Wohnung finanzieren

Der Kauf einer Wohnung kostet in der Regel einen sechsstelligen Betrag: Solche Summe haben wenige Menschen angespart auf laufenden Konten. Möchtest du dein Ziel von einer eigenen Wohnung trotzdem zeitnah verwirklichen, kannst du die Immobilie finanzieren. Eine Wohnungsfinanzierung ist ein langfristig angelegter Immobilienkredit, mit dem sich der Kauf einer Wohnung finanzieren lässt. Klassischerweise ist eine Wohnungsfinanzierung als Annuitätendarlehen strukturiert, welches monatlich über einen festgelegten Zeitraum mit Zinsbindung mit einer konstanten Kreditrate zurückgeführt wird.

Diese Darlehensart zeichnet sich durch ihre Planbarkeit aus. Bevor du eine Immobilienfinanzierung für deinen Wohnungskauf abschließt, solltest du diese Begriffe kennen:

• Rate: Sie umfasst einen Zinsanteil und einen Tilgungsanteil und ist monatlich zu zahlen.
• Zins: Der Sollzins entspricht der Gebühr für den Immobilienkredit - ohne etwaige Zusatzkosten. Letztere sind im Effektivzins enthalten.
• Zinsbindung: Für diese Zeitspanne bleibt der Zinssatz unverändert.
• Tilgung: Über sie führst du deine Finanzierung zurück.
• Restschuld: Damit ist der Kreditbetrag gemeint, der nach Ablauf der Sollzinsbindung verbleibt. Die Restschuld tilgst du mithilfe einer Anschlussfinanzierung.

Wohnung finanzieren: Wann lohnt es sich?

Wer mietfrei wohnen möchte, für den kann ein Wohnungskauf sinnvoll sein. So sind Eigenheimbesitzende von der weiteren Mietentwicklung unabhängig. Darüber hinaus stellt eine eigene Wohnung eine Kapitalanlage dar, die du über die monatlichen Tilgungen de facto besparst. Dagegen ist eine Mietzahlung lediglich eine Nutzungsgebühr ohne Sparanteil. Als Eigentümer/-in hast du überdies mehr Gestaltungsfreiheiten als Mietende, bspw. wenn es um den Einbau eines neuen Badezimmers geht.

Besonderheiten: Was muss ich bei einer Wohnungsfinanzierung beachten?

Die Finanzierung eines Wohnungskaufs unterscheidet sich von anderen Immobilienfinanzierungen in mehreren Punkten:

• Unterlagen: Für einen Wohnungskauf sind wesentlich mehr Dokumente einzureichen. Denn die Wohneinheit ist lediglich ein Teil des gesamten Hauses. Damit die Bank den für das Darlehen erforderlichen Beleihungswert der Wohnung bestimmen kann, benötigt sie insbesondere:
  • Bauunterlagen
  • Aufteilungsplan
  • Teilungserklärung
  • Gemeinschaftsordnung
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen
  • Wohngeldabrechnungen
• Anschaffungskosten: Sie sind für gewöhnlich geringer als bei einem Hauskauf. Schließlich haben Wohnungen meist kein eigenes Grundstück und etwas weniger Wohnraum.
• Eigentümergemeinschaft: Wohnungskaufende treten einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bei. Daraus ergeben sich bestimmte Rechte und Pflichten, wie bspw. die Nutzung des Gemeinschaftseigentums und das Zahlen von Hausgeld.
• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: In der Teilungserklärung steht, was zu deinem persönlichen Eigentum (Sondereigentum) gehört. Die Gemeinschaftsordnung regelt die Rechte und Pflichten zwischen den Wohnungseigentümerinnen bzw. Wohnungseigentümern.

Willst du eine Wohnung finanzieren, nutze zur Planung unsere praktischen Rechner. Unser Baufi24 Team begleitet dich ferner durch den gesamten Finanzierungsprozess. Dabei profitierst du von einer bedarfsgerechten, umfassenden und kostenlosen Beratung.

