Bausparvertrag - günstige Bauzinsen sichern

Wie funktioniert Bausparen, Vorteile und Nachteile

Bausparen gilt vielleicht auf den ersten Blick als etwas spießig, dennoch kann dieses Finanzinstrument einen wichtigen Beitrag zur Finanzierung von Bauprojekten leisten. Dabei kann allerdings ein Bausparvertrag nicht die ganze Last beim Kauf oder Bau einer Immobilie tragen. Er ist vielmehr ein wichtiges ergänzendes Finanzierungselement.

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Fragen zum Thema Baufinanzierung?

In unseren FAQ erfahren Sie alles Wissenswerte rund um Ihre Immobilienfinanzierung. Wir haben die wichtigsten Fragen und Antworten gesammelt und geben hilfreiche Tipps.

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Wann ist der richtige Zeitpunkt für Hauskauf oder Hausbau?


Bausparen und Bausparvertrag

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Das Wichtigste in Kürze

  • Für viele ist die Vorstellung des mietfreien Wohnens nämlich sehr verlockend. Um diesen Wunsch in die Tat umzusetzen, ist in der Regel eine günstige Immobilienfinanzierung notwendig.
  • Meist erwartet die kreditgebende Bank dabei ein Minimum an Eigenkapital vom Hauskäufer. Wenn Sie aktuell über keine größeren Ersparnisse verfügen, kann ein Bausparvertrag sinnvoll sein.
  • Damit lassen sich über mehrere Jahre bequem finanzielle Rücklagen bilden. Zu einem späteren Zeitpunkt verwenden Sie dann dieses Geld, um Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu finanzieren.

So gehen Sie vor

In diesem Ratgeber:

Wie funktioniert ein Bausparvertrag?

Zinsen Bausparvertrag
Baufi24 Geschäftsführer Stephan Scharfenorth erklärt, welche Faktoren Einfluß auf die Höhe der Zinsen nehmen.

Wer einen Bausparvertrag abschließen möchte, hat sich als Erstes für eine Bausparsumme zu entscheiden. Diese setzt sich aus zwei Teilen zusammen: einem Bausparguthaben und einem Bauspardarlehen. Nach Abschluss des Vertrags durchläuft das Bausparen drei Phasen:

  • Ansparphase
  • Zuteilungsphase
  • Darlehensphase

Nachdem Sie einen Bausparvertrag bei einer Bausparkasse abgeschlossen haben, beginnen Sie mit der Ansparphase. In dieser Zeit sammelt der Bausparer das zuvor vereinbarte Mindestsparguthaben an. Dieses liegt für gewöhnlich zwischen 40 und 50 Prozent der Bausparsumme und ist den allgemeinen Vertragsbedingungen der jeweiligen Bausparkasse zu entnehmen. Ferner gilt beim Bausparen eine Mindestsparzeit von einem bis zu fünf Jahren. Um das Sparziel zu erreichen, überweisen Sie meist monatlich einen bestimmten Sparbeitrag.

Des Weiteren bekommen Sie für Ihren Bausparvertrag Hypothekenzinsen zugesichert. Den sogenannten Guthabenzins erhalten Bausparer auf ihr angespartes Bausparguthaben. In Abhängigkeit des gewählten Tarifs sollten Sie als monatlichen Beitrag mindestens zwischen drei und zehn Promille der Bausparsumme zahlen. Allerdings ist auch ein höherer oder geringerer Bausparbeitrag zulässig. Außerdem haben Sie grundsätzlich die Wahl, ob Sie Ihre Zahlungen monatlich oder vierteljährlich überweisen möchten.

