Prolongation einer Baufinanzierung

Um sich Ihren Traum von der eigenen Immobilie erfüllen zu können, nehmen viele Immobilienkäufer/ -innen eine Baufinanzierung in Anspruch. In den meisten Fällen reicht die Laufzeit des ersten Darlehens jedoch nicht aus, um die Kreditsumme vollständig zu tilgen. Die noch ausstehende Restschuld muss somit weiter finanziert werden. Hier kommt dann die Prolongation ins Spiel. Der Begriff ist aus dem lateinischen Wortstamm „prolungare“ abgeleitet und bedeutet „verlängern“. Genau darum geht es bei einer Prolongation – die Verlängerung des bereits bestehenden Darlehens. Die Prolongation ist eine Form der Anschlussfinanzierung.

Im Rahmen der Prolongation eines Darlehens bleiben in der Regel sämtliche vertraglichen Konditionen der auslaufenden Hauskauf-Finanzierung gleich, mit zwei Ausnahmen:

• Der Sollzins der Kreditvereinbarung wird an die aktuellen Marktkonditionen angepasst.
• Die Laufzeit der Sollzinsbindung wird neu festgelegt.

Andere vertragliche Vereinbarungen wie beispielsweise der Tilgungssatz oder Klauseln zu Sondertilgungen der Baufinanzierung bleiben im Zuge einer Prolongation i. d. R. unberührt und werden wie im anfänglichen Darlehen vereinbart übernommen.

Eine Prolongation der Baufinanzierung ist eine häufig gewählte, weil unkomplizierte Form der Anschlussfinanzierung mit der Bank der Erstfinanzierung. Da die ursprüngliche Immobilienfinanzierung verlängert wird und diese bereits im Grundbuch der Immobilie eingetragen ist, besteht diesbezüglich bei einer Prolongation kein weiterer Handlungsbedarf. Es fallen daher keine zusätzlichen Notar- und Grundbuchgebühren an.

Die Frage, die sich im Rahmen einer Anschlussfinanzierung für ein auslaufendes Immobiliendarlehen also grundsätzlich stellt, ist folgende: Was ist über die gesamte Laufzeit der Anschlussfinanzierung betrachtet günstiger?

• Prolongation
• Umschuldung der Baufinanzierung

Um diese Frage für die persönliche Situation beantworten zu können, gilt es also, neben dem Prolongationsangebot des aktuellen kreditgebenden Instituts weitere für eine Umschuldung einzuholen und diese sorgfältig miteinander zu vergleichen.

Bei einer Prolongation handelt es sich um eine Verlängerung der bereits bestehenden Baufinanzierung. Ihre Bank wird spätestens 3 Monate, bevor das Erstdarlehen ausläuft, auf Sie zukommen. Dabei besteht jedoch der weit verbreitete Irrglaube, dass Banken den Darlehensnehmenden dann ein Angebot für eine Prolongation unterbreiten muss. Dem ist jedoch nicht so. Der in diesem Zusammenhang maßgebende § 493 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches schreibt lediglich vor, dass die Bank 3 Monate vor Beendigung der Zinsbindungsfrist mitteilen muss, ob sie zu einer Verlängerung des Darlehens bereit ist oder nicht. Ein Angebot für eine Prolongation muss das Finanzinstitut den Kundinnen und Kunden jedoch nicht zwingend unterbreiten.

Sofern bislang alle Rückzahlungsraten pünktlich bezahlt wurden und das Vertragsverhältnis auch sonst unbelastet war, wird das Kreditinstitut Ihnen jedoch in aller Regel ein Prolongationsangebot unterbreiten.

In der Regel beinhaltet dieses folgende Angaben:

• Darlehensbetrag
• Dauer der Sollzinsbindung
• Sollzins in % p. a.
• Effektivzins in % p. a.
• Tilgung in % p. a.
• monatliche Rückzahlungsrate
• Restschuld nach Ende der Zinsbindung

In vielen Fällen bietet die Bank unterschiedlich lange Zinsbindungen, also zum Beispiel 5, 10, 15 und 20 Jahre, mit jeweils unterschiedlichen Zinssätzen an, aus denen die Kreditnehmenden dann wählen können. Meistens hält die Bank ihr Prolongationsangebot nur für eine bestimmte Zeit aufrecht – oft sind das 14 Tage. Innerhalb dieser Frist müssen Sie das Angebot also annehmen und das gewählte Prolongationsangebot unterschrieben zurücksenden oder das Angebot ablehnen – auch das sollte schriftlich erfolgen.