Für eine Eigentumswohnung zahlst du in der Regel einige Hunderttausend Euro. Entsprechend groß ist das Einsparpotenzial, wenn es um die Finanzierung der Wohnung geht.

8 Spar-Tipps für deine Wohnungsfinanzierung von den Baufi24 Expertinnen und Experten:: 

1. Die richtige Tilgungsrate: Wähle einen anfänglichen Tilgungssatz von mindestens 2 bis 3 Prozent. Denn je höher die Tilgungsrate, desto geringer sind die Gesamtzinskosten und die Laufzeit.
2. Eigenkapital einbringen: Eigene Ersparnisse reduzieren den benötigten Kreditbetrag. Auf diese Weise sinken die Gesamtzinskosten. Baufi24 empfiehlt, wenigstens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises mit Eigenkapital abzudecken.
3. Angebote vergleichen: Vergleiche die Konditionen von möglichst vielen verschiedenen Finanzierungen. Baufi24 prüft für dich die Angebote von über 500 Banken und ermittelt daraus den für dich optimalen Wohnungskredit.
4. Individuelles Finanzierungskonzept: Unsere unabhängigen Expertinnen und Experten fertigen maßgeschneiderte Finanzierungslösungen an. Dazu beraten sie dich ausführlich und professionell.
5. Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag extra ausweisen: Steht die Instandhaltungsrücklage separat im Kaufvertrag, musst du für sie keine Grunderwerbsteuer entrichten.
6. Recht auf Sondertilgungen bzw. Tilgungssatzwechsel nutzen: Durch zusätzliche außerplanmäßige Tilgungen oder eine Erhöhung des Tilgungssatzes bist du nicht nur rascher schuldenfrei, sondern sparst ebenso Zinskosten.
7. Zusätzliche Kreditsicherheiten stellen: Eine zweite kreditnehmende Person mit festem Einkommen oder eine Lebensversicherung verbessert deine Chancen auf bessere Zinsen.
8. Von Förderungen profitieren: Förderdarlehen, bspw. von der KfW, erhältst du zu besonders zinsgünstigen Konditionen, wodurch du deine Gesamtzinskosten minimierst.

Der Kauf einer Wohnung ganz ohne eigene Mittel ist generell möglich, jedoch die große Ausnahme. Denn die für die Bank relevante Beleihungsgrenze wird bei einer solchen Vollfinanzierung überschritten. Bewilligt die Bank, die Wohnung ohne Eigenkapital zu finanzieren, dann deckt sie den kompletten Kapitalbedarf ab. Dieser umfasst den Kaufpreis zuzüglich aller anfallenden Nebenkosten. In der Praxis wird eine solche Finanzierung sehr selten genehmigt.

Realistischer ist eine 100-Prozent-Finanzierung. Bei dieser gewährt die Bank ein Darlehen in Höhe des Kaufpreises der Wohnung. Die Nebenkosten musst du hier also selbst tragen. Noch mehr deckt eine 110-Prozent-Finanzierung ab. Hier finanzieren Kreditgebende neben dem Kaufpreis zusätzlich 10 Prozent der Nebenkosten. Damit kannst du einen Großteil oder eventuell auch die gesamten Nebenkosten bezahlen.

Risiken und Nachteile einer Finanzierung ohne Eigenkapital

Wohnungskaufende, die sich für eine Vollfinanzierung interessieren, müssen sich über deren Nachteile im Klaren sein:

1. Es gelten strengere Kreditvoraussetzungen, wie etwa eine hervorragende Bonität und ein überdurchschnittliches, absolut verlässliches Einkommen.
2. Es gibt wenige Banken, die solche Finanzierungen anbieten.
3. Die Banken berechnen einen Risikoaufschlag, wodurch der Zinssatz steigt.
4. Ein höherer Zinssatz verteuert die Kreditrate.
5. Die Tilgung erfolgt in der Regel langsamer, was die Laufzeit verlängert.
6. Nach dem Ende der Zinsbindung verbleibt eine größere Restschuld, die dann womöglich zu einem noch höheren Zinssatz zu tilgen ist.

