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Wer ein Haus bauen möchte, hat dafür in der Regel mehrere Hunderttausend Euro aufzuwenden. Die Mehrzahl der Menschen besitzt jedoch kein Vermögen in dieser Höhe. Damit Sie sich den Wunsch nach einer eigenen Immobilie dennoch erfüllen können, bieten Ihnen die Banken Baufinanzierungen an. Hierbei handelt es sich um ein zweckgebundenes Darlehen, welches dem Häuslebauer zur Verfügung gestellt wird.

Mit diesem Kapital und seinem eigenen Geld ist er dann in der Lage, das Haus zu bauen oder zu kaufen. Im Gegenzug leistet der Häuslebauer eine monatliche Rate an den Kapitalgeber. Mittels dieser führt er den aufgenommenen Kredit über eine vorab festgelegte Laufzeit zurück. Nachdem Sie das gesamte Darlehen zurückgezahlt haben, sind Sie dann schuldenfrei.

Streng genommen bezieht sich der Begriff Baufinanzierung auf das vom Kreditinstitut bereitgestellte Fremdkapital zum Bau eines Hauses. In Deutschland wird das Wort allerdings häufig mit dem Begriff Immobilienfinanzierung gleichgesetzt. Eine solche wiederum bezieht sich auf den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung. Im Folgenden werden die Begriffe Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung synonym verwendet.

Wer sich mit Immobilienfinanzierungen beschäftigt, dem kann das Thema anfangs etwas komplex vorkommen. Damit Sie das Folgende gut verstehen, werden Ihnen hier die wichtigsten Begriffe zur Baufinanzierung vorgestellt und anschließend erklärt:

• Preis der Immobilie/Verkehrswert
• Nebenkosten des Erwerbs oder Kaufs
• Gesamtaufwand
• Eigenkapital
• Darlehensbetrag
• Grundschuld
• Kreditrate
• Sollzins
• Sollzinsbindung
• Tilgung
• Sondertilgung
• Restschuld
• Anschlussfinanzierung
  
  

Immobilien lassen sich unmittelbar vom Eigentümer, aber auch über einen Makler erwerben. Dabei offerieren sie das Haus oder die Wohnung zu einem Preis, der dem Verkehrswert entspricht. Sofern Sie ein Haus kaufen oder bauen, fallen jedoch zusätzlich sogenannte Nebenkosten an. Diese werden hier in eigenem Absatz ausführlicher behandelt. Der Kaufpreis der Immobilie zuzüglich aller Nebenkosten ergibt den Gesamtaufwand.

Die Banken stellen für gewöhnlich nicht 100 Prozent des Gesamtaufwands als Darlehen bereit. Vielmehr wird vom Häuslebauer erwartet, dass er einen Teil der Kosten mit eigenen Ersparnissen und Rücklagen deckt. Diese als Eigenkapital bezeichneten Mittel umfassen unter anderem:

• Bargeld
• Bankguthaben
• Wertpapiere, wie etwa Aktien oder Fond
• schuldenfreie Grundstücke und Immobilien
• Bausparverträge
  
  

Nachdem Sie Ihr Eigenkapital bestimmt haben, lässt sich dieser Wert vom Gesamtaufwand abziehen. Im Ergebnis erhalten Sie den erforderlichen Darlehensbetrag. Dieser ist bei einem ausgewählten Kreditinstitut zu beantragen, um den Kauf abwickeln zu können. Damit die Bank den gewünschten Betrag an Sie auszahlt, verlangt sie die Eintragung einer Grundschuld auf die zu erwerbende Immobilie. Für den Fall, dass später der Häuslebauer den vereinbarten Ratenzahlungen nicht mehr nachkommt, darf die Bank die Immobilie veräußern. Aus dem Erlös befriedigt sie dann die offenen Forderungen, die sie gegenüber dem Hauskäufer hat.