Anschlussfinanzierung langfristig planen und informieren

Warten Sie mit der Wahl einer Anschlussfinanzierung keinesfalls so lange, bis Ihr Erstkredit nur noch eine Laufzeit von 3 Monaten hat. Sollte Ihnen die Prolongation Ihrer Bank nicht zusagen, geraten Sie zeitlich auf der Suche nach einem günstigeren Angebot in Zugzwang.

Oftmals ist es sowohl die Bequemlichkeit als auch der Zeitdruck, die Darlehensnehmer/ -innen dazu veranlassen, das Prolongationsangebot ihrer Bank anzunehmen.

Sondieren Sie am besten bereits 12 bis 24 Monate vor Ende des Erstdarlehens die Angebote am Markt. Informieren Sie sich über die Entwicklung und die tagesaktuelles Hypothekenzinsen für unterschiedliche Sollzinsbindungslaufzeiten. Orientieren Sie sich mit dem Baufi24 Rechner für Anschlussfinanzierungen und setzen Sie sich mit unterschiedlichen Szenarien für eine Anschlussfinanzierung auseinander.

Von einem rechtlichen Standpunkt betrachtet erfolgt bei einer Prolongation kein neuer Vertragsabschluss, da die bereits bestehende Baufinanzierung mit all ihren Vertragskonditionen lediglich fortgeführt und verlängert wird. Die Prolongation ist somit in den meisten Fällen die unkomplizierteste Form der Anschlussfinanzierung. Auch hinsichtlich Notar und Grundbuch müssen Darlehensnehmende nicht in Aktion treten. Das bestehende Darlehen wird lediglich verlängert und die Bank ändert sich nicht. Somit ist eine Änderung der Grundbucheintragung im Zusammenhang mit einer Prolongation nicht notwendig.

Darlehensnehmerinnen und -nehmer sollten sich jedoch im Klaren sein, dass eine Anschlussfinanzierung in zweierlei Hinsicht eine Gelegenheit darstellt:

• 1. Aktuelle Marktsituation: Im Rahmen einer Anschlussfinanzierung kann die aktuelle Marktlage in vielerlei Hinsicht berücksichtigt werden. Diesbezüglich ist nicht nur das Zinsniveau ein wichtiger Faktor, sondern beispielsweise auch die Tilgungsrate.
• 2. Persönliche Situation: Eine Anschlussfinanzierung kann auch dazu genutzt werden, die Vertragskonditionen der aktuellen persönlichen Situation besser anzupassen. Womöglich ist das zur Verfügung stehende Einkommen in den Jahren seit dem Abschluss der Erstfinanzierung stark angestiegen oder ein Erbe steht in naher Zukunft in Aussicht.

Für beide Punkte bietet eine Prolongation nur sehr begrenzten Handlungsspielraum. Häufiges Beispiel in diesem Zusammenhang ist die Tatsache, dass sich die finanzielle Situation der Darlehensnehmenden seit Abschluss der Erstfinanzierung verbessert hat, zum Beispiel aufgrund eines nun wesentlich höheren Gehalts. Die Anhebung der Tilgungsrate im Zuge der Anschlussfinanzierung wäre in diesem Fall die logische Konsequenz, ist aber im Rahmen einer Prolongation oftmals nicht möglich.

Auch etwaige Sondertilgungsmöglichkeiten könnten im Hinblick auf ein bevorstehendes Erbe eine interessante Option sein. Sind solche Klauseln im Ursprungsvertrag nicht enthalten, sind sie auch bei einer Prolongation in den überwiegenden Fällen kein Thema. Welche Auswirkungen eine höhere Tilgungsrate auf die Rückzahlung eines Darlehens haben kann, zeigt das nachfolgende Beispiel, bei dem alle Parameter bis auf die Tilgungsrate gleich bleiben:

Ein höherer Tilgungssatz reduziert die anfallenden Zinskosten und verkürzt auch die Dauer bis zur Volltilgung erheblich.

Wann lohnt sich eine Prolongation?

Eine Prolongation lohnt sich in den meisten Fällen nur, wenn folgende Annahmen zutreffen:

• Sie sind mit dem Service Ihrer Bank sehr zufrieden und möchten diese, sowie Ihren Berater bzw. Ihre Beraterin auch zukünftig als Ansprechpartner/-in behalten.
• Der mit einer Umschuldung und einem Wechsel zu einem neuen Kreditinstitut verbundene zeitliche und bürokratische Aufwand ist Ihnen zu hoch.
• Die beiden erstgenannten Punkte sind Ihnen so wichtig, dass Sie unter Umständen auch wesentlich schlechtere Kreditkonditionen und über die Vertragslaufzeit hinweg mehrere Tausend oder gar Zehntausend Euro höhere Finanzierungskosten in Kauf nehmen wollen.

