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Zusatzsicherheiten beim Immobilienkredit

Eigenkapitalersatz: So sicherst du dir niedrige Zinsen.

Das Wichtigste in Kürze

Ob und zu welchen Konditionen die Bank eine Immobilienfinanzierung ausreicht, hängt vor allem von der Bonität sowie dem Eigenkapital ab.

Bei eingeschränkter Kreditwürdigkeit oder fehlenden Eigenmitteln erhöhen Zusatzsicherheiten die Chance auf eine Darlehenszusage.

Zusätzliche Kreditnehmer/-innen, eine Bürgschaft oder eine bereits schuldenfreie Wohnung zählen zu den beliebten zusätzlichen Sicherheiten beim Baudarlehen.

Neben dem Bereitstellen von Eigenkapitalersatz können unter anderem die richtige Tilgungsrate sowie eine passende Zinsbindung das Immobiliendarlehen vergünstigen.

In diesem Ratgeber:

Eigenkapital und Bonität: Deshalb sind sie so wichtig

Jede Darlehensvergabe ist für die Bank mit dem Risiko verbunden, das ausgezahlte Kapital nicht oder nur teilweise zurückzuerhalten. Gegen ein solches Szenario muss sich das Finanzinstitut absichern. Hierzu bewertet es vor Bewilligung einer Hauskauf-Finanzierung, ob die Darlehensnehmenden in der Lage sind, die aus dem Immobilienkredit entstehenden Zahlungsverpflichtungen dauerhaft zu erfüllen.

Die hierfür ermittelte Kreditwürdigkeit wird ebenso als Bonität bezeichnet. Der Begriff umfasst sowohl die Zahlungsfähigkeit als auch den Zahlungswillen der Kreditnehmer/-innen. Im Zuge einer Bonitätsprüfung erhebt und verarbeitet die Bank diese Informationen:

  • persönliche Daten
  • wirtschaftliche Situation
  • Zahlungsverhalten

Zur Einstufung der Kreditwürdigkeit interessiert sich das Finanzinstitut insbesondere für die Einkünfte der Immobilieninteressierten. Dabei spielt nicht allein die Höhe, sondern ebenso die Verlässlichkeit der monatlichen Bezüge eine entscheidende Rolle. Weiterhin bringt die Bank in Erfahrung, ob Sie aktuell verschuldet sind und alle bisherigen Forderungen pünktlich beglichen haben.

Fällt die Überprüfung der Bonität positiv aus, bewilligt die Bank die gewünschte Immobilienfinanzierung. Somit ist eine ausreichend hohe Kreditwürdigkeit Voraussetzung, um ein Baudarlehen zu erhalten. Und noch mehr: Hausbauende mit solider Bonität kommen für gewöhnlich in den Genuss besserer Zinskonditionen. Denn für sie schätzt die Bank die Gefahr eines Kreditausfalls deutlich geringer ein.

Überdies achtet die Bank bei der Vergabe einer Baufinanzierung auch auf die Höhe des Eigenkapitals. Damit ist der Teil der finanziellen Mittel gemeint, über welchen Sie frei verfügen können – ohne dass dieser an einen Dritten zurückgezahlt werden muss. Beispiele für Eigenkapital sind:

  • Bargeld
  • Bankguthaben
  • Wertpapiere
  • zuteilungsreife Bausparverträge

Normalerweise wird beim Anbieten von Immobilienkrediten erwartet, dass eigenes Kapital oder ein gleichwertiger Eigenkapitalersatz zum Hauskauf beisteuert wird. Ein Mindestbetrag von 20 Prozent des Kaufpreises gilt dabei als üblich. Mit diesem können Sie zumindest die Nebenkosten beim Hauskauf abdecken. Denn die Notarkosten und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls die Maklerprovision finanzieren die Banken in der Regel nicht mit.

Insofern ist es wichtig, wenigstens 20 Prozent des Hauspreises aus eigenen finanziellen Rücklagen zu bestreiten. Darüber hinaus reduzieren Sie mit einer höheren Eigenkapitalquote das Kreditausfallrisiko für die Bank. Diese gewährt im Gegenzug geringere Hypothekenzinsen. Zugleich vermindern viele Eigenmittel den benötigten Kreditbetrag. Ein niedrigeres Immobiliendarlehen wiederum lässt sich rascher zurückführen.

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In diesem Ratgeber:

Zusatzsicherheiten und Eigenkapitalersatz – was ist damit gemeint?

