Haus kaufen ohne Eigenkapital – so geht’s einfach & schnell

Voraussetzungen, Risiken und Chancen eines Hauskaufs ohne Eigenkapital

Wer ein Haus ohne Eigenkapital kaufen möchte, muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen und oft mit höheren Zinsen rechnen. Lesen Sie hier, wie Sie Ihren Hauskauf ohne Eigenkapital möglichst günstig finanzieren.

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Fragen zum Thema Baufinanzierung?

In unseren FAQ erfahren Sie alles Wissenswerte rund um Ihre Immobilienfinanzierung. Wir haben die wichtigsten Fragen und Antworten gesammelt und geben hilfreiche Tipps.

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Wann ist der richtige Zeitpunkt für Hauskauf oder Hausbau?


Haus kaufen ohne Eigenkapital

Generell wichtig
7 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Chancen auf eine Vollfinanzierung des Immobilienkaufpreises sind für Normalverdiener vorhanden, aber gering.
  • Antragstellern mit ausgezeichneter Kreditwürdigkeit und zusätzlichen Kreditsicherheiten bieten Banken die Möglichkeit, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu erhalten.
  • Kreditnehmer sollten wenigstens die Nebenkosten des Hauskaufs aus eigenen Mitteln bezahlen. Besonders ungünstig sind Vollfinanzierungen, bei denen die Kaufnebenkosten mit teuren Privatkrediten finanziert werden müssen.
  • Darlehensnehmer, die ohne Eigenkapital ein Haus kaufen, sollten mit höheren Zinsen beim Immobilienkredit rechnen.

So gehen Sie vor

  • Überprüfen Sie zunächst Ihren finanziellen Spielraum und wie viel Eigenkapital Sie für eine Hauskauf-Finanzierung aufbringen können.
  • Nutzen Sie den Baufinanzierungsrechner von Baufi24 zum Kalkulieren, ob für Sie eine Vollfinanzierung tragbar wäre.
  • Vereinbaren Sie einen unverbindlichen Termin mit Ihrem Baufi24-Berater, um zu prüfen, ob ein Hauskauf ohne Eigenkapital für Ihr individuelles Vorhaben möglich ist.

In diesem Ratgeber:

Die Rolle des Eigenkapitals beim Hauskauf

Eigenkapital entlastet Hauskäufer bei der Immobilienfinanzierung. Je weniger eigene Mittel Kreditnehmer aufbringen, desto höher muss der Immobilienkredit sein, den sie bei einer Bank beantragen. Gleichzeitig dauert es in der Regel umso länger, bis die Immobilie abbezahlt ist. Ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen, erfordert somit eine höhere finanzielle Belastbarkeit sowie Zahlungsdisziplin - und das viele Jahre lang.

Das Eigenkapital muss zur Kreditbeantragung verfügbar sein. Hauskäufer müssen sich Gedanken machen, wie viel Eigenmittel in das Finanzierungskonzept einfließen sollen. Es ist davon abzuraten, alle verfügbaren Ersparnisse zu verplanen. Eine Reserve sollte auf einem Tagesgeldkonto verbleiben, damit nicht unerwartete Ausgaben später Zahlungsschwierigkeiten auslösen. Vier bis sechs Nettomonatsgehälter sind dafür ausreichend. Außerdem müssen eigene Mittel für spätere Ausgaben zum Einzug ins Eigenheim vorhanden sein, beispielsweise für Umzugskosten, neue Möbel, Modernisierungsaufwendungen oder eventuelle Doppelbelastungen durch Miete und Darlehensrate.

Wie wichtig ist eigenes Kapital beim Hauskauf?

Kreditinstitute verlangen in der Regel, dass Hauskäufer einen Anteil von 15 bis 30 Prozent Eigenkapital an der Immobilienfinanzierung einbringen. Damit verringert sich nicht nur die finanzielle Belastung durch Hypothekenzinsen und Tilgungsraten für die künftigen Eigentümer. Auch für Banken vermindert sich das Risiko, den Kreditbetrag nicht zurückzubekommen. Darüber hinaus sind Kreditnehmer, die weniger Darlehen in Anspruch nehmen, auch besser gegen die Auswirkungen unerwarteter Ausgaben oder höherer Zinsen bei der Anschlussfinanzierung abgesichert.

