Vollfinanzierung: Ohne Eigenkapital zur Immobilie

Schnell und einfach mit Baufi24 in die eigenen vier Wände – auch mit einer Vollfinanzierung möglich

Wenn kein Eigenkapital vorhanden ist, muss der Traum vom Eigenheim nicht platzen. Hier erfahren Sie, was es mit der Vollfinanzierung auf sich hat und ob diese für Sie infrage kommt.

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Fragen zum Thema Baufinanzierung?

In unseren FAQ erfahren Sie alles Wissenswerte rund um Ihre Immobilienfinanzierung. Wir haben die wichtigsten Fragen und Antworten gesammelt und geben hilfreiche Tipps.

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Wann ist der richtige Zeitpunkt für Hauskauf oder Hausbau?


Vollfinanzierung

Generell wichtig
8 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine Vollfinanzierung ist ein Baukredit, bei dem keinerlei Eigenkapital eingebracht wird, sondern der Hausbau vollständig fremdfinanziert wird.
  • Die Finanzierung der Nebenkosten übernehmen Banken für gewöhnlich nur dann, wenn eine tadellose Bonität sowie gesicherte, hohe Einkünfte vorgewiesen werden.
  • Bei einem Immobiliendarlehen spielen eigene finanzielle Rücklagen eine wesentliche Rolle, da diese für eine höhere Kreditsicherheit und bessere Zinskonditionen sorgen.
  • Im Vergleich zu einer Baufinanzierung mit Eigenkapital ist eine 120-Prozent-Finanzierung deutlich teurer, weil fehlende Ersparnisse das Kreditausfallrisiko für die Bank signifikant erhöhen.

So gehen Sie vor

  • Spielen Sie mit dem Baufi24 Baufinanzierungsrechner durch, wie sich die Kreditbedingungen mit der Höhe des Eigenkapitals verändern.
  • Entdecken Sie mit unserer Immobiliensuche attraktive Kaufangebote und wählen Sie Ihr Wunschobjekt aus.
  • Profitieren Sie in Sachen Immobilienkredit und Vollfinanzierung vom Know-how des Baufi24 Teams und nehmen Sie eine kostenfreie und unverbindliche Beratung in Anspruch.

In diesem Ratgeber:

Was ist eine Vollfinanzierung?

Der Weg ins Eigenheim führt für die meisten Menschen über eine von der Bank ausgereichte Baufinanzierung. Diese deckt den größten Teil des benötigten Kapitals ab. Zugleich ist es üblich, dass ein kleinerer Teil des Finanzbedarfs mit eigenen Mitteln bestritten wird. In Einzelfällen kommt es aber auch vor, dass Hauskäufer/-innen Immobiliendarlehen ohne Eigenkapital abschließen.

Banken sprechen dann von einer Vollfinanzierung. Mit ihr können Sie sowohl den Kaufpreis als auch die Nebenkosten des Erwerbs begleichen. Wer sich für eine Vollfinanzierung interessiert, achtet ferner darauf, was das jeweilige Kreditinstitut offeriert:

  • 100-Prozent-Finanzierung: Ein solcher Immobilienkredit umfasst lediglich den Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung. Die Nebenkosten hat der Hauskäufer selbst zu finanzieren.
  • 110-Prozent-Finanzierung oder Vollfinanzierung: Das bereitgestellte Baudarlehen reicht für den Kaufpreis sowie für einen Teil der Nebenkosten aus. Darüber hinaus gehende Aufwendungen trägt der Kreditnehmer selbst.
  • 120-Prozent-Finanzierung oder Vollfinanzierung: Mit zusätzlich 20 Prozent des Kaufpreises kann der Darlehensnehmer in der Regel sämtliche Nebenkosten des Erwerbs oder Baus ohne Eigenkapital zahlen.

Allerdings erwartet die Mehrzahl der Banken beim Immobiliendarlehen einen Eigenkapitalbeitrag von 20 Prozent oder mehr. Eine Vollfinanzierung ist also die Ausnahme. Zudem gewähren manche Banken überhaupt keine Hauskredite, die eine Finanzierung der Nebenkosten vorsehen. Denn bei einer Vollfinanzierung steigt das Risiko für die Banken, dass Darlehensinteressierte zu einem späteren Zeitpunkt die Kreditraten nicht mehr bedienen können.

In der Folge verlangt die Bank höhere Hypothekenzinsen. Dennoch ist der Abschluss einer Vollfinanzierung unter bestimmten Bedingungen denkbar. Worauf es dabei ankommt, lesen Sie im nächsten Abschnitt.

Wann ist eine Vollfinanzierung möglich und für wen ist sie sinnvoll?