Bei Immobilienkäufen verlangt die Bank für gewöhnlich die Eintragung einer Grundschuld auf das zu erwerbende Haus. Sollten Sie später die Darlehensraten nicht mehr bedienen können, hat die Bank das Recht, das Wohnobjekt zu veräußern. Der daraus erzielte Erlös dient in diesem Fall zur Deckung der noch offenen Forderungen. Eine solche Sachsicherheit (auch als Realsicherheit bezeichnet) genügt der Bank in manchen Fällen jedoch nicht.

Verfügen Sie beispielsweise weder über ein gutes, verlässliches Einkommen noch über größere finanzielle Ersparnisse, wirkt sich das ungünstig auf die Bonitätseinstufung aus. Die Bank fordert dann Zusatzsicherheiten. Zudem wünscht sie weitere Sicherheiten, wenn der Kreditbetrag über der Beleihungsgrenze liegt. Auf diesem Weg will sich die Bank vor einer Zahlungsunfähigkeit der Hauskaufenden schützen.

Beleihung bei Immobiliendarlehen: Die Beleihungsgrenze gibt an, wie hoch der ausgereichte Darlehensbetrag sein darf. Bei grundpfandrechtlich besicherten Baudarlehen beträgt diese Grenze maximal 80 Prozent des Beleihungswerts.

Eng verknüpft mit dem Begriff Zusatzsicherheit ist der des Eigenkapitalersatzes. So steigert viel Eigenkapital ebenso die Wahrscheinlichkeit, dass der gewährte Immobilienkredit planmäßig zurückgezahlt wird. Schließlich sinkt hierdurch der Fremdkapitalbedarf und die monatliche Kreditrate fällt tendenziell geringer aus. Besitzen Sie nur wenige finanzielle Rücklagen, können Sie diesen Nachteil unter Umständen durch Eigenkapitalersatz ausgleichen. Welche Optionen dabei infrage kommen, lesen Sie im folgenden Abschnitt.

Welche Zusatzsicherheiten gibt es?

Reicht die eigene Bonität nicht aus oder fehlen Eigenmittel, können Kreditsuchende unter Umständen dennoch eine Immobilienfinanzierung erhalten. Hierzu haben Sie einen Eigenkapitalersatz beziehungsweise weitere Sicherheiten anzubieten. Denkbar ist:

  • zweite Kreditnehmende
  • eine Bürgin oder einen Bürgen
  • eine abbezahlte Immobilie
  • Muskelhypothek
  • Verpfändung von Bankguthaben
  • Abtretung von Ansprüchen aus (Risiko-) Lebensversicherungen sowie Bausparverträgen

Unter den Zusatzsicherheiten stellt man diese besonders häufig: einen weiteren Darlehensnehmer oder eine weitere Darlehensnehmerin. Bei Paaren ist das in vielen Fällen die Partnerin oder der Partner. Diese werden gleichberechtige Vertragspartner/-innen bei der Hauskauf Finanzierung. Für die eingegangene Zahlungsverpflichtung haben zweite Kreditnehmende einen Anspruch auf einen Teil der eingezahlten Darlehenssumme. Zugleich haften sie uneingeschränkt gegenüber der Bank.

Können Sie die Raten zu einem Zeitpunkt nicht mehr begleichen, wendet sich die Bank an den zweiten Darlehensnehmer oder die zweite Darlehensnehmerin. Diese müssen dann die ausstehenden Kreditraten und gegebenenfalls alle weiteren zahlen. Prinzipiell stellen weitere Kreditnehmende eine gute Zusatzsicherheit dar – vorausgesetzt, sie verfügen über eine gleich hohe oder bessere Bonität als die ersten.

Bessere Konditionen dank Zusatzsicherheit

Durch zweite Darlehensnehmende erhöhen Sie Ihre Chancen, die gewünschte Baufinanzierung zu bekommen und profitieren zugleich von günstigeren Hypothekenzinsen.

Alternative: Bürge/Bürgin als Zusatzsicherheit

Darüber hinaus ist es auch möglich, einen Immobilienkredit mithilfe eines Bürgen oder einer Bürgin abzuschließen. Diese sind ebenfalls zur Zahlung verpflichtet, sobald Kreditnehmende in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Allerdings regelt der vereinbarte Baukredit nicht die Haftung des Bürgen oder der Bürgin. Hierfür haben Sie einen eigenständigen Vertrag aufzusetzen.

