Baudarlehen - besonders einfach, besonders günstig

Zinsen, Tilgung, Bindungsfrist: Bestandteile von Baudarlehen

Viele Deutsche träumen von einer eigenen Immobilie. Sei es das Einfamilienhaus mit Garten auf dem Land oder die moderne Eigentumswohnung im Zentrum der Großstadt. Manche wollen die Immobilie selbst bewohnen, andere vermieten oder als Kapitalanlage nutzen. Egal ob Neubau auf einem Grundstück oder der Erwerb einer Bestandsimmobilie – nur die wenigsten werden das Vorhaben aus eigener Tasche bezahlen können.

Deshalb müssen künftige Bauherren und Hausbesitzer auf Fremdkapital zurückgreifen, das Banken oder andere Finanzinstitute gegen eine Gebühr (Zins) bereitstellen: das Baudarlehen. Im Gegensatz zu gewöhnlichen Ratenkrediten ist ein Baudarlehen an wohnwirtschaftliche Zwecke gebunden. Es darf also nur zum Bau, Kauf oder zur Modernisierung einer Immobilie genutzt werden.

Baudarlehen – oft auch Baufinanzierung, Hauskredit oder Immobilienhypothek genannt – gibt es in unterschiedlichen Formen und mit vielen individuellen Anpassungsmöglichkeiten. Doch alle Baudarlehen bestehen aus den gleichen Elementen, von denen einige auch die Konditionen des Kredits bilden. Im Folgenden finden Sie die wichtigsten Bestandteile eines Baukredits erklärt.

Zinsen

Unter Zinsen versteht man die Gebühr, die der Darlehensnehmer an das Finanzinstitut für die Bereitstellung eines Kredits entrichtet. Der Zinssatz wird in Prozent auf das entliehene Kapital angegeben und immer bezogen auf einen gewissen Zeitraum berechnet, meist pro Jahr. Dann spricht man auch vom Jahreszins.

Zurzeit befinden sich die Hypothekenzinsen für Baudarlehen auf einem historisch niedrigen Niveau. Wer 2008 einen Baukredit aufnahm, musste sich oftmals mit Zinsen um die 5 Prozent zufriedengeben. Heute schwanken die Hypothekenzinsen bei guter Bonität und kurzer Zinsbindung zwischen 1 und 2 Prozent. Da viele Experten von einem bald wieder steigenden Zinsniveau ausgehen, der sogenannten Zinswende, kann sich der kurzfristige Abschluss einer Baufinanzierung für Darlehensinteressierte besonders lohnen, um sich den niedrigen Zinssatz schnell zu sichern.

Zinsbindung

Die Sollzinsbindung gibt den Zeitraum an, in dem der Zins und die meisten anderen Konditionen Ihres Baudarlehens nicht veränderbar sind. Weder darf die Bank den Zinssatz des Bankdarlehens anheben, wenn das allgemeine Zinsniveau auf dem Markt steigt, noch dürfen Sie auf günstigere Zinsen hoffen, wenn sich die Marktlage in dieser Zeitspanne zu Ihren Gunsten verändert. Sobald die Zinsbindungsfrist verstrichen ist, benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld. Es steht Ihnen dann frei, die Restschuld bei einem anderen Finanzanbieter und zu möglicherweise besseren Konditionen zu finanzieren. Die üblichen Zinsbindungen beginnen bei fünf Jahren und erstrecken sich über zehn, 15, 20, 25 und bis zu 30 Jahren.

Welche Zinsbindung ist nun für Sie die richtige? In Niedrigzinsphasen, wie wir sie zurzeit erleben, sollten Sie sich für eine lange Zinsbindung entscheiden, also mindestens zehn Jahre, damit Sie sich die niedrigen Zinsen möglichst lange sichern können. In Hochzinsphasen hingegen ist eine kurze Zinsbindung sinnvoll, da auf geringere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung gehofft werden kann.

Tilgung

Unter Tilgung versteht man die Rückzahlung des Darlehens an den Kreditgeber. Der Tilgungssatz ist dabei der prozentuale Anteil des Darlehensbetrags, den der Darlehensnehmer monatlich dafür entrichtet.