Des Weiteren überweist der Darlehensnehmer eine vorab vereinbarte Kreditrate, um das Darlehen zurückzuführen. Bei der am meisten genutzten Darlehensform bleibt diese über die gesamte Laufzeit unverändert. Die Höhe der Rate ist einerseits vom Zins, der auch als Sollzins bezeichnet wird, abhängig. Unter diesem ist eine von der Bank erhobene Gebühr für die Bereitstellung des Kredits zu verstehen. Ferner legt das Finanzinstitut den Sollzins zum Zeitpunkt der Kreditvergabe einmalig fest. Dieser ist dann für eine bestimmte Dauer unveränderlich. Der Zeitraum, für den der gleiche Sollzins gilt, ist unter dem Begriff Sollzinsbindung bekannt. Übliche Sollzinsbindungen liegen bei 10, 15 und 20 Jahren.

Neben dem Zinsanteil beeinflusst andererseits auch der Tilgungsanteil die Höhe der Darlehensrate. Mit dem Begriff Tilgung ist die Rückzahlung des Kredits gemeint. Die Höhe der Rückführung errechnet sich dabei über den sogenannten Tilgungssatz. Diesen vereinbaren Sie mit der Bank ebenfalls zu Beginn des Darlehens. Somit weiß der Häuslebauer heute schon, wie viel er in den nächsten Jahren vom Kredit tilgt. Zudem gibt es die Option, sich bei Vertragsabschluss ein Recht auf Sondertilgungen einräumen zu lassen. Dieses ermöglicht es Ihnen, in den kommenden Jahren zusätzliche Rückzahlungen zu leisten. Das ist vor allem dann von Vorteil, wenn in absehbarer Zeit etwa eine größere Erbschaft, Schenkung oder Gehaltserhöhung anstehen.

Mit jeder Tilgung – sei es regulär über die fixen Kreditraten oder über Sondertilgungen – reduzieren Sie die Höhe des anfänglichen Darlehens. Der aufgenommene Kredit, vermindert um alle bisher geleisteten Rückzahlungen, wird als Restschuld bezeichnet.

Im Laufe der Jahre sinkt die Restschuld durch regelmäßige Ratenzahlungen immer weiter. Nach Ablauf der Sollzinsbindung, die oft zwischen 15 oder 30 Jahren liegt, ist die Immobilie in den meisten Fällen noch nicht vollständig abbezahlt. Der Darlehensnehmer hat daher noch eine Restschuld zu tilgen. Dazu schließt er eine günstige Anschlussfinanzierung ab. Eine solche lässt sich bereits vor Ablauf des alten Darlehens suchen. Bei einer anschließenden Finanzierung haben Sie dann die Möglichkeit, neue Sollzinsen, Tilgungssätze sowie Rechte auf Sondertilgungen zu vereinbaren.

Wenn Sie im Rahmen einer Baufinanzierung einen Kredit aufnehmen wollen, können Sie zwischen verschiedenen Varianten wählen. Beliebte Formen sind beispielsweise:

• Annuitätendarlehen
• Volltilger-Darlehen
• variable Darlehen
  
  

Zur Finanzierung der eigenen vier Wände entscheidet sich die Mehrzahl der Hauskäufer und -bauer in Deutschland für ein Annuitätendarlehen. Dieses zählt zu der Klasse von Krediten mit festem Sollzins. Das bedeutet, dass bei Abschluss des Darlehens ein zu dem Zeitpunkt marktüblicher Zins festgesetzt wird. Je nach Zinsbindungsdauer gilt dieser dann für 15, 20 oder mehr Jahre. Besonderheit des Annuitätendarlehens ist, dass nicht nur der Zins für diesen Zeitraum gleich bleibt. Der Betrag, der monatlich oder quartalsweise zu zahlenden Darlehensrate, ändert sich ebenfalls nicht. Das schafft eine ausgesprochen gute Planbarkeit – schließlich wissen Sie heute schon, wie hoch die Rate in 5 Jahren sein wird.

Beim Annuitätendarlehen setzt sich die Kreditrate aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Im Gegensatz zur Gesamtrate verändern sich die beiden Anteile im Laufe der Zeit. So sind die Zinsanteile zu Beginn der Rückzahlung am höchsten. Nach und nach nehmen diese Anteile um den Betrag ab, um den der Tilgungsanteil zunimmt.

