Eigentümergemeinschaft, Wohnungseigentümergemeinschaft

Wer sich mit dem Kauf einer Wohnung auseinander setzt, wird sich früher oder später neben der Finanzierung auch mit dem Thema Wohnungseigentumsgesetz beschäftigen. Unabhängig davon, wie die jeweilige Wohnungseigentümergemeinschaft konkret ausgestaltet ist – die Grundlage hierfür bildet immer das Wohnungseigentümergesetz. Dessen erster Teil untergliedert sich in 5 Abschnitte:

• Begriffsbestimmungen
• Begründung des Wohnungseigentums
• Rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer/-innen
• Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer/-innen untereinander und zur Wohnungseigentümergemeinschaft
• Wohnungserbbaurecht

Grundsätzlich regelt das Wohnungseigentumsgesetz, das Sie noch vor Aufnahme einer Baufinanzierung studieren sollten, sämtliche Rechte und Pflichten der Eigentümer/-innen. Hierbei lässt sich dem Gesetz unter anderem die genaue Aufteilung des Wohneigentums in Sonder- und Gemeinschaftseigentum entnehmen. In der Regel erfolgt diese Unterscheidung durch eine Teilungserklärung. Alternativ dazu ist es möglich, einen eigenen Vertrag aufzusetzen.

Neben dem Klären der Eigentumsverhältnisse beziehungsweise der Nutzungsrechte geht das Wohnungseigentumsgesetz näher auf die Pflichten der Eigentümer/-innen ein. So müssen sich diese etwa an die Regelungen und Beschlüsse der Gemeinschaft halten. Dies schließt insbesondere die Aufteilung von Kosten sowie die Höhe der zu zahlenden Rücklage ein. Über letztere werden unter anderem Maßnahmen zur Instandhaltung des Wohnhauses finanziert.

Des Weiteren können Sie im Wohnungseigentumsgesetz nachlesen, welche gesetzlichen Anforderungen an die Eigentümerversammlung gestellt werden. Vorgaben zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sind hier ebenfalls aufgeführt. Ferner regelt das Wohnungseigentumsgesetz die Beschlussfassung sowie das Aufstellen von Wirtschaftsplänen, Vermögensberichten und Jahresabrechnungen.

Was darf ich als Wohnungseigentümer bzw. Wohnungseigentümerin? Wozu bin ich verpflichtet? Zur Beantwortung dieser Fragen dient als Basis die Teilungserklärung nach § 8 des Wohnungseigentümergesetzes. Eine solche ist gegenüber dem Grundbuchamt abzugeben.

Die Teilungserklärung umfasst:

• Aufteilungsplan
• Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Gemeinschaftsordnung

Der Aufteilungsplan informiert Sie über die Lage und Größe des Gebäudes. Außerdem gibt er über die verschiedenen Eigentümer und Eigentümerinnen Auskunft. Wie der Name erahnen lässt, zeigt die Abgeschlossenheitsbescheinigung an, welche Teile des Gebäudes baulich getrennt von den anderen sind. Eigentumswohnungen erfüllen diese Bedingung. Ergänzend dazu ist es möglich, die Garage oder den Keller in der Abgeschlossenheitsbescheinigung zu vermerken.

Ferner finden sich in der sogenannten Gemeinschaftsordnung die Regelungen und Richtlinien für die Eigentümergemeinschaft wieder. Dort können Sie zum Beispiel die Vorgaben zur Eigentümerversammlung sowie zum Gemeinschafts- und Sondereigentum einsehen.

Ihre Rechte als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Aus der Teilungserklärung lassen sich verschiedene Rechte der Eigentümer und Eigentümerinnen ableiten. Erwerben Sie mithilfe einer passenden Immobilienfinanzierung eine Eigentumswohnung, dann wird diese meist durch eine Teilungserklärung als Sondereigentum ausgewiesen. Für dieses stehen Wohnungseigentümer/-innen nach § 13 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes bestimmte Rechte zu. So ist es dem Eigentümer bzw. der Eigentümerin erlaubt, mit dem Sondereigentum „nach Belieben zu verfahren“.

