Eigenleistung beim Hausbau

So viel können Sie mit Eigenleistung beim Hausbau sparen

Vertiefendes Wissen
8 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einer Muskelhypothek handelt es sich um handwerkliche Arbeiten, die Sie oder Ihre Helfenden im Rahmen eines Hausbaus selbst übernehmen.
  • Streichen, Tapezieren, Bodenverlegen und Gartengestalten zählen zu den typischen Tätigkeiten, die Sie relativ einfach als Eigenleistung erbringen können.
  • In Abhängigkeit vom Know-how und Zeiteinsatz lassen sich bei der Immobilienfinanzierung zwischen 10.000 und 25.000 Euro als Muskelhypothek aufs Eigenkapital anrechnen.
  • Fehlendes Wissen und eingeschränkte handwerkliche Fertigkeiten stellen die größten Risiken bei der Erbringung von Eigenleistungen dar.

So gehen Sie vor

  • Prüfen Sie, wie viel Eigenkapital Sie für die Hausfinanzierung haben und welche Arbeiten Sie als Muskelhypothek durchführen können.
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Was ist mit Muskelhypothek gemeint und welche Vorteile bietet sie?

Rohbau eines Einfamilienhauses
Ein Synonym für die Eigenleistung beim Hausbau ist der Begriff Muskelhypothek.

Möchten Sie ein Haus bauen, benötigen Sie für die Immobilienfinanzierung in der Regel Eigenkapital. Das Baufi24 Team empfiehlt, mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten aus eigener Tasche zu zahlen. Dies ist jedoch nicht allen Immobilieninteressierten möglich. Eine Alternative, welche fehlendes Eigenkapital teilweise ersetzen kann, ist die sogenannte Muskelhypothek.

Darunter sind Eigenleistungen beim Hausbau zu verstehen, die Sie selbst, Verwandte oder auch Freundinnen und Freunde erbringen. Anstatt also Unternehmen sämtliche Aufgaben zu übertragen, führen Sie verschiedene handwerkliche Tätigkeiten eigenverantwortlich durch. Hierdurch ergibt sich ein Einsparpotenzial von einigen Tausend Euro. Auf diese Weise ist es realistisch, die Gesamtkosten für die Erstellung des Hauses zu senken. Zugleich erkennen Banken Muskelhypotheken bis zu einer gewissen Grenze als Eigenkapital an.

Beim Einsatz von Eigenleistungen ergeben sich folgende Vorteile:

  • geringere Kosten für Hausbau
  • niedrigerer Kreditbetrag nötig
  • Erhöhung des Eigenkapitals
  • bessere Chancen, Baufinanzierung zu erhalten
  • Aussicht auf attraktivere Hypothekenzinsen
  • Eigene Gestaltungswünsche lassen sich leichter verwirklichen.

Wer über eine Muskelhypothek Geld sparen will, muss dafür allerdings ein paar Voraussetzungen mitbringen: Neben Zeit brauchen Sie für Eigenleistungen gewisse handwerkliche Fähigkeiten. Überdies lassen sich manche Tätigkeiten beim Hausbau besser in Eigenregie erledigen als andere. Welche Aufgaben Sie im Rahmen der Baufinanzierung als Muskelhypothek selbst übernehmen können, lesen Sie im folgenden Abschnitt.

Welche Eigenleistungen sind beim Hausbau möglich, welche nicht?

An der Errichtung einer Immobilie sind zahlreiche Gewerke beteiligt. Schließlich gibt es dabei eine Vielzahl an Aufgaben zu erledigen. Den Bau in Auftrag gebende Personen, die einen Teil davon als Muskelhypothek einbringen möchten, sollten frühzeitig abschätzen, welche Arbeiten sie selbst realisieren können. Grundsätzlich kommen als Eigenleistung in erster Linie Tätigkeiten infrage, die weder spezifisches Fachwissen noch teure Werkzeuge erfordern. Für eine Muskelhypothek besonders geeignet sind daher Aufgaben im Innenausbau, wie etwa:

  • Streichen von Wänden und Decken
  • Tapezieren
  • Teppich oder Laminat verlegen
  • Badfliesen verlegen
  • Arbeiten im Trockenbau

Darüber hinaus haben Sie die Möglichkeit, sich der Gestaltung Ihres Gartens oder ihrer Außenanlage anzunehmen. So lassen sich zum Beispiel Rasen anlegen, Bäume pflanzen und Zäune aufstellen. Tätigkeiten dieser Art können meist ungelernte Helfer mit etwas handwerklichem Geschick erledigen.