Die Verbrauchereinkünfte müssen dauerhaft deren Aufwendungen überschreiten. Wer es nicht schafft, sich über mehrere Jahre hinweg ein finanzielles Polster anzusparen, kommt möglicherweise in Schwierigkeiten, über einen langfristigen Zeitraum gleichmäßig Raten abzuzahlen. Davon gehen Geldinstitute aus, die einschätzen müssen, inwieweit die Sicherheit der Kreditrückzahlung gegeben ist. Das Kreditrisiko erhöht sich mit dem Darlehensbetrag. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers muss das Haus ggf. zwangsversteigert werden und das führt unter Umständen zu sehr hohen nicht rückzahlbaren Schulden.

Was wird als Eigenkapital angerechnet?

Neben Bankguthaben, zuteilungsreifen Bausparverträgen, Bargeld oder fälligen Lebensversicherungen gehören ebenso Kredite vom Arbeitgeber, Fördermittel und Wertpapiere sowie Edelmetalle zu den Eigenmitteln. Jedes Kreditinstitut entscheidet nach spezifischen Kriterien, in welcher Höhe schwankende Werte als Eigenkapital anerkannt werden.

Das Eigenkapital ersetzen können beispielsweise Darlehen von Verwandten, die diese oftmals gern ihren Kindern, Enkeln oder anderen Familienangehörigen zur Verfügung stellen. Auch wenn Sie ein bezahltes Grundstück besitzen, zählt das als eigenes Kapital, das zur Finanzierung eingesetzt werden kann. Das gleiche trifft zu, wenn Sie eine andere, lastenfreie Immobilie einbringen. Dann brauchen Sie weniger Eigenkapital in Form von sonstigem Vermögen.

Sind Immobilienkredite ohne Eigenkapital möglich?

Gleichwohl sind Banken unter strengen Voraussetzungen zu Finanzierungen ohne Eigenkapital bereit. Dabei sind die vollständige Finanzierung des Kaufpreises (100-Prozent-Finanzierung) und eine darüber hinausgehende Kreditauszahlung zu unterscheiden.

Bei letztgenannter Finanzierung werden zum Erwerbspreis außerdem die Nebenkosten des Hauskaufs in den Kreditrahmen einbezogen, so dass eine 110-Prozent-Finanzierung entsteht. Die Bezeichnung resultiert daraus, dass die Erwerbsnebenkosten wie Notar- und Gerichtsgebühren, Maklercourtage sowie Grunderwerbsteuer je nach Bundesland durchschnittlich bei mindestens 10 Prozent liegen.

Die Bedingungen einer Vollfinanzierung

Hauskauffinanzierung ohne Eigenkapital
Die wichtigsten Voraussetzungen für eine Hauskauffinanzierung ohne Eigenkapital sind ein hohes Einkommen und eine gute Bonität.

Geldinstitute sind natürlich bestrebt, ihr Kreditrisiko so gering wie möglich zu halten. Daher werden Vollfinanzierungen mit zwei Kreditnehmern, die ein stabiles Einkommen aufweisen, vertraglich vereinbart. Ältere Darlehensnehmer über 50 haben es schwer, ein Haus ohne Eigenkapital zu finanzieren. Nur, wenn zusätzliche Sicherheiten vorhanden sind, besteht die Chance auf eine Vollfinanzierung.

Die monatlichen Ausgaben in der Haushaltsrechnung müssen sich zudem an den pauschalen Vorgaben der Bankhäuser orientieren, ebenso wie die Preisvorstellungen für die Immobilie. Der Kaufpreis des Hauses darf möglichst das Fünffache des jährlichen Bruttoeinkommens nicht übersteigen.

Banken beziehen nur ausnahmsweise die Kaufnebenkosten in die Immobilienfinanzierung ein, weil die Nebenkosten bei einem späteren Immobilienverkauf unwiderruflich verloren sind. Angestellte mit geringen Verdiensten oder aus einer wirtschaftlich schwachen Branche haben keine Chancen, eine Vollfinanzierung zu bekommen, da sich dann das Risiko eines Kreditausfalls für den Kreditgeber signifikant erhöht.