Mit jeder bezahlten monatlichen Rate verringert sich die Restschuld Ihres Kredits. Da die Zinsen immer hinsichtlich der Restschuld berechnet werden, gibt es eine stete Verschiebung, was den Anteil von Tilgung und Zinsgeld innerhalb der monatlichen Rate angeht. Der Anteil der Zinszahlung sinkt, der Anteil der Tilgungsleistung steigt. Deshalb spricht man beim Erstellen der optimalen Finanzierungsstrategie oft von „anfänglicher Tilgung“.

Daraus folgt: Ein optimaler Tilgungsplan kann für eine günstige Immobilienfinanzierung wichtiger sein, als einen niedrigen Zins zu ergattern. Denn je höher der Tilgungssatz ist, desto schneller ist das Baudarlehen abbezahlt – und desto weniger Jahre zahlen Sie Zinsen. Welchen Einfluss der Tilgungssatz auf Zinszahlungen und Laufzeit des Darlehens hat, können Sie eigenhändig in unserem Bauzinsrechner durchspielen.

Sondertilgungen

Ein weiterer Weg, die Restschuld Ihres Baudarlehens zu verkleinern sind Sondertilgung. Darunter versteht man die Möglichkeit, zusätzliche Tilgungszahlungen außerhalb des normalen monatlichen Rhythmus' zu leisten.

Viele Baudarlehen bieten Kreditnehmern die Option, eine bestimmte Anzahl von Sondertilgungen bis zu einem gewissen Betrag wahrzunehmen (beispielsweise zwischen 5 und 10 Prozent der Nettodarlehenssumme oder einen festen Betrag pro Jahr). Dies ist meist kostenlos, wobei einige Anbieter für das Recht auf Sondertilgung einen Zinsaufschlag erheben.

Sondertilgungen sollten Sie einplanen, wenn Sie mit außerplanmäßigen Geldzuflüssen, beispielsweise aus Gehaltsboni oder Erbschaften, rechnen. Sie sind ein gutes Mittel, die Laufzeit des Kredits weiter zu verkürzen.

Eigenkapital

In der Regel begleichen zukünftige Bauherren oder Hausbesitzer einen Teil der Finanzierung aus ihrer eigener Tasche, also mit dem Eigenkapital. Aber wie hoch sollte der Anteil des Eigenkapitals an der Gesamtsumme der Finanzierung sein? Grundsätzlich gilt: Je höher desto besser!

Bei einem hohen Eigenkapitalanteil sinkt das Risiko einer Überschuldung, wenn der Baukredit zum Beispiel aus privaten Gründen gekündigt werden muss. Nicht nur das Risiko für den Bauherrn sinkt bei hohem Eigenkapital, sondern auch das der Bank. Deshalb belohnen Kreditinstitute hohes Eigenkapital mit niedrigeren Zinsen. Die Experten von Baufi24 raten, mindestens 20 Prozent Eigenkapital bei Hauskauf oder Bauvorhaben einzubringen. Besser noch wären 40 Prozent.

Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist zwar risikoreicher und deshalb teurer, aber natürlich auch möglich. Mehr dazu erfahren Sie weiter unten.

Monatliche Rate

Die monatliche Rate, die Sie als Darlehensnehmer für den Kredit an die Bank bezahlen, setzt sich aus der Darlehenssumme, dem Sollzins und dem Tilgungssatz zusammen. Dabei gilt die Formel:

Alternativ können Sie mit dem Darlehensrechner von Baufi24 verschiedene Baufinanzierungen durchspielen und die monatliche Rate für Ihr Baudarlehen schnell und einfach berechnen.

Welche Arten von Baudarlehen gibt es?

Beim Thema Baudarlehen bedarf es guter Vorbereitung. Zuerst müssen Sie herausfinden, wie viel Immobilie Sie sich überhaupt leisten können. Dabei kann unser kostenloser Budgetrechner eine große Hilfe sein. Die Baufi24 Finanzierungsexperten empfehlen, den eigenen finanziellen Spielraum nicht zu überschätzen. Der Lebensstandard des Darlehensnehmers sollte durch den Baukredit nicht sinken und ein Puffer für unerwartete Ausgaben sollte mit eingeplant sein.