Mit Prolongation ist gemeinhin die Verlängerung der bestehenden Darlehensvereinbarung bei dem kreditgebenden Institut der Erstfinanzierung gemeint. Darüber hinaus gibt es jedoch noch weitere Möglichkeiten einer Anschlussfinanzierung:

• Option 1: die Umschuldung der Baufinanzierung
• Option 2: das Forward-Darlehen

1. Anschlussfinanzierung durch Umschuldung

Bei einer Umschuldung wechseln Sie normalerweise die Bank und handeln mit dem neuen Finanzinstitut auch einen vollständig neuen Immobilienkredit aus. Ist das Zinsniveau für Immobilienfinanzierungen seit dem Abschluss Ihrer Erstfinanzierung merklich gesunken, werden Ihnen für eine Umschuldung in vielen Fällen niedrigere Zinsen geboten, als dies Ihre aktuelle Bank anbietet.

Schon kleine Zinsunterschiede über die Gesamtlaufzeit des Darlehens können einen enormen Unterschied hinsichtlich der Finanzierungskosten machen.

Der Zinsvorteil einer Umschuldung erhöht direkt den Tilgungsanteil der Rückzahlungsrate. Bleibt diese nach der Umschuldung genauso hoch wie beim auslaufenden Darlehen, sinkt die Restschuld trotzdem wesentlich schneller, da ein größerer Anteil in die Tilgung des Darlehens fließt, während der Anteil der Zinskosten geringer ausfällt. Hierzu ein Rechenbeispiel:

Solange die Kosten für die Umschuldung, wie z. B. die Notar- und Grundbuchgebühren, insgesamt niedriger liegen als 7.894,70 Euro, lohnt sich für Darlehensnehmende eine Umschuldung im Vergleich mit der Prolongation der bestehenden Baufinanzierung.

So kann sich für Sie eine Umschuldung trotz gleicher Finanzierungskosten trotzdem lohnen, wenn weitere Vertragsinhalte im Zuge der Umschuldung, wie beispielsweise Sonderkündigungsrechte oder die Möglichkeit von Sondertilgungen Ihrer aktuellen und zukünftigen Bonitätsprüfung besser entsprechen. Ist zum Beispiel ein größeres Erbe im Laufe der Zinsbindungsfrist absehbar, kann eine entsprechende Möglichkeit der Sondertilgung die Umschuldung über die gesamte Kreditlaufzeit hinweg wesentlich günstiger machen, als eine Prolongation des ursprünglichen Darlehens, das vielleicht keine Sondertilgung innerhalb der Zinsbindungsfrist ermöglicht.

2. Anschlussfinanzierung durch ein Forward-Darlehen

Bei einem Forward-Darlehen handelt es sich um eine spezielle Form der Umschuldung. Bereits bis zu 60 Monate, bevor das aktuelle Darlehen ausläuft, können sich Kreditnehmende mit dieser Darlehensform einen Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung sichern. Da die Vertragskonditionen der Anschlussfinanzierung somit schon „unter Dach und Fach“ sind, ergeben sich für Darlehensnehmende grundsätzlich zwei Vorteile aus dieser Art der Baufinanzierung:

• 1. Planungssicherheit: Die Konditionen der Anschlussfinanzierung und entsprechend auch der dazugehörige Tilgungsplan stehen frühzeitig vor Ablauf der bestehenden Baufinanzierung fest.
• 2. Schutz vor steigenden Zinsen: Sollten die für Immobilienfinanzierungen maßgeblichen Leitzinsen nach dem Abschluss des Forward-Darlehens bis zum Laufzeitende des bestehenden Darlehens steigen, sind Darlehensnehmende gegen eine entsprechende Verschlechterung der Finanzierungskonditionen geschützt.

Insbesondere im Hinblick auf das aktuell niedrige Zinsniveau und einer stärker werdenden Tendenz steigender Zinsen in den kommenden Jahren kann ein Forward-Darlehen für Darlehensnehmende momentan eine interessante Option darstellen.

Nachdem die vorangegangenen Kapitel Sie in die Grundzüge der Themen Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen eingeführt haben, finden Sie nachfolgend eine übersichtliche Aufstellung der jeweiligen Vor- und Nachteile dieser Finanzierungsformen.

Jede der hier vorgestellten Möglichkeiten für eine Anschlussfinanzierung weist spezifische Vor- und Nachteile auf. In der Praxis ist regelmäßig zu beobachten, dass sich Darlehensnehmende insgesamt mit einer Umschuldung am besten stellen. Dies kann jedoch meist erst im Nachhinein sicher festgestellt werden und ist aufgrund der Komplexität einer Immobilienfinanzierung auch nicht verallgemeinerbar.