Eigentümer und Eigentümerinnen dürfen den Wohnraum …

• selbst beziehen
• vermieten
• verpachten
• anderweitig nutzen

Möchten Sie in Ihrer Wohnung Arbeiten zur Instandhaltung oder Instandsetzung durchführen, benötigen Sie hierfür keine Genehmigung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dasselbe gilt für bauliche Veränderungen, sofern hierdurch keine anderen Eigentümer/-innen in erheblichem Maße benachteiligt werden.

Jeder verabschiedete Beschluss ist in schriftlicher Form festzuhalten und in die Beschluss-Sammlung einzutragen. Wohnungseigentümer/-innen haben hierbei das Recht, diese jederzeit einzusehen. Auf Versammlungsprotokolle dürfen Sie ebenfalls zugreifen.

Darüber hinaus fertigen die Verwaltenden jedes Jahr einen Wirtschaftsplan (§ 28 Absatz 1 des WEG) an. Er beinhaltet unter anderem eine Übersicht zu den Einnahmen und Ausgaben, die voraussichtlich auf die Wohnungseigentümergemeinschaft im neuen Wirtschaftsjahr zukommen. Mitgliedern dieser Gemeinschaft ist es gestattet, den Wirtschaftsplan zu lesen.

Pflichten für Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümerinnen

Das Wohnungseigentümergesetz bestimmt neben den Rechten der Wohnungseigner/-innen ebenso deren Pflichten. So lässt sich dem § 14 des WEG etwa entnehmen, dass die gesetzlichen Vorschriften, Vereinbarungen und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft erfüllt werden müssen. Besonders zu erwähnen ist dabei auch die aufgestellte Gemeinschafts- und Hausordnung. Zudem sind Immobilienbesitzende angehalten, das Sondereigentum der anderen Wohnungseigentümer/-innen nicht über Gebühr zu belasten.

Für die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft ergeben sich auch Zahlungsverpflichtungen. Als Erstes sei hier das monatliche Hausgeld genannt. Dieses soll unter anderem die laufenden Betriebskosten abdecken. Hat die Eigentümerversammlung Maßnahmen zur Modernisierung oder Renovierung des Hauses beschlossen, sind alle Eigentümer/-innen verpflichtet, einen entsprechenden Anteil an den Kosten zu übernehmen. Weiterhin müssen sich die Besitzer und Besitzerinnen um die Instandhaltung ihres Sondereigentums kümmern. Falls eine Wohnung vermietet wird, ist außerdem dafür Sorge zu tragen, dass die Mieter bzw. Mieterinnen die Hausordnung befolgen.

In der folgenden Tabelle sehen Sie die Rechte und Pflichten von Eigentümergemeinschaften gegenübergestellt:

Wie beschrieben gehört die Gemeinschaftsordnung zur Teilungserklärung. Sie enthält Regelungen, die für die Eigentümergemeinschaft gelten. Über die manchmal auch als Statut oder Miteigentumsordnung bezeichnete Gemeinschaftsordnung wird in erster Linie Folgendes schriftlich festgehalten:

• Verteilung der Stimmrechte auf die Eigentümer und Eigentümerinnen
• Vereinbarungen für das Sonder- und Gemeinschaftseigentum, inklusive Sondernutzungsrecht
• Vorschriften zur Eigentümerversammlung
• Kostenverteilung

Möchten Sie beispielsweise erfahren, wer über ein Stimmrecht bei der Eigentümerversammlung verfügt, dann können Sie einen Blick in die Vereinbarung werfen. Ebenso klärt die Gemeinschaftsordnung, welche Bereiche zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum zählen. Bei letzterem kann es sich etwa um einen Garten handeln. Wer diesen allein nutzen will, benötigt hierfür ein Sondernutzungsrecht. Ein solches lässt sich auch in die Gemeinschaftsordnung aufnehmen.

