Hauskredit: Mit kleinen Zinsen zur Traumimmobilie

Vergleich und Rechner für den idealen Hauskredit

Mit einem günstigen Hauskredit lässt sich der Wunsch nach einer eigenen Immobilie verwirklichen. Nutzen Sie den Hauskreditrechner oder informieren Sie sich in unserem Ratgeber.

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Fragen zum Thema Baufinanzierung?

In unseren FAQ erfahren Sie alles Wissenswerte rund um Ihre Immobilienfinanzierung. Wir haben die wichtigsten Fragen und Antworten gesammelt und geben hilfreiche Tipps.

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Wann ist der richtige Zeitpunkt für Hauskauf oder Hausbau?


Hauskredit

Generell wichtig
12 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Am Anfang der Suche nach dem optimalen Hauskredit steht die Berechnung des eigenen Budgets. Anschließend können Interessierte nach einer Immobilie Ausschau halten.
  • Wer einen günstigen Hauskredit möchte, sollte nicht nur die richtige Darlehensform wählen, sondern auch die Stellschrauben kennen, mit denen sich der Hauskredit beeinflussen lässt.
  • Um einen günstigen Hauskredit ausfindig zu machen, sollte ein umfassender Vergleich aller Angebote erfolgen. Denn den besten Zins hat oftmals nicht die Hausbank.
  • Finanzierungsvermittler wie die von Baufi24 vergleichen die Konditionen von über 400 Banken und ermöglichen so das Finden des optimalen Hauskredits.

So gehen Sie vor

  • Berechnen Sie mit unserem Kreditrechner den Hauskredit, der am besten zu Ihren Bedürfnissen und Vorhaben passt.
  • Suchen Sie noch nach einem Haus? In unserer Immobiliensuche finden Sie die Objekte aller relevanten Anbieter in Deutschland.
  • Der schnellste und einfachste Weg zu einem günstigen Hauskredit, sind die professionellen Kreditvermittler von Baufi24. Vereinbaren Sie jetzt einen kostenlosen und unverbindlichen Termin!

In diesem Ratgeber:

Wie funktioniert ein Kredit fürs Haus?

Günstiger Hauskredit
Baufi24 Vorstand Stephan Scharfenorth erläutert im Video den optimalen Ablauf für einen günstigen Hauskredit.

Ein Haus im Grünen oder eine attraktive Immobilie in der Stadt zu besitzen – das muss kein Traum bleiben. Zwar ist der Kauf oder Bau eines Eigenheims ein großer Schritt. Häufig zahlt sich eine solche Investition aber in mehrfacher Hinsicht aus.

Das wichtigste Argument zuerst: Für Immo­bilien­eigen­tümer entfallen die monatlichen Miet­zahlungen dauerhaft. Insbesondere im Rentenalter kann dies ein unschätzbarer Vorteil sein, der die eigene Finanzsituation erheblich verbessert.

Doch auch wer seinen Wohnraum möglichst frei gestalten und einrichten möchte, sollte eine Immo­bilie besser kaufen, anstatt sie zu mieten. Die Kosten für ein Eigenheim belaufen sich in der Regel auf mehrere hundert­tausend Euro. Über einen solch hohen Geld­betrag verfügen nur die wenigsten Kauf­interessen­ten. Damit Sie Ihren Traum von den eigenen vier Wänden dennoch in die Tat umsetzen können, bieten Ihnen Banken und Finanz­dienst­leister eine Viel­zahl unter­schiedlicher Haus­kredite an.

Wer ein solches Baudarlehen abschließt, erhält vom Kredit­institut für den Kauf der Immo­bilie benötigten Geld­betrag zur Verfügung gestellt. Im Gegen­zug geht der Haus­käufer die Ver­pflichtung ein, jeden Monat eine bestimmte Rate an den Kredit­geber zu über­weisen. Diese ist für einen vorher fest­gelegten Zeit­raum zu bezahlen. Sobald alle verein­barten Raten von Ihnen pünktlich über­wiesen wurden, haben Sie die gesamte Kredit­schuld getilgt.