Trotz dieser Nachteile kann eine Finanzierung ohne eigene Mittel manchmal sinnvoll sein. Hast du kein Eigenkapital, aber ein sehr hohes, sicheres Einkommen und möchtest sofort eine Wohnung kaufen? In dieser Situation kann eine Vollfinanzierung infrage kommen. Ansonsten gibt es Alternativen: So hast du die Möglichkeit, erst etwas Eigenkapital anzusparen, bspw. über einen Bausparvertrag. Oder du beschaffst dir ein Darlehen von Angehörigen. Dieses Geld lässt sich dann als Eigenkapital einsetzen, wenn du mithilfe einer Finanzierung eine Wohnung kaufen willst.

Wie hoch die Finanzierungskosten für deine Wohnung ausfallen, hängt von mehreren Faktoren ab. Neben dem Eigenkapital ist vor allem der Kaufpreis der Immobilie ausschlaggebend. Er wird insbesondere von diesen Merkmalen beeinflusst: 

• Lage des Objekts
• Größe
• Bauart
• Ausstattung

Zum Kaufpreis kommen weitere Kosten hinzu: die Nebenkosten beim Wohnungskauf. Dazu zählen in erster Linie: 

• Grunderwerbsteuer: Sie fällt bei praktisch jedem Grundstückserwerb an. Der genaue Steuersatz richtet sich nach dem Bundesland, in dem sich die Wohnung befindet.
• Notarkosten: Immobilienkaufverträge sind notariell zu beurkunden. Überdies veranlasst das Notariat die Eigentumsübertragung. Dafür bekommst du eine Rechnung.
• Grundbuchkosten: Neue Eigentümer/-innen werden ins Grundbuch aufgenommen. Dafür erhebt das Grundbuchamt eine Gebühr.
• Ggf. Maklergebühr: Wenn du deine Wohnung über einen bzw. eine Makler/-in kaufst, fällt Provision an.

Möchtest du eine Wohnung finanzieren, ist auch der eingeräumte Sollzins bzw. Effektivzins für die Gesamtkosten entscheidend. Dieser richtet sich vor allem nach der Bonität der Antragstellenden sowie der Beleihung der Immobilie. Rufst du den Kredit nach der Bereitstellung nicht ab, kann es ferner sein, dass du ab einem bestimmten Zeitpunkt Bereitstellungszinsen zahlen musst. Ist vertraglich nichts anderes vereinbart, verlangen manche Banken ebenso hierfür Gebühren:

• Sondertilgungen
• Tilgungssatzwechsel
• Tilgungsaussetzungen

Berücksichtige, dass nach jedem Wohnungskauf auch wiederkehrende Kosten zu tragen sind. Ein großer Posten, der für die Nutzung des Gemeinschaftseigentums anfällt, ist das sogenannte Hausgeld. Dieses deckt unter anderem ab: 

• Heiz- und Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum
• Instandhaltungsrücklage
• Aufwendungen für Hausmeister/-in, Treppenhausreinigung
• Ausgaben für Wasser, Hausstrom, Müllbeseitigung
• Gebühren für Hausverwaltung

Beispielrechnung Kosten Wohnungsfinanzierung

Eine kurze Rechnung verdeutlicht, wie sich unterschiedliche Tilgungssätze auf die Kosten der Finanzierung auswirken. Dazu diese Vorgaben: 

• Kaufpreis: 300.000 €
• Eigenkapital: 80.000 €
• Zinsbindung: 15 Jahre
• Kaufnebenkosten: 27.210 €
• Darlehensbetrag = Kaufpreis + Kaufnebenkosten - Eigenkapital: 247.210 € 

Finanzierungskosten (Zinszahlungen) in Abhängigkeit vom Tilgungssatz – Für Tilgungssätze zwischen 1 und 4 Prozent sehen die Ergebnisse folgendermaßen aus:

Das Beispiel zeigt: Je höher der Tilgungssatz, desto geringer sind die geleisteten Zinszahlungen, sprich die Finanzierungskosten.

Nutze die Gelegenheit für eine individuelle Beratung: Wir unterstützen dich, wenn du eine Wohnung günstig finanzieren möchtest.

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