Hauskredit

Ein Haus im Grünen oder eine attraktive Immobilie in der Stadt zu besitzen – das muss kein Traum bleiben. Zwar ist  es ein großer Schritt, ein Eigenheim zu finanzieren. Häufig zahlt sich eine solche Investition für dich aber in mehrfacher Hinsicht aus.

Das wichtigste Argument zuerst: Für Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer entfallen die monatlichen Mietzahlungen dauerhaft. Insbesondere im Rentenalter kann das für dich ein unschätzbarer Vorteil sein, der deine Finanzsituation erheblich verbessert.

Doch auch wer seinen Wohnraum möglichst frei gestalten und einrichten möchte, sollte eine Immobilie besser kaufen, anstatt sie zu mieten. Die Kosten für ein Eigenheim belaufen sich in der Regel auf mehrere hunderttausend Euro. Über einen solch hohen Geldbetrag verfügen nur die wenigsten Kaufinteressierten. Damit du deinen Traum von den eigenen vier Wänden dennoch in die Tat umsetzen kannst, bieten dir Banken und Finanzdienstleister eine Vielzahl unterschiedlicher Hauskredite an.

Schließt du ein solches Baudarlehen ab, erhältst du vom Kreditinstitut den für den Kauf der Immobilie benötigten Geldbetrag zur Verfügung gestellt. Im Gegenzug ist der Hauskaufende verpflichtet, jeden Monat eine bestimmte Rate an den Kreditgebenden zu überweisen. Diese ist für einen vorher festgelegten Zeitraum zu bezahlen. Sobald alle vereinbarten Raten von dir pünktlich überwiesen wurden, hast du deine Kreditschuld getilgt.

Damit die Bank den gewünschten Hauskredit gewährt, hat der Darlehensnehmende eine Leihgebühr in Form von Hypothekenzinsen zu entrichten. Zudem lässt der Darlehensgebende für gewöhnlich eine Grundschuld auf dein Haus eintragen, um die Immobilienfinanzierung abzusichern. Solltest du die vereinbarten Raten über längere Zeit nicht bedienen können, hat die Bank ferner das Recht, das Haus zu veräußern. Aus dem Erlös erhält der Darlehensgebende dann den ihm zustehenden Geldbetrag.

Dazu ist es sinnvoll, sämtliche monatlichen Einnahmen und Ausgaben aufzulisten. Dies lässt sich beispielsweise mithilfe eines einfachen Haus­halts­plans schnell erledigen. In diesem ziehst du alle zuvor notierten Aus­gaben von der Summe deiner Ein­nahmen ab. Als Ergebnis erhältst du den monat­lichen Über­schuss, der sich zur Aufwendung der Kredit­raten verwenden lässt.

Für einen Haus­kauf oder Haus­bau ist ein hohes Einkommen von Vorteil. Manchmal reichen dafür aber auch durch­schnittliche Ein­künfte aus. Für dich als künftigen Haus­besitzenden ist es jedoch nicht nur wichtig zu wissen, wie hoch deine monat­liche Rate sein darf – auch finanzielle Rück­lagen und Erspar­nisse sind bei einem Kredit fürs Haus von Bedeutung. So bewerten es die Banken positiv, wenn der Haus­kaufende oder Hausbauende viel Eigenkapital zu seiner Finan­zierung beisteuert. Nachdem du nun dein Budget bestimmt hast, kannst du dich auf die Suche nach einer geeigneten Immo­bilie machen.

Für den Fall, dass du dich für eine preiswerte Baufinanzierung interessierst, stehen dir verschiedene Kreditoptionen zur Auswahl. Verbreitet sind diese Arten:

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen gilt immer noch als die bevorzugte Kredit­variante für Haus­kaufende und Bau­herren. Bei diesem Typ bleibt die Höhe deiner Rate, die jeweils einen Zins- sowie einen Tilgungs­anteil enthält, über die gesamte Lauf­zeit gleich. Aller­dings variiert die Zusammen­setzung der Rate aus Zins und Tilgung von Jahr zu Jahr.

Außerdem hast du beim Annuitäten­darlehen die Möglichkeit, dich für eine bestimmte Sollzinsbindung zu entscheiden. Diese reicht für gewöhnlich von 5 bis zu 30 Jahren. Innerhalb dieses festgelegten Zeit­raums bleiben der von der Bank erhobene Zinssatz und die Raten konstant. Da dies eine besonders hohe Planungs­sicherheit schafft, setzt die Mehrheit der künftigen Haus­besitzenden auf diese Form des Dar­lehens.

