Nebenkosten Wohnungskauf

Diese Nebenkosten fallen beim Kauf einer Eigentumswohnung an

Vertiefendes Wissen
7 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Beim Kauf einer Eigentumswohnung fallen Nebenkosten an, einige davon sind optional.
  • Die Höhe von Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer variiert, abhängig von dem jeweiligen Bundesland.
  • Die meisten Nebenkosten können weder in Raten gezahlt noch gestundet werden.

So gehen Sie vor

  • Wer den Kauf einer Eigentumswohnung plant, sollte die Nebenkosten von Anfang an einkalkulieren.
  • Um einen Überblick über die Höhe der Nebenkosten zu gewinnen, lässt sich unser Baufinanzierungsrechner kostenlos nutzen.
  • Vereinbaren Sie einen unverbindlichen und kostenfreien Beratungstermin bei Baufi24. Bei uns erhalten Sie Tipps, wie Sie die Nebenkosten finanzieren oder diese reduzieren.

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Warum fallen beim Wohnungskauf Nebenkosten an?

Renovierte Altbauwohnung
Die Grunderwerbsteuer fällt nicht nur beim Hauskauf, sondern auch beim Wohnungskauf an.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung haben Kaufende zunächst den Preis der Immobilie im Blick. Doch für die Baufinanzierung gilt es auch, die Nebenkosten des Kaufs zu berücksichtigen. Diese können sich auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises summieren. Daher ist es wichtig, diesen Extraposten von Anfang an in der Planung der Immobilienfinanzierung zu berücksichtigen. Wie Sie in diesem Beitrag sehen werden, fallen viele der Kosten unmittelbar nach dem Kauf an und lassen sich nicht in Raten bezahlen.

Wenn Sie eine Wohnung kaufen, werden neben dem Kaufpreis weitere Kosten fällig, die überwiegend durch gesetzliche Vorgaben geregelt sind. Die öffentliche Hand verdient am Wohnungskauf mit und stellt die Grunderwerbsteuer in Rechnung sowie Gebühren für den Eintrag ins Grundbuch. Auch das von der Gesetzgebung vorgeschriebene Notariat verursacht Kosten.

So hoch ist Grunderwerbsteuer in Ihrer Region

Beim Kauf einer Wohnung fällt in Deutschland Grunderwerbsteuer an. Wie hoch diese ausfällt, hängt von dem Bundesland ab, in dem die Wohnung liegt. Im Saarland oder in Thüringen werden happige 6,5 Prozent auf den Kaufpreis fällig. Besonders günstig kommen Interessierte in Bayern und Sachsen weg. Sie müssen lediglich 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer beim Wohnungskauf bezahlen.

Wie hoch die Grunderwerbsteuer in Ihrem Bundesland ausfällt, zeigt die folgende Übersicht:

Bundesland Steuersatz
Baden-Württemberg 5,0 Prozent
Bayern 3,5 Prozent
Berlin 6,0 Prozent
Brandenburg 6,5 Prozent
Bremen 5,0 Prozent
Hamburg 4,5 Prozent
Hessen 6,0 Prozent
Mecklenburg-Vorpommern 6,0 Prozent
Niedersachsen 5,0 Prozent
Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent
Rheinland-Pfalz 5,0 Prozent
Saarland 6,5 Prozent
Sachsen 3,5 Prozent
Sachsen-Anhalt 5,0 Prozent
Schleswig-Holstein 6,5 Prozent
Thüringen 6,5 Prozent

Wichtig zu wissen: Das Finanzamt lässt Ihnen wenig Zeit, die Grunderwerbsteuer zu überweisen. Sobald sie bei der Notarin oder dem Notar den Kaufvertrag unterzeichnet haben, meldet dieser den Kauf an das Finanzamt. Meist dauert es danach sechs bis acht Wochen, bis der Zahlungsbescheid in Ihrem Briefkasten landet. Dann bleibt Ihnen noch ein Monat, um die Rechnung zu bezahlen. Lediglich nach Ermessen kann das Finanzamt die Zahlungsfrist verlängern: Einen Anspruch darauf haben Sie nicht.

Ein Tipp zur Senkung der Grunderwerbsteuer

Beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung ist oft eine Einbauküche enthalten. Die Küche ist mobil, theoretisch könnten Sie diese jederzeit aus der Wohnung entfernen – im Gegensatz zu einer tragenden Wand. Ähnliches gilt für die Markise am Balkon oder eine Infrarotkabine im Badezimmer. Sie dürfen daher ganz legal einen Kaufpreis für die Küche ansetzen und damit die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer senken. Dabei sollte es sich nicht um Fantasiepreise handeln, sondern einen nachvollziehbaren Betrag. Das Finanzamt wird Ihnen nicht glauben, dass eine 10 Jahre alte Küche noch 30.000 Euro wert ist.