Auch ein Ehepartner oder eine Ehepartnerin kommt beispielsweise als Bürge bzw. Bürgin in Frage. Trotz der aus der Bürgschaft entstehenden Zahlungspflicht haben diese jedoch keinerlei Anspruch auf eine Gegenleistung. Auf der anderen Seite steht der Vorteil, dass sich deren Haftung vertraglich begrenzen lässt. Bei zweiten Darlehensnehmenden ist dies nicht möglich. Außerdem sollte die Bürgin oder der Bürge in der Lage sein, den Immobilienkredit im Ernstfall bedienen zu können, ohne selbst in finanzielle Probleme zu geraten.

Abbezahlte Wohnung oder Muskelhypothek als Eigenkapitalersatz

Besitzen Sie bereits eine Immobilie? Eine solche lässt sich als Zusatzsicherheit bei der Baufinanzierung einsetzen. Viele Banken erkennen dabei ein vorhandenes Eigenheim als vollwertigen Eigenkapitalersatz an. Hierfür muss die Immobilie allerdings schuldenfrei, das heißt vollständig abbezahlt sein. Überdies rechnen die meisten Finanzinstitute ein Grundstück erst dann zum Eigenkapital, wenn es nicht schon als Sicherheit für eine bestehende Hauskauf-Finanzierung hinterlegt ist.

Akzeptiert die Bank diese Zusatzsicherheit, veranlasst sie die Eintragung einer Grundschuld auf die unbelastete Immobilie. Durch einen solchen Schritt steigen die Aussichten auf einen attraktiven Baukredit. Außerdem räumt die Bank Immobilienbesitzer/-innen häufig geringere Bauzinsen ein – auf diese Weise sparen Sie dauerhaft Kosten.

Allerdings haben nicht alle das Glück, bereits ein Eigenheim zu besitzen. Für fleißige, handwerklich Begabte gibt es jedoch eine andere Möglichkeit des Eigenkapitalersatzes. So berücksichtigen einige Banken Eigenleistungen beim Hausbau bis zu einem gewissen Betrag als Eigenkapital. Diese auch als Muskelhypothek bekannten Leistungen können zum Beispiel sein:

  • Verlegen von Böden
  • Tapezieren
  • Streicharbeiten
  • Gartenarbeiten
  • Installation von Wärmedämmungen

Arbeiten an der Elektrik sowie an der Wasser- und Gasversorgung sind hingegen Fachleuten vorbehalten. Mit einer entsprechenden Qualifikation können Sie aber auch Leistungen aus diesem Bereich erbringen. 

Info zur Eigenleistung

In der Regel rechnen Banken bis zu 15 Prozent beziehungsweise maximal 30.000 Euro der Kreditsumme als Muskelhypothek auf das Eigenkapital an.

Bankguthaben, Wertpapiere und Lebensversicherungen als Zusatzsicherheiten

Damit die Bank ein Immobiliendarlehen auszahlt, haben Hauskaufende auch die Option, Guthaben zu verpfänden. Neben Sichteinlagen kommen als Eigenkapitalersatz ebenso Wertpapiere wie etwa Aktien und Anleihen infrage. Werden diese Sachsicherheiten verpfändet, dürfen Sie darüber nicht mehr verfügen. Stattdessen hat die Bank das Recht, die Vermögenswerte zu veräußern, sofern die Kreditnehmenden in Zahlungsverzug geraten.

Besitzen Sie ferner eine (Risiko-) Lebensversicherung oder einen noch nicht zuteilungsreifen Bausparvertrag? Die sich daraus ergebenden Ansprüche lassen sich an das Kreditinstitut abtreten. Mit Zusatzsicherheiten dieser Art reduziert die Bank die Gefahr eines Zahlungsausfalls. Darlehensinteressierte mit geringer Kreditwürdigkeit oder wenig Eigenkapital prüfen daher, ob sie eine solche Sachsicherheit in die Baufinanzierung einbringen können.