Wünschen Sie sich eine Baufinanzierung mit Sollzinsbindung, bei der Sie sich später keine Anschlussfinanzierung suchen müssen? Dann ist ein Volltilgerdarlehen interessant. Ein solches ist ähnlich wie ein Annuitätendarlehen aufgebaut. Allerdings deckt sich bei einem Volltilgerdarlehen die Kreditlaufzeit mit dem Zeitraum bis zur vollständigen Tilgung der Schuld. Das heißt, nach der vereinbarten Sollzinsbindungsdauer ist der Kredit bereits in voller Höhe zurückgezahlt. Somit haben Sie sich nicht mehr um eine Anschlussfinanzierung zu kümmern.

Neben den Krediten mit fester Sollzinsbindung eignen sich variable Darlehen ebenso zur Baufinanzierung. Wie der Name erahnen lässt, ist bei dieser Variante keine feste Verzinsung zu entrichten. Denn bei einem variablen Darlehen nimmt der Kreditgeber in festgelegten Intervallen Anpassungen an den derzeitigen Marktzins vor. Folglich kann die Zinsbelastung eines solchen Kredits kurzfristig steigen, aber auch sinken. Wenn Sie künftig tendenziell von fallenden Zinsen ausgehen, profitieren Sie von dieser Kreditform besonders.

Sie haben bereits Ihr Wunschhaus gefunden und wissen, was dieses kostet? Dann prüfen Sie zeitnah, ob Sie sich diesen Traum verwirklichen können. Dazu ist als Erstes die monatlich anfallende Kreditrate zu bestimmen. Am bequemsten lässt sich das mittels des Baufinanzierungsrechner bewerkstelligen. Um ein präzises Ergebnis zu erhalten, machen Sie am besten so viele Angaben wie möglich. In jedem Fall hat der Häuslebauer oder Hauskäufer den Kaufpreis der Immobilie sowie den gewünschten Darlehensbetrag in den Rechner einzutragen. Als Nächstes wird die gewünschte Sollzinsbindung ausgewählt. Aufgrund der aktuell sehr niedrigen Bauzinsen sollten Sie sich für eine längere Laufzeit entscheiden. Oftmals sind 15 Jahre Sollzinsbindung und mehr attraktiv.

Ein Annuitätendarlehen wird ausschließlich über den Tilgungsanteil zurückgezahlt. Deshalb ist es sinnvoll, auf einen ausreichend hohen Tilgungssatz zu achten. Standardmäßig sind im Baufinanzierungsrechner 2 Prozent vorgegeben. Sie haben aber die Möglichkeit, die Tilgungsrate an Ihre individuellen Vorgaben anzupassen. Die Baufi24 Spezialisten sehen für die meisten Kreditnehmer einen Tilgungssatz zwischen 2 und 3 Prozent als ideal an. Ferner berücksichtigt das Tool bei Bedarf Tilgungssätze, die über die Darlehenslaufzeit hinweg variieren. Sondertilgungen lassen sich dort ebenfalls eintragen.

In wenigen Augenblicken kalkuliert der Rechner die wichtigsten Werte für Ihre Baufinanzierung. Anhand der errechneten monatlichen Kreditrate erkennt der Darlehensnehmer sofort, ob er sich die Wunschimmobilie leisten kann. Überdies gibt der Baufinanzierungsrechner Auskunft zu den jeweiligen Zins- und Tilgungsanteilen der Rate. Für eine möglichst genaue Planung der Baufinanzierung ist des Weiteren die Laufzeit des Kredits bis zur Volltilgung von Interesse. Diese Angabe lässt sich dem Rechner ebenfalls direkt entnehmen.

Wenn Sie auf der Suche nach einer lukrativen Immobilienfinanzierung sind, spielen Sie mit dem Baufi24 Baufinanzierungsrechner einfach verschiedene Varianten durch. So können Sie zum Beispiel die Sollzinsbindung oder den Tilgungssatz anpassen und dabei sehen, wie sich dadurch die Darlehensrate ändert.