Wann man eine Maklerprovision bezahlt

Die Maklerprovision wird auch Courtage genannt. Sie zählt zu den Nebenkosten, die nicht immer anfallen. Die Maklerprovision wird dann fällig, wenn eine Maklerin oder ein Makler den Kauf der Wohnung vermittelt hat. Eine weitere Voraussetzung ist der Maklervertrag, den mit Ihnen in Schriftform abgeschlossen wurde.

Die Maklercourtage müssen Sie nicht allein bezahlen. Sie wird zu gleichen Teilen auf Käufer/-innen und Verkäufer/-innen der Wohnung aufgeteilt. Dabei spielt es keine Rolle, wer zuvor die Maklerin oder den Makler beauftragt hat. Die genaue Höhe der Maklerprovision variiert in den einzelnen Bundesländern. Sie beträgt im Regelfall drei bis sechs Prozent des Kaufpreises der Wohnung. Auf diese Summe kommt noch die jeweils gültige Mehrwertsteuer.

Rein theoretisch könnten Sie versuchen, zu handeln. In begehrter Wohnlage wird das nicht funktionieren. Erkennen Sie allerdings klar, dass es außer Ihnen keine weiteren Interessierten gibt, wäre es einen Versuch wert.

Wie hoch sind die Notarkosten beim Wohnungskauf?

An den Kosten für einen Notar oder eine Notarin kommen Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung nicht vorbei. Es braucht das für beide Parteien neutral handelnde Notariat, um den Kauf oder Verkauf einer Wohnung in Deutschland rechtsgültig und fair abzusichern. Der Notar oder die Notarin berät und prüft, ob auf die Wohnung eine Hypothek eingetragen ist oder ein Vorkaufsrecht existiert. Außerdem verfasst er oder sie den schriftlichen Kaufvertrag, beurkundet den Kauf und lässt die neuen Eigentümer/-innen in das Grundbuch eintragen.

Im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer zahlen Sie für die gleiche Dienstleistung des Notariats in jedem Bundesland gleich viel Geld. Dabei darf das Honorar für die Leistungen nicht selbst bestimmt werden. In der Bundesnotarordnung sind die Gebühren offiziell geregelt und vom Gesetzgeber festgelegt. Abhängig davon, welche Aufgaben übernommen werden, fallen unterschiedlich hohe Notarkosten an. Ergänzend zu den Gebühren kann das Notariat auch die Auslagen in Rechnung stellen.

Möchten Sie den Kauf der Wohnung ganz besonders absichern, können Sie die Zahlung über ein Notaranderkonto abwickeln. Dafür fallen zusätzliche Kosten an, da die Notarin oder der Notar diese Zahlung entsprechend überwacht. Soll ein Wohnrecht eintragen oder eine Sanierung genehmigt werden, werden diese Leistungen ebenfalls in Rechnung gestellt.

Als Größenordnung können Sie zwei Prozent des Kaufpreises als Kosten für das Notariat einplanen. Dies beinhaltet den Grundbucheintrag für den Wohnungskauf sowie die amtliche Gebühr für den Eintrag ins Grundbuch.

Im Regelfall erhalten Sie die Rechnung gleichzeitig mit Ihrem Exemplar des Kaufvertrages. Eine Zahlung in Raten oder eine Stundung wird nicht akzeptiert. Berücksichtigen Sie diese Kosten daher in Ihrem Budget für den Wohnungskauf und halten Sie diese bereit.

Wann fallen beim Wohnungskauf Grundbuchkosten an?

Damit der Kauf einer Eigentumswohnung rechtlich korrekt über die Bühne geht, werden die Eigentümer/-innen in das Grundbuch eingetragen. Das Grundbuch wird beim Grundbuchamt geführt. Die Eintragung veranlasst das Notariat und stellt die dafür anfallenden Gebühren den Kaufenden in Rechnung.

Sonstige Nebenkosten beim Wohnungskauf

Neben unvermeidlichen Nebenkosten wie der Grunderwerbsteuer, den Notargebühren und den Gebühren des Grundbuchamts, gibt es Nebenkosten, die nur manchmal anfallen. Die bereits erwähnte Maklerprovision gehört dazu. Berücksichtigen Sie in Ihrer Planung, dass auch noch weitere Kosten rund um den Kauf einer Eigentumswohnung anfallen können.

