Kauf einer Immobilie

Neubau oder Altbau, was ist zu beachten?


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Unabhängig davon, ob Sie einen Neubau oder einen Altbau erwerben - es gibt einiges worauf Sie achten sollten, damit es später nicht zu unliebsamen Problemen kommt.

Sollzinsbindung in Jahren

Zunächst bleibt festzuhalten, dass viele Argumente für den Kauf einer neuen Immobilie sprechen. Aber ebenso viele Punkte sprechen für den Erwerb einer Altbauimmobilie. Grundsätzlich sollte hier die Regel gelten: Schön ist was Ihnen gefällt. Am besten ist es, wenn Sie viele Objekte besichtigen und sich Eindrücke aus allen Bereichen verschaffen. Nur wenn Sie wissen was Ihnen gefällt aber ebenso auch was Ihnen nicht gefällt, kann eine gute Grundlage für diese Grundsatzentscheidung geschaffen werden.

In der Praxis wechseln mehr gebrauchte Immobilien den Besitzer als neu gebaut werden. Das liegt zum einen daran, dass der Erwerb einer gebrauchten Immobilie im ersten Moment günstiger ausfällt, als würde der Käufer ein vergleichbares Objekt beim Bauträger erwerben. Dennoch sollte nicht vergessen werden, dass ein Altbau Instand gehalten werden muss. Soll ein Objekt langfristig seinen Wert behalten oder ihn sogar steigern, dann sind regelmäßige Instandhaltungs-, Modernisierungs- und teilweise auch Sanierungsarbeiten zwingend notwendig.

Wie auch immer Sie sich entscheiden, eines sollten Sie beachten: Eine Immobilie ist ein langfristiges Unterfangen - egal ob Sie vermieten oder selbst bewohnen. Anders als eine Aktie, ist eine Immobilie alles andere als fungibel (Sache, die nach Maß, Zahl oder Gewicht bestimmt wird und daher auswechselbar ist) ist. Der Verkauf einer Immobilie benötigt Zeit, wenn Sie einen markgerechten Preis erzielen möchten. Handeln Sie unter Druck so laufen Sie Gefahr bei Verkauf Ihrer Immobilie Verluste zu machen.

Ratgeber Immobilienkauf

Checkliste: So beurteilen Sie eine Immobilie

Bevor Sie kaufen sollten Sie die Immobilie prüfen, ob Sie tatsächlich in Ordnung und den Kaufpreis wert ist. Selbstverständlich ist das die Aufgabe für einen Gutachter. Jedoch wäre es wirtschaftlich nicht zweckmäßig, bei jedem interessanten Objekt sofort ein Gutachten erstellen zu lassen, wenn Sie noch gar nicht wissen, ob Sie es kaufen werden. Deshalb haben wir Ihnen hier die wichtigsten Punkte zusammengestellt, die für eine erste oberflächliche Einschätzung dienlich sind.

Wie ist es um den Gesamtzustand der Immobilie bestellt?

Sind Bauschäden und Mängel vorhanden? Stehen Arbeiten am Dach und/oder der Fassade an? Wurde bei Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen die Statik des Hauses beeinträchtigt?

Das Eindecken eines Daches oder die Sanierung einer Hausfassade sind kostenintensive Maßnahmen. Darauf sollten Sie vorbereitet sein. Solche Arbeiten werden durchaus ohne Ihre Einwilligung auf der Eigentümerversammlung beschlossen, wenn es ein Mehrheitsbeschluss ist. Und ob Sie nun wollen oder nicht, Sie müssen Ihren Anteil bezahlen. Können Sie Ihren Beitrag nicht leisten, kann das unangenehme Folgen für Sie haben.

Mit einer aufmerksamen Prüfung erhalten Sie eine gute Kalkulationsbasis, um eventuelle Mehrkosten für die Beseitigung vorhandener Schäden rechtzeitig einplanen zu können.

Wo oder wie sind die Informationen /Unterlagen zu beschaffen?

Objektbesichtigung, Protokolle der Eigentümergemeinschaft, Rechnungen und Belege für ausgeführte Arbeiten

Bei Eigentumswohnungen empfiehlt sich zusätzlich ein persönliches Gespräch mit Bewohnern des Hauses und/oder dem Hausmeister.

Was wurde in den letzten Jahren in Stand gesetzt?

Stehen größere Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen an, und wenn ja, in welchem Umfang?

Immobilien müssen ständig gepflegt und Instand gehalten werden. Ein Instandhaltungs- oder gar Modernisierungsstau kann sehr schnell ein zunächst günstig erstandenes Objekt zu einem "Fass ohne Boden" werden lassen.

Darüber hinaus ist auch der Erhaltungszustand ein wesentlicher Einflussfaktor bei der Ermittlung des Objektwertes. Je besser Sie Bescheid wissen und dokumentieren können, umso leichter gelingt die Finanzierung.

Wo oder wie sind die Informationen /Unterlagen zu beschaffen?

Objektbesichtigung, Protokolle der Eigentümergemeinschaft, Rechnungen und Belege für ausgeführte Arbeiten

Bei Eigentumswohnungen empfiehlt sich zusätzlich ein persönliches Gespräch mit Bewohnern des Hauses und/oder dem Hausmeister.

Beurteilung der Bauweise und wenn zutreffend, die durchgeführten Arbeiten

Die Bauweise wirkt direkt auf die technischen Restnutzungsdauer respektive Lebensdauer der Immobilie. Darüber hinaus ist sie bei der Ermittlung des Beleihungswertes von entscheidender Bedeutung.

