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Hauskauf steuerlich absetzen?

Unter bestimmten Voraussetzungen lassen sich bei einem Hauskauf Steuern sparen. Wann und wie das funktioniert, erfährst du in diesem Artikel.

Das Wichtigste in Kürze

Bei jedem Immobilienerwerb fallen Steuern bzw. Nebenkosten an, darunter Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und ggf. Maklerkosten.

Ziehst du selbst in die Immobilie, ist der Hauskauf an sich steuerlich nicht absetzbar.

Um bei einem Hauskauf trotzdem Steuern zu sparen, kannst du Grundstück und Eigenheim getrennt voneinander kaufen, Wohn-Riester nutzen oder durch einen beruflichen Umzug die Steuerlast senken.

Als Vermieterin oder Vermieter ist es möglich, den Hauskauf steuerlich abzusetzen. Welche genauen Kosten du in deiner Steuererklärung angeben kannst, teilt dir deine Steuerberaterin oder dein Steuerberater mit.

In diesem Artikel:
Author Jens Diehl
Experte Immobilienkauf & Finanzierung
Aktualisiert am 11.06.2024

Immobilienkauf bei privater Nutzung steuerlich nicht absetzbar

Der Erwerb von Wohneigentum stellt eine große Investition dar – für die meisten Privatpersonen die größte überhaupt. Entsprechend relevant ist daher das Thema Einsparmöglichkeiten beim Immobilienkauf. In diesem Rahmen fragen sich viele Kaufinteressierte: Lässt sich ein Hauskauf steuerlich absetzen?

Möchtest du selbst in die Wohnimmobilie einziehen, lautet die Antwort: Deinen Hauskauf darfst du nicht von der Steuer absetzen. Das gilt sowohl für den Kaufpreis des Grundstücks und Eigenheims als auch für die Kaufnebenkosten. Ein Hauskauf zur Eigennutzung lässt sich also nicht in der Steuererklärung angeben.

Als Haus- und Wohnungsbesitzer die Handwerkerleistungen von der Steuer absetzen

Zwar kannst du den Immobilienkauf im Falle einer Selbstnutzung nicht steuerlich absetzen. Dafür gibt es aber ein Einsparpotenzial an anderer Stelle. So ist es Eigenheimbesitzern und -besitzerinnen grundsätzlich erlaubt, Handwerkerleistungen steuerlich geltend zu machen. Nach § 35a EStG (Einkommensteuergesetz) Absatz 3 gilt:

  • Von den in Rechnung gestellten Arbeiten sind 20 Prozent absetzbar.
  • Pro Jahr kannst du insgesamt maximal 1.200 Euro als Handwerkerleistungen von deiner Steuer absetzen.

Wichtige Anmerkung dazu: Als Handwerkerleistungen lassen sich nur Arbeits-, Maschinen- und Fahrtkosten von der Steuer absetzen. Die Materialkosten hast du dagegen in vollem Umfang selbst zu tragen.

In der Regel erkennt das Finanzamt bspw. diese Handwerkerleistungen an:

  • Sanierung des Dachs
  • Einbau einer Wärmedämmung
  • neuer Fassadenanstrich
  • Badsanierung
  • Instandsetzung oder Austausch von Türen und Fenstern
  • Installation eines moderneren Heizsystems
  • Kücheneinbau oder -modernisierung
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In diesem Artikel:

Fallen bei einem Hauskauf Steuern an?

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses musst du eine Steuer immer entrichten: die Grunderwerbsteuer. Diese wird vom jeweiligen Bundesland erhoben, in dem das Eigenheim steht. Je nach Bundesland beträgt die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent vom Kaufpreis.

Darüber hinaus kommen auch nach dem Hauskauf Steuern auf dich zu: Die Grundsteuer gehört zu den laufenden Kosten, die Immobilienbesitzerinnen und -besitzer zu zahlen haben.

