11 Tipps für eine günstige Baufinanzierung

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Die Antwort darauf liefert eine Haushaltsrechnung. In dieser addierst du alle regelmäßigen Einnahmen und ziehst davon deine Ausgaben ab. Bei letzteren wird die aktuelle Miete außen vor gelassen – schließlich entfällt diese für Hauseigentümer/-innen. Der ermittelte Überschuss lässt sich dann zur Deckung der Darlehensraten verwenden.

Teil der Budgetplanung ist die Bestimmung der Höhe deines frei verfügbaren Eigenkapitals. Sobald diese Informationen vorliegen, bietet sich der Einsatz des Baufi24 Budgetrechners an. Dieser kalkuliert auf Basis der möglichen Rate und dem bereitstehenden Eigenkapital unter anderem das Budget für den Immobilienkauf sowie das maximale Darlehen.

Lass dich bei der Planung deiner Baufinanzierung frühzeitig beraten und ziehe bereits bei der Budgetplanung Finanzierungsspezialisten und -spezialistinnen hinzu.

Umsichtige Immobilienkäufer und -käuferinnen berücksichtigen bei ihrer Finanzplanung nicht nur den verlangten Kaufpreis. Der Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses ist mit zusätzlichen Aufwendungen verbunden. Zu den Nebenkosten beim Hauskauf zählen insbesondere:

• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Kosten für Grundbuch
• gegebenenfalls Maklerprovision

Des Weiteren benötigst du beim Kauf einer Immobilie Geld für den anstehenden Umzug sowie für etwaige Modernisierungen und Reparaturen. Wer hingegen ein Haus bauen bzw. bauen lassen möchte, muss in der Kalkulation weitere Kosten einplanen: die sogenannten Baunebenkosten. So schlagen vor allem Aufwendungen für die Erschließungskosten eines neuen Grundstücks zusätzlich zu Buche.

In der Summe liegen die Nebenkosten beim Hausbau bei rund 15 bis 20 Prozent des Immobilienpreises. Beim Erwerb einer Immobilie fällt dieser Posten etwas geringer aus. Du zahlst aber immer noch circa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten. Ein Tipp für die Baufinanzierung lautet daher, diese Kosten bei der Finanzplanung zu beachten. Schließlich erhöhen sie die benötigte Darlehenshöhe beziehungsweise den Eigenkapitalbedarf. Ebenfalls wichtig zu wissen: Die Nebenkosten werden zum Zeitpunkt des Hauskaufs oder -baus unmittelbar zur Zahlung fällig.

Unter den Tipps für die Immobilienfinanzierung ist dieser besonders relevant: Vergleiche die Angebote für Baudarlehen möglichst vieler Banken, bevor du dich für eine Bank bzw. ein Angebot entscheidest. Da mehrere Hundert Kreditinstitute Hausfinanzierungen ausreichen, stellt das Finden des besten Angebots eine Herausforderung dar. Du kannst diese diese Suche in die Hände ausgewiesener Experten und Expertinnen für Immobilienkredite geben: Das Team von Baufi24 hat sich auf die Vermittlung von Immobilienfinanzierungen spezialisiert. Aus den Angeboten von über 500 Banken finden unsere unabhängigen Berater und Beraterinnen einen optimalen Baukredit mit günstigen Konditionen.

Dank ihrer Erfahrung, ihrer Expertise und ihrer langjährigen Kontakte sind die Baufi24 Experten und Expertinnen zudem in der Lage, bessere Konditionen mit den Finanzinstituten auszuhandeln. Das Beste dabei: Dieser Service kostet dich keinen Cent. Stattdessen erhält Baufi24 die Provision von der kreditgebenden Bank. Durch unabhängige und kostenlose Kreditvermittlung für die Baufinanzierung lassen sich schnell mehrere Tausend Euro sparen.

An die Vergabe eines Baudarlehens knüpfen Banken einige Bedingungen. Die Kreditinstitute erwarten beispielsweise, dass ein Teil des Hauskaufs mit eigenen finanziellen Mitteln bestritten wird. Hierbei sollte sich der Eigenkapitalanteil auf 20 bis 30 Prozent der Kaufsumme für die Immobilie belaufen. Ein noch höherer Beitrag bringt weitere Vorteile. Denn Kreditnehmende mit viel Eigenkapital kommen regelmäßig in den Genuss besserer Konditionen.

Der Hintergrund ist folgender: Mehr Ersparnisse senken den notwendigen Darlehensbetrag, während der Beleihungswert des Hauses unverändert bleibt. Durch dieses günstigere Verhältnis (Beleihungsauslauf) schätzt die Bank die Gefahr eines Zahlungsausfalls geringer ein und gewährt dafür in der Regel attraktivere Hypothekenzinsen.

