Haus bauen oder kaufen

Wer keine Lust mehr hat, jeden Monat Miete zu zahlen, denkt oft über den Kauf einer Immobilie nach. Die erste Entscheidung fällt zwischen der Eigentumswohnung und dem Haus. Doch auch wer sich für die Variante Haus entscheidet, ist noch nicht am Ziel. Die entscheidende Frage ist: Haus bauen oder Haus kaufen? Wir unterstützen dich bei der Entscheidungsfindung: Was sind die Vorteile und was die Nachteile bei Hauskauf und Hausbau.

• Hausbau: Ein wichtiger Grund, sich für den Bau eines Hauses zu entscheiden, ist bei vielen Menschen das größere Gefühl der Freiheit. Sie können bei Architektur, Materialien und Grundriss mitreden. In die Planung des Innenausbaus mit Raumaufteilung und Haustechnik können sie ihre Wünsche einbringen. Dabei ist klar: Je individueller die Planung des Hausbaus, desto teurer am Ende das Haus. Die genannte Freiheit ist jedoch nicht unbegrenzt. Sehr individuelle Wünsche umzusetzen ist kostspielig. Wer auf Standards setzt, spart Geld bei der Planung und kann damit preiswerter bauen.
• Hauskauf: Wer eine Bestandsimmobilie kauft, muss mit dem vorliebnehmen, was vorhanden ist. Ein Um- und Ausbau ist zwar möglich, hat aber Grenzen und lässt sich aber nicht über Nacht realisieren. Auch fühlt sich ein Erstbezug oft gut an, und keine Spuren der Vorbesitzer zu finden. Ein Kauf ist dabei i. d. R. günstiger und kurzfristiger umsetzbar.

Wer mit einem Bauträger baut oder ein Fertighaus finanziert und kauft, muss auch nicht mit dem erstbesten Modell vorliebnehmen. Die Auswahl attraktiver Hausformen ist groß und zudem lässt sich in einem Musterhauspark vorab ein Eindruck von der künftigen Wohnatmosphäre gewinnen.

Unabhängig vom Wohnvorhaben ist es sinnvoll, sich frühzeitig mit dem Thema Baufinanzierung auseinanderzusetzen. Für die Planung der Hausfinanzierung kannst du dich mit folgenden kostenlosen Onlinetools vorbereiten:

1. Nutze den Budgetrechner für deine Budgetplanung.
2. Kalkuliere einen exemplarischen Tilgungsplan mit dem Finanzierungsrechner

Geht es um den Kauf einer Bestandsimmobilie, steht oft die Frage noch zusätzlichen Finanzierungsbudget für Renovierungen und Sanierungen im Raum. Sowohl beim Bau also auch beim Kauf kannst du von unterschiedlichen Förderprogrammen bspw. in Form von KfW-Darlehen profitieren. Nimm die Expertise unserer Finanzierungsspezialistinnen und -spezialisten in Anspruch und lass dich kostenlos und unverbindlich beraten.

Im Folgenden geben wir dir einen Überblick, wo die Unterschiede und wo die Gemeinsamkeiten liegen, was die Kosten, die Nebenkosten und auch den Ablauf an geht.

1. Kosten bei Hausbau und Hauskauf

Ein wichtiger Unterschied bezüglich der Kosten von Hausbau und Hauskauf betrifft die Planungssicherheit.

• Wenn du eine Bestandsimmobilie erwirbst, verhandelst du den Kaufpreis und es wird ein Kaufvertrag aufgesetzt.
• Beim Hausbau hingegen kann sich die Lage Kostenlage während der Bauzeit verändern. Insbesondere bei selbst geplanten Häusern kann der Neubau am Ende deutlich teurer werden als geplant. Zudem kann es sein, dass du während des Innenausbaus neue und ggf. kostspielige Ideen entstehen. Vom Parkett über die Fußleisten bis hin zur Badausstattung schlägt sich jede Entscheidung und Änderung im Preis nieder. Vielleicht möchtest du dein Haus doch besser sichern als ursprünglich geplant – oder du überdenkst die Raumaufteilung. All diese Aspekte können die Bauzeit verlängern und die Kosten erhöhen.