Damit die Bank den gewünschten Haus­kredit gewährt, hat der Darlehens­nehmer eine Leih­gebühr in Form von Hypothekenzinsen zu entrichten. Zudem lässt sich der Darlehens­geber für gewöhnlich eine Grundschuld auf das Haus eintragen, um die Immobilienfinanzierung abzusichern. Sollte der Kredit­nehmer die verein­barten Raten über längere Zeit nicht bedienen können, hat die Bank das Recht, das Haus zu veräußern. Aus dem Erlös erhält der Darlehens­geber dann den ihm zu­stehen­den Geld­betrag.

Wie kann ich mein Budget für den Haus­kredit berechnen?

Dazu ist es sinnvoll, sämtliche monat­lichen Ein­nahmen und Aus­gaben aufzulisten. Dies lässt sich beispiels­weise mit­hilfe eines einfachen Haus­halts­plans schnell erledigen. In diesem werden alle zuvor notierten Aus­gaben von der Summe der Ein­nahmen abge­zogen. Als Ergebnis erhalten Sie den monat­lichen Über­schuss, der sich zur Aufwendung der Kredit­raten nutzen lässt.

Merk­regel zum Budget für den Haus­kredit

Um keine zu hohe finanzielle Be­lastung einzugehen, sollte die monat­liche Darlehens­rate zuzüglich der Wohn­neben­kosten normaler­weise 40 Prozent des Netto­ein­kommens nicht über­steigen.

Grund­sätzlich reicht für den Haus­kauf oder Haus­bau heutzu­tage schon ein durch­schnittliches Ein­kommen aus. Für künftige Haus­eigentümer ist es jedoch nicht nur wichtig zu wissen, wie hoch die monat­liche Rate sein darf – auch finanzielle Rück­lagen und Erspar­nisse sind bei einem Kredit fürs Haus von Bedeutung. So bewerten es die Banken positiv, wenn der Haus­käufer oder Häusle­bauer viel Eigenkapital zu seiner Finan­zierung beisteuert. Nachdem Sie nun Ihr Budget bestimmt haben, können Sie sich auf die Suche nach einer geeigneten Immo­bilie machen.

Das können Sie sich leisten.

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Das können Sie sich leisten:
Annahmen

Darlehensarten für den optimalen Hauskredit

Für den Fall, dass Sie sich für eine preiswerte Baufinanzierung interessieren, stehen Ihnen verschiedene Kreditoptionen zur Auswahl. Verbreitet sind etwa diese Arten:

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen gilt immer noch als die bevorzugte Kredit­variante für Haus­käufer und Bau­herren. Bei diesem Typ bleibt die Höhe der Raten, die jeweils einen Zins- sowie einen Tilgungs­anteil enthalten, über die gesamte Lauf­zeit gleich. Aller­dings variiert die Zusammen­setzung der Rate aus Zins und Tilgung von Jahr zu Jahr.

Ferner haben Sie beim Annuitäten­darlehen die Möglichkeit, sich für eine bestimmte Sollzinsbindung zu entscheiden. Diese reicht für gewöhnlich von 5 bis zu 30 Jahren. Innerhalb des festgelegten Zeit­raums bleiben der von der Bank erhobene Zinssatz sowie die Raten konstant. Da dies eine besonders hohe Planungs­sicherheit schafft, setzt die Mehrheit der künftigen Haus­besitzer auf diese Form des Dar­lehens.

Konstantdarlehen

Sicherer Hauskredit
Für die meisten Interessierten an einem Hauskredit sind Annuitätendarlehen die beste Wahl.

Sofern Ihnen Flexibilität beim Kredit fürs Haus wichtig ist, können Sie auf ein Konstant­darlehen setzen. Bei diesem werden die Vorzüge eines Bau­spar­dar­lehens mit dem einer Vor­finan­zierung kombiniert. Hierbei erhalten Sie den benötigten Geld­betrag zum Haus­kauf ebenfalls unmittelbar zur Ver­fügung gestellt. Der Dar­lehens­nehmer zahlt daraufhin regel­mäßig eine vereinbarte Rate, um die über eine festgelegte Lauf­zeit anfallenden Bau­zinsen der Vor­finan­zierung zu bedienen. Gleich­zeitig spart er über einen zusätz­lichen Bausparvertrag Kapital an.