Anders sieht es mit Aufgaben aus, die hinter den Wänden anfallen. Hierbei gehören vor allem Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen in die Hände dafür ausgebildeter Fachkräfte. Denn in diesen Bereichen falsch ausgeführte Arbeiten bergen ein großes Gefahrenpotenzial. Fehlerhafte Wasserinstallationen beispielsweise können zu erheblichen Schäden am Eigenheim führen. Somit würden sich durch Eigenleistungen die Kosten des Hausbaus und die der Immobilienfinanzierung am Ende noch erhöhen. Abgesehen davon sind Arbeiten an elektrischen oder Gasleitungen für Laien gefährlich.

Tätigkeiten, die unbedingt erledigt sein müssen, um den Hausbau fortsetzen zu können, sollten ebenfalls Fachkräfte übernehmen. Erbringen Sie die Muskelhypothek nicht wie vereinbart, würde das zu einer Bauverzögerung führen. Die Folge sind steigende Kosten für den Hausbau.

Tipp zur Muskelhypothek

Wer Arbeiten an sensiblen, sicherheitsrelevanten Bereichen im Haus eigenverantwortlich vornimmt, lässt diese anschließend von Sachverständigen kontrollieren.

Verfügen Sie selbst über eine handwerkliche Qualifikation oder haben umfassende Erfahrungen im Hausbau? Dann ist es denkbar, die Muskelhypothek um weitere Aufgaben zu erweitern. Neben der Einrichtung von Sanitär- und Elektroinstallationen können Fachkundige auch Wärmedämmungen einbauen oder Zimmertüren einsetzen. Mit entsprechendem Know-how ist es ferner möglich, als Eigenleistung das Dach des Hauses auszubauen.

Faustregel

Beim Hausbau eignen sich vor allem Tätigkeiten in den Innenräumen sowie außerhalb des Objekts als Eigenleistung. Arbeiten in den Bereichen Sanitär, Elektrik und Heizung hingegen überlassen Sie entsprechend qualifizierten Fachkräften.

So viel Geld lässt sich mit einer Muskelhypothek sparen

Die Einsparmöglichkeiten durch Eigenleistungen bei der Baufinanzierung können sehr unterschiedlich ausfallen. Denn diese hängen unter anderem von der Größe und Art der Immobilie ab. So lassen sich etwa bei einem geräumigen Einfamilienhaus die Kosten stärker reduzieren als bei einem kleineren Reihenhaus. Außerdem spielt bei Muskelhypotheken der Materialeinsatz eine Rolle. Kaufen Sie Baustoffe günstig ein, senkt das Ihre Kosten ebenfalls.

Weiterhin achten künftige Eigenheimbesitzende darauf, welche Stundenlöhne die jeweiligen Gewerke verlangen. Können etwa teurere Leistungen selbst erbracht werden, erhöht das die Ersparnis entsprechend. Ferner haben Befragungen ergeben, dass den Bau in Auftrag gebende Personen durch eigenes Engagement die Baukosten zwischen circa 10.000 und 25.000 Euro vermindern konnten. In einigen Fällen lag dieser Betrag noch höher. Folgende Übersicht hilft dabei abzuschätzen, wie groß die Ersparnis sein kann:

Leistung Zeitlicher Aufwand Einsparpotenzial gegenüber Handwerksbetrieb
Fußboden verlegen etwa 100 Stunden rund 3.500 €
Maler- und Tapezierarbeiten etwa 130 Stunden rund 4.500 €
Innentüren einsetzen etwa 75 Stunden rund 3.000 €
Dachausbau/Wärmedämmung installieren etwa 120 Stunden rund 4.500 €
Garten anlegen/gestalten etwa 60 Stunden rund 2.000 €

Bedenken Sie aber beim Thema Muskelhypothek bei der Immobilienfinanzierung: Für Eigenleistungen benötigen Sie nicht nur handwerkliche Fertigkeiten. Ausreichend Zeit müssen Sie ebenfalls einplanen – dabei brauchen Laien für die Arbeiten in der Regel deutlich länger als Fachleute. Wer wissen will, wie hoch das individuelle Einsparpotenzial durch eine Muskelhypothek ist, wendet sich an die Baufi24. Dank ihrer Erfahrung können unsere Berater/-innen auch dazu Auskunft geben.

