Vermietung oder Eigennutzung

Vermieten oder selbst bewohnen: Das sind die Vor- und Nachteile

Vertiefendes Wissen
8 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Möchten Sie Ihre Wohnung individuell gestalten und zugleich die Mietkosten auf Dauer sparen, sollten Sie eine Immobilie kaufen und selbst nutzen.
  • Möchten Sie hingegen ein Wohnobjekt vornehmlich als Kapitalanlage erwerben, jeden Monat Miete erhalten und von steuerlichen Privilegien profitieren, dann ist das Vermieten der Selbstnutzung vorzuziehen.
  • Kaufinteressierte, die eine Vermietung in Erwägung ziehen, schätzen anhand der Mietrendite die Attraktivität der Investition ab.
  • Unabhängig davon, ob Sie die Eigentumswohnung selbst beziehen oder vermieten – mit einem gut planbaren Darlehen lässt sich das gewünschte Wohnobjekt meist finanzieren.

So gehen Sie vor

  • Klären Sie als Erstes, ob Sie allein, mit Partner/-in oder Familie in einem Eigenheim leben wollen oder vorrangig auf der Suche nach einer interessanten Kapitalanlage sind.
  • Starten Sie unsere Immobiliensuche. Auf dem Portal finden Sie sowohl Wohnungen zur Eigennutzung als auch Renditeobjekte.
  • Vereinbaren einen kostenfreien und unverbindlichen Termin bei Baufi24. Das Team berät Sie eingehend zu Ihrem Vorhaben und vermittelt einen günstigen Immobilienkredit.

In diesem Ratgeber:

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Selbstnutzung der gekauften Immobilie

Glückliche Familie beim Auspacken von Umzugskisten
Die eigene Immobilie zu bewohnen ist für viele Menschen der größte Wunsch im Leben.

Es ist ein oft gehegter Wunsch, ein Eigenheim zu erwerben, um dieses selbst zu bewohnen. Denn viele Menschen verbinden mit den eigenen vier Wänden ein Gefühl der Sicherheit. So besteht für Eigenheimbesitzende etwa nicht das Risiko, zu einem späteren Zeitpunkt gekündigt zu werden. Darüber hinaus sparen sie sich im Falle einer Selbstnutzung die Mietkosten. Gerade bei steigenden Mieten kann das ein entscheidendes Argument sein.

Wer eine Eigentumswohnung selbst beziehen will, benötigt für die Baufinanzierung allerdings ein ausreichend hohes Einkommen. Mit diesem begleichen Sie die monatlichen Raten des Immobiliendarlehens. Ferner erwartet die Bank, dass Sie einen Teil der Hauskauf-Finanzierung mit Eigenkapital bestreiten.

Tipp des Baufi24 Teams

Immobilieninteressierte, die ihre Immobilie selbst bewohnen möchten, sollten höchstens 40 Prozent ihres Nettohaushaltseinkommens für die Darlehensraten aufwenden.

Ein weiterer Aspekt, der für eine Eigennutzung spricht: Bei Umbauten oder Sanierungen profitieren Sie von einer großen gestalterischen Freiheit. Sie können zum Beispiel das Bad modernisieren, Fenster ersetzen oder auch neue Raumaufteilungen vornehmen lassen, ohne zuvor um Erlaubnis fragen zu müssen. Dies ist unter anderem für junge Familien interessant, deren Platzbedarf und Bedürfnisse sich schneller wandeln. Hier sehen Sie die Vorzüge einer selbst bewohnten Immobilie im Überblick:

  • Mietkosten entfallen
  • umfassende Gestaltungsfreiheit bei Umbauten und Modernisierungen
  • keine Gefahr einer Wohnungskündigung
  • kein Risiko anziehender Mietpreise
  • bei festem Einkommen gute Planbarkeit des Immobiliendarlehens

Vermietung der erworbenen Wohnung

Neben der Selbstnutzung bietet sich Wohnungskaufenden eine weitere Möglichkeit: Das erworbene Objekt vermieten und selbst Mieterin oder Mieter bleiben. Was auf den ersten Blick weniger vorteilhaft erscheint, kann unter gewissen Umständen dennoch sinnvoll sein. Im Gegensatz zu einer selbst genutzten Immobilie erzielen Sie bei einer Vermietung regelmäßige Einkünfte. Diese lassen sich dazu verwenden, um einen Teil der monatlichen Kreditrate zu bezahlen. In manchen Fällen ist es sogar möglich, allein über die Mieteinkünfte die komplette Immobilienfinanzierung nach und nach zu tilgen.

