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Beleihungsauslauf bei Baufinanzierungen

Was ist der Beleihungsauslauf, wie berechnet man ihn und welche Rolle spielt er bei deiner Finanzierung? Definition, Formel und Rechenbeispiel

Das Wichtigste in Kürze

Anhand des Beleihungsauslaufs schätzt die Bank das Kreditausfallrisiko für deine Immobilienfinanzierung ein. Ein niedriger Beleihungsauslauf verbessert deine Chancen auf eine Immobilienfinanzierung.

Der Beleihungsauslauf ergibt sich aus der Summe deiner Fremdfinanzierungsmittel, geteilt durch den von der Bank ermittelten Beleihungswert.

Versuche, einen Beleihungsauslauf von unter 70 Prozent zu erreichen. Dadurch profitierst du oft von den besten Zinskonditionen.

Senke den Beleihungsauslauf deiner Finanzierung durch mehr Eigenkapital und weitere Sicherheiten.

In diesem Ratgeber:

Beleihungsauslauf einfach erklärt

Der Beleihungslauf ist eine wichtige Kennzahl der Baufinanzierung, aber etwas erklärungsbedürftig. Hier erfährst du, wie man den Auslauf berechnet und warum er eine wichtige Rolle spielt. Der Beleihungsauslauf steht für das Verhältnis aus aufgenommener Kreditsumme und Beleihungswert der Immobilie. Das Resultat ist ein prozentualer Wert. Beantragst du einen Hauskredit, bewertet die Bank u. a. auf dieser Basis ihr Risiko für einen Zahlungsausfall: Ein geringer Beleihungsauslauf bedeutet ein niedrigeres Kreditrisiko für die Bank.



Ist dein Beleihungsauslauf gut genug, steigen deine Aussichten auf eine Darlehenszusage. Darüber hinaus gewährt dir die Bank für einen günstigen Beleihungsauslauf häufig geringere Sollzinsen. Auf diese Weise lassen sich die Kosten der Baufinanzierung senken.

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Wenn du im Kontext deiner Finanzierung den Begriff Loan to Value Ratio (LVR) hörst: Das ist die englische Bezeichnung für den Beleihungsauslauf.
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In diesem FAQ:

Formel: Beleihungsauslauf berechnen

Der Beleihungsauslauf lässt sich mit einer einfachen Formel berechnen. Dabei werden alle für den Hausfinanzierung beantragten Darlehen, darunter auch Förderkredite, addiert. Hinzu kommen eventuell bestehende Vorlasten, die auf dem Grundstück eingetragen sind. Das Ergebnis wird durch den Beleihungswert deines Eigenheims geteilt und mit 100 multipliziert – so erhältst du deinen individuellen Beleihungsauslauf.

Die Formel für den Beleihungsauslauf:

(Kreditsumme / Beleihungswert) x 100 = Beleihungsauslauf in %

Baufi24_Infografik_Beleihungsauslauf Der Beleihungsauslauf ist der Anteil der Baufinanzierung im Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie. Die Bank schätzt anhand des Wertes das Ausfallrisiko des Kredits ein: je niedriger der Beleihungsauslauf, umso niedriger die Immobilienzinsen.

Alle Fremdfinanzierungsmittel zusammenrechnen

Bei der Kreditsumme handelt es sich um den Betrag, den dir die Bank für den Immobilienerwerb leiht. Beantragst du bei der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) oder einer Förderbank der Bundesländer ebenfalls einen zinsgünstigen Kredit? Auch dieser fließt in die Kalkulation zum Beleihungsauslauf ein. Das Gleiche gilt für etwaige Vorlasten. Damit gemeint sind Grundpfandrechte, zum Beispiel eine Grundschuld, die vor dem neu einzutragenden Grundpfandrecht im Grundbuch stehen.

Um den Beleihungsauslauf bestimmen zu können, fehlt dir jetzt noch der Wert der  Beleihung. Die Berechnung erfolgt nach den Vorgaben des § 4 der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) und wird durch jede Bank individuell ermittelt.

Diese drei Verfahren gibt es:

  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Vergleichswertverfahren

Vor Beleihungsauslauf Beleihungswert ermitteln

Sofern du selbst genutzten Wohneigentum kaufst, findet entweder das Sachwert- oder das Vergleichswertverfahren Anwendung. Grundsätzlich liegt der Beleihungswert bei circa 70 bis 80 Prozent des aktuellen Verkehrswerts. Mit diesem Abschlag sichert sich die Bank gegen sinkende Immobilienpreise ab.

Beispielrechnung Beleihungsauslauf

Mit dem folgenden Rechenbeispiel veranschaulichen wir, wie du den Beleihungsauslauf für deine Finanzierung selbst berechnen kannst: Du hast dich für den Kauf eines Einfamilienhauses entschieden, dessen Kaufpreis inklusive Nebenkosten der Baufinanzierung 400.000 Euro beträgt.

