Haus mit Einliegerwohnung kaufen und vermieten

Bei einer Einliegerwohnung handelt es sich um eine separate, unabhängige Wohneinheit in einem Einfamilienhaus. Die Bezeichnung selbst stammt aus dem landwirtschaftlichen Bereich. Früher stellten nämlich Landwirte ihren Arbeitern (den Einliegern) Wohnraum innerhalb des Bauernhofs zur Verfügung. Nach Ende des 2. Weltkriegs war die Einrichtung von Einliegerwohnungen in Einfamilienhäusern sogar verpflichtend. Auf diese Weise wollte der Staat der damals vorherrschenden Wohnungsknappheit entgegenwirken.

Damit Wohnräume heute als Einliegerwohnung anerkannt werden, haben diese einige rechtliche Voraussetzungen zu erfüllen. So muss beispielsweise die zusätzliche Wohneinheit deutlich kleiner sein als die Hauptwohnung. Nicht vorgeschrieben ist hingegen ein eigener Hauseingang für die Einliegerwohnung. Ein solcher bietet aber Vorteile – für den Eigentümer wie für den Mieter. Denn einerseits erleichtert ein Extrazugang die Vermietbarkeit und andererseits lässt sich mit ihm die Privatsphäre der Hausbewohner besser wahren.

Möchten Sie einen Teil Ihres Hauses als Einliegerwohnung vermieten, muss der Wohnraum zudem unabhängig von der Hauptwohnung sein. Daher sind ein eigenes Bad sowie eine eigene Küche für die separate Wohnung zwingend erforderlich. Hierdurch lässt sich die Wohneinheit als eigenständiger Haushalt führen. Eine gemeinschaftliche Nutzung des Treppenhauses oder Flurs ist jedoch zulässig.

Grundsätzlich haben Sie die Möglichkeit, ein Haus mit Einliegerwohnung zu kaufen oder (nachträglich) zu bauen. In dieser kann dann eine fremde Person wohnen. Häufig kommt es aber vor, dass die Einliegerwohnung an Verwandte oder als Ferienwohnung vermietet wird. Abgesehen davon lässt sich eine solche Wohneinheit auch als Büro für Selbstständige oder Freiberufler nutzen. Wer eine Immobilie als Altersvorsorge aufbauen oder seine Steuerlast senken will, profitiert jedoch am meisten von einer Vermietung der Einliegerwohnung.

Der Erwerb oder Bau einer Immobilie inklusive einer unabhängigen Wohneinheit kann durchaus lukrativ sein. Schließlich generieren Sie bei einer Vermietung ein zusätzliches monatliches Einkommen. Das ist allerdings nicht der einzige Vorteil. Folgende Gründe sprechen für den Kauf eines Hauses mit fremdgenutzter Einliegerwohnung:

• kontinuierliche Mieteinnahmen
• Steuersparmöglichkeiten
• vielfältig nutzbar
• als Mehrgenerationenhaus hervorragend geeignet
• leichtere Kündigung
• einfachere Nebenkostenabrechnung möglich

Neben dem Vorteil regelmäßiger Mieteinkünfte haben Vermieter einer Einliegerwohnung auch die Chance, Steuern zu sparen. So lassen sich Aufwendungen, die für eine separate Wohnung im Haus anfallen, von der Steuer absetzen. Bedingung hierfür ist, dass die Ausgaben der Einliegerwohnung gegenüber denen der Hauptwohnung klar abgrenzbar sind. In diesem Fall können Sie in der Steuererklärung folgende Kosten angeben:

• Instandhaltungs- und Reparaturaufwendungen für die Mietwohnung
• Hypothekenzinsen für die Immobilienfinanzierung der Einliegerwohnung
• gegebenenfalls Maklergebühr für Vermittlung eines Mieters
• Rechnungen für Gartenpflege (sofern Mieter Nutzungsrecht hat)

Wie beschrieben, lässt sich eine abgeschlossene Wohnung im Haus auf vielfältige Weise nutzen. Sie kann zum Beispiel als Ferienwohnung vermietet werden. Möchte der Hauskäufer hingegen seine Eltern in der Nähe wissen, dann ziehen sie einfach in die Einliegerwohnung. Auf diese Weise wandelt sich das Einfamilien- zum Mehrgenerationenhaus.

Lebt bereits ein anderer Mieter in der separaten Wohnung, hat der Eigentümer die Möglichkeit, das Mietverhältnis zu kündigen. Besonderheit dabei: Nach § 573a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) kann der Vermieter von einer erleichterten Kündigung Gebrauch machen. Dadurch muss er kein „berechtigtes Interesse“ nachweisen. Kurz gesagt: Unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist können Sie dem Mieter ohne weitere Angaben kündigen.

Ferner besteht bei einer Einliegerwohnung der Vorteil, dass sich die anfallenden Nebenkosten einfacher abrechnen lassen. Hierzu einigen sich Vermieter und Mieter auf eine Pauschale. Deren Höhe wird über den Mietvertrag festgelegt. Hierdurch kann sich der Eigentümer das Erstellen einer separaten Nebenkostenabrechnung – wie es ansonsten bei einer Vermietung vorgeschrieben ist – sparen.