Weitere Nebenkosten beim Immobilienerwerb

Zu den Nebenkosten beim Hauskauf zählen neben der Grunderwerbsteuer auch diese Posten:

  1. Notarkosten: Diese Gebühren werden insbesondere für die rechtliche Beratung und Beurkundung des Kaufvertrags erhoben. Für die Notarkosten beim Hauskauf – welche sich bei einer Eigennutzung nicht steuerlich absetzen lassen – kannst du rund 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises veranschlagen.
  2. Grundbuchkosten: Der Notar bzw. die Notarin lässt die neue Eigentümerin oder den neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen. Zudem wird dort eine Grundschuld vermerkt, um den Immobilienkredit abzusichern. Für diese Dienste stellt das Grundbuchamt circa 0,5 Prozent des Kaufpreises in Rechnung.
  3. Maklerprovision: Ist eine Maklerin oder ein Makler in den Kaufprozess eingebunden, zahlst du dafür eine entsprechende Provision. Deren Höhe richtet sich für gewöhnlich nach dem Bundesland, in dem sich das Haus befindet. Für die Käuferin bzw. den Käufer liegt die Gebühr normalerweise zwischen 2,38 und 3,57 Prozent des Kaufpreises. Willst du mehr dazu wissen, wirf einen Blick in unseren Artikel zur Maklerprovision.

Kaufpreis beeinflusst Höhe der Nebenkosten

Du siehst: Wie viel Nebenkosten du zahlen musst, hängt vor allem auch vom Kaufpreis ab. Deshalb lohnt es sich doppelt, einen möglichst attraktiven Kaufpreis auszuhandeln. Berücksichtige das am besten frühzeitig in deinem Ablauf beim Hauskauf. Rechnest du die genannten Nebenkosten beim Hauskauf zusammen, kommst du in Summe auf ungefähr 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.

Grunderwerbsteuer absetzen bzw. sparen?

Die Grunderwerbsteuer lässt sich bei einer Selbstnutzung nicht absetzen. Wenn du flexibel bist, was deinen Wohnort angeht, kannst du sie jedoch reduzieren, indem du dein Eigenheim in einem Bundesland mit niedrigerem Grunderwerbsteuersatz erwirbst.

So sparst du Steuern beim Hauskauf

Einen Hauskauf steuerlich abzusetzen, ist bei einer Eigennutzung leider nicht möglich. Trotzdem lassen sich bei einem Hauskauf Steuern sparen. Wie das gelingen kann, verraten dir unsere folgenden Tipps beim Hauskauf.

Bei Neubau: Kauf von Haus und Grundstück trennen

Um die Grunderwerbsteuer zu verringern, gehst du so vor: Zuerst schließt du einen Vertrag zum Kauf eines unbebauten Grundstücks ab. Frühestens ein halbes Jahr später unterschreibst du einen separaten Vertrag zum Hauskauf.

Sind alle Bedingungen erfüllt, erhebt das Finanzamt lediglich auf den Grundstückskauf Grunderwerbsteuer. Für die Immobilie fällt dann keine Grunderwerbsteuer an.

Ein solches Vorgehen kann für dich infrage kommen, wenn du nicht sofort nach dem Grundstückskauf mit dem Hausbau beginnen willst. Außerdem lässt sich die Grunderwerbsteuer nur im Falle eines Neubaus ggf. reduzieren.

Wer stattdessen eine Bestandsimmobilie erwirbt, muss sowohl für das Grundstück als auch fürs Haus Grunderwerbsteuer zahlen.

Mit der Riester-Rente beim Hauskauf Steuern sparen

Besitzt du einen Riester-Vertrag? Das angesparte Guthaben lässt sich als Wohn-Riester für einen Immobilienerwerb oder -bau nutzen. Über diesen Weg kannst du schon vor deinem Wohnungskauf deine Steuern senken. Denn die geleisteten Sparbeiträge dürfen jährlich bis zu 2.100 Euro als Sonderausgaben in der Steuererklärung zum Hauskauf angegeben werden.

Der auch als Eigenheimrente bezeichnete Wohn-Riester kann für dich sinnvoll sein, wenn du bereits einen Riester-Vertrag abgeschlossen hast. Überdies sollten kinderreiche Familien und Geringverdienende prüfen, ob sich Wohn-Riester für sie lohnt. Unser Baufi24 Team berät dazu gerne.

Beruflichen Umzug steuerlich absetzen

Deinen Hauskauf kannst du steuerlich nicht absetzen, aber womöglich deinen Umzug. Voraussetzung dafür: Der Wohnortwechsel erfolgt aus beruflichen Gründen. Dazu zählen bspw.:

  • Durch den Umzug verringert sich der Arbeitsweg deutlich.
  • Du wurdest an einen anderen Standort versetzt.
  • Dein Arbeitgeber verlegt seinen Firmensitz.
  • Du wechselst zu einem neuen Arbeitgeber.

