Nebenkosten Wohnungskauf

Beim Kauf einer Wohnung haben Kaufende zunächst den Kaufpreis der Immobilie im Blick. Doch für die Immobilienfinanzierung gilt es auch, die Nebenkosten des Kaufs zu berücksichtigen. Diese können sich auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises summieren. Daher ist es wichtig, diesen Extraposten von Anfang an bei der Planung deiner Baufinanzierung zu beachten. Viele der Wohnungskauf-Nebenkosten fallen unmittelbar nach dem Kauf an und lassen sich nicht in Raten bezahlen.

Wenn du eine Wohnung kaufst, werden neben dem Kaufpreis u. a. diese weiteren Kosten für die Eigentumswohnung fällig:

• Wenn du eine Wohnung kaufst, musst du Grunderwerbsteuer an das für dich zuständige Finanzamt abführen.
• Als Nebenkosten beim Wohnungskauf fallen Grundbuchkosten für die Ein- bzw. Umtragung in Form von Gebühren durch das Grundbuchamt an.   
• Hierfür sowie für die Abwicklung des Kaufvertrages entstehen zusätzliche Kosten für den Notar oder die Notarin.
• Meist fällt auch Provision für den Makler bzw. die Maklerin an.

Du möchtest deine Finanzierung exemplarisch kalkulieren und einschätzen, wie hoch die Nebenkosten sind, wenn du eine Wohnung kaufst? Nutze hierfür den kostenlosen Finanzierungsrechner. Du möchtest dich beraten lassen und direkt kostenlos und unverbindlich über eine mögliche Detailplanung einer Wohnungsfinanzierung sprechen? Dann kontaktiere unsere erfahrenen Berater und Beraterinnen.

Beim Kauf einer Wohnung fällt in Deutschland Grunderwerbsteuer an. Wie hoch diese ist, hängt von dem Bundesland ab: Abhängig vom Standort der Wohnung liegt der Satz zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Wie hoch genau die Grunderwerbsteuer in deinem Bundesland ausfällt, zeigt die folgende Übersicht:

Wichtig zu wissen: Das Finanzamt lässt dir wenig Zeit, die Grunderwerbsteuer zu überweisen. Sobald du bei der Notarin oder dem Notar den Kaufvertrag unterzeichnet hast, erfolgt eine Meldung des Kaufs an das Finanzamt. Meist dauert es danach sechs bis acht Wochen, bis der Zahlungsbescheid in deinem Briefkasten landet. Dann bleibt dir noch ein Monat, um die Rechnung zu bezahlen. Lediglich nach Ermessen kann das Finanzamt die Zahlungsfrist verlängern: Einen Anspruch darauf gibt es nicht.

Die Maklerprovision wird auch Courtage genannt. Sie zählt zu den Nebenkosten, die nicht immer anfallen. Die Maklerprovision wird dann fällig, wenn eine Maklerin oder ein Makler den Kauf der Wohnung vermittelt hat. Eine weitere Voraussetzung ist der Maklervertrag, der in Schriftform abgeschlossen wurde.

• Wie hoch ist die Maklerprovision beim Wohnungskauf? Das ist nicht gesetzlich geregelt. Sie liegt abhängig vom Bundesland bei 4,74 bis i. d. R. 7,14 %
• Wer zahlt die Maklercourtage? Sie wird zu gleichen Teilen auf Käufer/-innen und Verkäufer/-innen der Wohnung aufgeteilt. Diese Regelung gilt seit Dezember 2020 gemäß eines aktualisierten Artikels im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Demnach ist es verpflichtend, dass der bzw. die Auftraggeber/-in im Falle einer erfolgreichen Vermittlung zumindest die Hälfte der Provision übernimmt.
• Ist die Maklerprovision verhandelbar? Es gibt zwar empfohlene Sätze, aber keine gesetzliche Regelung. Grundsätzlich ist sie also verhandelbar. In begehrter Wohnlage wird das i. d. R. nicht funktionieren. Bist du dir sicher, dass es außer dir keine weiteren Interessierten gibt, ist es einen Versuch wert.

An den Kosten für einen Notar oder eine Notarin kommst du beim Kauf einer Wohnung nicht vorbei. Das für beide Parteien neutral handelnde Notariat ist notwendig, um den Kauf oder Verkauf einer Wohnung in Deutschland rechtsgültig und fair abzusichern. Der Notar oder die Notarin berät und prüft bspw., ob auf die Wohnung eine Hypothek eingetragen ist oder ein Vorkaufsrecht existiert. Außerdem verfasst er oder sie den schriftlichen Kaufvertrag, beurkundet den Kauf und lässt die neuen Eigentümer/-innen in das Grundbuch eintragen.

Im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer zahlst du für die Dienstleistung des Notariats in jedem Bundesland gleich viel Geld. Dabei darf das Honorar für die Leistungen nicht selbst bestimmt werden. In der Bundesnotarordnung sind die Gebühren offiziell geregelt und vom Gesetzgeber festgelegt. Abhängig davon, welche Aufgaben übernommen werden, fallen unterschiedlich hohe Notarkosten beim Hauskauf an. Ergänzend zu den Gebühren kann das Notariat auch die Auslagen in Rechnung stellen.

Möchtest du den Kauf der Wohnung ganz besonders absichern, kannst du die Zahlung über ein Notaranderkonto abwickeln. Dafür fallen zusätzliche Kosten an, da die Notarin oder der Notar diese Zahlung entsprechend überwacht. Soll ein Wohnrecht eingetragen oder eine Sanierung genehmigt werden, werden diese Leistungen ebenfalls in Rechnung gestellt.