Wenn der finanzielle Rahmen gesteckt ist, die Nebenkosten für den Bau oder Kauf der Immobilie geschätzt sind, das Eigenkapital einkalkuliert ist, kann sich der zukünftige Hausbesitzer auf die Suche nach dem passenden Baudarlehen machen. Im Anschluss erklären wir, welche Arten von Baudarlehen es gibt, welche Vor- und Nachteile diese haben und welcher Immobilienkredit für Sie der richtige ist.

Annuitätendarlehen: Der Klassiker

Beim Annuitätendarlehen handelt es sich um den Klassiker unter den Immobilienkrediten. Das kennzeichnende Merkmal dieser Darlehensart ist die Höhe der monatlichen Rate, die während der gesamten Laufzeit konstant bleibt. Nur die Anteile von Zinszahlung und Tilgungsleistung innerhalb der Rate verändern sich stetig zugunsten der Tilgung. Die gleichbleibende Rate bedeutet für den Darlehensnehmer Planbarkeit und die Sicherheit, diese über die gesamte Laufzeit hinweg bezahlen zu können.

Eine Finanzierung beginnt bei kurzen Zinsbindungszeiten von 5 Jahren, üblich sind allerdings Fristen von 15 bis zu 25 Jahren. Nach Ablauf dieser Zeit ist die Restschuld des Darlehens im Regelfall noch nicht beglichen. Eine sogenannte Anschlussfinanzierung ist also notwendig, bei der unter Umständen höhere Zinsen anfallen können.

Annuitätendarlehen bieten große Sicherheit, aber nur wenig Flexibilität, was gleichzeitig ihr Vor- und Nachteil ist. Zwar können Sie bei langer Zinsbindungsfirst mit einem gleichbleibenden Sollzins rechnen, allerdings können Sie mit Ausnahme geplanter Sondertilgungen keine zusätzlichen Tilgungsleistungen einfließen lassen, geschweige denn die Restschuld gänzlich auf einen Schlag begleichen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zu entrichten.

Volltilgerdarlehen

Im Gegensatz zu einem Annuitätendarlehen bleibt bei einem Volltilgerdarlehen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist keine Restschuld übrig. Sie zahlen also den gesamten Darlehensbetrag während einer einzigen Zinsbindungsphase zurück. Das hat zur Folge, dass die Zinsbindungszeiten entsprechend langwierig ausfallen. Üblich sind 15 bis 35 Jahre, wobei kürzere Laufzeiten ebenfalls möglich sind.

Der Vorteil des Volltilgerdarlehens ist die Zinssicherheit. Da Sie keine Anschlussfinanzierung für die Restschuld benötigen, müssen Sie sich über etwaige Veränderungen des allgemeinen Hypothekenzinsniveaus keine Gedanken machen. Der Nachteil: Je länger die Zinsbindung, mit desto höheren Zinsen muss der Darlehensnehmer rechnen. Je kürzer die Zinsbindung, desto schneller muss der Kredit abbezahlt werden, was zu einer höheren Tilgungsrate führt. Damit ist das Volltilgerdarlehen vor allem Bauherren mit hohem und sicherem Einkommen zu empfehlen.

Vollfinanzierung – Ohne Eigenkapital bauen oder kaufen

Junge Bauherren und Hauskäufer können häufig auf kein angespartes finanzielles Polster zurückgreifen, möchten aber auf eine eigene Immobilie nicht verzichten. Wie wir oben beschrieben haben, belohnen Banken Darlehensinteressierte mit viel Eigenkapital zwar mit niedrigeren Zinsen, trotzdem ist auch ohne Eigenkapital eine solide Baufinanzierung möglich.

Grundsätzlich wird zwischen einer 100-Prozent-Finanzierung und einer 110-Prozent-Finanzierung (auch Vollfinanzierung genannt) unterschieden. Bei letzterer deckt der Baukredit nicht nur die Kaufsumme der Immobilie, sondern auch die Nebenkosten, die etwa 10 Prozent des Kaufpreises betragen können.