Eine wichtige Frage, die es vor dem Hauskauf zu klären gilt, ist die nach dem persönlichen Budget. Zur Ermittlung desselben raten Ihnen die Baufi24 Experten, einen simplen Haushaltsplan anzufertigen. Dieser enthält alle regelmäßigen Haushaltseinnahmen. Dazu gehören beispielsweise Löhne, Gehälter, Unterhaltszahlungen sowie Renten. Diesen Einnahmen stellen Sie Ihre monatlichen Ausgaben gegenüber. Zu diesen zählen etwa Aufwendungen für Nahrungsmittel, Kleidung und Versicherungen. Sofern einzelne Kosten nicht jeden Monat anfallen, sind die Aufwendungen anteilig auf einen Monat umzurechnen. Die Miete dürfen Sie bei dieser Kalkulation außen vor lassen. Denn für den zukünftigen Eigentümer entfallen sämtliche Mietzahlungen.

Ziehen Sie von den monatlichen Einnahmen die Ausgaben ab und Sie erhalten Ihr individuell zur Verfügung stehendes Budget. Mit dem Überschuss können Sie dann die monatlichen Kreditraten bedienen. Um das gesamte Budget zu ermitteln, muss darüber hinaus die Höhe des Eigenkapitals bestimmt werden. Addieren Sie dazu alle Barmittel, Bankguthaben und andere Wertgegenstände auf, die sich veräußern lassen. Danach wissen Sie genau, wie viel Sie zu Ihrer Baufinanzierung beisteuern können.

Die errechneten Werte für die höchstmögliche Darlehensrate und zum Eigenkapital lassen sich ganz komfortabel in den Baufi24 Budgetrechner eingeben. Damit Ihr Ergebnis noch aussagekräftiger wird, wählen Sie Ihr Bundesland, die Sollzinsbindung sowie den anfänglichen Tilgungssatz aus. Im Handumdrehen stellt das Tool dann sämtliche relevanten Werte bereit. So liefert der Budgetrechner Angaben zum maximalen Darlehen, zum Budget für den Immobilienerwerb und zu vielem mehr.

Unabhängig davon, ob Sie sich für den Bau oder Kauf einer Immobilie entscheiden – die Nebenkosten sind in der Kalkulation immer zu berücksichtigen. Weiterhin fallen verschiedene Nebenkosten zu unterschiedlichen Zeiten an. Der Bau eines Hauses etwa lässt sich in 4 Phasen unterteilen:

• Grundstückserwerb
• Bauvorbereitung
• Bauphase
• nach Fertigstellung

Im Zuge des Grundstückserwerbs haben Häuslebauer unter anderem Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch sowie die Grundschuldbestellung zu zahlen. Außerdem schlagen die Grunderwerbsteuer und die Gebühren für die Kaufvertragsunterzeichnung beim Notar zu Buche.

Bevor Sie mit dem Bau Ihres Eigenheims beginnen dürfen, sind verschiedene Voraussetzungen zu erfüllen. In der Phase der Bauvorbereitung fallen daher Nebenkosten für die Baugenehmigung, Vermessung, das Baugutachten und die Bauvertragsprüfung an. Für einige dieser Arbeiten hat der Häuslebauer einen erfahrenen Architekten hinzuzuziehen. Überdies sind die Aufwendungen für Bodengutachten, vorausgehende Erdarbeiten und die Erschließung nicht außer Acht zu lassen.

Die Anfertigung von Baugutachten, die Baubegleitung durch Sachverständige sowie der Abschluss von speziellen Versicherungen stehen in der Bauphase an. Diese zählen ebenfalls zu den Nebenkosten des Hausbaus. Ferner müssen vom Häuslebauer erforderliche Bauabnahmen finanziert werden.

Nach Fertigstellung des Hauses ist ein Großteil der Nebenkosten bereits gezahlt. Allerdings sollten Sie beachten, dass nach der Bauphase zusätzliche Kosten für den Innenausbau sowie die Gestaltung der Außenanlagen anfallen.