Was ist teurer: Hauskauf oder Hausbau?

Diese Frage lässt sich nur fair beantworten, wenn wir Äpfel mit Äpfeln vergleichen. Bei vergleichbarer Lage, Haustyp und Größe von Grundstück und Haus, ist der Neubau oft teurer. Gleichzeitig punktet das neu gebaute Haus in den ersten Jahren der Nutzung mit niedrigeren Nebenkosten. Im Neubau verbrauchst du normalerweise weniger Energie, da das Haus gut bzw. i. d. R. besser gedämmt ist. Zudem fallen in den ersten Jahren wenige teure Reparaturen an. Selbst wenn du dem Hausbau den Zuschlag gibst, beeinflussen weitere Entscheidungen die Kosten. Mit einem Bauträger zu bauen kommt günstiger, als in Eigenregie mit einem Architekten das ausgefallene Traumhaus zu planen.

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie hängt der Preis stark von Angebot und Nachfrage ab – und vom Verhandlungsgeschick der Beteiligten. Bezüglich der Energiekosten muss ein älteres Gebäude keinen Nachteil bedeuten. Wurde das Haus bereits mit moderner Technik gebaut, kannst du auch in einer Bestandsimmobilie von niedrigen Heizkosten profitieren.

2. Nebenkosten bei Hausbau und Hauskauf

Neben dem Kaufpreis für das Haus fallen hohe Nebenkosten der Baufinanzierung als Prozentsatz des Kaufpreises an. Die genaue Höhe hängt von verschiedenen Aspekten ab. Folgende Kosten fallen an, egal ob du kaufst oder baust:

• Grunderwerbsteuer: Wie viel Grunderwerbsteuer du zahlen musst, hängt davon ab, in welchem Bundesland dein Haus liegt. Je nach Bundesland liegen diese zwischen 3,5 und 6,5 prozent des Kaufpreises. 
• Notarkosten beim Hauskauf: Der Notar bzw. die Notarin fordert eine Gebühr von ungefähr einem Prozent, um den Kaufvertrag rechtsgültig abzuwickeln. Dazu kommt noch ein halbes Prozent für die Eintragung ins Grundbuch.
• Hat dir ein Makler oder eine Maklerin das Grundstück oder Haus vermittelt, fällt zusätzlich eine Maklerprovision. Diese zahlen hälftig Käufer und Verkäufer.

Entscheidest du dich für den Bau, musst du mit weiteren Nebenkosten rechnen. Dazu zählen beispielsweise:

• Kosten, um das Grundstück vermessen zu lassen
• Erschließungskosten: Wird ein Grundstück erschlossen, wird es an die Versorgung mit Wasser und Energie sowie an die Kanalisation angeschlossen. 
• Gebühren für den Eintrag in das Liegenschaftskataster
• Kosten für das Erteilen einer Baugenehmigung

3. Ablauf bei Hausbau und Hauskauf

• Wer nicht selbst Architekt/-in oder Handwerker/-in ist, sollte ein Haus vor dem Kauf mit einem Experten oder einer Expertin besichtigen. Sachverständige kann den Zustand von Elektroinstallationen und Wasserleitungen beurteilen und haben einen Blick für versteckte Mängel. Mit ihrer Erfahrung und ihren Messinstrumenten können sie einschätzen, ob Räume und Wände feucht sind – und die Gefahr von Schimmel droht.
• Sie denken auch daran, die entscheidenden Fragen zu stellen, zum Beispiel nach den verwendeten Baustoffen. In früheren Jahren wurden Stoffe verwendet, die heute als gesundheitsgefährdend gelten.
• Bauexperten und -expertinnen erkennen einen Renovierungsstau und erklärt dir, ob du schon bald mit hohen Investitionen rechnen musst. Muss das Dach saniert werden oder die Heizung erneuert, fallen erhebliche Kosten an. Das wird besonders dann kritisch, wenn du dich ich bei der Finanzierung bis auf den letzten Euro verausgaben hast.
• Bei einer Bestandsimmobilie ist es zudem wichtig zu hinterfragen, wie Grund und Boden früher einmal genutzt wurden. Handelt es sich um eine ehemals landwirtschaftlich genutzte Fläche, gibt es wenig Anlass zur Sorge. Genau hinsehen solltest du, wenn auf dem Gelände früher mal ein produzierendes Gewerbe tätig war. Um sicherzugehen, kannst du ein Bodengutachten in Auftrag geben oder von der verkaufenden Partei ein solches verlangen. Schaue dir zudem gründlich die nähere Umgebung an. Liegt ein Fluss unweit des Hauses, könnte Hochwasser Probleme verursachen. Ähnlich sieht es bei einer Hanglage aus, die sich bei Starkregen ungünstig auswirken kann.