Dazu zählen:

  • Beim Kauf einer Eigentumswohnung, die in einem älteren Haus liegt, kann es sinnvoll sein, einen Gutachter oder eine Gutachterin einzubeziehen. Sie prüfen den Zustand der Immobilie und können Hinweise zu einem Rückstau an Renovierung geben.
  • Sofern Sie eine Bestandsimmobilie kaufen, können Kosten für die Renovierung, die Instandhaltung oder den Umbau innerhalb der Wohnung anfallen.
  • Prüfen Sie die Protokolle der Eigentümerversammlung und weitere Unterlagen. Sind die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft weitgehend aufgebraucht, müssen Sie mit Zahlungen für Reparaturen und Instandhaltung am Haus rechnen.
  • In Abhängigkeit von der Höhe der Zinsen und der Art des Kredits müssen Sie weitere Nebenkosten der Finanzierung einkalkulieren.
  • Zu guter Letzt müssen Sie Ihren Umzug bezahlen und brauchen vielleicht Geld für neue Möbel, Teppiche und Vorhänge.
  • Wer zuvor in einer Mietwohnung gelebt hat, muss meist für ein oder zwei Monate noch seine Miete bezahlen, während die Rückzahlung des Kredits schon startet.
  • Sämtliche laufenden Kosten in Form von Versicherungen, Hausgeld sowie Stromkosten oder Kabelfernsehen fallen bereits ab dem ersten Tag an. Wann Sie einziehen oder Ihre Wohnung vermieten, spielt dabei keine Rolle.

Ein Rechenbeispiel für die Nebenkosten beim Wohnungskauf

Nach langer Suche hat Familie Müller aus dem bayerischen Rosenheim endlich ihre Traumimmobilie gefunden. Sie möchte eine Eigentumswohnung mit vier Zimmern kaufen, die ihr von einem Makler vermittelt wurde. Die Wohnung liegt in einem 15 Jahre alten Haus in ihrem Lieblingsviertel. Der Kaufpreis beträgt 310.000 Euro. Nun möchte die Familie wissen, mit welchen Nebenkosten sie rechnen muss.

Das sind primär die Folgenden:

  • Notarkosten und Gebühren für das Grundbuchamt: 6200 Euro (hier legen wir pauschal zwei Prozent zugrunde)
  • Grunderwerbsteuer: 10.850 Euro (in Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent)
  • Maklergebühren: 11.067 Euro, also 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer (dies sind 50 Prozent der Provision für die Maklerin oder den Makler, die andere Hälfte tragen die Verkäufer/-innen)

Durch diese unmittelbaren Kaufnebenkosten muss die Familie nun schon 338.117 Euro aufbringen. Da sie ein Eigenkapital von 70.000 Euro angespart hat, finanziert sie folglich noch einen Immobilienkredit von 267.117 Euro. Möchte die kaufende Familie sichergehen, dass das Haus die letzten 15 Jahre gut in Schuss gehalten wurde, empfiehlt sich ein Gutachten. Dieses würde den Renovierungszustand der Wohnung und des Hauses beschreiben. Je nach Aufwand fallen dafür einige Hundert Euro an.

Würde Familie Müller statt in Bayern in Nordrhein-Westfalen wohnen, fiele die Rechnung anders aus. In diesem Fall würde ihre Grunderwerbsteuer sich auf 6,5 Prozent des Kaufpreises belaufen. Das ergäbe eine Grunderwerbsteuer von 20.150 Euro. Somit müsste die Familie einen Immobilienkredit von 277.417 Euro aufbringen.

Wie kann ein Baufinanzierungsrechner bei der Ermittlung der Nebenkosten helfen?

Um einen ersten Überblick über die Kaufnebenkosten zu bekommen, können Sie den Baufinanzierungsrechner von Baufi24 nutzen. Dieser ist online rund um die Uhr verfügbar und hilft Ihnen schnell weiter.

Wie Sie in diesem Beitrag gesehen haben, ist ein Wohnungskauf nicht wie der andere. Daher können die echten Nebenkosten beim Wohnungskauf etwas abweichen, denn es hängt vom Einzelfall ab. Der Baufinanzierungsrechner zeigt Ihnen aber, wie Ihre Finanzierung durch die Nebenkosten teurer wird.

Kann man die Nebenkosten finanzieren lassen?

Wie Sie gesehen haben, ist die Höhe der Nebenkosten beim Wohnungskauf nicht zu unterschätzen. In der Summe kommen Sie auf mindestens zehn Prozent des Kaufpreises. Kalkulieren Sie die Nebenkosten von Anfang an ein, wenn Sie den maximal möglichen Darlehensbetrag ermitteln. Bringen Sie mindestens 20 Prozent des Kaufpreises inklusive Nebenkosten als Eigenkapital ein, können Sie auch während der Finanzierung ruhig schlafen.

Falls Sie nicht über genügend Eigenkapital verfügen, müssen Sie den Kauf der Wohnung vollständig mit Fremdkapital finanzieren. Das bedeutet, dass aus Ihrer 100-Prozent-Finanzierung eine Finanzierung zu 110 Prozent oder mehr werden kann. Sofern sich eine Bank bereit erklärt, 110 oder mehr Prozent zu finanzieren, fallen hohe Hypothekenzinsen an. Das hängt damit zusammen, dass das Finanzinstitut Ihr Ausfallrisiko als vergleichsweise hoch ansieht – und dieses in die Zinsmarge einpreist.

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