Trifft einer dieser Gründe zu, erkennt das Finanzamt die Umzugskosten als Werbungskosten an. Diese kannst du dann direkt im Jahr des Hauskaufs in deiner Steuererklärung geltend machen. Absetzbare Umzugskosten sind zum Beispiel:

  • Aufwendungen für Transport bzw. Umzugsunternehmen
  • Reisekosten
  • Gebühren für Ummeldung (persönlich und Kfz)
  • Rechnungen für notwendige Einrichtung, etwa eine neue Küchenarbeitsplatte

Ziehst du aus beruflichen Gründen um, solltest du sämtliche anrechenbaren Kosten in deine Steuererklärung eintragen. Alternativ dazu besteht die Möglichkeit, eine Umzugskostenpauschale in Anspruch zu nehmen, um den Immobilienkauf steuerlich abzusetzen.

Hauskauf bei Vermietung steuerlich absetzbar

Möchtest du eine Immobilie kaufen und vermieten? In diesem Fall lässt sich der Wohnungskauf normalerweise steuerlich absetzen. Dadurch ergibt sich ein attraktives Einsparpotenzial. Grundsätzlich dienen die Informationen hier lediglich zur Orientierung. Beabsichtigst du, deinen Hauskauf steuerlich abzusetzen, empfehlen wir dir, eine Steuerberaterin bzw. einen Steuerberater aufzusuchen.

Welche Kosten können Vermietende beim Wohnungskauf steuerlich absetzen?

Als Vermieterin bzw. Vermieter darfst du bspw. folgende Posten steuerlich geltend machen:

  • Kaufpreis (Immobilie OHNE Grundstück): über jährliche Gebäudeabschreibung (in der Regel 2 Prozent der AfA(Absetzung für Abnutzung)-Bemessungsgrundlage)
  • Grunderwerbsteuer
  • Notargebühren
  • Grundbuchkosten
  • Maklerprovision
  • Kreditzinsen
  • Aufwendungen für die Mietersuche, etwa für Inserate und Fahrten
  • laufende Kosten: darunter Grundsteuer und Gebäudeversicherungen
  • Kosten für Sanierungen und Reparaturen am Haus

Hauskauf und Steuern für Vermietende: eigener Baufi24 Artikel

Detaillierte Auskünfte zu den steuerlich absetzbaren Aufwendungen erhältst du bei allen Steuerberaterinnen bzw. Steuerberatern. Bei ihnen bist du auch richtig, wenn du für deinen Hauskauf die Steuer berechnen lassen möchtest. Generell ist das Thema Hauskauf und Steuererklärung für Vermieterinnen und Vermieter vielschichtig. Was dabei alles zu beachten ist, entnimmst du bspw. unserem Ratgeber Immobilien als Kapitalanlage.

Fazit: Steuern und Finanzen beim Hauskauf vorher gut planen

Unabhängig davon, ob die Käuferin bzw. der Käufer die Immobilie selbst nutzen oder vermieten will – bei einem Hauskauf fallen stets Steuern an. Ziehst du in dein Eigenheim, kannst du den Hauskauf nicht steuerlich absetzen. Deshalb ist bei einer Eigennutzung das Einsparpotenzial beschränkt. Allerdings gibt es dann auch einen Vorteil: Du musst für die Eigentumswohnung keine Steuererklärung ausfüllen.

Vermietende sparen beim Wohnungskauf Steuern

Für Vermieterinnen und Vermieter sieht es anders aus: Sie können nicht nur die Grunderwerbsteuer absetzen, sondern auch eine ganze Reihe weiterer Posten. Das macht den Kauf eines Hauses zur Vermietung ebenso aus steuerlicher Sicht interessant. Des Weiteren raten wir zu einer soliden, gründlichen Planung, ehe du eine Immobilie erwirbst.

Mit der optimalen Hausfinanzierung sparst du bares Geld

Nicht immer ist ein Hauskauf steuerlich absetzbar. Künftige Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer können jedoch anderweitig enorm sparen: mit einer zinsgünstigen Hausfinanzierung. Eine solche sicherst du dir durch einen umfassenden Angebotsvergleich. Außerdem ist es wichtig, dass die Konditionen des Immobilienkredits zu deinen individuellen Wünschen und Anforderungen passen.

Baufi24 ist dein Partner für smarte Finanzierungslösungen

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Häufig gestellte Fragen: Hauskauf steuerlich absetzen

  • Was kann ich bei einem Hauskauf von der Steuer absetzen?

  • Wie viel bekommt das Finanzamt bei einem Hauskauf?

  • Wie kann ich die Grunderwerbsteuer absetzen?

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