In ihr können die Wohnungseigentümer/-innen außerdem Regelungen zur Eigentümerversammlung treffen. Wollen Sie zum Beispiel für Abstimmungen der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Vertreter bzw. eine Vertreterin beauftragen, wird dies in die Gemeinschaftsordnung eingetragen. Einen Verwalter oder eine Verwalterin darf die Eigentümergemeinschaft hierüber ebenfalls bestellen.

Um Konflikten unter den Bewohner/-innen des Hauses vorzubeugen, kann es sinnvoll sein, eine Hausordnung zu erstellen. Diese ist als Ergänzung zur Gemeinschaftsordnung zu verstehen. In der Hausordnung ist es unter anderem möglich, Folgendes zu regeln:

• die Reinigung des Treppenhauses
• das Halten von Haustieren
• die Mülltrennung

Für gewöhnlich wird die Gemeinschaftsordnung zum Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums aufgestellt. Hierzu wird eine Eigentümerversammlung abgehalten. Ist später eine Änderung der Gemeinschaftsordnung gewünscht, müssen hierzu alle Wohnungseigentümer/-innen zustimmen. Ein Wohneigentum wird regelmäßig „begründet“, indem die Eigentümer/-innen ihre Teilungserklärung beim Grundbuchamt einreichen.

Das Team von Baufi24 informiert Sie rund um die Themen Gemeinschaftsordnung und Immobilienkredit zum Wohnungskauf ausführlich.

Sei es ein neues Dach oder der Einbau einer effizienten Wärmedämmung – für solche Maßnahmen, die das gesamte Haus betreffen, ist die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer und -eigentümerinnen erforderlich. Beschlüsse dieser Art fassen die Wohnungsbesitzer/-innen in der Eigentümerversammlung. Nach § 24 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes muss dieses wichtige Gremium mindestens einmal pro Jahr zusammenkommen.

Teilnahmeberechtigt sind alle Wohnungseigentümer/-innen oder alternativ deren beauftragte Vertreter und Vertreterinnen. Die Leitung der Sitzung übernimmt der Verwalter bzw. die Verwalterin, der bzw. die wiederum von der Eigentümergemeinschaft zu bestellen ist. Ferner besitzen alle Eigentümer/-innen für jedes Vorhaben ein Stimmrecht. Ob nun eine Maßnahme durchgeführt wird oder nicht, entscheidet die Mehrheit.

Beschlüsse kann die Eigentümerversammlung insbesondere hierzu fassen:

• Änderung der Hausordnung
• Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums
• Instandsetzungen und bauliche Veränderungen
• Rückstellungen für Instandhaltung
• Abschluss von Versicherungen
• Bestimmung des Verwalters / der Verwalterin und des Verwaltungsbeirats

Damit die Wohnungseigentümergemeinschaft Maßnahmen verabschieden kann, stehen ihr drei Optionen zur Verfügung:

1. ordentliche Eigentümerversammlung
2. außerordentliche Eigentümerversammlung
3. Umlaufbeschluss

Üblicherweise kommen Beschlüsse im Zuge einer ordentlichen Eigentümerversammlung zustande. Dazu setzen sich die Wohnungseigentümer/-innen und der Verwalter bzw. die Verwalterin mindestens einmal im Jahr zusammen, diskutieren Vorhaben und stimmen darüber ab.

Daneben findet eine außerordentliche Eigentümerversammlung statt, wenn dringliche Entscheidungen zu treffen sind. Das Recht zur Einberufung obliegt hierbei der Verwaltung sowie dem bzw. der Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats. Zudem können Wohnungseigentümer/-innen die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung erwirken, sofern mehr als ein Viertel von ihnen das wünscht. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass Zweck und Gründe für die zusätzliche Eigentümerversammlung in schriftlicher Form genannt werden.

Damit Sie Ihre Investition in die eigenen vier Wände später nicht bereuen, machen Sie sich am besten frühzeitig ein umfassendes Bild von der zu erwerbenden Wohnung. Denn noch bevor Sie einen Hauskredit aufnehmen, sollten Sie möglichst viele Informationen zum Wohnobjekt beschaffen.