Nach Zuteilung des Bausparvertrages können Sie den ange­sparten Geld­betrag dann zur Tilgung der Vor­finan­zierung heranziehen. Da das Konstant­darlehen in der Regel außer­plan­mäßige Rück­zahlun­gen erlaubt, ist diese Form des Kredits aus­ge­sprochen flexibel. Außerdem profitieren Haus­käufer und Häusle­bauer, die über nur wenig oder kein Eigen­kapital verfügen, besonders von einem solchen Darlehen.

Variable Darlehen

Das variable Dar­lehen stellt eine weitere interessante Variante eines Haus­kredits dar. Bei dieser Kredit­art wird während der Lauf­zeit mit keinem fixen Zins­satz kalkuliert. Statt­dessen passt die kredit­gebende Bank den zu zahlenden Zins in regel­mäßigen Ab­ständen an die allgemeine Zins­entwick­lung an. Wer sich darauf einlässt, kommt bei einem variablen Darlehen häufig in den Genuss günstigerer Zinsen im Vergleich zu einem Annuitäten­darlehen.

Allerdings tragen Sie bei dieser Darlehens­art das Risiko steigender Markt­zinsen. Fallende Zinsen am Markt wirken sich dafür aber innerhalb kurzer Zeit positiv auf den Haus­kredit aus. Darüber hinaus treffen Sie mit einem variablen Darlehen die richtige Wahl, sofern Sie später außer­plan­mäßige Zahlungen tätigen möchten.

Diese Stellschrauben erleichtern den Hauskredit Vergleich

Zinsen Hauskredit
In Niedrigzinsphasen empfehlen Experten eine lange Zinsbindungsfrist.

Immobilieninteressierte wünschen sich einen möglichst günstigen und an ihren persönlichen Bedürfnissen ausgerichteten Hauskredit. Dies können Sie erreichen, indem sie die verschiedenen Stellschrauben einer Immobilienfinanzierung nutzen. Folgende Parameter lassen sich direkt oder indirekt beeinflussen:

  • Kaufnebenkosten
  • Eigenkapital
  • Sollzins
  • Zinsbindung
  • Tilgungsrate
  • Sondertilgungen

Beim Erwerb eines Hauses ist nicht nur der Kaufpreis zu zahlen. Nebenkosten fallen ebenfalls an. Zu diesen zählen:

  • Grunderwerbsteuer
  • Grundbuchkosten
  • Notargebühren
  • Maklerprovision

In der Summe haben Sie mit Nebenkosten in Höhe von circa 10 bis 15 Prozent des Hauspreises zu rechnen. Die aufgelisteten Posten sind grundsätzlich bei jedem Erwerb zu zahlen. Bis auf eine Ausnahme: Finden Sie Ihr Eigenheim ohne einen Makler bzw. eine Maklerin, lassen sich Kosten einsparen. Je nach Bundesland liegen diese üblicherweise zwischen 3,57 bis 7,14 Prozent des Immobilienpreises.

Eigenkapital, Sollzins und Zinsbindung

Eine Stellschraube, auf die Sie unmittelbar Einfluss nehmen können, ist die Höhe des Eigenkapitals. Allgemein gilt: Je mehr eigene Mittel in den Hauskredit fließen, desto günstiger wird die Finanzierung. Denn viel Eigenkapital senkt den benötigten Darlehensbetrag und mindert für die Bank das Risiko eines Kreditausfalls. Aufgrund dessen gewähren Finanzinstitute bei größeren Ersparnissen oft attraktivere Sollzinsen.

Tipp zum Eigenkapital

Finanzieren Sie wenigstens 20 Prozent des Hauspreises mit eigenen Mitteln, damit Sie in den Genuss besserer Sollzinsen kommen.