Des Weiteren fallen für Hauseigentümer/-innen eine Reihe von Betriebskosten an – dabei ist es erst mal unerheblich, ob Sie das Objekt selbst bewohnen oder vermieten. Bei fremdgenutztem Wohnraum lässt sich jedoch ein Teil dieser Kosten – die umlagefähigen Nebenkosten – auf die Mietenden übertragen. Hierdurch sinkt die finanzielle Last, sofern Sie sich für eine Vermietung entscheiden.

Umlage der Nebenkosten

Zu den Aufwendungen, die Sie auf die Mietenden umlegen dürfen, zählen unter anderem die Grundsteuer, Kosten für Entwässerung, Müllbeseitigung und Straßenreinigung.

Nach Abzug der umlagefähigen Nebenkosten bleiben einige Posten übrig, die Sie auch bei einer fremdgenutzten Immobilie selbst zu tragen haben. Dazu gehören etwa Ausgaben für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes. Allerdings ist es Vermietenden möglich, die Kosten, die zur Erzielung von Mieteinnahmen dienen, von der Steuer abzusetzen.

Auf diese Weise lässt sich mit größeren Investitionen in die vermietete Eigentumswohnung die steuerliche Belastung mitunter erheblich reduzieren. Bedenken Sie aber: Liegen die Mieteinnahmen über den Werbungskosten der Wohnung, besteuert das Finanzamt den Überschuss nach dem individuellen Einkommensteuersatz. Zusammengefasst sind das die Vorteile einer Vermietung gegenüber einer Selbstnutzung:

  • Eigentümer/-innen beziehen Mieteinkünfte, mit denen sich der Immobilienkredit finanzieren lässt
  • einige Betriebskosten lassen sich auf die Mietenden übertragen
  • zahlreiche Aufwendungen sind steuerlich absetzbar
  • Chance auf Gewinn bei späterer Veräußerung der Wohnung

Vermieten oder selbst bewohnen: Was ist besser?

Sollten Immobilieninteressierte selbst in ihrer Immobilie leben oder diese lieber vermieten? Die Antwort: Dies hängt vor allem von den persönlichen Präferenzen ab. So ist es vielen etwa wichtig, die eigenen Wohn- und Lebensräume möglichst frei gestalten zu können. Auf der anderen Seite lassen sich über das Vermieten manchmal attraktive Mietrenditen erwirtschaften.

Selbstnutzung und Vermietung im direkten Vergleich

Nachfolgende Tabelle stellt die beiden Optionen gegenüber und bietet eine erste Entscheidungshilfe:

Selbst genutzt Vermietet
Immobilienfinanzierung Kreditraten müssen über Einkommen gedeckt werden Kreditraten lassen sich (teilweise) durch Mieteinnahmen bezahlen
Gestaltungsfreiheit bezüglich Umbauten/Sanierungen hoch eingeschränkt; Erlaubnis der Vermietenden notwendig
Nebenkosten sind selbst zu tragen; nicht steuerlich absetzbar dürfen zum Teil auf Mietende umgelegt werden; viele Kosten steuerlich absetzbar
Flexibilität hinsichtlich Veräußerung der Wohnung geringer, da Umzug mit zusätzlichem Aufwand verbunden erhöht, da für Verkauf kein Umzug nötig

Für wen lohnt sich Selbstnutzung, für wen Vermietung?

Eine allgemeingültige Antwort darauf ist leider nicht möglich. Bei einer solchen Entscheidung spielen persönliche Faktoren eine wesentliche Rolle. Trotzdem lässt sich sagen: Wer

  • langfristig keine Miete zahlen will,
  • größtmögliche Freiheit bei der Gestaltung der eigenen vier Wände wünscht und
  • sich keine Sorgen um Mieterhöhungen machen möchte,

sollte seine Eigentumswohnung selbst bewohnen.

Wer hingegen

  • in erster Linie eine lukrative Kapitalanlage sucht,
  • regelmäßige Mieteinnahmen generieren und
  • in den Genuss steuerlicher Vorteile kommen will,

für den ist das Vermieten der gekauften Immobilie die bessere Option.