Personen, die nur über wenig Eigenkapital verfügen, profitieren womöglich von diesem Tipp für die Immobilienfinanzierung: So erkennen viele Banken Eigenleistungen als Eigenkapitalersatz an. Denke also darüber nach, welche Tätigkeiten du beim Hausbau selbst übernehmen könntest. Infrage kommen beispielsweise:

• Fliesen oder Parkett verlegen
• Trockenwände bauen
• Wände verputzen

Manche Eigenleistungen für den Hausbau können auf die eigenen finanziellen Mittel angerechnet werden. Gängig dabei ist, dass die Bank 10 bis 15 Prozent der Bausumme zum Eigenkapital der Hausbauenden addiert.

Banken machen die Vergabe von Immobilienkrediten von der Bonität des Antragstellers oder der Antragstellerin abhängig. Hierbei achten die Kreditinstitute vor allem auf verlässliche, ausreichend hohe Einkünfte sowie auf das zur Verfügung stehende Eigenkapital. Um die Wahrscheinlichkeit einer Darlehenszusage zu erhöhen, gibt es aber noch weitere Tipps für die Baufinanzierung. So begrüßt es die Bank, wenn du zusätzliche Sicherheiten vorweisen kannst, wie etwa:

• einen zweite kreditnehmende Person mit geregeltem Einkommen
• abbezahlte Wohnungen oder Häuser
• Lebensversicherungen
• Berufsunfähigkeitsversicherungen

Eine gute Option, um die Chance auf ein Immobiliendarlehen zu verbessern, ist die Aufnahme einer zweiten Person in den Kreditvertrag. Dafür infrage kommen in erster Linie nahe Verwandte oder der Lebenspartner bzw. die Lebenspartnerin. Solltest du zu einem späteren Zeitpunkt die Raten nicht mehr bedienen können, wäre dann der bzw. die zweite Darlehensnehmer/-in zur Rückzahlung der Hausfinanzierung verpflichtet.

Nimm dir ausreichend Zeit, um den für dich passenden Kredittyp zu finden. Grundsätzlich gibt es eine Vielzahl unterschiedlicher Darlehensarten. Die meisten Personen entscheiden sich für ein Annuitätendarlehen – und das aus guten Gründen. Denn dieses bietet entscheidende Vorteile:

• Sollzinsbindung sorgt für konstante Bauzinsen
• Höhe der Darlehensrate bleibt während Zinsbindung unverändert
• Restschuld vermindert sich mit jeder Ratenzahlung

Da das Annuitätendarlehen zu den Immobilienkrediten mit Zinsbindung gehört, ändert sich der von der Bank zugesagte Hypothekenzins über mehrere Jahre nicht. Für diese Zeitspanne bleibt die Kreditrate ebenfalls gleich. Aufgrund dessen schafft das Annuitätendarlehen eine hervorragende finanzielle Planungsgrundlage. Somit lautet der Tipp für die Baufinanzierung: Mit einem klassischen Annuitätendarlehen triffst du meist die richtige Wahl.

Neben Baukrediten mit fixer Zinsbindung gibt es auch variable Darlehen. Bei diesen wird der Sollzins regelmäßig – oft quartalsweise – an den Marktzins angeglichen. Kredite dieser Art eignen sich vornehmlich als Übergangslösung. Denn im Gegensatz zu einem Annuitätendarlehen lässt sich ein Darlehen mit einem variablen Zinssatz jederzeit kündigen und umschulden.

Die Höhe des Sollzinses wirkt sich unmittelbar auf die Kosten der Immobilienfinanzierung aus. Ob ein Baudarlehen insgesamt günstig ist, hängt aber ebenso vom anfänglichen Tilgungssatz ab. Schließlich reduzierst du deine Kreditschuld nicht über die Zinsen, sondern allein über die Tilgungen. Die genaue Höhe der Zinszahlungen, die für Darlehensnehmer/-innen Kosten darstellen, richtet sich dabei nach dem festgelegten Zinssatz sowie der Restschuld.

Beim Annuitätendarlehen zahlst du monatlich gleiche Raten, die einen Zins- und Tilgungsanteil enthalten. Weil höhere Tilgungen die verbleibende Darlehensschuld rascher senken, fällt die Zinsbelastung über die Gesamtlaufzeit geringer aus. Zudem verkürzt sich die Zeitspanne, bis der Immobilienkredit zurückgeführt ist. So ist das Eigenheim schneller abbezahlt. Eine größere Tilgungsrate ist daher vorteilhaft. Experten und Expertinnen raten zu einem anfänglichen Tilgungssatz von mindestens 2 bis 3 Prozent.

Mit einem Wert von etwa drei oder vier Prozent reduzieren Hauskäufer/-innen die Gesamtzinskosten noch stärker und sind entsprechend schneller schuldenfrei. Bedenke allerdings bei diesem Tipp für die Baufinanzierung, dass eine höhere Tilgungsquote die monatliche Darlehensrate steigen lässt. Deshalb ist es wesentlich zu wissen, wie hoch die persönliche Rate maximal sein darf. Mit dem Baufi24 Tilgungsrechner kannst du verschiedene Szenarien durchspielen und prüfen, wie unterschiedliche Tilgungsraten deine Finanzierung verändern.