An die Phase des Ansparens schließt sich die der Zuteilung an. Zu diesem Zeitpunkt gewährt die Bausparkasse die Auszahlung des angesparten Guthabens. Zusätzlich hat der Bausparer die Option, sich das vertraglich zugesicherte Bauspardarlehen bereitstellen zu lassen. Für dieses haben Sie der Bank jedoch eine Sicherheit einzuräumen, wie etwa die Eintragung einer Grundschuld auf Ihre neu erworbene Immobilie. Die Voraussetzungen für eine Zuteilung sind:

  • Erreichung des Mindestsparguthabens
  • Mindestsparzeit ist verstrichen
  • ausreichende Höhe der Zielbewertungszahl

Neben dem Erreichen des Mindestsparguthabens und der Mindestsparzeit ist die Zuteilung an ein drittes Kriterium geknüpft. So errechnet die Bausparkasse zusätzlich eine sogenannte Zielbewertungszahl. Diese ist von der jeweiligen Bausparsumme, dem Sparverhalten sowie der Ansparzeit abhängig. Sofern der Wert der Zielbewertungszahl über der tariflichen Mindestbewertungszahl liegt, ist der Bausparvertrag zuteilungsreif.

Im letzten Schritt bekommen Sie das vertraglich zugesicherte Bauspardarlehen sowie das angesammelte Bausparguthaben ausbezahlt. Der Hauskäufer kann zu diesem Zeitpunkt also über die gesamte Bausparsumme verfügen. Grundsätzlich handelt es sich bei einem Bauspardarlehen um ein Annuitätendarlehen. Folglich zahlt der Kreditnehmer den offenen Darlehensbetrag über monatliche Raten zurück. Die einzelnen Raten enthalten dabei einen Tilgungs- sowie einen Zinsanteil. Für Letzteren wird bei Abschluss des Bausparvertrags ein fixer Zinssatz festgelegt.

Abschluss eines Bausparvertrags: Beispiel

Das Bausparen bietet eine gute Möglichkeit, Annuitätendarlehen für den Hauskauf anzusparen. Angenommen, Sie sind 30 Jahre alt und möchten vor Ihrem 40. Geburtstag eine Immobilie erwerben. Dann können Sie schon heute einen Bausparvertrag abschließen. Dazu ein kurzes Beispiel:

  • Vorgaben:
  • monatlicher Sparbeitrag: 250 €
  • Sparzeit: 8 Jahre
  • Ergebnis:
  • Bausparguthaben: 21.460,81 €
  • Bauspardarlehen: 31.539,19 €
  • Bausparsumme: 53.000 €

Wer über eine Dauer von acht Jahren jeden Monat 250 Euro spart, verfügt bei Zuteilung über ein Sparguthaben von 21.460,81 Euro. Darüber hinaus bekommt der Hauskäufer ein Darlehen in Höhe von 31.539,19 Euro zur Verfügung gestellt. Der Kreditbetrag und das Bausparguthaben zusammen ergeben die Bausparsumme. Insgesamt können Sie somit über das Bausparen 53.000 Euro zum Kauf oder Bau Ihrer Immobilie beisteuern.

Diese Tarifmerkmale spielen beim Bausparvertrag eine Rolle

Je nach gewähltem Tarif und aktuellem Zinsniveau schließen Sie Ihren Bausparvertrag zu anderen Bedingungen ab. Denn so unterschiedlich die Bedürfnisse und finanziellen Spielräume der Bausparer sind, so unterschiedlich sind die Bauspartarife gestaltet. Im Rahmen des Vertragsabschlusses wird dabei nicht nur über die Höhe der Bausparsumme entschieden, sondern auch über die des Guthaben- und Sollzinses.

Die Tilgungen und Sparbeiträge, die Sie leisten wollen, hält die Bausparkasse ebenfalls schriftlich fest. Zudem steht im Vertrag, unter welchen Voraussetzungen die Zuteilung erfolgt beziehungsweise das Bauspardarlehen ausgezahlt wird. Im Bausparvertrag oder in den Allgemeinen Vertragsbedingungen können Sie daher unter anderem nachlesen, wie hoch die geforderte Mindestwartezeit sowie die Mindestansparsumme sind. Weiterhin gibt der Vertrag darüber Auskunft, welches Zuteilungsverfahren Anwendung findet.

So hoch sollten Sie die Bausparsumme ansetzen

Beim Bausparen ist die Bausparsumme eine zentrale Größe. Denn sie legt die Höhe des Anspruchs gegenüber dem Bausparkollektiv fest. Wer den Bausparvertrag ausschließlich als Kapitalanlage nutzt, wählt als Bausparsumme circa das Zehnfache des geplanten, jährlichen Sparbetrags.