Konstantdarlehen

Sofern dir Flexibilität beim Kredit fürs Haus wichtig ist, kannst du auf ein Konstantdarlehen setzen. Bei diesem werden die Vorzüge eines Bau­spar­dar­lehens mit denen einer Vor­finan­zierung kombiniert. Dazu erhältst du den benötigten Geld­betrag zum Haus­kauf unmittelbar zur Ver­fügung gestellt. Der Dar­lehens­nehmende zahlt anschließend regel­mäßig eine vereinbarte Rate, um die über eine festgelegte Lauf­zeit anfallenden Bau­zinsen der Vor­finan­zierung zu bedienen. Gleich­zeitig spart er über einen zusätz­lichen Bausparvertrag Kapital an.

Nach Zuteilung des Bausparvertrages nutzt du den ange­sparten Geld­betrag zur Tilgung der Vor­finan­zierung. Da das Konstant­darlehen in der Regel außer­plan­mäßige Rück­zahlun­gen erlaubt, ist diese Form des Kredits aus­ge­sprochen flexibel. Überdies profitierst du besonders von einem solchen Darlehen, sofern du derzeit nur über wenig oder kein Eigen­kapital verfügst.

Variable Darlehen

Das variable Dar­lehen stellt eine weitere interessante Variante eines Haus­kredits dar. Bei dieser Kredit­art wird während der Lauf­zeit mit keinem fixen Zins­satz kalkuliert. Statt­dessen passt die kredit­gebende Bank den zu zahlenden Zins in regel­mäßigen Ab­ständen an die allgemeine Zins­entwick­lung an. Lässt du dich darauf ein, kommst du bei einem variablen Darlehen häufig in den Genuss günstigerer Zinsen im Vergleich zu einem Annuitäten­darlehen.

Allerdings trägst du bei dieser Darlehens­art das Risiko steigender Markt­zinsen. Fallende Hypothekenzinsen wirken sich dafür aber innerhalb kurzer Zeit positiv auf den Haus­kredit aus. Darüber hinaus liegst du mit einem variablen Darlehen richtig, wenn du später außer­plan­mäßige Zahlungen tätigen möchtest.

Immobilieninteressierte wünschen sich einen möglichst günstigen und an ihren persönlichen Bedürfnissen ausgerichteten Hauskredit. Dies kannst du erreichen, indem du die verschiedenen Stellschrauben einer Immobilienfinanzierung nutzt. Folgende Parameter lassen sich direkt oder indirekt beeinflussen:

• Kaufnebenkosten
• Eigenkapital
• Sollzins
• Zinsbindung
• Tilgungsrate
• Sondertilgungen

Beim Erwerb eines Hauses ist nicht nur der Kaufpreis zu zahlen. Nebenkosten fallen ebenfalls an. Zu diesen zählen:

• Grunderwerbsteuer
• Grundbuchkosten
• Notargebühren
• Maklerprovision

In der Summe hast du mit Nebenkosten in Höhe von circa 10 bis 15 Prozent des Hauspreises zu rechnen. Die aufgelisteten Posten sind grundsätzlich bei jedem Erwerb zu zahlen. Bis auf eine Ausnahme: Findest du dein Eigenheim ohne einen Makler oder eine Maklerin, lassen sich Kosten einsparen. Je nach Bundesland liegen diese üblicherweise zwischen 4,76 und 7,14 Prozent des Immobilienpreises. Hiervon zahlst du als Kaufender normalerweise die Hälfte. Die andere trägt der Verkaufende.

Eigenkapital, Sollzins und Zinsbindung

Eine Stellschraube, auf die du unmittelbar Einfluss nehmen kannst, ist die Höhe des Eigenkapitals. Allgemein gilt: Je mehr eigene Mittel in den Hauskredit fließen, desto günstiger wird die Finanzierung. Denn viel Eigenkapital senkt den benötigten Darlehensbetrag und mindert für die Bank das Risiko eines Kreditausfalls. Aufgrund dessen gewähren dir Finanzinstitute bei größeren Ersparnissen oft attraktivere Sollzinsen.

Beim Hauskredit wirkt sich jedoch nicht nur der Eigenkapitalbeitrag auf den gewährten Sollzins aus. So hängt dieser vor allem auch vom allgemeinen Zinsniveau ab, das der Einzelne nicht beeinflussen kann. Die für Hauskaufinteressierte etwas ernüchternde Nachricht: Seit dem Jahr 2022 ist die Phase extrem geringer Hypothekenzinsen fürs Erste Geschichte. Daher musst du aktuell höhere Zinsen für deinen Hauskredit bezahlen.

Wie hoch deine finanzielle Last schlussendlich ausfällt, richtet sich nach dem jeweiligen Finanzierungsangebot. Schließlich offerieren die verschiedenen Banken unterschiedlich hohe Sollzinsen. Deshalb lohnt sich ein sorgfältiger Zinsvergleich – genau darauf sind die Baufi24 Experten und Expertinnen spezialisiert.