Künftige Eigenheimbesitzende unterziehen zuerst die Teilungserklärung einer genauen Prüfung und nehmen Einblick in den zugehörigen Grundbucheintrag. Zugleich liefert die Gemeinschaftsordnung Anhaltspunkte dafür, ob das Wohnobjekt zu den Bedürfnissen und Vorstellungen des potenziellen Käufers bzw. der Käuferin passt. In vielen Fällen genügt es allerdings nicht, lediglich die Teilungserklärung einzusehen. Schließlich ist es durch Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich möglich, vorhandene Regelungen abzuändern.

Aufgrund dessen empfehlen die Baufi24 Spezialisten und Spezialistinnen für Hauskauf-Finanzierungen, ebenso die Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlungen zu kontrollieren. Anhand dieser Informationen lassen sich auch etwaige Probleme innerhalb der Eigentümergemeinschaft erkennen.

• Stehen zum Beispiel größere Reparaturen an?
• Sind sich die Wohnungseigentümer in der Regel einig oder liegen oft Meinungsverschiedenheiten vor?

All das können Sie womöglich aus den Protokollen der Eigentümerversammlung herauslesen.

Weiterhin achten künftige Wohnungseigentümer/-innen beim Prüfen der Beschluss-Sammlung darauf, ob die bisher vereinbarten Maßnahmen tatsächlich realisiert wurden. Ist das nicht der Fall, kann das ein Hinweis auf Schwierigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft sein. Denkbar ist etwa, dass Auseinandersetzungen mit dem Verwalter, der Verwalterin oder dem Verwaltungsbeirat Probleme verursachen.

Hauskauf-Interessenten sollten sich auch mit der derzeit gültigen Hausordnung vertraut machen. Ein häufiger Streitpunkt ist zudem das Hausgeld. Ob dessen Höhe angemessen ist, können Sie über die Wirtschaftspläne der vergangenen Jahre nachvollziehen.

Um Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu werden, müssen Sie zuvor eine Wohnung finanzieren innerhalb eines Mehrfamilienhauses. Wer den Immobilienmarkt im Blick hat, der weiß: Schon für den Erwerb einer kleineren Wohnung benötigen Sie oft einiges an Kapital. Häufig ist dieses nicht in ausreichender Höhe vorhanden. Trifft das auch bei Ihnen zu, dann führt Ihr Weg in die eigenen vier Wände über einen günstigen Immobilienkredit.

Hierbei leiht die Bank einen Großteil des benötigten Geldes. Den anderen Teil finanzieren Wohnungskäufer/-innen üblicherweise mit Eigenkapital, wie zum Beispiel:

• Bankguthaben
• Wertpapiere
• zuteilungsreife Bausparverträge
• Privatkredite

Sobald der oder die Verkäufer/-in den vereinbarten Kaufvertrag erhalten hat und der neue Eigentümer bzw. die Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen ist, tritt diese/-r der Eigentümergemeinschaft bei.

Neben dem Hausgeld müssen neue Immobilienbesitzende nun auch monatliche Kreditraten für die Wohnungsfinanzierung zahlen. Diese sind so lange zu überweisen, bis die gesamte Darlehensschuld getilgt ist.

Die häufigste und Form der Immobilienfinanzierung ist ein Annuitätendarlehen. Für dieses ist charakteristisch:

• feste Zinsbindung
• konstante Rate für mehrere Jahre
• Rate enthält Zinsen und Tilgungen
• Restschuld vermindert sich kontinuierlich

Diese Eigenschaften erleichtern die Planung der Hauskauf-Finanzierung erheblich. Aufgrund dessen entscheidet sich die Mehrheit der Wohnungskäufer für ein Annuitätendarlehen. Zudem lässt sich dieser Kredittyp gut an die persönliche Finanz- und Lebenssituation anpassen. Wohnungskäufer/-innen können die Dauer der Sollzinsbindung sowie die Höhe der anfänglichen Tilgungsquote in einem gewissen Rahmen selbst festlegen.