Bausparer, die Ihren Vertrag hingegen zum Kauf einer selbst genutzten Immobilie verwenden möchten, orientieren sich am besten an den eigenen finanziellen Möglichkeiten. Prüfen Sie daher frühzeitig, wie hoch die maximale Sparrate pro Monat sein darf. Um genaue Werte zur Bausparsumme zu erhalten, nutzen Sie für Ihren Bausparvertrag einen Rechner. Dieser kalkuliert auf Basis der vorgegebenen Monatsrate die Höhe der Bausparsumme. Achten Sie bei Ihrer Planung aber bitte darauf, die Sparrate nicht zu hoch anzusetzen. Besser ist es nämlich, für unvorhergesehene finanzielle Belastungen einen kleinen Puffer vorzuhalten.

Welche Vor- und Nachteile gibt es beim Bausparen?

Vorteile Bausparen
Das Sichern der aktuell niedrigen Zinsen ist ein Vorteil eines Bausparvertrags.

Die als besonders sicher geltenden Bausparverträge zählen zu den Klassikern unter den Geldanlagen. Bei einem solchen Bausparer werden bereits zum Vertragsabschluss die Guthaben- sowie die Darlehenszinsen festgeschrieben. Daher lässt sich schon zu diesem Zeitpunkt die Höhe der Sparsumme kalkulieren. Dank des fixen Sollzinses für den späteren Kredit haben Sie außerdem die Option, sich die aktuell historisch niedrigen Bauzinsen zu sichern. Wem Flexibilität wichtig ist, der kann ebenfalls auf das Bausparen setzen. Denn ein bereits geschlossener Vertrag lässt sich in der Regel mit einer Frist von drei bis sechs Monaten ohne zusätzliche Kosten kündigen.

Überdies ist es möglich, das nach der Zuteilung gewährte Bauspardarlehen nicht nur für den Erwerb einer Immobilie aufzuwenden – auch Wohnungsmodernisierungen können Sie damit finanzieren. Noch mehr Freiheiten haben Sie sogar bei der Verwendung des Bausparguthabens. Denn dieses muss, im Gegensatz zum Bauspardarlehen, nicht für wohnwirtschaftliche Zwecke genutzt werden. Somit kann sich der Bausparer davon beispielsweise auch ein neues Auto leisten.

Ein weiteres Argument, das für das Bausparen spricht, sind die Fördermöglichkeiten. So bietet der Staat den Bausparern mitunter attraktive Zuschüsse. Doch auch das gewährte Bauspardarlehen hält im Gegensatz zu einer klassischen Finanzierung einen Vorteil bereit. Denn bei der Rückzahlung von Krediten dieser Art erlaubt die Bausparkasse Sondertilgungen, ohne dafür zusätzliche Gebühren zu erheben.

Wie Sie sehen, gibt es gute Gründe, um über den Abschluss eines Bausparvertrags nachzudenken. Allerdings stehen den Vorzügen dieser Anlage- und Kreditvariante auch einige Nachteile gegenüber. Wer sich daher für das Bausparen interessiert, sollte unter anderem die damit verbundenen Kosten eines solchen Vertrags nicht außer Acht lassen. Insbesondere die Abschlussgebühr, die unmittelbar nach Vertragsunterzeichnung zu leisten ist, fällt ins Gewicht. Bausparer zahlen dafür zwischen 1,0 und 1,6 Prozent der vereinbarten Bausparsumme.

Zusätzlich verlangen einige Bausparkassen Kontogebühren, die auch als Service­pauschalen bezeichnet werden. Da mittlerweile einige Gerichtsbeschlüsse vorliegen, die diese Kontogebühren beim Bausparen als unzulässig einstufen, sollten Sie solche Vertragsbedingungen nicht akzeptieren. Den Kosten beim Bausparen stehen aber auch Erträge gegenüber. Wer nämlich einen solchen Vertrag abschließt, erhält in der Ansparphase eine Verzinsung auf sein Guthaben. Aufgrund des Niedrigzinsniveaus sind jedoch bei einem Bausparvertrag die Zinsen kaum attraktiv.