Bevor Sie ein Haus mit Einliegerwohnung bauen, sollten Sie auch potenzielle Nachteile bedacht haben. Ein entscheidender Aspekt sind dabei die Kosten für den Hausbau: Diese fallen für Einfamilienhäuser mit zusätzlicher Wohneinheit höher aus als für vergleichbare Objekte ohne Einliegerwohnung. Hausbesitzer benötigen deshalb einen umfangreicheren Immobilienkredit für ihr Vorhaben.

Durch eine eigenständige Wohnung reduziert sich außerdem der zur Selbstnutzung bereitstehende Wohnraum. Gerade Familien sollten überlegen, ob sie in der Zukunft Nachwuchs erwarten und dafür entsprechend mehr Platz brauchen. So viele Vorteile eine gute Nachbarschaft haben kann – manche schätzen es nicht, mit einer „fremden“ Person unter einem Dach zu leben. Wer eine separate Wohnung an einen Unbekannten vermieten will, nimmt sich daher ausreichend Zeit, um einen geeigneten Mieter auszuwählen.

Eine pauschale Antwort auf diese Frage gibt es leider nicht. Wie aber erwähnt, ist eine Immobilie mit Einliegerwohnung in der Regel teurer als ein Objekt ohne zusätzliche Wohneinheit. Spielen Sie mit dem Gedanken, ein Fertighaus zu erwerben? In diesem Fall informieren die Anbieter darüber, wie hoch die Extrakosten für eine eigenständige Wohneinheit sind. Bei bestehenden Häusern hingegen gestaltet es sich schwieriger, den Kostenanteil für die separate Wohnung zu bestimmen.

Hier bietet es sich an, ein vergleichbares Objekt in ähnlicher Lage, aber ohne Einliegerwohnung, mit dem bevorzugten Angebot zu vergleichen. Für die erste Planung können Sie auch mit dieser Faustregel kalkulieren:

Der Preis für eine Immobilie mit einer zusätzlichen abgeschlossenen Mieteinheit liegt um rund 50.000 bis 80.000 Euro höher als für ein gewöhnliches Einfamilienhaus.

Kaufinteressenten sollten diese Mehrkosten in ihrer Baufinanzierung berücksichtigen. Zu den Aufwendungen für den Erwerb oder Bau eines Einfamilienhauses kommen ferner laufende Kosten hinzu. Bilden Sie daher Rücklagen, um spätere Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen an der Immobilie finanzieren zu können. Im Gegensatz zur selbst genutzten Hauptwohnung lassen sich bei einer vermieteten Einliegerwohnung jedoch zahlreiche Kosten steuerlich absetzen. Hierdurch reduziert sich die finanzielle Belastung, die zum Erhalt der separaten Wohneinheit notwendig ist.

Viele Einfamilienhäuser mit zusätzlicher eigenständiger Wohneinheit wurden in den 1950er- und 1960er-Jahren gebaut. Dementsprechend häufig finden sich am Wohnungsmarkt Bestandsimmobilien aus dieser Zeit. Überdies erwerben Hauskäufer für gewöhnlich das Einfamilienhaus inklusive der Einliegerwohnung. Nur in seltenen Fällen können Sie eine solche Wohneinheit einzeln, also ohne das restliche Haus, kaufen.

Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie kommt es vor, dass die Einliegerwohnung schon vermietet ist. Dies erhöht die Planungssicherheit für die Hauskauf Finanzierung. Schließlich stehen die monatlichen Mieteinkünfte dadurch bereits fest. Für Kaufinteressenten, die die Einliegerwohnung anderweitig nutzen wollen, wäre ein leer stehendes Objekt günstiger. Wer etwa einen Verwandten in der Wohneinheit unterbringen möchte, sollte nach einem Haus mit nicht vermieteter Wohnung Ausschau halten.

Alternativ dazu hat der Eigentümer selbstverständlich auch die Option, dem bisherigen Mieter zu kündigen. Dank eines Sonderkündigungsrechts für Einliegerwohnungen muss der Vermieter dabei keine weiteren Angaben machen. Allerdings räumt der Gesetzgeber in solchen Fällen eine verlängerte Kündigungsfrist ein. Diese richtet sich nach der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses.

Haben Sie eine genaue Vorstellung davon, wie Ihr Einfamilienhaus inklusive integrierter Wohnung aussehen soll? Dann ist womöglich ein Neubau empfehlenswert. So stellen beispielsweise Anbieter unterschiedliche Lösungen zur Auswahl, wenn Sie ein Fertighaus finanzieren möchten. Realisierbar ist eine Einliegerwohnung etwa als Anbau oder im Kellergeschoss des Hauses. Eine separate Wohneinheit unter dem Dach ist ebenfalls denkbar.