Hinweis zum Zeitmanagement

Überlegen Sie sich vorab, wie viel Zeit Ihnen und den Helfenden für die beabsichtigte Muskelhypothek pro Woche zur Verfügung steht. Anschließend ist zu klären, ob sich die Eigenleistungen ohne großen Zeitdruck schaffen lassen.

Wie wirken sich Eigenleistungen auf das Eigenkapital bei der Baufinanzierung aus?

Paar und Fachmann mit Bauhelmen inspizieren Baufortschritt
Eigenleistung beim Hausbau gilt als Eigenkapitalersatz und kann die Finanzierung günstiger machen.

Die Höhe der finanziellen Rücklagen ist beim Immobilienkredit von großer Bedeutung. Schließlich verbessert viel Eigenkapital die Aussicht auf eine Darlehensbewilligung und verhilft oft zu günstigeren Zinskonditionen. Unsere Expertinnen und Experten raten daher zu einem Eigenkapitalanteil von wenigstens 20 Prozent der Kaufsumme.

Bei einem Hauspreis von 300.000 Euro inklusive Nebenkosten liegt der empfohlene Mindestbetrag an eigenen Mitteln also bei 60.000 Euro. Nicht alle Immobilieninteressierten verfügen über so viel Eigenkapital. Um dennoch in den Genuss einer besseren Hauskauf Finanzierung zu kommen, haben Sie die Möglichkeit, eigene Leistungen in Form einer Muskelhypothek einzubringen. Denn Banken rechnen Eigenleistungen zum Eigenkapital – zumindest bis zu einem bestimmten Betrag.

Es gilt: Sie dürfen für gewöhnlich zwischen 10 und 15 Prozent der Kreditsumme als Muskelhypothek zum Eigenkapital beisteuern. Ergänzend dazu haben Banken bei der Baufinanzierung meist Maximalbeträge für Eigenleistungen festgesetzt.

Wer beim Hausbau selbst tätig werden möchte, muss der Bank auch glaubhaft machen, dass er in der Lage ist, die verabredeten Leistungen tatsächlich zu erbringen. Haben Sie zum Beispiel eine handwerkliche Ausbildung absolviert, legen Sie der Bank einen entsprechenden Nachweis darüber vor. Überdies werden die abgeschlossenen Arbeiten für gewöhnlich von Bauleuten oder Architekt/-innen abgenommen. Nur so lässt sich die Muskelhypothek später auf das Eigenkapital anrechnen.

Trotz dieser Absicherung ist die Wahrscheinlichkeit erhöht, dass durch Eigenleistungen beim Hausbau Verzögerungen auftreten oder gar Fehler entstehen. Die Folge können Mehrkosten und Forderungen auf Schadensersatz sein. Aus diesen Gründen beschränken Finanzinstitute die Höhe der Muskelhypothek bei der Immobilienfinanzierung.

Gefahren und Nachteile bei der Muskelhypothek

Eigenleistungen stellen generell eine gute Option dar, um einen Mangel an Eigenkapital zu kompensieren. Trotzdem sollten Sie sich vorab gründlich überlegen, was und wie viel Sie in Eigenregie erledigen möchten. Schließlich gibt es bei einer Muskelhypothek auch Risiken, die am Ende für höhere Kosten beim Hausbau sorgen als ursprünglich veranschlagt:

