bis die Vollfinanzierung zurückgezahlt ist.
• Für die später benötigte Anschlussfinanzierung fällt das Zinsänderungsrisiko mehr ins Gewicht, da die Restschuld zu dem Zeitpunkt noch größer ist.

Du siehst: Ein Immobilienerwerb ohne eigenes Geld bedeutet eine größere finanzielle Last. Kannst du diese irgendwann nicht mehr stemmen – bspw. wegen eines Jobverlusts oder einer Krankheit – droht eine Zwangsversteigerung des Eigenheims. Wäge deshalb genau ab, ob eine Vollfinanzierung für dich das Richtige ist.

Damit ein Haus oder Wohnung ohne Eigenkapital kaufen kannst, gibt es Verschiedenes zu beachten. Wir haben fünf Tipps für dich zusammengestellt:

• Tipp 1 – Schufa-Auskunft einholen: Banken informieren sich für gewöhnlich bei der Schufa (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) über deine Kreditwürdigkeit. Darum solltest du wissen, welche Daten die Auskunftei zu deiner Person gesammelt hat. Eine Datenkopie ist bei der Schufa kostenfrei bestellbar.
• Tipp 2 – Schufa-Score verbessern: Der Schufa-Score spiegelt deine individuelle Kreditwürdigkeit wider. Um ihn zu verbessern, hast du nicht nur alle Rechnungen pünktlich zu begleichen. Das Kündigen unnötiger Kreditkarten und Konten kann sich ebenfalls positiv auf den Score auswirken.
• Tipp 3 –Zusätzliche Kreditsicherheiten anbieten: Erhöhe deine Chancen auf eine Darlehenszusage, indem bspw. eine zweite Kreditnehmerin oder ein zweiter Kreditnehmer den Immobilienkredit unterschreibt. Daneben kann eine Lebensversicherung oder ein bereits abbezahltes Eigenheim als weitere Kreditsicherheit dienen.
• Tipp 4 – Lange Zinsbindung wählen: Nimm für deine Vollfinanzierung eine längere Zinsbindung. Dadurch schützt du dich besser vor steigenden Zinsen und deine Restschuld zum Ende der Zinsbindung fällt geringer aus.
• Tipp 5 – Anschlussfinanzierung frühzeitig planen: Mache dir bereits ein paar Jahre vor Ablauf der Zinsbindung Gedanken zu deiner Anschlussfinanzierung. Grundsätzlich haben Kreditnehmende die Wahl zwischen einer Prolongation (neues Darlehen bei der bisherigen Bank), Umschuldung (Bankwechsel) und einem Forward Darlehen (Kredit zu einem bestimmten Zinssatz, der schon einige Zeit im Voraus vereinbart wird).

Haus kaufen ohne Eigenkapital: maßgeschneidertes Finanzierungskonzept entscheidend

Auf dem Weg zu deiner Hauskauf-Finanzierung ohne Eigenkapital gibt es mehrere Hürden zu überwinden. Um dir einen Eindruck verschiedener Finanzierungsszenarien zu machen, nutze den kostenlosen Baufi24 Baufinanzierungsrechner.

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