Als Größenordnung kannst du zwei Prozent des Kaufpreises als Kosten für das Notariat einplanen. Dies beinhaltet:

• den Grundbucheintrag für den Wohnungskauf
• die amtliche Gebühr für den Eintrag ins Grundbuch

Berechnung und Zahlung Notar und Grundbuch beim Kauf einer Wohnung

Bei einem Immobilienkaufpreis für eine Eigentumswohnung in Höhe von 450.000 € betragen die Notar- und Grundbuchkosten mit 2 % immerhin 9.000 € und sind somit ein nicht unwesentlicher Faktor bei der Planung deines Immobilienkredits.

Im Regelfall erhältst du die Rechnung gleichzeitig mit deinem Exemplar des Kaufvertrages. Eine Zahlung in Raten oder eine Stundung wird nicht akzeptiert. Berücksichtige diese Kosten daher in deinem Budget für den Wohnungskauf. Mithilfe des Budgetrechners kannst du das dir verfügbare Budget für den Kauf einer Wohnung einfach berechnen.

Neben unvermeidlichen Nebenkosten wie der Grunderwerbsteuer, den Notargebühren und den Gebühren des Grundbuchamts gibt es Nebenkosten, die nur manchmal anfallen. Die bereits erwähnte Maklerprovision gehört dazu. Berücksichtige bei deiner Planung, dass auch noch weitere Kosten rund um den Kauf einer Eigentumswohnung zusammenkommen können. Dazu zählen u. a.:

• Beim Kauf einer Wohnung, die in einem älteren Haus liegt, kann es sinnvoll sein, einen Gutachter oder eine Gutachterin einzubeziehen. Sie prüfen den Zustand der Immobilie und können Hinweise zu einem Rückstau an Renovierung geben.
• Sofern du eine Bestandsimmobilie kaufst, können Kosten für die Renovierung, die Instandhaltung oder den Umbau innerhalb der Wohnung anfallen.
• Prüfe die Protokolle der Eigentümerversammlung und weitere Unterlagen. Sind die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft weitgehend aufgebraucht, musst du mit Zahlungen für Reparaturen und Instandhaltung am Haus rechnen.
• Zu guter Letzt fallen Kosten für den Umzug sowie ggf. für neue Möbel und Einrichtung an.
• Wer zuvor in einer Mietwohnung gelebt hat, muss meist für ein oder zwei Monate noch Miete bezahlen, während die Rückzahlung des Kredits schon startet.
• Sämtliche laufenden Kosten in Form von Versicherungen der Baufinanzierung, Hausgeld sowie Stromkosten sind bereits ab dem ersten Tag fällig. Wann du einziehst oder deine Wohnung vermietest, spielt dabei keine Rolle.

Nach langer Suche hat Familie Müller aus dem bayerischen Rosenheim endlich ihre Traumwohnung gefunden. Sie möchte eine Eigentumswohnung mit vier Zimmern kaufen, die ihr von einem Makler vermittelt wurde. Die Wohnung liegt in einem 15 Jahre alten Haus in ihrem Lieblingsviertel. Der Kaufpreis beträgt 310.000 Euro. Nun möchte die Familie wissen, mit welchen Nebenkosten sie rechnen muss.

Durch diese unmittelbaren Kaufnebenkosten muss die Familie nun schon 338.117 Euro für den Kauf der Wohnung aufbringen: Da sie Eigenkapital in Höhe von 70.000 Euro angespart hat, finanziert sie folglich noch einen Immobilienkredit  von 268.117 Euro.

Möchte die Familie sichergehen, dass das Haus die letzten 15 Jahre gut in Schuss gehalten wurde, empfiehlt es sich, einen Gutachter für den Hauskauf zu beauftragen. Dieser prüft und dokumentiert u. a. den Renovierungszustand der Wohnung und des Hauses. Je nach Aufwand fallen dafür 500 bis 1.000 € an. Für ein Vollgutachten liegen die Kosten höher: Rechne mit 0,5  bis 1,5 % des Immobilienkaufpreises für diese Kosten beim Wohnungskauf.

Mit Baufinanzierungsrechner Nebenkosten berechnen

Um einen ersten Überblick über die Kaufnebenkosten zu bekommen, kannst du den kostenlosen Baufinanzierungsrechner von Baufi24 nutzen. Dieser ist online rund um die Uhr verfügbar und hilft dir schnell weiter.

Wie du in diesem Beitrag gesehen hast, ist ein Wohnungskauf nicht wie der andere. Daher können die echten Nebenkosten beim Wohnungskauf etwas abweichen, denn es hängt vom Einzelfall ab. Der Baufinanzierungsrechner zeigt dir aber, wie deine Finanzierung durch die Nebenkosten teurer wird.

Die Höhe der Nebenkosten beim Wohnungskauf ist nicht zu unterschätzen. In der Summe kommst du auf mindestens zehn Prozent des Kaufpreises. Kalkuliere die Nebenkosten von Anfang an ein, wenn du den maximal möglichen Darlehensbetrag ermitteln möchtest. Bringe dabei für eine solide Finanzierung mindestens 20 Prozent des Kaufpreises inklusive Nebenkosten als Eigenkapital ein.

Falls du nicht über ausreichend Eigenkapital verfügst, muss der Kauf der Wohnung vollständig mit Fremdkapital finanziert werden. Das bedeutet, dass aus deiner 100-Prozent-Finanzierung eine Finanzierung zu 110 Prozent oder mehr werden kann. Sofern sich eine Bank bereit erklärt, 110 oder mehr Prozent zu finanzieren, fallen höhere Hypothekenzinsen an. Das hängt damit zusammen, dass das Finanzinstitut dein Ausfallrisiko als vergleichsweise hoch ansieht – und dieses in die Zinsmarge einpreist.

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