Steuerliche Aspekte und Höhe der Kreditrate berücksichtigen

Gilt es die Frage der Selbstnutzung oder Vermietung der neuen Immobilie zu klären, können auch steuerliche Überlegungen relevant sein. Planen Sie etwa, selbst in Ihr Eigenheim zu ziehen, ergibt sich für Sie kein nennenswerter steuerlicher Vorteil. So lassen sich weder der Kaufpreis noch die Nebenkosten des Erwerbs von der Steuer absetzen. Allerdings besteht bei selbst genutzten Wohnungen die Option, die anfallenden Umzugskosten in der Steuererklärung anzugeben.

Bei einem Immobilienkauf zum Zweck der Vermietung eröffnen sich hingegen zahlreiche Möglichkeiten zum Steuersparen. Schließlich wirken sich annähernd alle Aufwendungen, die durch die vermietete Wohnung entstehen, steuermindernd aus. Es gibt 3 Kategorien:

  • Anschaffungs- und Herstellungskosten
  • anschaffungsnahe Herstellungskosten
  • Erhaltungsaufwendungen

Die angeführten Posten setzen Sie nach bestimmten gesetzlichen Regeln von der Steuer ab. Konkret mindern diese Werbungskosten die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Dabei ist es auch denkbar, dass die Vermietenden in einigen Jahren einen Verlust ausweisen. Negative Einkünfte dieser Art lassen sich mit anderen Einkünften verrechnen. Ob sich der Kauf einer Eigentumswohnung aus steuerlicher Sicht tatsächlich rentiert, klären Sie am besten mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.

Ferner behalten potenzielle Eigenheimbesitzende bei der Immobilienfinanzierung ebenso die Höhe der monatlichen Darlehensrate im Auge. Im Falle einer Vermietung ist diese den prognostizierten Mieteinnahmen gegenüberzustellen. Hierbei lohnt es sich regelmäßig, eine Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen, wenn die Mieteinkünfte ausreichen, um die monatlichen Raten zu decken.

Da aus unterschiedlichen Gründen Mietzahlungen auch ausbleiben können, ist die Planung eines solchen Immobiliendarlehens mit einer erhöhten Unsicherheit behaftet. Wer dagegen ein Haus zur Selbstnutzung erwerben möchte, hat lediglich zu prüfen, ob mit den Einkünften die Kreditrate dauerhaft tragbar ist. Überdies sollten Sie Eigenkapital zur Baufinanzierung beisteuern. Welche Bedingungen dabei konkret zu erfüllen sind, teilt Ihnen Ihre Baufi24 Geschäftsstelle gerne mit.

Immobilie als lukrative Kapitalanlage

Junger Mann mit Kaffeetasse auf dem Balkon
Ob sich eine vermietete Immobilie lohnt, hängt vor allem von der Rendite ab.

In Zeiten von Guthabenzinsen von um die null Prozent auf Spareinlagen stellt sich die Frage: Welche Anlageklasse verspricht heute noch ein attraktives Chance-Risiko-Verhältnis? Betrachten Sie die Entwicklung des Immobilienmarkts, dann sehen Sie, dass die Kaufpreise für Wohneigentum in den letzten Jahren nur einen Weg kannten: nach oben. Sollte dieser Trend anhalten – und dafür spricht einiges – kann der Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage sehr rentabel sein.

Bei der Vermietung kommt es auf die Rendite an

Immobilieninteressierte, die ihr Wohnobjekt vermieten, erhalten entsprechende Mieteinnahmen. Mit diesen lassen sich die Raten des Baukredits abzahlen. Damit sich der Erwerb einer fremdgenutzten Eigentumswohnung jedoch lohnt, muss der Kaufpreis in einem angemessenen Verhältnis zu den Mieteinkünften stehen. Eine wichtige Kennzahl, die darüber Auskunft gibt, ist die Bruttomietrendite. Sie errechnet sich folgendermaßen:

  • (Kaltmiete pro Jahr / Kaufpreis) x 100 = Bruttomietrendite in Prozent

Zur Veranschaulichung hier eine kurze Rechnung: Ein Paar überlegt, eine hochwertig ausgestattete Eigentumswohnung in der Stadt zu kaufen. Das Objekt wird für 250.000 Euro ohne Nebenkosten angeboten. Die Wohnung ist derzeit an eine Person vermietet, die eine Kaltmiete von 900 Euro monatlich überweist. Daraus ergibt sich für die Bruttomietrendite:

  • (900 € x 12 (Monate) / 250.000 €) x 100 = 4,32 %

Ein Wert von 4,32 Prozent ist vergleichsweise hoch. Für gewöhnlich bewegen sich die Bruttomietrenditen zwischen rund 2 und 5 Prozent. Einen großen Einfluss auf diese Kennziffer hat die Vermietbarkeit. Sie hängt vor allem von der Lage des Objekts ab.