Wo oder wie sind die Informationen /Unterlagen zu beschaffen?

Objektbesichtigung, Einsichtnahme in die Bauakte (Baubeschreibung)

Liegt bereits eine Bauakte vor und ist alles so weit genehmigt? Ist der Architekt zuverlässig und bekannt?

Bei Neubauten ist die Prüfung der ordnungsgemäßen Genehmigung von Dach, Keller oder etwaigen Anbauten Pflicht.

Wo oder wie sind die Informationen /Unterlagen zu beschaffen?

Einsichtnahme in die Bauakte (Baugenehmigung)

Bietet die Immobilie ausreichend Platz und erfüllt sie auch wirklich meine Ansprüche?

Wird dieses Objekt auch in der Zukunft meiner Lebensplanung gerecht? Was passiert wenn wir unerwartet Nachwuchs bekommen?

Der Kauf einer Immobilie ist mit Kosten verbunden, die Sie bei einem Verkauf nicht erstattet bekommen. Dazu zählen zum Beispiel die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuch kosten, die zur Zeit rund 1,5% des Kaufpreises ausmachen. Vielleicht haben Sie sogar einen Makler bezahlen müssen.

Es wäre sicherlich sehr schade, wenn Sie ein paar Jahre nach Kauf feststellen müssten, dass Ihre Traumimmobile nicht mehr das ist, was Sie sich einst vorstellten.

Wo oder wie sind die Informationen /Unterlagen zu beschaffen?

Ausführliche Objektbegehung, ausgedehnte Gespräche mit dem Ehe-/Lebenspartner, Einsichtnahme in die Wohnflächenberechnung

Ausstattung der Immobilie

Ist die Immobilie zeitgemäß ausgestattet und entspricht sie den aktuellen Standards?
Ist die Belichtung der Wohnräume ausreichend?
Sind Dämmungsprobleme vorhanden?
Ermöglichen Zuschnitt und Deckenhöhen eine problemlose Möblierung?
Entspricht das Objekt den gesetzlichen Anforderungen, die an Wohnräume gestellt werden?

Mit Blick auf einen späteren Wiederverkauf und den erzielbaren Preis ist die Gewährleistung einer guten Ausleuchtung und Belüftung wichtig.

Notwendige aber nicht durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen sorgen schnell für einen erheblichen Abschlag auf den angemessenen Kaufspreis der Immobilie oder reduzieren die Höhe möglicher Mieterträge.

Wo oder wie sind die Informationen /Unterlagen zu beschaffen?

Ausführliche Objektbegehung, Einsichtnahme in die Bauakte, Protokolle der Eigentümergemeinschaft, Rechnungen und Belege für ausgeführte Arbeiten

Bei Eigentumswohnungen empfiehlt sich zusätzlich ein persönliches Gespräch mit Bewohnern des Hauses und/oder dem Hausmeister.

Genügt die vorhandene sanitäre Grundausstattung?

Notwendige aber nicht durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen sorgen schnell für einen erheblichen Abschlag auf den angemessenen Kaufspreis der Immobilie oder reduzieren die Höhe möglicher Mieterträge.

Wo oder wie sind die Informationen /Unterlagen zu beschaffen?

Ausführliche Objektbegehung

Sind Leitungen und Anschlüsse für Kabelfernsehen, Internet und Telefon vorhanden oder müssen diese noch verlegt werden?

Berechnung eventuell anfallender Anschlusskosten

Wo oder wie sind die Informationen /Unterlagen zu beschaffen?

Ausführliche Objektbegehung

Liegen Prüfungsprotokolle für die Heizungsanlage vor?

Prüfprotokolle dienen dem Nachweis der regelmäßigen Kontrolle der Heizungsanlage und geben Aufschluss über deren Zustand und zu erwartende Reparaturen.

Regelmäßig durchgeführte Wartungsarbeiten helfen dabei, höherer Betriebskosten zu vermeiden und schützen die Anlage vor frühzeitigem Ausfall.

Wo oder wie sind die Informationen /Unterlagen zu beschaffen?

Ausführliche Objektbegehung Einsichtnahme in die Bauakte., Protokolle der Eigentümergemeinschaft, Rechnungen und Belege für ausgeführte Arbeiten

Bei Eigentumswohnungen empfiehlt sich zusätzlich ein persönliches Gespräch mit Bewohnern des Hauses und/oder dem Hausmeister.

Gutachten vor dem Kauf der Immobilie erstellen lassen

Abschließend möchten wir Ihnen empfehlen, vor dem Kauf einer Immobilie einen Sachverständigen zu Rate zu ziehen und ein Gutachten in Auftrag zu geben.

Ein Gutachter schützt vor unkalkulierbaren Risiken und hilft den Wert einer Immobilie richtig einzuschätzen. Gutachten sind zur Absicherung vor unerwarteten Mängeln und Schäden etc. und vor falscher Bewertung der Bausubstanz insbesondere bei älteren Objekten wichtig. Darüber hinaus verlangen einige Kreditinstitute die Vorlage eines Gutachtens.

Wo oder wie sind die Informationen /Unterlagen zu beschaffen?

Gutachter finden Sie im örtlichen Branchenbuch, im Internet oder auf Nachfrage bei der IHK oder einem Verband.