Großes Haus mit Carport
Eine Vollfinanzierung ist meist teurer als eine Baufinanzierung mit Eigenkapital.

Vor einigen Jahren gestaltete es sich noch sehr schwierig, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu erhalten. Dies hat sich mittlerweile etwas geändert. Ein Grund dafür sind die historisch niedrigen Bauzinsen. Schließlich fällt durch sie die Zinslast bei der Hauskauf Finanzierung wesentlich geringer aus. So lassen sich derzeit höhere Immobiliendarlehen aufnehmen, ohne dass die monatliche Kreditrate das persönliche Budget übersteigt.

Hierdurch ist es realistischer geworden, ein Haus mit nur wenig oder keinem Eigenkapital zu erwerben. Trotzdem bieten nach wie vor nicht alle Kreditinstitute eine 110-Prozent-Finanzierung an. Präferieren Sie dennoch eine Vollfinanzierung, haben Sie diese Voraussetzungen zu erfüllen:

  • einwandfreie Bonität
  • hohe, verlässliche Einkünfte
  • Erwerb einer hochwertigen Immobilie in gefragter Wohnlage

Damit die Bank neben dem Kaufpreis auch die Finanzierung der Nebenkosten akzeptiert, benötigen Darlehensnehmende eine hohe Kreditwürdigkeit. Zu deren Ermittlung sendet die Bank eine Anfrage an die Schufa. Sollte der individuelle Score hoch genug sein, ist die erste Hürde auf dem Weg zur Vollfinanzierung überwunden.

Hinweis zur Schufa

Ein Schufa-Score von über 97,5 Prozent bedeutet eine hohe Bonität beziehungsweise ein sehr geringes Kreditausfallrisiko.

Ebenso wichtig wie die Kreditwürdigkeit ist das aktuelle Einkommen. Beziehen Sie etwa ein hohes Gehalt als Beamter oder Beamtin? Gute und insbesondere sichere Einkünfte sind unerlässlich, wenn Kaufinteressierte beispielsweise eine 120-Prozent-Finanzierung wünschen. Aufgrund dessen sind die Aussichten für Selbstständige und andere mit schwankendem Einkommen schlecht, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu bekommen.

Bei gut verdienenden, kreditwürdigen Darlehensnehmenden schaut die Bank außerdem auf das zu erwerbende Haus. Befindet sich das Objekt in einem tadellosen Zustand, verbessert das die Chancen auf eine Finanzierung der Nebenkosten. Überdies werden Vollfinanzierungen häufiger ausgereicht, sofern das neue Eigenheim in einem beliebten Stadtteil steht. Ist die zu finanzierende Wohnung hingegen sanierungsbedürftig oder liegt diese ungünstig, erhalten Sie nur selten einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital.

Sieht die Bank die Vergabe einer 120- oder 110-Prozent-Finanzierung kritisch, können Sie alternativ eine 100-Prozent-Finanzierung beantragen. Denn eine solche gewähren Kreditinstitute deutlich öfter. Das hat folgenden Hintergrund: Eine Vollfinanzierung umfasst regelmäßig ebenso die Nebenkosten. Letztere muss man als Gebühren unmittelbar entrichten. Für sie bekommen Kreditinstitute jedoch keinen Gegenwert. Geraten Sie später etwa in Zahlungsschwierigkeiten, hat die Bank keine Möglichkeit, das für die Nebenkosten bereitgestellte Geld zurückzuerhalten.

Grundsätzlich ist eine Finanzierung der Nebenkosten nur dann realistisch, sofern Kreditinteressierte die genannten Kriterien erfüllen. Ferner kann ein Antrag auf eine Vollfinanzierung sinnvoll sein, wenn eine besonders attraktive Immobilie gefunden wurde. Andernfalls ist es häufig die bessere Lösung, erst etwas Eigenkapital anzusparen. Anschließend lässt sich das Haus zu attraktiveren Zinskonditionen finanzieren.

Kostenvergleich: 100-Prozent-Finanzierung versus Immobiliendarlehen mit Eigenkapital

Wie sich die Kosten einer Hauskauf-Finanzierung vom eingesetzten Eigenkapital entwickeln, verdeutlicht folgendes Beispiel: Eine Familie plant, ein Eigenheim im Wert von 300.000 Euro zu erwerben. Hierzu schließt sie eine Baufinanzierung mit einer Zinsbindung von 15 Jahren ab. Im Falle eines Immobilienkredits mit Eigenkapital wählt die Familie einen anfänglichen Tilgungssatz von 4 Prozent, bei einer 100-Prozent-Finanzierung hingegen nur 3 Prozent, damit die monatliche Rate nicht zu hoch ausfällt. Alle weiteren Angaben und Ergebnisse lassen sich der Tabelle entnehmen (Stand: 15.06.21):

Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital 100-%-Finanzierung
Kaufpreis Haus 300.000 € 300.000 €
Eigenkapital für Kauf (abzüglich Nebenkosten) 60.000 € 0 €
Darlehenshöhe 240.000 € 300.000 €
anfänglicher Tilgungssatz 4 % 3 %
monatliche Rate 984,00 € 1.122,50 €
Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung 22 Jahre, 5 Monate 27 Jahre
gewährter Sollzins p. a. 0,92 % 1,49 %
Zinszahlungen am Ende des Darlehens 25.799,97 € 64.765,12 €

Setzt die Familie also eigene Mittel zum Hauskauf ein, haben sie ihr Eigenheim bereits nach 22 Jahren und 5 Monaten abbezahlt. Mit einer 100-Prozent-Finanzierung brauchen die Kreditnehmer dafür über 4 Jahre länger. Zugleich liegt die monatliche Rate um mehr als 100 Euro höher, falls kein Eigenkapital beigesteuert wird.

Die teurere Rate und längere Kreditlaufzeit geben bereits einen Hinweis darauf, dass die Kosten einer Vollfinanzierung tendenziell höher sind. So ergibt sich in diesem Beispiel beim gewährten Sollzins eine Differenz von 0,57 Prozent. Ein größerer Sollzins jedoch bedeutet eine kostspieligere Hauskauf Finanzierung. Dies können Sie direkt an den Zinszahlungen ablesen. Über die gesamte Kreditdauer überweisen Darlehensnehmende mit Eigenkapital deutlich weniger als die Hälfte im Vergleich zu einer 100-Prozent-Finanzierung.

Noch höhere Kosten kommen auf Immobilieninteressierte zu, die eine Vollfinanzierung, also eine 110- oder 120-Prozent-Finanzierung, bevorzugen. In Anbetracht dessen sollten sich künftige Eigenheimbesitzende genau überlegen, ob sie bereit sind, die Mehrkosten einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital auf Dauer tragen zu wollen – und zu können.

Welche Nebenkosten fallen bei der Baufinanzierung an?

Beim vorherigen Beispiel wurde eine wichtige Kostenstelle nicht näher betrachtet: die Nebenkosten. Diese setzen sich aus verschiedenen Teilen zusammen – je nachdem, ob Sie eine Immobilie bauen oder erwerben. Darüber hinaus gibt es Kosten, die immer anfallen. Zu diesen gehören:

Wer eine Wohnung oder ein Haus in Deutschland kauft, hat Grunderwerbsteuer zu zahlen. In Abhängigkeit vom Bundesland, in dem sich die Immobilie befindet, beträgt diese zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Ferner trägt das Grundbuchamt die neuen Grundstückseigentümer/-innen sowie die Grundschuld für den Baukredit in das Grundbuch ein. Hierfür erhebt es eine Gebühr.

Aufgrund der weitreichenden wirtschaftlichen Bedeutung eines Hauskaufs für den Einzelnen muss zudem jeder Immobilienkaufvertrag von einer Notarin oder einem Notar beurkundet werden. Die dafür ausgestellte Rechnung zählt ebenfalls zu den Nebenkosten. Ergänzend dazu ergeben sich für den neuen Eigenheimbesitzer gegebenenfalls weitere Zahlungsverpflichtungen für:

  • die Maklerprovision
  • Aufwendungen für Sanierungen und Modernisierungen
  • Umzugskosten
  • Nebenkosten der Finanzierung

Generell variiert die Höhe der Nebenkosten von Fall zu Fall. Trotzdem können Sie sich an dieser Faustregel orientieren: Für Hauskaufende bewegen sich die Nebenkosten zwischen rund 10 und 15 Prozent des Kaufpreises.

Überdies haben Hausbauende Gebühren zur Erschließung sowie zum Anschluss ihres Grundstücks zu tragen. Daher müssen sie für die Nebenkosten in der Summe mit circa 15 bis 20 Prozent des Hauspreises kalkulieren. Hierzu ein Beispiel: Wünschen Sie eine Finanzierung der Nebenkosten, muss die Bank bei einem Gebäudewert von 300.000 Euro bis zu 60.000 Euro zusätzlich als Baukredit auszahlen.

Bedeutung des Eigenkapitals bei der Immobilienfinanzierung

Glückliche Familie gemeinsam auf Sofa
Bei einer 120-Prozent-Finanzierung werden neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten finanziert.