Weiteres Manko: Für Menschen, die jetzt und nicht erst später eine Immobilie erwerben wollen, ist ein normaler Bausparvertrag ungeeignet. Denn bei diesem können sie erst nach Ende der Ansparphase das Bauspardarlehen bei der Bank abrufen. Wann genau der Bausparer über die gesamte Bausparsumme verfügen darf, ist ebenfalls unklar. Zwar stehen die Kriterien für die Zuteilung bei Vertragsschluss fest. Zu welchem genauen Zeitpunkt Sie alle Bedingungen erfüllen, lässt sich aber nur grob abschätzen. Wer überdies sein Bauspardarlehen erhalten hat, muss zur Rückführung des Kredits monatliche Raten zahlen. Diese fallen häufig relativ hoch aus, da viele Bausparkassen hohe Tilgungsraten vorschreiben. Aufgrund dessen sollten Sie frühzeitig kalkulieren, ob Sie diese erhöhten finanziellen Belastungen auf Dauer tragen können.

Wann und für wen lohnt sich ein Bausparvertrag?

Früher überzeugten hohe Guthabenzinsen, interessante staatliche Fördermöglichkeiten sowie die sichere Anlageform viele Menschen, in einen Bausparvertrag zu investieren. Aktuell sieht das Bild etwas anders aus: Die Zinsen sind niedrig und die Kosten des Abschlusses vergleichsweise hoch. Trotzdem kann das Bausparen auch heute noch Sinn ergeben. Insbesondere künftige Hausbesitzer, die erst in einigen Jahren eine Immobilienfinanzierung benötigen, profitieren vom Bausparen.

Wenn Sie beispielsweise um die 30 Jahre alt sind und Eigenkapital für einen späteren Hauskauf ansparen wollen, können Sie den Abschluss eines solchen Vertrags in Erwägung ziehen. Denn wer heute einen Bausparvertrag abschließt, sichert sich für die Zukunft die aktuell äußerst niedrigen Bauzinsen. Für den Fall, dass die Zinsen in den nächsten Jahren steigen, profitieren Bausparer dann von einem besonders günstigen Immobilienkredit.

Merksatz Bausparen

Wer erst in einigen Jahren eine Immobilie erwerben will, kann auch trotz niedriger Zinsen von einem Bausparvertrag profitieren.

Sofern Sie das Bausparen ausschließlich zur Kapitalanlage nutzen möchten, ist ein Vertrag wenig attraktiv. Denn die geringen Guthabenzinsen und die hohen Abschlusskosten wirken sich auf die Rendite negativ aus. Ein Bausparvertrag ist ebenfalls nicht die passende Lösung, wenn eine Hausfinanzierung sofort gebraucht wird. Wer jedoch in den kommenden Jahren eine Modernisierung seiner Immobilie plant, kann den Abschluss eines Bausparvertrags prüfen. Denn über einen solchen lassen sich insbesondere auch Darlehen in geringerer Höhe aufnehmen. Falls Sie sich nicht sicher sind, ob das Bausparen für Sie die beste Lösung ist, wenden Sie sich gerne an einen erfahrenen Baufi24 Berater. In einem unverbindlichen und kostenfreien Gespräch informiert er zu dem Thema umfassend.

Merksatz Bausparvertrag

Die Attraktivität von Bausparverträgen ist insbesondere vom Verwendungszweck abhängig: Am meisten rentieren sie sich zum späteren Kauf einer Immobilie, aber weniger als reine Kapitalanlage.

In welchen Fällen ist eine klassische Baufinanzierung dem Bausparen vorzuziehen?

Aus den Nachteilen des Bausparens wird ersichtlich, in welchen Fällen eine klassische Baufinanzierung die bessere Option ist. Für eine solche spricht:

  • Darlehen sofort nach Vertragsabschluss verfügbar
  • größerer Spielraum bei der Gestaltung der Tilgungs- und Kreditrate
  • in der Regel höhere Darlehenssummen möglich als beim Bausparen

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung zeitnah kaufen möchten, ist eine klassische Baufinanzierung die erste Wahl. Denn bei dieser bekommen Sie den benötigten Kreditbetrag umgehend ausbezahlt. Da überdies bei einem Bauspardarlehen oftmals höhere Tilgungen verlangt werden, sollten Sie sich überlegen, ob Sie diese erhöhten Kreditraten später tragen können. Bei einer gewöhnlichen Baufinanzierung hingegen haben Sie bei der Wahl des Tilgungssatzes und der Darlehensrate mehr Freiheiten.