Der Anschlussfinanzierungsrechner kann Ihnen die Entscheidungsfindung erleichtern. Bei einer persönlichen Beratung prüfen unsere erfahrenen Immobilienexperten und -expertinnen gern individuell Ihren konkreten Fall und besprechen alle möglichen Optionen mit Ihnen.

Wenn Darlehensnehmer/-innen eine Fremdfinanzierung in Anspruch nehmen, reicht der erste Immobilienkredit in der Regel nicht aus, um das aufgenommene Darlehen voll zu tilgen. Demnach wird oftmals eine Anschlussfinanzierung benötigt. Damit Sie diesbezüglich die für Sie passendste und günstigste Finanzierungsform finden, sind die nachfolgenden Punkte von übergeordneter Wichtigkeit:

1. Frühzeitig mit der Planung beginnen

Bereits bis zu 5 Jahre vor dem Auslaufen Ihrer aktuellen Immobilienfinanzierung kann es sich lohnen, die Entwicklungen der Bauzinsen regelmäßig zu beobachten.

2. Angebote einholen und gründlich prüfen

Holen Sie rechtzeitig mehrere Angebote von verschiedenen Banken ein. Als unabhängiger Finanzierungsvermittler vergleicht Baufi24 die Konditionen von über 500 Finanzinstituten: Fragen Sie jederzeit ein kostenloses und unverbindliches Finanzierungsangebot an. Wir finden und verhandeln eine maßgeschneiderte und günstige Anschlussfinanzierung für Ihre persönlichen Bedürfnisse.

3. Möglichkeit der Sondertilgung beachten und nutzen

Nach dem Auslaufen einer Immobilienfinanzierung sind Sondertilgungen in der Regel gebührenfrei möglich. Erkundigen Sie sich hier frühzeitig und nehmen Sie die Möglichkeit in Anspruch, wenn es Ihre finanzielle Situation zulässt. So können Sie Ihre Restschuld verringern und die Konditionen einer Anschlussfinanzierung verbessern.

4. Gesetzliches Sonderkündigungsrecht beachten

Läuft Ihre aktuelle Immobilienfinanzierung bereits länger als 10 Jahre, können Sie das Darlehen gemäß § 489 BGB mit einer Frist von 6 Monaten vorzeitig kündigen und gebührenfrei in eine günstigere Immobilienfinanzierung wechseln.

5. Weitere vertragliche Nebenkonditionen beachten

Neben den Zinsen können auch weitere Vertragskonditionen wie beispielsweise gebührenfreie Sondertilgungen, Tilgungssatzänderungen oder Sonderkündigungsrechte für Sie persönlich wichtig sein und sich gegebenenfalls im Laufe der Finanzierungsdauer positiv auf die Gesamtkostenstruktur auswirken.

6. Tilgung optimieren

Analysieren Sie Ihre finanzielle Situation vor Abschluss einer Anschlussfinanzierung genau. Nutzen Sie dafür auch den Budgetrechner sowie den Baufinanzierungsrechner, um sich ein genaues Bild Ihrer finanziellen Möglichkeiten zu machen. Lässt Ihre Einkommenssituation einen höheren Tilgungssatz zu, können Sie so die Laufzeit bis zur Volltilgung und auch die in diesem Zeitraum anfallenden Zinskosten reduzieren.

7. Wahl der Zinsbindungsdauer

Auch im Rahmen der Anschlussfinanzierung wird eine Zinsbindungsdauer vereinbart. Hier sollte eine umso längere Zinsbindungsdauer gewählt werden, je niedriger die Zinsen im Vergleich zum langjährigen Mittel sind.

8. Nutzen von Niedrigzinsphasen

Sind die Zinsen seit dem Zeitpunkt der Erstfinanzierung stark gefallen, können Sie sich das aktuell niedrige Zinsniveau mithilfe eines Forward-Darlehens bereits mehrere Jahre vor Inanspruchnahme der Kreditsumme sichern. Auch der Abschluss einer regulären Anschlussfinanzierung ist unter Umständen bis zu 12 Monate im Voraus möglich.

Der Abschluss einer Anschlussfinanzierung, sei es nun in Form einer Prolongation, einer Umschuldung oder eines Forward-Darlehens, legt Ihre finanzielle Belastung im Rahmen einer Immobilienfinanzierung oftmals über viele Jahre fest. Nehmen Sie Kontakt für einen unverbindlichen Beratungstermin mit Baufi24 auf oder lassen Sie sich direkt ein Finanzierungsangebot schicken.