Häuslebauer, die sich ein individuelles Konzept wünschen, wenden sich gerne an einen Architekten. Dieser plant die zusätzliche Wohnung nach persönlichen Vorgaben in den Grundriss des neuen Hauses ein. Damit die Einliegerwohnung als solche vom Finanzamt anerkannt wird, hat diese jedoch im Vergleich zur Hauptwohnung eindeutig kleiner zu sein. Bei einem durchschnittlich großen Einfamilienhaus umfasst daher die weitere Wohneinheit zwischen rund 40 bis maximal 60 Quadratmetern.

Beim Bau einer Immobilie kann es sinnvoll sein, die Einliegerwohnung so zu gestalten, dass sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erhält. Dazu muss die Wohneinheit unter anderem über einen eigenen Zugang sowie über eine ausreichend hohe Wärmedämmung und einen Schallschutz verfügen. Sind alle Bedingungen erfüllt, stellt die Bauaufsichtsbehörde die Bescheinigung aus. Von dieser profitieren insbesondere Hauseigentümer, die ihre Einliegerwohnung später veräußern möchten.

Ist der Entschluss für den Kauf oder Bau eines Einfamilienhauses mit zusätzlicher Wohnung gefasst, stellt sich die Frage nach der Immobilienfinanzierung. Das Wichtigste zuerst: Ein Wohnobjekt inklusive Einliegerwohnung können Sie über einen gewöhnlichen Baukredit finanzieren. Hierbei gibt die Bank den benötigten Kreditbetrag für einen bestimmten Zinssatz aus. Die Tilgung erfolgt dann über monatliche Ratenzahlungen.

Vermietete Einliegerwohnung bietet zusätzliche Sicherheit für Immobiliendarlehen

Entgegen landläufiger Meinung erhalten Menschen für den Erwerb eines Einfamilienhauses mit separater Wohnung keine günstigeren Hypothekenzinsen. Zudem zählen die Einnahmen aus der Vermietung der Einliegerwohnung nicht zum Eigenkapital. Dennoch können sich die Mieteinkünfte – vorausgesetzt sie sind hoch genug – positiv auf die Baufinanzierung auswirken. Schließlich sind diese fixen Einnahmen grundsätzlich dazu geeignet, einen Teil der vereinbarten Darlehensraten zu decken.

Aufgrund dessen stuft die Bank die Mieteinkünfte für die Einliegerwohnung als zusätzliche Kreditsicherheit ein. Dies gilt umso mehr, je höher die Miete im Vergleich zur Kreditrate der Immobilienfinanzierung ist. Möchten Sie einen Teil des Baukredits über die Vermietung der zusätzlichen Wohneinheit zurückführen? Dann achten Sie beim Kauf vor allem auf eine attraktive Wohnlage. Beliebt sind insbesondere die Regionen rund um die Großstädte.

Gleichwohl sollten sich Häuslebauer bei ihrem Immobiliendarlehen nicht allein auf die Mieteinkünfte verlassen. Die Banken erwarten für gewöhnlich, dass die monatlichen Kreditraten bereits durch das Nettohaushaltseinkommen abgedeckt sind. Die Mieteinnahmen fungieren dabei lediglich als zusätzlicher Schutz gegen einen finanziellen Engpass. Reicht Ihr Einkommen womöglich nicht aus, um ein Haus mit Einliegerwohnung zu kaufen und zu finanzieren, dann lassen Sie sich von einem Baufi24 Experten beraten.

3 Empfehlungen für Hauskäufer mit Einliegerwohnung

1. Zwei separate Immobilienfinanzierungen bei der gleichen Bank abschließen

Eigenheimbesitzer, die für ihre Einliegerwohnung einen gesonderten Immobilienkredit aufnehmen, haben die Möglichkeit, die Darlehenszinsen von der Steuer abzusetzen. Für den Antrag zum Baukredit ist ein genauer Kostenausweis für die eigenständige Wohneinheit erforderlich.

2. Für die Hauptwohnung gilt: je höher die Tilgung, desto besser

Während die Bauzinsen des kleineren Immobiliendarlehens die steuerliche Last mindern, bieten die Zinsen für die Hauptwohnung keinerlei Sparmöglichkeiten. Um diese Zinskosten niedrig zu halten, empfehlen die Baufi24 Spezialisten eine möglichst hohe Tilgung für den Hauptkredit.

3. Eigenkapital ausschließlich in Hauptdarlehen einbringen

Der steuerliche Vorteil bei der Vermietung einer Einliegerwohnung spielt auch beim Thema Eigenkapital eine entscheidende Rolle. Sofern der Hauskäufer zwei Baufinanzierungen bei einem Kreditinstitut abschließt, sollten die Ersparnisse vollständig in den Kredit der Hauptwohnung fließen. Denn bei der Hauskauf Finanzierung für den selbst genutzten Teil des Einfamilienhauses lassen sich die Zinskosten nicht steuerlich geltend machen. Daher ist es von Vorteil, dieses Baudarlehen schneller zurückzuzahlen als jenes für die separate Wohnung.

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