Informiere dich über den vollständigen Ablauf beim Hausbau sowie den Ablauf beim Hauskauf: Gut vorbereitet hast du eine noch bessere Grundlage für deine Entscheidung über Hausbau oder Hauskauf.

Egal, ob du dich ich für den Bau oder Kauf eines Hauses entscheidest: Die Immobilienfinanzierung sollte gut überlegt und geplant sein. Denn mit einer individuellen und professionellen Finanzierungsstrategie lassen sich mitunter Tausende Euro sparen. Mit unserer Checkliste kannst du systematisch deine Finanzierung planen.

• Schritt 1: Verschaffe dir einen Überblick über dein Eigenkapital in Form von Bankguthaben, Wertpapierdepots, Immobilien und Wertgegenständen. Wann ist das Geld verfügbar: Musst du Kündigungsfristen beachten? Denke an einen Abschlag, um zum Beispiel Marktschwankungen bei Aktien zu berücksichtigen.

• Schritt 2: Um die mögliche Belastung durch einen Immobilienkredit abschätzen zu können, gehören deine monatlichen Einnahmen und Ausgaben kritisch auf den Prüfstand. Hier hilft eine ehrliche Haushaltsrechnung. Achtung: Denke auch an Kosten, die selten anfallen. Das sind beispielsweise Versicherungen oder Vereinsmitgliedschaften, die du nur einmal pro Jahr bezahlst. Vergiss auch nicht deinen nächsten Sommerurlaub. Zu guter Letzt sollte ein Notgroschen unangetastet bleiben, falls die Waschmaschine kaputt geht oder das Auto eine Reparatur benötigt.
• Schritt 3: Nutze den Baufi24 Baufinanzierungsrechner und prüfe die Auswirkung Bauzinsen, Zinsbindung und Tilgungsrate. Vergiss nicht, Sondertilgungen einzuplanen. So kannst du Weihnachtsgeld oder Bonuszahlungen, aber auch eine unerwartete Erbschaft nutzen, um deinen Hauskredit schneller zurückzuzahlen.
• Schritt 4: Informiere dich frühzeitig über öffentliche Fördergelde und deren Fristen. Dazu zählen KfW-Darlehen, Zuschüsse der KfW für das umweltfreundliche Bauen sowie verschiedene regionale Förderprogramme der einzelnen Bundesländer.

Zum Abschluss wollen wir die Vor- und Nachteile von Hausbau und Hauskauf noch einmal vergleichend für dich gegenüberstellen.

Die Entscheidung, ein Haus zu bauen oder zu kaufen fällt nicht immer leicht. Profitiere von der langjährigen Erfahrung unserer Spezialisten und Spezialistinnen für Baufinanzierung bei Baufi24. Am Telefon, per Videocall oder in einer unserer vielen Geschäftsstellen kannst du alle Fragen zu Hauskauf und Hausbau im persönlichen Gespräch stellen.

• Die Baufi24 Berater/-innen vergleichen die Angebote von über 500 Banken.
• Sie erstellen dir eine maßgeschneiderte Finanzierungslösung und berücksichtigen dabei Fördergelder.
• Die Beratung ist für dich zu jeder Zeit kostenlos und unverbindlich.