Bei der Wahl der richtigen Zinsbindungsdauer sollten Kreditnehmende stets ihre individuelle Situation berücksichtigen. Trotzdem gilt allgemein:

• Sind die Bauzinsen derzeit relativ teuer und tendenziell fallend, lohnt sich eine kürzere Zinsbindungsfrist.
• Befinden sich die Hypothekenzinsen hingegen auf einem sehr niedrigen Niveau und steigen eher, ist eine längere Sollzinsbindung vorzuziehen.

Aktuell bewegen sich die Bauzinsen im Dezember 2025 bei einem Topzins von 3,70 Prozent.

Üblich sind Zinsbindungen zwischen 10 und 20 Jahren, aber auch eine kürzere oder längere Zinsbindung ist möglich. Als unabhängiger Baugeldvermittler beraten dich unsere Finanzierungsexperten und -expertinnen jederzeit persönlich, welche Zinsbindung für dich persönlich optimal ist.

Es lässt sich nie mit absoluter Sicherheit wissen, in welcher Lebens- und Finanzsituation man sich in fünf, zehn oder 20 Jahren befindet. Deshalb gilt es, zu starre Konditionen bei der Baufinanzierung zu vermeiden. Achte daher beim Abschluss deines Immobilienkredits darauf, ob er sich an veränderte Lebensumstände anpassen lässt.

Eine solche Änderung kann aus diesen Gründen erforderlich werden beziehungsweise gewünscht sein:

• Du möchtest die finanzielle Belastung reduzieren: Bei einem temporären finanziellen Engpass ist es womöglich sinnvoll, die monatliche Kreditrate zu senken. Das geeignete Mittel hierfür kann ein Tilgungssatzwechsel sein. Für eine geringere Kreditrate wähle einfach eine niedrigere Tilgungsquote als bisher. Im Gegenzug verlängert sich dadurch jedoch die Darlehenslaufzeit sowie die Gesamtzinsbelastung.
• Du möchtest das Baudarlehen schneller abbezahlen: Wer das Eigenheim schneller abbezahlte möchte, entscheidet sich hingegen für einen höheren Tilgungssatz. Alternativ dazu besteht die Option, durch Sondertilgungen, also zusätzliche außerplanmäßige Rückzahlungen, die Kreditschuld zügiger zu tilgen.

Möchtest du von diesen Möglichkeiten Gebrauch machen, muss dir die Bank beim Abschluss des Immobilienkredits dazu ein entsprechendes Recht schriftlich zusichern. Daher der Tipp für die Baufinanzierung: Besprich die Themen Tilgungssatzwechsel und Sondertilgungen vor Unterzeichnung des Immobilienkreditvertrags mit der Bank oder deinem persönlichen Baufi24 Berater bzw. deiner Beraterin.

Singles, Paare und Familien erhalten beim Bau oder Kauf von selbst genutztem Wohneigentum – unter gewissen Voraussetzungen – Unterstützung von staatlicher Seite. Generell gibt es einige Optionen zur Bauförderung.

Zu den wichtigsten Fördermöglichkeiten zählen:

• KfW-Darlehen und Zuschüsse
• Förderungen durch die Bundesländer

KfW-Förderung ermöglicht eine Reihe an zinsgünstigen Immobiliendarlehen sowie Förderprogrammen, welche als Ergänzung zu einem bei der Bank aufgenommenen Baukredit dienen. Darunter fallen bspw.

• KfW 124 Wohneigentumsprogramm
• KfW 261 Wohngebäude BEG
• KfW 297, 298 Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude

• KfW 300 Wohneigentum für Familien WEF

Weiterhin ist es für künftige Eigenheimbesitzer/-innen möglich, über Programme der Bundesländer staatliche Förderungen zu erhalten. Daher lässt sich dieser Tipp für die Immobilienfinanzierung geben: Informiere dich auf der Seite von Baufi24 oder im Rahmen eines persönlichen Gesprächs zu den verschiedenen Förderoptionen.

Mit dem Baufi24 Baufinanzierungsrechner kalkulierst du mit wenigen Angaben selbst deinen Baukredit und schaffst dir einen Überblick, wie du deine Finanzierung gestalten kannst. Nutze die genannten Tipps für die Baufinanzierung und lass dir ein an deinen Wünschen ausgerichtetes, individuelles Finanzierungskonzept unterbreiten. Das Team von Baufi24 freut sich auf deine Kontaktaufnahme:

• per E-Mail
• telefonisch
• per Videocall
• oder auch persönlich in einer unserer Geschäftsstellen.

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