Beleihung - Was ist das?

Was heißt Beleihung bei der Baufinanzierung?

Bei der Beleihung handelt es sich um den Betrag, den die Bank als Sicherheit für den Immobilienkredit ansetzt. Dieser Wert darf einen konservativ angesetzten Verkaufswert nicht überschreiten und liegt mit Risikoabschlägen üblicherweise darunter. Die Bank ermittelt also einen marktüblichen Wert, der sich auch längerfristig aufgrund der Qualität und der Lage der Immobilie erzielen lässt. Dabei greift sie in der Regel auf das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren zurück. Ergänzend arbeiten viele Banken mit dem Vergleichswertverfahren.

Das Sachwertverfahren wird besonders für aufwendig bebaute Grundstücke herangezogen. Das Ertragswertverfahren kommt zum Tragen, wenn es sich um eine gewerblich genutzte oder vermietete Immobilie handelt. In diesem Fall multipliziert das Finanzinstitut die jährlich zu erzielenden Mieteinkünfte mit einem Vervielfältiger, um den Wert der Immobilie zu errechnen. Beim Vergleichswertverfahren spielt der Marktwert vergleichbarer Immobilien eine Rolle, also Häuser oder Wohnungen gleichen Alters, ähnlicher Qualität und Lage. Entstehen der Bank durch ein Wertgutachten Kosten, darf sie diese nicht auf den Kreditnehmer abwälzen.

Warum arbeitet die Bank mit Abschlägen bei der Beleihung?

Die Abschläge berücksichtigen, dass die Bank zum Zeitpunkt einer Zwangsversteigerung voraussichtlich einen geringeren Preis erzielen würde. Wer viel Zeit hat, eine Immobilie zu verkaufen, kann warten, bis er zum Höchstpreis einen Käufer findet. Die Bank hingegen möchte die Immobilie schnellstmöglich aus ihren Büchern bekommen und verkauft eher schneller und zu einem geringeren Preis.

Wie berechnet die Bank den Beleihungswert?

Von dem konservativ geschätzten Beleihungswert berücksichtigt die Bank jedoch nicht 100 Prozent, sondern setzt die Beleihungsgrenze beispielsweise mit 70 Prozent an. Anhand eines fiktiven Zahlenbeispiels könnte das bedeuten: Der Kaufpreis der Immobilie beträgt 400.000 Euro, und die Bank schätzt den Wert nur mit 350.000 Euro. Von den 350.000 Euro gewährt sie ein Darlehen in Höhe von 70 Prozent des Wertes, also 245.000 Euro.

Der genaue Abschlag auf den Beleihungswert hängt vom finanzierenden Institut ab. So nehmen Hypothekenbanken üblicherweise einen Abschlag von 40 Prozent, wohingegen Banken und Sparkassen eher nur 20 Prozent abschlagen.

Ein geringerer Abschlag ist möglich, aber selten. Bietet der Kreditnehmer weitere Immobilien als Sicherheiten und verfügt über ein besonders hohes Einkommen, reduziert die Bank im Einzelfall den Abschlag.