Weitere Stellschrauben für einen günstigen Immobilienkredit

Wie beschrieben haben die Bonität sowie die Höhe des verwendeten Eigenkapitals unmittelbaren Einfluss auf die Kreditvergabe und die Bauzinsen. Sind letztere niedrig, fällt die Immobilienfinanzierung günstig aus. Schließlich bedeuten die gezahlten Hypothekenzinsen höhere Kosten. Um beim Baukredit Geld zu sparen, können Sie aber nicht nur Zusatzsicherheiten stellen, sondern sollten ebenso diese Möglichkeiten ausschöpfen:

  • systematischer Zinsvergleich
  • passende Tilgungsrate
  • optimale Zinsbindungsfrist
  • Sondertilgungen und Änderungen des Tilgungssatzes
  • staatliche Förderungen

Diesem Tipp kommt eine besondere Bedeutung zu: Kreditinteressierte, die das für sich beste Baudarlehen finden wollen, vergleichen die Angebote mehrerer Banken. Denn je nach Kreditinstitut kann der gewährte Zins variieren. Wer das in Eigenregie durchführen möchte, stellt die Immobilienfinanzierungen von 2, 3 oder 4 Banken gegenüber. Allerdings gibt es noch viel mehr Kreditinstitute am Markt, die Baukredite ausreichen.

Deshalb besteht die beste Lösung darin, das Team von Baufi24 mit einem Zinsvergleich zu beauftragen. Als Fachleute für Hauskauf-Finanzierungen haben wir die Angebote von mehr als 500 Banken und Finanzdienstleistern im Blick. Nach einem systematischen Zinsvergleich findet Ihr Baufi24 Berater oder Beraterin das Baudarlehen mit den aktuell besten Zinskonditionen. Auf diesem Wege lassen sich potenziell mehrere Tausend Euro sparen.

Zinskonditionen verbessern: Tilgungssatz und Sollzinsbindung wählen

Wer eine geeignete Baufinanzierung gefunden hat, kann diese über verschiedene Stellschrauben an die persönlichen Bedürfnisse anpassen. Grundsätzlich schließen Kreditnehmer/-innen für einen Hauskauf meist ein Annuitätendarlehen ab. Bei diesem lässt sich zu Beginn eine anfängliche Tilgung vorgeben. Damit die Immobilienfinanzierung in einer angemessenen Zeit zurückgezahlt ist und die Gesamtzinskosten niedrig bleiben, empfiehlt das Baufi24 Team einen Tilgungssatz von 3 Prozent des Kreditbetrags oder mehr.

Wie hoch dieser genau sein darf, hängt in erster Linie vom monatlich zur Verfügung stehenden Haushaltseinkommen ab. Mit steigendem Tilgungssatz erhöht sich nämlich ebenso die Kreditrate.

Ferner müssen Immobilieninteressierte, die ihr Eigenheim über ein Annuitätendarlehen finanzieren, anfangs eine Zinsbindungsdauer festlegen. Für diese Zeitspanne schwankt der von der Bank gewährte Sollzins nicht. Er bleibt also unverändert. Übliche Zinsbindungsfristen sind etwa 10, 15 oder 20 Jahre. Derzeit bewegen sich die Hypothekenzinsen für Standarddarlehen um die 1 Prozent – das ist ausgesprochen niedrig.

Um langfristig von diesem vorteilhaften Zinsniveau zu profitieren, entscheiden sich Darlehensinteressierte am besten für eine lange Zinsbindung – zum Beispiel 15 Jahre. Hierdurch sichern sie sich einen dauerhaft günstigen Baukredit.

Tipp vom Baufi24 Team
Wünschen Sie eine Immobilienfinanzierung, die Sie an veränderte Finanz- und Lebenssituationen angleichen können, dann lassen Sie sich ein vertragliches Recht auf Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel einräumen.

Anstatt Eigenkapitalersatz: staatliche Fördermittel in Anspruch nehmen

Immobilienkäufer/-innen, die weder besonders kreditwürdig sind noch über viele Zusatzsicherheiten verfügen, zahlen tendenziell höhere Hypothekenzinsen. Damit Sie dennoch zu niedrigen Kosten ans Eigenheim gelangen, lohnt sich ein Blick auf staatliche Bauförderungen. So ist es etwa möglich, über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ein ergänzendes Immobiliendarlehen zu günstigen Zinsen zu erhalten. Durch diese Unterstützung lässt sich die benötigte Kreditsumme beziehungsweise der Eigenkapitalbedarf reduzieren.

Wenn es um Zusatzsicherheiten und den Eigenkapitalersatz bei der Immobilienfinanzierung geht, beantwortet Ihnen das Team von Baufi24 gerne alle offenen Fragen, prüft alle infrage kommenden Fördermöglichkeiten und vergleicht die Konditionen von über 500 Banken. Nehmen Sie jetzt Kontakt auf und vereinbaren einen kostenfreien und unverbindlichen Gesprächstermin.

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