Beim Hauskredit wirkt sich jedoch nicht nur der Eigenkapitalbeitrag auf den gewährten Sollzins aus. So hängt dieser vor allem auch vom allgemeinen Zinsniveau ab, das der Einzelne nicht beeinflussen kann. Allerdings ist festzustellen, dass die Banken am Markt unterschiedlich hohe Sollzinsen offerieren. Deshalb lohnt sich ein sorgfältiger Zinsvergleich – genau darauf sind die Baufi24 Experten und Expertinnen spezialisiert.

Eng verknüpft mit dem Sollzins ist auch die Frage: Welche Sollzinsbindung passt am besten? Aktuell berechnen die Banken für Hauskredite sehr niedrige Sollzinsen – bei einem günstigen Beleihungsauslauf sind Zinsen von um die 0,5 Prozent realistisch. Daher ist es vorteilhaft, die Hypothekenzinsen von heute möglichst lange festschreiben zu lassen. Somit treffen die meisten Darlehensnehmenden mit einer Zinsbindung von 15 Jahren oder darüber hinaus die richtige Wahl.

Hinweis zur Wahl der richtigen Finanzierung

Falls Sie wissen möchten, welche Finanzierungsentscheidungen andere Darlehensnehmenden in Ihrer Situation tragen, nutzen Sie den Baufi24-Kundenvergleich Baufi-Match.

Warum kommt es beim Hauskredit vor allem auf die Tilgungen an?

Geringe Bauzinsen sind das eine. Sie stellen aus Sicht der Hauskaufenden Gebühren dar, die die aufgenommene Darlehensschuld nicht reduzieren. Die Rückzahlung des Hauskredits geschieht stattdessen ausschließlich über die Tilgungen. Entscheiden Sie sich deshalb für einen ausreichend hohen Tilgungssatz zu Beginn der Immobilienfinanzierung.

Tipp zur Tilgung

Um den Hauskredit innerhalb einer vernünftigen Zeitspanne und zu niedrigen Kosten zurückzuführen, empfiehlt Baufi24 eine anfängliche Tilgungsrate von mindestens 2 Prozent.

Sie möchten zur Tilgung des Hauskredits später womöglich Extra-Zahlungen leisten? In diesem Fall sind Sondertilgungen eine geeignete Lösung. Diese erlaubt die Bank jedoch nur dann, wenn sie zuvor vertraglich vereinbart wurden. Generell gibt es einige Kreditinstitute, die die Möglichkeit solcher außerplanmäßigen Rückzahlungen bis zu einem bestimmten Betrag kostenlos anbieten. Das Team von Baufi24 teilt Ihnen gerne mit, welche Banken Optionen auf Sondertilgungen ohne zusätzliche Gebühren einräumen.

Kredit Haus: Auf diese 6 Mythen müssen Sie achten

Wer ein Haus bauen oder kaufen möchte, sollte normaler­weise mindestens 20 Prozent der Kauf­summe als Eigen­kapital in die Finan­zierung ein­fließen lassen. Hinter­grund dabei ist, dass die Bank die Immo­bilie nur in Höhe des sogenannten Beleihungs­werts als Kredit­sicherheit berück­sichtigt. Dieser liegt zwischen etwa 70 und 90 Prozent des Kauf­preises.

Dennoch besteht die Möglichkeit, ein Haus ohne Eigen­kapital zu erwerben. So gibt es mittler­weile einige Finanz­dienst­leister am Markt, die sogenannte Voll­finanzierung anbieten. Bei dieser Art des Haus­kredits übernimmt der Dar­lehens­geber 100 Prozent des Kauf­preises. Bau­herren und Haus­käufer, die ihren Traum vom Eigen­heim ohne Eigen­kapital realisieren wollen, sollten allerdings über ein solides und verlässliches Ein­kommen verfügen. Zudem liegen die Soll­zinsen in einem solchen Fall für gewöhnlich höher. Bedenken Sie ferner, dass die Neben­kosten auch von einer Voll­finanzierung meist nicht gedeckt werden. Daher sind zumindest diese aus eigener Tasche zu zahlen.