Eng verknüpft mit dem Sollzins ist auch die Frage: Welche Sollzinsbindung passt für mich am besten? Im März 2023 berechnen die Banken für Hauskredite einen Zins von um die 4 Prozent – ein akzeptabler Beleihungsauslauf vorausgesetzt. Aus heutiger Sicht ist es sehr schwierig zu bewerten, ob die Zinsen in 10 Jahren höher oder niedriger stehen als heute. Willst du auf Nummer sicher gehen, nimm lieber eine längere Zinsbindung von etwa 15 Jahren. In diesem Fall bist du vor später anziehenden Zinsen besser geschützt.

Warum kommt es beim Hauskredit vor allem auf die Tilgungen an?

Bauzinsen sind das eine. Sie stellen aus Sicht der Hauskaufenden Gebühren dar, die die aufgenommene Darlehensschuld nicht reduzieren. Die Rückzahlung des Hauskredits geschieht stattdessen ausschließlich über die Tilgungen. Wähle deshalb einen ausreichend hohen Tilgungssatz zu Beginn deiner Immobilienfinanzierung.

Du willst zur Tilgung deines Hauskredits später womöglich Extra-Zahlungen leisten? In diesem Fall sind Sondertilgungen eine geeignete Lösung. Diese erlaubt die Bank jedoch nur dann, wenn sie zuvor vertraglich vereinbart wurden. Generell gibt es einige Kreditinstitute, die dir die Möglichkeit solcher außerplanmäßigen Rückzahlungen bis zu einem bestimmten Betrag kostenlos anbieten. Das Team von Baufi24 teilt dir gerne mit, welche Banken Optionen auf Sondertilgungen ohne zusätzliche Gebühren einräumen.

Damit künftige Hausbesitzende die für sie optimale Finanzierung erhalten, ist eine strukturierte Vorgehensweise empfehlenswert. Orientiere dich gerne an folgendem Ablauf:

Als Erstes ist es wichtig, das persön­liche Budget zu bestimmen. Besonders einfach erledigen das Bau­herren und Haus­käuferinnen mit dem Baufi24 Budgetrechner. Um das Budget für den geplanten Immo­bilien­kauf zu kal­kulieren, trägst du dort die höchst­mögliche Darlehens­rate sowie das zur Verfügung stehende Eigen­kapital ein. Zudem lassen sich über das Tool die Soll­zins­bindung, der jährliche Sollzins sowie die anfängliche Til­gung vor­geben.

Binnen Sekunden ermittelt der Budget­rechner das Gesamt­budget, welches sich aus der Summe des maximalen Dar­lehens und des Eigen­kapitals ergibt. Vom Budget zieht der Rechner sodann die Neben­kosten, also die Maklerprovision, Grundbuch- und Notar­gebühren sowie die Grund­erwerb­steuer, ab. Bei Letzterer ist die Höhe der Abgabe vom jeweiligen Bundes­land abhängig, in dem sich deine gewünschte Immo­bilie befindet.

Über­dies berück­sichtigt der Budget­rechner einen Sicher­heits­abschlag, den viele Banken zur Absicherung des Kredit­ausfall­risikos verlangen. Nach Abzug aller Kosten weißt du dann genau, wie viel du für dein neues Haus höchstens aufbringen kannst.

Hast du bereits ein interessantes Objekt gefunden und möchtest nun erfahren, wie hoch die monatliche Rate für deinen Haus­kredit ausfallen würde? Dann ist der Baufi24 Baufinanzierungsrechner das ideale Hilfs­mittel. Auf Basis des gewünschten Dar­lehens sowie des Kauf­preises der Immobilie ermittelt dieser die Kredit­rate und gibt dabei den jeweiligen Zins- sowie Tilgungs­anteil an. Je nach Bedarf kannst du hier unter anderem den Soll­zins, die Zins­bindungs­dauer und den Tilgungs­satz variieren.

Des Weiteren berück­sichtigt der Bau­finanzierungs­rechner ebenso Sonder­tilgungen. Spiele mit dem Tool einfach verschiedene Varianten durch. Hierdurch siehst du, wie sich unterschiedliche Vorgaben auf die Konditionen deines Haus­kredits aus­wirken.

Die Baufi24 Rechner bieten eine praktische Hilfe­stellung, um das eigene Budget sowie die monatlich zu erwartende Darlehens­rate abzustecken. Wenn du jetzt ein konkretes Angebot einer Bank wünschst, stehen die Baufi24 Profis für dich bereit.

Gerne sichten sie für dich den gesamten Markt an Finanz­dienst­leistern und erarbeiten einen maß­geschneiderten Kredit für dein Haus. Denn seit mehr als 15 Jahren vermitteln die Baufi24 Expertinnen und Experten pass­genaue Konzepte zur Finan­zierung, die so individuell sind wie du selbst. Für weitere Fragen und zur Termin­verein­barung fordere jetzt ein kosten­loses und unver­bindliches Angebot an!