Nur langjährig zuverlässigen Kunden und Hauskäufern mit einer erstklassigen Bonität genehmigen Geldinstitute eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital. Die Antragsteller müssen ein sehr hohes, gesichertes Einkommen und zusätzliche Sicherheiten nachweisen. Das können weitere Immobilien, andere Sachwerte oder Guthaben sein.

Was bedeutet beste Bonität?

Vollfinanzierungen erhalten ausschließlich Kunden mit einer hervorragenden Solvenz. Das setzt eine Festanstellung mit hohem Einkommen oder den Beamtenstatus der Kreditnehmer voraus. Zudem holen Banken über die Antragsteller eine Auskunft bei der Schufa oder anderen Wirtschaftsdiensten ein. Die potenziellen Darlehensnehmer dürfen keine Negativeinträge wie nicht bezahlte Forderungen, Mahnbescheide, Insolvenzen oder Eidesstattliche Versicherungen haben. Sind laufende Kreditverpflichtungen vorhanden, sollten diese gering und konstant bedient worden sein.

Zur Bonitätsprüfung von Kreditinstituten gehört auch die Einschätzung des Finanzierungsobjekts. Die Immobilie muss werthaltig sein. Sie sollte sich in einer guten Lage befinden und hinsichtlich Bauzustand bzw. Ausstattung eine sehr gute Qualität aufweisen. Im Falle des Zahlungsausfalls muss der Erlös des Hauses den offenen Kreditbetrag der Bank abdecken.

Schufa-Score beim Hauskauf

Je höher Ihr Score-Wert in der Schufa ist, desto besser. Fordern Sie kostenlos eine Datenkopie von der Schufa an, um Ihren Basisscore und die über Sie gespeicherten Daten zu erfahren. Ihr persönlicher Schufa-Bonitätsscore sollte nahe 100 liegen. Das weist auf eine sehr geringe Ausfallwahrscheinlichkeit des Immobiliendarlehens hin.

Durch welche Maßnahmen können Kreditnehmer ihre Bonität erhöhen?

Grundsätzlich gilt: Je weniger Kredite ein Verbraucher derzeit tilgen muss, desto besser ist seine Kreditwürdigkeit. Die eigene Bonität lässt sich auf relativ einfache Art und Weise positiv beeinflussen:

  • Halten Sie Ihre Daten bei der Schufa oder anderen Auskunfteien stets aktuell, überprüfen Sie von Zeit zu Zeit die dort erfassten Angaben.
  • Lassen Sie Negativmerkmale löschen, bevor Sie eine Hauskauf-Finanzierung beantragen. Dazu ist eine Verbesserung der Zahlungsmoral erforderlich, indem Sie Rechnungen und Darlehensraten pünktlich bezahlen.
  • Kündigen Sie nicht mehr genutzte oder entbehrliche Girokonten und Kreditkarten.
  • Behalten Sie den Überblick über Ihre Finanzen. Sie sollten keine Kredite überziehen, viele Kleinkredite möglichst zusammenfassen und ablösen. Ein hoher Dispokredit wirkt sich positiv aus, seine Inanspruchnahme sollte jedoch stets im Rahmen bleiben und nicht permanent erfolgen.

Die Nachteile eines Hauskaufs ohne Eigenmittel

Baufinanzierungen haben im Allgemeinen eine Laufzeit von 20 bis 35 Jahren. Über so einen langen Zeitraum können weder die Bank noch der Kreditnehmer hundertprozentig dessen Zahlungsfähigkeit einschätzen. Das Risiko einer Verschlechterung der finanziellen Verhältnisse durch Krankheit, Tod, Arbeitslosigkeit oder Scheidung ist groß.

Können sich die Hauseigentümer ihre Kreditraten nicht mehr leisten, kommt es auf die Wertentwicklung des finanzierten Hauses an. Bei regionalen oder überregionalen Immobilienpreisverlusten deckt der Verkaufs- oder Zwangsversteigerungserlös die vorhandene Restschuld des Immobilienkredits nicht ab.

Banken können Baufinanzierungen fristlos kündigen. Dies erfolgt, wenn eine erhebliche Verschlechterung der Finanzlage der Kreditnehmer eintritt oder sich der Wert der finanzierten Immobilie entscheidend verringert. Je länger der Finanzierungszeitraum, desto länger muss der Kreditnehmer mit diesem Risiko leben. Solange der Kredit nicht abbezahlt wurde, befindet sich ein Teil des Hauses noch im Besitz des Kreditgebers.