Es ist unbestritten: Die allgemeinen Markt­zinsen und damit auch das Bau­geld bewegen sich auf einem historisch niedrigen Niveau. Viele, die aktuell einen Kredit für ein Haus abschließen, dürfen sich deshalb auf aus­gesprochen günstige Konditionen freuen. Wer eine attraktive Immobilie in Aussicht hat, kann daher mithilfe einer preiswerten Immobilien­finan­zierung zeitnah in die eigenen vier Wände einziehen.

Doch nicht zuletzt aufgrund des günstigen Bau­gelds hat die Nach­frage nach einem Eigen­heim in den letzten Jahren stark zugenommen. In der Folge sind auch die Immo­bilien­preise gestiegen – in vielen Ballungs­räumen kam es mitunter zu erheblichen Preis­steigerungen. Daher sollten Kauf­interessenten genau prüfen, ob sie sich die ausge­suchte Immo­bilie tatsächlich leisten können und dazu eine sorg­fältige Budget­planung vor­nehmen.

Wer jeden Monat hohe Raten zahlt, ist auch schneller schulden­frei – diese Aussage ist nur bedingt richtig. Bei einem Annuitäten­darlehen setzt sich die Kredit­rate aus einem Zins- sowie einem Tilgungs­anteil zusammen. Um die Schulden möglichst schnell zu begleichen, kommt es dabei einzig auf die Höhe der Tilgungen an. Auf­grund dessen raten die Baufi24 Berater eine anfäng­liche Tilgung von mindestens 2 Prozent zu wählen. Denn es gilt: je höher die Tilgungen, desto kürzer die Kredit­laufzeit und desto niedriger die Zins­kosten für das aufge­nommene Dar­lehen.

Viele Menschen, die nach längerer Suche das passende Haus gefunden haben, wollen häufig sofort handeln. Die Wahl des geeigneten Dar­lehens ist dabei für einige Haus­käufer und Häusle­bauer zweit­rangig. Das kann sich rächen, denn am Markt gibt es zahl­reiche Banken und Finanz­dienst­leister, die unter­schied­lich attraktive Haus­kredite anbieten. Am besten ist es daher, einen Baufi24 Spezialisten damit zu beauf­tragen, einen kosten­losen und indivi­duellen Finan­zierungs­vorschlag anzufertigen. Denn mit einem auf Ihre Bedürfnisse perfekt abge­stimmten Dar­lehen sparen Sie bares Geld und vermeiden spätere Probleme.

Wer ein Haus kaufen will, hat nicht nur den Preis für die Immo­bilie zu begleichen. Die Neben­kosten fallen bei einem Erwerb ebenfalls an. So belaufen sich die Notar-, Grundbuch-, etwaige Makler­gebühren sowie die Grund­erwerbsteuer auf rund 10 bis 15 Prozent des Kauf­preises. Diesen Betrag haben Sie in der Regel selbst zu zahlen, da die Kauf­neben­kosten durch die Finan­zierung meist nicht abgedeckt sind.

Sofern Sie ein Annuitäten­darlehen abschließen, bekommen Sie für die Dauer der verein­barten Zins­bindung einen bestimmten Soll­zins zugesichert. Für diesen Zeit­raum ist der Darlehens­nehmer grund­sätzlich an den eingegangenen Ver­trag gebunden. Da sich die finanzielle Situation und die allgemeinen Lebens­verhältnisse ändern können, ent­scheiden sich einige Kredit­nehmer lieber für eine kürzere Zins­bindung. Denn sie möchten darüber eine gewisse Flex­ibilität behalten.