Der große Nachteil der Vollfinanzierung sind ihre Kosten. Denn die Bank verlangt für das große Risiko einen hohen Zinssatz für den Immobilienkredit. Am besten lassen Sie sich von einem erfahrenen Baufinanzierungsvermittler bezüglich der optimalen Angebote beraten.

Bausparvertrag

Ein Bausparvertrag ist die Summe aus zwei Finanzierungsphasen: einem Sparplan und einem Baudarlehen. Zwar ist die Verzinsung Ihres Kapitals in der Sparphase eher niedrig, jedoch ist das anschließende Baudarlehen ebenfalls geringer als marktüblich verzinst. Diese niedrigen Zinsen können Sie sich mit einem Bausparvertrag jetzt schon für die Zukunft sichern.

Zu Beginn entscheidet sich der Interessierte sich für eine Bausparsumme, die er in die zukünftige Immobilie investieren möchte. Davon werden 30 bis 50 Prozent angespart, die nach einem festgelegten Zeitraum „zuteilungsreif“ sind. Entscheidet sich der Bausparer dann für eine Immobilie oder ein Bauvorhaben, kann er den Rest der Bausparsumme als Baudarlehen beantragen.

Da der Bausparer den Kredit nicht in Anspruch nehmen muss, sondern auch weitersparen oder sich das ersparte Kapital wieder auszahlen lassen kann, birgt ein Bausparvertrag eher geringes Risiko. Das macht den Bausparvertrag zu einem attraktiven Modell für Unentschlossene oder Personen, die erst in einigen Jahren ein Eigenheim erwerben möchten.

KfW Darlehen

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau unterstützt Bauherren oder Immobilienkäufer mit unterschiedlichen Programmen, die man teilweise miteinander kombinieren kann. So können Sie mit den Krediten und Zuschüssen der staatlichen Förderbank mitunter viel Geld sparen.

Die staatliche Förderbank verfolgt einen öffentlichen Auftrag und bietet neben zinsgünstigen Krediten auch Zuschüsse, die mitunter nicht zurückgezahlt werden müssen. Auch Modernisierungen, die ein energieeffizientes Haus oder altersgerechtes Umbauen betreffen, werden unterstützt.

Professionelle Berater für Baudarlehen wie die von Baufi24 können Ihnen dabei helfen, herauszufinden, welche KfW-Förderprogramme der KfW für Sie infrage kommen. Außerdem bekommen Darlehensinteressierte bei der unverbindlichen und kostenlosen Beratung Profi-Tipps rund um die Antragsstellung.

Passende Anschlussfinanzierung für Ihr Baudarlehen

Haben Sie bereits ein Baudarlehen abgeschlossen und das beantragte Geld von der Bank erhalten? Dann steht dem Kauf des Eigenheims nichts mehr im Wege. Zur Rückführung des Baukredits zahlen Darlehensnehmende nun jeden Monat eine vereinbarte Rate an den Kreditgeber. Abgesehen davon müssen Sie sich in der Zeit nach dem Abschluss des Hauskredits nicht weiter um diesen kümmern. Endet allerdings in wenigen Jahren die Zinsbindung, sollten Sie das Erstdarlehen genau unter die Lupe nehmen.

Denn wer sich für ein klassisches Annuitätendarlehen entscheidet, hat die Kreditschuld nach Ablauf der festgelegten Zinsbindung noch nicht komplett getilgt. Es besteht also eine Restschuld. Für diese brauchen Sie ein weiteres Baudarlehen. Wichtigstes Kriterium bei der Auswahl einer solchen Anschlussfinanzierung ist der gewährte Sollzins. Aufgrund dessen spielt beim Abschluss eines neuen Immobilienkredits das Timing eine wesentliche Rolle. Allgemein gilt:

• Sind die Hypothekenzinsen seit Aufnahme des Baudarlehens gesunken, profitieren Sie von günstigeren Sollzinsen bei der Anschlussfinanzierung.
• Wenn hingegen die Hypothekenzinsen in dieser Zeit gestiegen sind, haben Sie mit höheren Sollzinsen und dadurch einem teureren Baukredit zu rechnen.