Darüber hinaus reicht die zugesicherte Bausparsumme meist nicht für die gesamte Hausfinanzierung. In einem solchen Fall kann eine Baufinanzierung ebenfalls sinnvoller sein als ein Bausparvertrag. Sprechen Sie am besten mit Ihrem Baufi24 Spezialisten, wenn Sie wissen möchten, welche Variante für Sie geeigneter ist.

Staatliche Fördermöglichkeiten im Rahmen des Bausparens

Das Bausparen ist nicht zuletzt aufgrund verschiedener Fördermöglichkeiten bei vielen Menschen beliebt. Grundsätzlich kann der Staat Ihren Weg in die eigene Immobilie hierüber unterstützen:

  • Arbeitnehmersparzulage
  • Wohnungsbauprämie
  • Riester-Förderung

Damit der Bausparer in den Genuss aller staatlichen Zuschüsse kommt, muss er einige Bedingungen erfüllen. Um etwa Anspruch auf eine Arbeitnehmersparzulage zu haben, müssen Sie als Erstes vermögenswirksame Leistungen von Ihrem Arbeitgeber erhalten. Zweitens darf das zu versteuernde Einkommen bei Alleinstehenden nicht höher als 17.900 Euro beziehungsweise bei zusammenveranlagten Eheleuten oder Lebenspartnern nicht höher als 35.800 Euro liegen. Sofern beide Kriterien erfüllt sind, steuert der Staat 9,0 Prozent der vermögenswirksamen Leistungen als Arbeitnehmersparzulage zum Bausparen zu. Die maximale Sparzulage ist allerdings pro Jahr auf 43 Euro für Ledige und auf 86 Euro für gemeinsam veranlagte Partner begrenzt.

Des Weiteren gewährt Ihnen der Staat über die Wohnungsbauprämie eine Subvention zu Ihrem Bausparvertrag. Prinzipiell sind dabei Personen anspruchsberechtigt, die Beiträge an Bausparkassen leisten. Außerdem darf das zu versteuernde Einkommen bei Alleinstehenden beziehungsweise Zusammenveranlagten höchstens bei 25.600 Euro beziehungsweise 51.200 Euro liegen. Ist dies der Fall, wird eine Prämie in Höhe von 8,8 Prozent auf laufende Bausparverträge, Guthabenzinsen auf das Bausparguthaben sowie auf die Abschlussgebühren gezahlt. Jedoch muss der Bausparer 50 Euro oder mehr pro Jahr aufwenden, um in den Genuss der Wohnungsbauprämie zu kommen. Prämienbegünstigt sind zudem nur jährliche Aufwendungen von höchstens 512 Euro für Ledige sowie von 1.024 Euro für Ehepaare.

Der Staat gibt ferner über die Riester-Förderung Anreize, einen Bausparvertrag abzuschließen, um damit später eine Immobilie zu finanzieren. Die auch als Eigenheimrente bekannte Zulage erhalten förderberechtigte Personen, die im Rahmen eines Riester-Vertrags Kapital aufbauen wollen. Die maximale jährliche Förderung beträgt 175 Euro. Zusätzlich gewährt der Staat für jedes Kind einen weiteren Zuschuss. Außerdem können Sie vom Wohn-Riester profitieren, wenn Sie ein Immobiliendarlehen tilgen. Wer sich für das Thema Eigenheimrente näher interessiert, sollte sich von einem Baufi24 Experten ausführlich informieren lassen. Denn um die Förderung zu bekommen, sind einige Voraussetzungen zu erfüllen.

Ist mit einem Bausparvertrag eine Sofortfinanzierung möglich?

Bausparvertrag Sofortfinanzierung
Für ungeduldige Bausparer gibt es die Option der Sofortfinanzierung.