Gerade in der aktuellen Lage ist dieses Vorgehen kritisch zu hinter­fragen. Da die Bau­zinsen derzeit sehr niedrig sind, raten die Baufi24 Experten im Allgemeinen zu einer längeren Zins­bindung. Zudem müssen sich auch Darlehens­nehmer mit einer längeren Soll­zins­bindung keine Gedanken über zu lange Vertrags­laufzeiten machen. Denn sobald nach Aus­zahlung des Kredits 10 Jahre verstrichen sind, können Sie nach § 489 des Bürgerlichen Gesetz­buchs (BGB) Ihren Kredit­vertrag ordentlich kündigen. Auf diese Weise haben Sie dann die Möglich­keit, ohne zusätzliche Kosten eine günstigere Anschluss­finanzierung abzuschließen.

Günstiger Hauskredit Schritt für Schritt

Hauskredit Budget
Am Anfang der Suche nach einem passenden Hauskredit steht das Ermitteln des Budgets.

Damit künftige Hausbesitzer die für Sie optimale Finanzierung erhalten, ist eine strukturierte Vorgehensweise empfehlenswert. An dem folgenden Ablauf können Sie sich gerne orientieren. Als Erstes ist es wichtig, das persön­liche Budget zu bestimmen. Besonders einfach erledigen das Bau­herren und Haus­käufer mit dem Baufi24 Budgetrechner. Um das Budget für den geplanten Immo­bilien­kauf zu kal­kulieren, tragen Sie dort die höchst­mögliche Darlehens­rate sowie das zur Verfügung stehende Eigen­kapital ein. Zudem lassen sich über das Tool die Soll­zins­bindung, der jährliche Sollzins sowie die anfängliche Til­gung vor­geben.

Binnen Sekunden ermittelt der Budget­rechner das Gesamt­budget, welches sich aus der Summe des maximalen Dar­lehens und des Eigen­kapitals ergibt. Vom Budget werden sodann die Neben­kosten, also die Maklerprovision, Grundbuch- und Notar­gebühren sowie die Grund­erwerb­steuer, abge­zogen. Bei Letzterer ist die Höhe der Abgabe vom jeweiligen Bundes­land abhängig, in dem sich die gewünschte Immo­bilie befindet. Über­dies berück­sichtigt der Budget­rechner einen Sicher­heits­abschlag, den viele Banken zur Absicherung des Kredit­ausfall­risikos verlangen. Nach Abzug aller Kosten wissen Sie dann genau, wie viel Sie für Ihr neues Haus höchstens aufbringen können.

Haben Sie bereits ein interessantes Objekt gefunden und möchten nun erfahren, wie hoch die monatliche Rate für Ihren Haus­kredit ausfallen würde? Dann ist der Baufi24 Baufinanzierungsrechner das ideale Hilfs­mittel. Auf Basis des gewünschten Dar­lehens sowie dem Kauf­preis der Immobilie ermittelt dieser die Kredit­rate und gibt dabei den jeweiligen Zins- sowie Tilgungs­anteil an. Je nach Bedarf können Sie hier unter anderem den Soll­zins, die Zins­bindungs­dauer und den Tilgungs­satz variieren. Darüber hinaus berück­sichtigt der Bau­finanzierungs­rechner ebenso Sonder­tilgungen. Spielen Sie mit dem Tool gerne verschiedene Varianten durch. Auf diese Weise werden Sie sehen, wie sich unter­schiedliche Vorgaben auf die Konditionen des Haus­kredits aus­wirken.

Die Baufi24 Rechner bieten eine praktische Hilfe­stellung, um das eigene Budget sowie die monatlich zu erwartende Darlehens­rate abzustecken. Wenn Sie nun ein konkretes Angebot einer Bank wünschen, stehen die Baufi24 Experten für Sie bereit. Gerne sichten sie den gesamten Markt an Finanz­dienst­leistern und erarbeiten einen maß­geschneiderten Kredit für ihr Haus. Denn seit mehr als 15 Jahren vermitteln die Baufi24 Experten pass­genaue Konzepte zur Finan­zierung, die so individuell sind wie Sie selbst. Für weitere Fragen und zur Termin­verein­barung fordern Sie gerne ein kosten­loses und unver­bindliches Angebot an.

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