Insgesamt sind Sie auf der sicheren Seite, wenn Sie für alle Nebenkosten rund 15 bis 20 Prozent der Gesamtkosten des Hausbaus in Ihre Planung einbeziehen.

Für Hauskäufer gestalten sich die Nebenkosten übersichtlicher. Diese beschränken sich auf:

• Grunderwerbsteuer
• Grundbuchgebühren
• Notarkosten
• Maklerprovision
• Finanzierungskosten

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder bauen wollen, spielt das Thema Eigenkapital eine gewichtige Rolle. Zu den eigenen Finanzmitteln zählen zum Beispiel Bargeld, Bankeinlagen und Wertpapiere. Doch auch Vermögenswerte, wie etwa abbezahlte Grundstücke und Häuser, lassen sich als Eigenkapital einsetzen. Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital zur Baufinanzierung beigetragen wird, umso geringer die Kreditkosten. Das hat einen simplen Hintergrund: Wer mehr eigene Mittel einbringt, der verringert aus Sicht der Bank das Risiko von späteren Zahlungsausfällen. Aufgrund dessen gewährt der Kreditgeber niedrigere Sollzinsen, was die Baufinanzierung günstiger macht.

Konkret raten die Baufi24 Spezialisten deshalb, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises zur Finanzierung selbst beizusteuern. Eigenkapitalquoten von 30 Prozent und höher sind jedoch noch besser. Diese sind insbesondere dann zu empfehlen, wenn ein hochpreisiges Haus gekauft wird. Andernfalls kann zu wenig Eigenkapital sehr lange Kreditlaufzeiten sowie hohe Darlehensraten nach sich ziehen. Hier sehen Sie die Vorzüge eines erhöhten Eigenkapitalanteils im Überblick:

• beantragtes Darlehen wird von Bank häufiger bewilligt
• geringere Sollzinsen wegen des niedrigeren Zahlungsausfallrisikos
• Tilgung erfolgt schneller
• kürzere Kreditlaufzeiten
  
  

Doch auch wer weniger eigene Mittel einbringen kann oder möchte, hat die Möglichkeit, Baugeld zu bekommen. Manche Banken bieten nämlich an, bis zu 100 Prozent der Kaufsumme zu finanzieren. Für diese auch als Vollfinanzierung bezeichnete Variante erwarten die Kreditinstitute jedoch eine besondere Bonität des Darlehensnehmers. Daher ist es am besten, wenn Sie über ein überdurchschnittliches, regelmäßiges Einkommen verfügen. Aufgrund dessen sind etwa Beamte des höheren Dienstes bei den Banken gern gesehene Kunden. Trotzdem können sich bei einer geringen Eigenkapitaldecke diese Nachteile ergeben:

• höherer Sollzins verteuert das Darlehen
• längere Kreditlaufzeit, da langsamere Tilgung
• größere Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung
  
  

Bei Baufinanzierungen ist es ferner üblich, dass der Darlehensnehmer die Nebenkosten selbst trägt – das gilt ebenfalls für Vollfinanzierungen. Denn auch diese decken die Nebenkosten meist nicht ab. Nur in seltenen Fällen bieten Banken an, auch die Nebenkosten der Hauskaufs zu tragen, also die sogenannte 110-Prozent-Finanzierung. 

Spielen Sie verschiedene Optionen für ein individuelles Finanzierungskonzept durch: Zinsen berechnen sowie Parameter wie die Eigenkapitalquote und Sollzinsbindung zu variieren ist mit dem Zinsrechner schnell und unkompliziert online möglich. Der schnellste und einfachste Weg zu einer günstigen Baufinanzierung ist die Beratung eines erfahrenen Baufinanzierungsvermittlers. Die professionellen Spezialisten von Baufi24 vergleichen Angebote von über 500 Banken und finden so die Baufinanzierung, die am besten zu Ihren Bedürfnissen und Ihrem Vorhaben passt. Vereinbaren Sie noch heute einen kostenlosen und unverbindlichen Termin!