Wenn Sie sich für die klassische Form des Bausparens entscheiden, muss der Vertrag erst zuteilungsreif sein, bevor sich damit eine Immobilie erwerben lässt. Wer aber nicht erst sieben oder acht Jahre warten möchte, dem bieten die Bausparkassen eine weitere Option an. So eröffnet Ihnen ein sogenanntes Bausparsofortdarlehen die Möglichkeit, den Traum nach der eigenen Immobilie sofort zu realisieren. Im Gegensatz zu einem herkömmlichen Bausparvertrag erhält der Hauskäufer bei einem auch als Kombikredit bezeichneten Bausparsofortdarlehen die gesamte Darlehenssumme unmittelbar ausbezahlt.

Im Anschluss daran unterteilt sich die Bausparsofortfinanzierung in zwei Phasen. Zu Beginn überweist der Bausparer jeden Monat Zinsen für das erhaltene Vorausdarlehen an die Bank. Eine Tilgung erfolgt in dieser Phase nicht. Zeitgleich schließen Sie einen gewöhnlichen Bausparvertrag ab, in den Sie ebenfalls monatlich einzahlen.

Nach Ablauf einer bestimmten Zeitspanne ist das gewährte Vorausdarlehen zur Rückzahlung fällig. Zu diesem Zeitpunkt wird auch der abgeschlossene Bausparvertrag zuteilungsreif. Mit dem darin angesparten Kapital lässt sich ein Teil des Darlehens tilgen. Für die verbliebene Restschuld bekommen Hauskäufer ein Bauspardarlehen gewährt. In der zweiten Phase der Bausparsofortfinanzierung zahlen Sie dann nur noch dieses Darlehen ab, wobei Sie Zinsen und Tilgungen überweisen.

Wer sich für einen Kombikredit interessiert, sollte sich zudem ein Angebot für eine klassische Immobilienfinanzierung unterbreiten lassen. In vielen Fällen kann nämlich diese bewährte Variante die bessere Lösung für Sie sein.

Ist ein Bausparvertrag für mich die richtige Wahl oder doch eine klassische Baufinanzierung? Wenn Sie sich diese Frage stellen, sind Sie bei den Beratern von Baufi24 genau richtig. Für künftige Hauskäufer und Bauherren haben sie den gesamten Markt an Finanzierungsmöglichkeiten im Blick. Fordern Sie bei Interesse jetzt ein kostenfreies und unverbindliches Angebot an oder lassen Sie sich von einem erfahrenen Baufi24 Spezialisten persönlich beraten.

FAQ Bausparen und Bausparvertrag

Bei einem Bausparvertrag sparen Sie zuerst über eine bestimmte Dauer Kapital an. Nach Zuteilung des Vertrags erhält der Bausparer das Sparguthaben sowie einen vorher festgesetzten Darlehensbetrag ausbezahlt. Dieses Geld kann er für den Kauf oder die Modernisierung einer Immobilie verwenden.

Laut der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) liegt die Laufzeit für einen Standardtarif inklusive Rückzahlung des Darlehens gewöhnlich bei bis zu 20 Jahren. Die Ansparphase umfasst dabei normalerweise sechs Jahre.

Meist lässt sich ein Bausparvertrag mit einer Frist von drei Monaten ohne anfallende Gebühren kündigen. Wenn Sie in der Ansparphase kündigen, erhalten Sie die Ansparsumme zurück. Wer während der Darlehensphase kündigt, benötigt für die Restschuld einen neuen Kredit.

Grundsätzlich können Sie sich Ihren Bausparvertrag jederzeit auszahlen lassen, indem Sie ihn unter Wahrung einer Kündigungsfrist von üblicherweise drei Monaten kündigen. Die Auszahlung der kompletten Bausparsumme ist allerdings erst nach Zuteilung durch Antragstellung bei der Bausparkasse möglich.

Die Bausparsumme wird als wichtige Bezugsgröße zum Vertragsabschluss festgelegt und setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: dem Bausparguthaben sowie dem Bauspardarlehen. Sobald Ihr Vertrag zuteilungsreif ist, können Sie sich die komplette Bausparsumme auszahlen lassen und zum Hauskauf nutzen.

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