Auf den ersten Blick mag es verlockend erscheinen: der Kauf eines Eigenheims ganz ohne eigene Ersparnisse. Wie beschrieben, ist eine Vollfinanzierung unter gewissen Voraussetzungen grundsätzlich machbar. Generell spielt das Thema Eigenkapital beim Immobilienkredit aber eine gewichtige Rolle. Denn es gilt: Je mehr eigene Mittel zur Verfügung gestellt werden, desto günstiger sind die Konditionen des Baudarlehens. Ein angemessener Eigenkapitalbeitrag bietet diese Vorteile:

  • Kreditbewilligung wahrscheinlicher
  • bessere Hypothekenzinsen
  • raschere Tilgung des Immobilienkredits

Übernehmen die Immobilieninteressierten einen Teil der Kaufkosten, benötigen sie einen geringeren Darlehensbetrag. In diesem Fall liegt der Wert des zu finanzierenden Objekts deutlich über der Kreditsumme. Dies macht eine Bewilligung des Baudarlehens wahrscheinlicher. Bei einer Vollfinanzierung hingegen stehen die Chancen auf eine Darlehenszusage schlechter.

Ein ausreichend hoher Eigenkapitalbeitrag reduziert des Weiteren die Gefahr für die Bank, dass sie die ausgereichte Hauskauf Finanzierung nicht zurückerhält. Entscheiden Sie sich daher gegen eine 110-Prozent-Finanzierung zugunsten eines Immobiliendarlehens mit Eigenkapital, dann berechnet Ihnen das Kreditinstitut niedrigere Sollzinsen. Wie das Rechenbeispiel zum Kostenvergleich eindrucksvoll zeigt, lassen sich auf diese Weise über die Gesamtlaufzeit viele Tausend Euro sparen.

Tipp vom Baufi24 Team

Damit Sie einen günstigen Baukredit erhalten, sollten Sie wenigstens 20 Prozent des Hauswerts mit Eigenkapital bezahlen und von einer Finanzierung der Nebenkosten absehen.

Ein weiterer Vorzug von Eigenkapital leuchtet rasch ein: Wegen des durch eigene Rücklagen verminderten Kreditbetrags verkürzt sich bei gleich hoher Monatsrate die Zeit bis zur Tilgung der Immobilienfinanzierung. Hauskaufende sind also schneller schuldenfrei. Aus den genannten Gründen rentiert es sich, in die Baufinanzierung Eigenkapital einzubringen. Übrigens werden zu diesem nicht nur Bankguthaben gezählt. Für gewöhnlich erkennen Banken auch als Eigenkapital an:

  • Bausparverträge
  • Wertpapiere, wie etwa Fonds
  • Kapitallebensversicherungen
  • private Kredite
  • Eigenleistungen (beim Hausbau)

Finanzierung der Nebenkosten sowie des Kaufpreises: Nachteile und Risiken

Der vorige Abschnitt ging auf die Bedeutung des Eigenkapitals bei Baudarlehen ein. Häuslebauer, die jedoch eine 110- oder 120-Prozent-Finanzierung abschließen, steuern kein eigenes Geld bei. Hieraus ergeben sich diese Nachteile:

  • höhere Zinskosten: Bei einer Vollfinanzierung beläuft sich die Gesamtzinsbelastung auf mehr als Doppelte als bei einem Immobilienkredit mit solidem Eigenkapitalanteil.
  • strengere Kreditanforderungen: Nur wer über exzellente Einkünfte und einen hohen Schufa-Score verfügt, hat Aussicht auf eine Finanzierung der Nebenkosten.
  • wertbeständiges Wohnobjekt vorausgesetzt: Für Banken kommt eine Vollfinanzierung meist nur dann infrage, wenn sich das Eigenheim in hervorragender Lage befindet und dessen Objektzustand einwandfrei ist.
  • tendenziell längere Darlehenslaufzeit: Bei einem Baudarlehen ohne Eigenkapital sind Immobilieninteressierte auf einen höheren Kreditbetrag angewiesen. Dadurch brauchen sie mehr Zeit für die Rückzahlung der Schuld.
  • größere Gefahr der Überschuldung: Lässt die Bank wegen Zahlungsunfähigkeit das Haus zwangsversteigern, reicht der Erlös womöglich nicht zur Deckung der noch offenen Forderungen aus. In der Folge verbleibt eine Restschuld, obwohl die Immobilie bereits veräußert ist.

Trotz einiger Nachteile kann der Abschluss einer Vollfinanzierung der richtige Weg in die eigenen vier Wände sein. Möchten Sie erfahren, welcher der für Sie beste Immobilienkredit ist, dann wenden Sie sich an die professionellen Berater/-innen von Baufi24 und lassen sich einen individuellen Finanzierungsplan erstellen. Vereinbaren Sie jetzt einen kostenfreien und unverbindlichen Termin.

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