Befindet sich die Eigentumswohnung beispielsweise in einem angesagten Wohnumfeld, kann der Eigentümer eine teurere Miete verlangen. Dies führt zu einer höheren Rendite, sofern der Kaufpreis unverändert bleibt. Bei weniger gefragten Lagen sind hingegen geringere Bruttomietrenditen zu erwarten.

Mietatlas und Mietrenditerechner liefern verlässliche Entscheidungshilfe

In welchen Regionen Sie derzeit hohen Mietrenditen erzielen, verrät der neue Mietrenditeatlas von Baufi24. Die Eingabe einer Postleitzahl genügt und das Tool stellt eine gemittelte Mietrendite für den jeweiligen Ort bereit. Alternativ dazu scrollen Nutzer/-innen einfach über die Karte, um die zu erwartende Bruttomietrendite in einem bestimmten Gebiet zu erfahren.

Haben Sie bereits ein Wohnobjekt in Aussicht, dann greifen Sie auf den Mietrenditerechner zurück. Interessenten wählen hier aus:

  • Kaufpreis der Wohnung
  • Wohnfläche
  • Kaltmiete pro Quadratmeter

Auf dieser Grundlage kalkuliert das Tool die Mietrendite nach dem Bruttoverfahren. Ergebnisse von 4 Prozent oder mehr weisen auf eine lukrative Anlage hin. In dieser Situation kann es also wirtschaftlich sinnvoll sein, eine Immobilie zu erwerben, um sie zu vermieten. Ein solches Renditeobjekt würde sich auch hervorragend zur Altersvorsorge eignen.

Wissenswertes zum Thema Baufinanzierung

Ganz gleich, ob die neue Wohnung selbst genutzt oder vermietet wird – den wenigsten ist es möglich, eine Immobilie komplett mit eigenen Mitteln zu zahlen. Stattdessen nehmen Immobilieninteressierte einen günstigen Baukredit auf. Meist handelt es sich dabei um ein sogenanntes Annuitätendarlehen. Charakteristisch für dieses ist:

  • Während der vereinbarten Zinsbindung bleibt der Hypothekenzins konstant.
  • In Kreditrate sind Zins- und Tilgungsanteil enthalten.
  • Die Darlehensrate verändert sich nicht für die Dauer der Zinsbindung.

Die genannten Eigenschaften machen das Annuitätendarlehen besonders gut planbar. Möchten Sie ein Haus zur Selbstnutzung erwerben, können Sie auf einen solchen Typ von Immobilienfinanzierung setzen. Damit die Bank ein Annuitätendarlehen ausreicht, müssen Sie jedoch ein festes Einkommen sowie Ersparnisse vorweisen. Generell gilt dasselbe auch für Wohnungskaufende, die eine Vermietung anstreben. Allerdings haben diese einen Vorteil: Die zukünftigen Mieteinnahmen lassen sich dazu nutzen, den aufgenommenen Immobilienkredit zurückzuführen.

Beachten Sie aber, dass Sie für etwaige Reparaturen und Modernisierungen ebenfalls Kapital brauchen. Aufgrund dessen sollten Vermietende über einige finanzielle Rücklagen verfügen oder in der Lage sein, diese aus ihrem Einkommen zeitnah zu bilden. Ist das Renditeobjekt später abbezahlt, dienen die Mieteinnahmen als Zusatzeinkommen. Mit diesem lässt sich dann zum Beispiel die gesetzliche Rente aufbessern.

Wer die gewünschte Immobilie zur Selbstnutzung erwirbt, kann die Raten nicht über Mieteinnahmen bedienen. Umso wichtiger ist es deshalb, dass Sie genug verdienen und Eigenkapital besitzen. Überdies erwarten Banken von den Kaufinteressierten einen hohen Schufa-Score. Denn dieser zeugt von einer soliden Bonität.

Förderung der Baufinanzierung

Manche staatlichen Förderungen zum Erwerb von Wohneigentum dürfen nur Kaufende beantragen, die die Immobilie selbst nutzen.

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