  • Zu wenig Know-how: Damit Sie bei der Muskelhypothek keine böse Überraschung erleben, sollten Sie als Erstes Ihre handwerklichen Fähigkeiten realistisch einzuschätzen. Sind etwa das vorausgesetzte Wissen und das erforderliche Geschick nicht vorhanden, kann es zu Fehlern beim Hausbau kommen. Diese bewirken unter Umständen Bauverzögerungen und höhere Kosten.
  • Einsatz falscher Baustoffe und Materialien: Achten Sie bei Ihren Eigenleistungen darauf, die richtigen Produkte in angemessener Qualität auszuwählen. Andernfalls können später erkannte Mängel zu teuren Nacharbeiten führen.
  • Firmennachlässe auf Materialien entfallen: Fachbetriebe erhalten häufig Rabatte auf Baustoffe. Bei einer Eigenleistung profitieren Sie davon nicht.
  • Zusätzliche Kosten für teures Equipment: Nicht jede Tätigkeit beim Hausbau eignet sich für eine Muskelhypothek. Insbesondere Arbeiten, für die Sie auf kostspieliges Werkzeug angewiesen sind, sollten Sie normalerweise Fachleuten überlassen. Denn die Anschaffung professionellen Equipments lohnt sich eher selten.
  • Pünktliche Erledigung der Arbeiten: Bei der Errichtung eines Hauses ist Zeit ein entscheidender Faktor. Zudem sind verschiedenste Tätigkeiten aufeinander abzustimmen. Wer Eigenleistungen einbringt, sollte deshalb dafür Sorge tragen, dass eine zeitliche Verzögerung der Arbeit nicht zu einem Stillstand auf der Baustelle führt. Ferner müssen Sie für alle übernommenen Aufgaben eine ausreichende Qualität gewährleisten. Ansonsten kann der Termin zur Fertigstellung des Hauses gefährdet sein. Dabei ist es auch möglich, dass einzelne Bauunternehmen wegen der Verzögerung Schadensersatz fordern.
  • Kein Gewährleistungsanspruch: Grundsätzlich haben die von den beauftragten Gewerken ausgeführten Arbeiten frei von Mängeln zu sein. Ist dies nicht der Fall, haben Sie ein Recht auf Nachbesserung. Führen Sie die Aufgaben selbst durch, entfällt dieser Anspruch auf Gewährleistung. Etwaige Fehler haben Sie dann auf eigene Kosten zu beheben. Die Immobilienfinanzierung würde dadurch in der Summe teurer werden.
  • Unzureichender Qualitätsstandard: An die Vergabe einiger Baudarlehen, insbesondere an KfW-Kredite, knüpfen Banken bestimmte Bedingungen. Bei Energieeffizienzhäusern etwa müssen technische Mindeststandards hinsichtlich der auszuführenden Arbeiten erfüllt sein. Nur dann gewährt die KfW eine zinsgünstige Baufinanzierung.

Damit eine Muskelhypothek die Kosten des Hausbaus tatsächlich senkt, ist es sinnvoll, alle selbst zu erbringenden Leistungen mit den beteiligten Bauunternehmen oder den Bauleitenden abzustimmen. Hierbei können die Fachleute auch Auskunft darüber geben, ob sich die gewählten Aufgaben überhaupt als Muskelhypothek eignen.

Eigenleistungen beim Hausbau dokumentieren und versichern

Wie beschrieben, können sich durch Arbeiten in Eigenregie auch Nachteile ergeben. Um diese zu minimieren, ist es wichtig, die selbst durchgeführten Tätigkeiten präzise zu protokollieren. Auf diese Weise lassen sie sich von den Leistungen der Baufirmen klar abgrenzen. Anschließend können im Falle eines Mangels Gutachter/-innen einfacher feststellen, wer für den Fehler verantwortlich ist.

Dies ist insofern bedeutsam, als dass Versicherungen erst dann zahlen, wenn die Ursache des Schadens ermittelt wurde. Andernfalls kommt es vor, dass die Versicherung keinerlei Zahlungen leistet.

Tipp für die Eigenleistung beim Hausbau

Wer auf Nummer sicher gehen möchte, hält sich an den Rat des Verbands Privater Bauherren (VPB) und lässt die erbrachten Eigenleistungen von Sachverständigen kontinuierlich prüfen und dokumentieren.

Bevor Sie selbst auf Ihrer Baustelle tätig werden, sollten Sie zudem für einen ausreichenden Versicherungsschutz sorgen. Empfehlenswert ist beispielsweise der Abschluss einer Bauherrenhaftpflicht. Diese umfasst unter anderem eine erweiterte Schadensregulierung.

Des Weiteren müssen Sie Verwandte und andere Helfende, die den Hausbau unterstützen, bei der Berufsgenossenschaft melden. Hierdurch erhalten die Helfenden den Schutz einer Unfallversicherung. Da deren Leistungsumfang jedoch beschränkt ist, empfehlen Fachleute, zusätzlich eine private Bauhelferversicherung abzuschließen. Eine solche gilt in der Regel für 1 Jahr. Den Bau in Auftrag gebende Personen, die die Versicherung für eine kürzere oder längere Dauer brauchen, wenden sich einfach an die Versicherung.

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