1. Finanzierungsbedarf

30 Prozent des Kaufpreises finanzierst du über Eigenkapital. Um den Beleihungsauslauf kalkulieren zu können, errechnest du zuerst den Finanzierungsbedarf:

Formel: Kaufpreis - Eigenkapital = XY €

Rechnung: 400.000 € - 120.000 €= 280.000 €

2. Beleihungswert

Als Nächstes benötigst du den Beleihungswert. Hierzu wird ein Sicherheitsabschlag vom Wert der Immobilie abgezogen. Banken ziehen i. d. R. zwischen 10 bis 30 % ab: In diesem Beispiel gehen wir von eine Abschlag von 10 % des Kaufpreises aus. Somit beläuft sich der Beleihungswert auf 360.000 Euro.

3. Beleihungsauslauf

Mit der Höhe der Finanzierung und dem Beleihungswert kannst du jetzt den Beleihungsauslauf ausrechnen:

Formel: (Kreditsumme / Beleihungswert) x 100 = XY %

Rechnung: (280.000 € / 360.000 €) x 100 = 77,78 %

Mit dieser einfachen Formel kannst du den Beleihungsauslauf selbst berechnen. In diesem Rechenbeispiel beträgt der Beleihungsauslauf knapp 78 %. 

Welche Höhe ist beim Beleihungsauslauf optimal?

Ob der errechnete Beleihungsauslauf ausreicht, entscheidet die jeweilige Bank. Für gewöhnlich ist ein Beleihungsauslauf zwischen 80 und 90 Prozent gut. Je niedriger der Beleihungsauslauf, umso wahrscheinlicher wird eine Kreditzusage.

Günstigere Zinsen dank kleinerem Beleihungsauslauf

Möchtest du besonders attraktive Zinsen für deine Immobilienfinanzierung haben? Dann ist ein noch niedrigerer Beleihungsauslauf sinnvoll. Das erreichst du, indem du deinen Eigenkapitalanteil steigerst. Ein Beispiel bei einem Kaufpreis von 400.000 € und einem Sicherheitsabschlag von 20 %:

Bringst du bspw. einen Förderkredit ein, verringerst du die notwendige Kreditsumme weiter, der Beleihungsauslauf sinkt. 

Ein niedriger Beleihungsauslauf ist neben anderen Kennzahlen ein Signal für ein geringeres Kreditausfallrisiko. Neben einer wahrscheinlicheren Zusage für deine Finanzierung erhältst du so auch ggf. günstigere Hypothekenzinsen.

Beleihungsauslauf über 95 Prozent kritisch

Ist dein Beleihungsauslauf größer als 95 Prozent? In diesem Fallfallen meist höhere Zinskosten für deinen Immobilienkredit an.  Einige Kreditinstitute vergeben bei einem Beleihungsauslauf von über 95 Prozent keine Immobilienfinanzierungen mehr. Dein Baufi24 Team berät dich kostenfrei und unverbindlich, wie du eine maßgeschneiderte Finanzierung für deine Hauskauf-Finanzierung oder deiner Hausfinanzierung zum Bau realisieren kannst.

Unterschied: Beleihungswert, Beleihungsgrenze, Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf ist ein zentraler Begriff in der Baufinanzierung und eine wichtige Kennzahl. In diesem Kontext spielen auch der Beleihungswert und und die Beleihungsgrenze eine Rolle. Wir erklären dir, was sich dahinter versteckt.

Was ist der Beleihungswert?

Der Preis, den die kreditgebende Bank durch einen Verkauf beziehungsweise eine Versteigerung der Immobilie sehr wahrscheinlich immer erzielen kann, ist der Beleihungswert. Er orientiert sich am aktuellen Verkehrswert des Eigenheims und lässt sich entweder nach dem Sachwert-, Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren ermitteln. Gesetzliche Grundlage hierfür bildet der § 4 der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) in Verbindung mit dem § 16 Absatz 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes (PfandBG).

Was ist die Beleihungsgrenze?

Dein beantragter Kreditbetrag muss für gewöhnlich unterhalb des Beleihungswerts liegen. Um die maximal mögliche Darlehenssumme zu bestimmen, zieht die Bank vom Beleihungswert einen Sicherheitsabschlag ab. Das Ergebnis ist die sogenannte Beleihungsgrenze. Bis zu höchstens diesem Betrag darfst du dir Geld von der Bank leihen.

Was ist der Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf spiegelt das Verhältnis aus all deinen Fremdfinanzierungsmitteln und dem Beleihungswert wider. Im Gegensatz zu Beleihungswert und Beleihungsgrenze geben Banken den Beleihungsauslauf in Prozent an. Er ist eine wichtige Kennzahl bei der Kreditvergabe.

Du kannst deinen Beleihungswert einfach selbst berechnen, aber jede Bank setzt andere Maßstäbe an. Lass dich von unseren erfahrenen Spezialistinnen und Spezialisten beraten: Wir prüfen deine individuelle Situation im Detail, kennen alle nationalen und regionalen Förderprogramme und finden eine maßgeschneiderte Immobilienfinanzierung. Kontaktiere uns einfach direkt oder lass dir ein unverbindliches und kostenloses Finanzierungsangebot machen.

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