Benötigen Sie demnächst eine Anschlussfinanzierung, haben Sie grundsätzlich 3 Optionen:

• Prolongation
• Umschuldung
• Forward-Darlehen

Neues Baudarlehen bei bisheriger Bank abschließen

Eigenheimbesitzende, die bei ihrem derzeitigen Kreditinstitut bleiben möchten, treffen mit einer Prolongation die richtige Wahl. Sie läuft folgendermaßen ab: Ein paar Monate vor Ende der Zinsbindungsfrist des Erstdarlehens unterbreitet die bisherige Bank ein neues Angebot. Dieses orientiert sich vor allem an den aktuell gültigen Bauzinsen.

Entschließen Sie sich zu einer Prolongation, müssen Sie den zugesandten Vertrag zum Baudarlehen nur noch unterschreiben. Ein neuer Kreditantrag muss somit nicht gestellt werden. Das macht eine Prolongation besonders einfach. Jedoch birgt diese Möglichkeit auch eine entscheidende Schwäche: So bietet die alte Bank nur in den seltensten Fällen die besten Sollzinsen.

Dank Umschuldung Kosten des Baudarlehens deutlich senken

Wer bei seiner Anschlussfinanzierung effektiv Geld sparen will, sollte die Option einer Umschuldung unbedingt prüfen. Informieren Sie sich idealerweise 6 bis 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung zu den Angeboten anderer Kreditinstitute. Tipp: Nehmen Sie sich dafür ausreichend Zeit. Denn es gibt eine Vielzahl an Kreditinstituten am Markt, die für Baudarlehen eine Anschlussfinanzierung anbieten.

Generell ist eine Umschuldung im Vergleich zu einer Prolongation etwas aufwendiger. Kreditnehmende haben dafür nämlich einen neuen Antrag zu stellen und entsprechende Einkommensnachweise einzureichen. Zudem fallen für die Abtretung der Grundschuld Kosten in Höhe von ein paar Hundert Euro an. Meist aber wiegt die durch die Umschuldung erzielte Zinsersparnis diese Nachteile mehr als auf.

Wessen Zinsbindung erst in einigen Jahren endet, kann derzeit noch keine Umschuldung veranlassen. Aktuell befinden sich die Bauzinsen allerdings auf einem Tiefstand. Deshalb kann es sinnvoll sein, die heutigen Zinsen für später festschreiben zu lassen. Das funktioniert mit einem Forward Darlehen. Über dieses können Sie sich gegen eine geringe Gebühr bereits 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung des ersten Baudarlehens die derzeitigen Hypothekenzinsen für Ihre Anschlussfinanzierung sichern.

Wie man das richtige Baudarlehen findet

Dieser Artikel hat versucht, einen Überblick zum Thema Baudarlehen zu vermitteln. Mit diesem Wissen können Sie herausfinden, welches Baudarlehen am besten zu Ihrem Vorhaben passt und ob eine Förderung infrage kommt. Für das Einholen und Abwegen konkreter Angebote empfehlen wir die Unterstützung eines professionellen Baufinanzierungsvermittlers wie Baufi24.

Als neutraler und privater Vermittler von Bau- und Immobilienfinanzierungen unterstützt Baufi24 seit über 14 Jahren Darlehensinteressierte auf dem Weg zum Eigenheim. Mit dem Vergleich von 500 Banken und Finanzinstituten verhelfen unsere Berater zukünftigen Hausbesitzern zum günstigsten Baudarlehen und entwickeln die optimale Finanzierungsstrategie – und das kostenfrei.

Fordern Sie jetzt online oder telefonisch einen unverbindlichen und kostenfreien Vorschlag für Ihr Baudarlehen an. Oder lassen Sie sich in einer Baufi24-Geschäftsstelle unverbindlich und kostenlos beraten – deutschlandweit und gerne persönlich vor Ort.