Wie berechnet man den Beleihungsauslauf?

Was ist der Beleihungsauslauf bei der Immobilienfinanzierung?

Der Beleihungsauslauf ist ein Prozentwert, der das Verhältnis von Kredithöhe zu Beleihungswert ausdrückt. Die Kredithöhe ist der Betrag, den der Käufer bei seiner Bank aufnimmt, um die Immobilie zu finanzieren. Bei der Beleihung handelt es sich um die Sicherheit für die Bank. Die genaue Höhe der Beleihung hängt vom Beleihungswert und der Beleihungsgrenze ab.

Der Beleihungsauslauf steht für das Verhältnis aller Mittel der Fremdfinanzierung zum Beleihungswert des Objektes. Mit der Fremdfinanzierung kann der eigene Immobilienkredit inklusive Förderdarlehen sowie Vorlasten gemeint sein. Er stellt somit das komplette Kreditrisiko verglichen mit der Kreditsicherheit dar. Je geringer die Quote des Beleihungsauslaufs ausfällt, desto geringer ist das Verlustrisiko für das Finanzinstitut. Fällt der Kreditnehmer aus, weil er die Tilgungsraten nicht mehr bedienen kann, verliert die Bank umso mehr Geld bei der Verwertung der Sicherheit, je höher der Beleihungsauslauf ist.

Der Beleihungsauslauf in Zahlen: ein Beispiel

Wir wollen den Beleihungsauslauf anhand eines Rechenbeispiels veranschaulichen. Dabei nehmen wir an, dass die Immobilie 310.000 Euro kostet. Mit einem Sicherheitsabschlag von 20 Prozent verbleibt ein Beleihungswert von 248.000 Euro. Nimmt der Kreditnehmer ein Darlehen von 200.000 Euro auf, beträgt der Beleihungsauslauf 200.000/248.000 Euro, also 81 Prozent.

Würde er nur 150.000 Euro an Kredit aufnehmen, wäre der Beleihungsauslauf mit 61 Prozent deutlich niedriger und das Verlustrisiko für die Bank entsprechend geringer. Im zweiten Fall wäre die Immobilie also nur zu 61 Prozent beliehen, vorausgesetzt es existieren keine Vorlasten. Der Sollzins liegt niedriger als im ersten Fall, da das Risiko für die Bank geringer ist.