Welche Nachteile hat eine Vollfinanzierung?

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital wirkt sich nachteilig auf das eigene Budget aus, weil:

  • sie teurer ist als eine normale Immobilienfinanzierung,
  • die Zinskosten ca. zwei- bis dreimal höher sind als bei einem Immobilienkredit mit Eigenkapital,
  • die monatliche Kreditrate wesentlich höher ausfällt,
  • sich die Finanzierung über vergleichsweise mehr Jahre erstreckt,
  • das Zinsänderungsrisiko für die Anschlussfinanzierung aufgrund der höheren Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist mehr ins Gewicht fällt.

Wie können die Risiken der Vollfinanzierung gesenkt werden?

Vereinbaren Kreditnehmer im Vertrag Sondertilgungen, sind sie in der Lage, bei größeren Geldeingängen die Laufzeit des Immobiliendarlehens und die Mehrbelastung durch die Vollfinanzierung zu reduzieren.

Verkraften Hauskäufer die monatlichen Raten eines Volltilgerdarlehens, hat das den Vorteil, dass ein Zinsänderungsrisiko nach der Zinsbindung entfällt. Volltilger können das gesamte Darlehen während einer Zinsbindungsfrist zurückzahlen und benötigen keine Anschlussfinanzierung. So profitieren sie beispielsweise von 25 Jahren Zinssicherheit und niedrigen Zinsen. Außerdem empfiehlt es sich, die Vollfinanzierung mit Versicherungsverträgen abzusichern.

Versicherungen beim Hauskauf

Wer ein Haus kaufen möchte, muss während der gesamten Finanzierungsdauer solvent sein. Ratsam ist eine Versicherung, die etwaige Einkommensausfälle abdeckt. Eine Berufs- oder Dienstunfähigkeitsversicherung schützt davor, dass der Kreditnehmer seinen Beruf nicht mehr ausüben kann. Fällt ein Darlehensnehmer durch Tod aus, kommt eine Risiko-Lebensversicherung für die Tilgung der Restschulden auf. So vermeiden Kreditnehmer, dass sie ihr Haus aufgrund von finanziellen Problemen durch unvorhergesehene Veränderungen der Lebensumstände verlieren.

Wann ist ein Hauskauf ohne Eigenkapital dennoch sinnvoll?

Eine Vollfinanzierung ohne Eigenmittel ermöglicht es Interessenten, sich ihren Traum vom eigenen Heim sofort zu erfüllen und nicht erst über lange Jahre Eigenmittel anzusparen. In der Niedrigzinsphase ist es ohnehin fraglich, ob es Sinn macht, viel Eigenkapital zu Nullzinsen zurückzulegen, solange sich die Immobilienkreditzinsen ebenfalls am Tiefpunkt befinden.

Mit einem ausreichend hohen Einkommen, das über die gesamte Kreditlaufzeit gesichert erscheint, lässt sich eine Finanzierung ohne Eigenkapital problemlos bewältigen. Sie sollten jedoch Ihren finanziellen Spielraum nicht überschätzen und mithilfe eines sorgfältigen Kassensturzes die für Sie angemessene Kreditrate finden.

Da ein Hauskauf ohne Eigenkapital eine erstklassige Bonität voraussetzt, erhalten Darlehensnehmer bei einer Vollfinanzierung die besten Kreditkonditionen. Verfügen Sie über eine ausgezeichnete Zahlungsfähigkeit und bringen Sie das Eigenkapital für die Nebenkosten auf, kann es sinnvoll sein, einen Hauskauf ohne Eigenmittel zu finanzieren. So sparen Sie Zinsen ein und können die Baufinanzierung schneller tilgen. Damit verringern Sie den Rückzahlungszeitraum und die Risiken, dass sich Ihre Finanzlage währenddessen verschlechtert.

Ein persönliches Gespräch mit Ihrem Baufi24-Berater lohnt sich, wenn Sie wissen wollen, ob eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital für Sie infrage kommt. Vereinbaren Sie einen kostenfreien und unverbindlichen Termin!

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