Eigenkapital beim Hauskauf

Eine bedeutende Einflussgröße bei der Immobilienfinanzierung ist das sogenannte Eigenkapital. Eigenmittel ist frei zur Verfügung stehendes Vermögen, welches für den Hauskauf im Rahmen der Finanzierung aufgewendet wird.

Was zählt als Eigenkapital? Zum Eigenkapital bei der Baufinanzierung gehören unter anderem:

• Bankguthaben wie Tages-, Termin-, Festgelder, Sparkonten oder Sparpläne
• Aktien und Fonds
• festverzinsliche Wertpapiere
• private Darlehen
• Bausparguthaben
• bereits abbezahlte Immobilien und Baugrundstücke
• Auszahlungen aus Kapitallebensversicherungen oder Rentenversicherungen
• Barmittel
• sonstiges Vermögen wie Edelmetalle

Alle diese Quellen bzw. Mittel kannst du als Eigenkapital in deine Baufinanzierung einfließen lassen.

Der Bausparvertrag zählt nur als Eigenkapital, wenn er zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs zugeteilt wird. Die Zuteilungsphase trennt Anspar- und Darlehensphase. Je nach Tarif muss innerhalb einer bestimmten Zeit ein Mindestguthaben von 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme erreicht werden. Die restlichen 50 bis 60 Prozent der Bausparsumme werden danach auf Antrag von der Bausparkasse als Darlehen ausgezahlt. In der Regel beträgt die Ansparzeit sieben bis zehn Jahre, sie kann auch davon abweichen. Bausparer/-innen müssen eine Mindestlaufzeit von zwölf bis 18 Monaten einhalten.

Einen Rechtsanspruch auf den Zuteilungszeitpunkt verbrieft der Bausparvertrag jedoch nicht. Bausparverträge müssen, um in die Zuteilungsphase zu kommen, über eine ausreichend hohe Bewertungszahl verfügen. Die Bewertungszahl ergibt sich aus einem Vergleich innerhalb des Bausparkollektivs hinsichtlich Höhe und Dauer der Sparleistungen: Daraus resultiert die Auszahlungsreihenfolge. Die Bewertungszahl wird an Stichtagen ermittelt und muss für die Zuteilung eine Mindesthöhe aufweisen. Nach einer Bearbeitungszeit werden bei Zuteilungsreife Bausparguthaben und  Bauspardarlehen ausgezahlt.

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Teil jeder Immobilienfinanzierung ist das Eigenkapital: In welcher Höhe du eigene Mittel einbringst entscheidet wesentlich über die Konditionen und die Struktur deiner Finanzierung. Egal, ob du ein Haus kaufen, eine Wohnung finanzieren oder ein Bauprojekt umsetzen möchtest: Wir empfehlen, mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital einzubringen.

Wenn möglich, können höhere Quoten von 30 Prozent und mehr angestrebt werden. Zudem gilt: Je höher der Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung, desto mehr Eigenkapital ist empfehlenswert. Bei hohen Kaufsummen und gleichzeitig geringem Eigenkapital verteuert sich die monatliche Darlehensrate.

Vorteile eines hohen Eigenkapitalanteils

• Geringere Kreditbelastung: Je mehr Eigenkapital eingesetzt wird, desto niedriger fällt die benötigte Darlehenssumme und damit auch die monatliche Rate aus.

• Günstigere Zinsen: Banken gewähren bei einem höheren Eigenkapitalanteil häufig bessere Zinssätze, da ihr Finanzierungsrisiko sinkt. Schon geringfügig bessere Zinssätze sparen über die Laufzeit viel Geld.

• Schnellere Schuldenfreiheit: Mit geringerer Kreditsumme kannst du einen höheren anfänglichen Tilgungssatz wählen, wodurch das Darlehen schneller abbezahlt ist. Da durch eine hohe Eigenkapitalquote auch die Restschuld nach der Sollzinsbindung niedriger ausfällt, vermindert sich ebenso die gesamte Kreditlaufzeit. 

• Mehr Sicherheit: Ein höherer Eigenkapitalanteil senkt dein Risiko von Überschuldung und sorgt ggf. auch für bessere Bedingungen bei einer eventuellen Zwangsversteigerung im Notfall.

• Größere Chance auf eine Kreditzusage: Banken sehen ein hohes Eigenkapital als Beweis für Zahlungsfähigkeit und sind eher zur Kreditvergabe bereit.

Kaufnebenkosten mit Eigenkapital bezahlen

Es empfiehlt sich, die bei einem Immobilienkauf anfallenden Kaufnebenkosten durch Eigenmittel zu begleichen. Diese variieren von Bundesland zu Bundesland und sind nicht zu vernachlässigen. Sie betragen i. d. R. zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises. Zu den Nebenkosten beim Hauskauf zählen unter anderem:

• die Grunderwerbsteuer
• die Notarkosten
• die Grundbuchkosten
• eine etwaige Maklerprovision

Je nachdem, ob eine Immobilie erworben oder gebaut wird, kommen noch weitere Positionen in Form von Baunebenkosten hinzu. Zwar bieten einige Banken die Vollfinanzierung von Immobilien an – normalerweise sind die Kaufnebenkosten darin aber nicht enthalten.

Die Höhe des Eigenkapitals spielt eine zentrale Rolle für die Struktur deiner Baufinanzierung. Je mehr Eigenmittel zur Verfügung stehen, desto günstiger und sicherer lässt sich die Finanzierung gestalten: Das gilt sowohl für Kreditnehmende als auch für Banken. Wie viel Eigenkapital du für den Hauskauf einsetzt, beeinflusst unmittelbar die Konditionen, die Kreditstruktur und die gesamte finanzielle Belastung während der Laufzeit.

• Ein hoher Eigenkapitalanteil senkt die Kredithöhe, was zu geringeren monatlichen Raten und einer niedrigeren Gesamtbelastung führt.

• Banken bewerten einen hohen Eigenkapitalanteil als Sicherheit und honorieren dies oft mit besseren Konditionen und einer unkomplizierteren Zusage deines Kreditantrags.

• Ab rund 20 bis 30 Prozent Eigenkapital können Kreditnehmende von optimaleren Beleihungsgrenzen profitieren, was die Finanzierung robuster gegen Wertverluste oder Marktveränderungen macht.

• Wer mehr Eigenmittel einbringt, verkürzt die Rückzahlungsdauer, ist flexibler bei Sondertilgungen und gerät weniger wahrscheinlich in die Verlegenheit, bei Einkommensänderungen finanzielle Engpässe zu erleben.

• Ein hoher Eigenkapitalanteil sorgt zudem für langfristige Planungssicherheit und schützt vor Überschuldung, auch bei Wiederverkauf oder unerwarteten Ereignissen.

Somit ist die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals nicht nur ein „Sicherheitsnetz“, sondern eines der zentralen Steuerungsinstrument der gesamten Finanzierungsstruktur.

Die Rechnung verdeutlicht, wie wichtig das Eigenkapital für das Darlehen ist. Bei gleicher Zinsbindung sowie identischem Tilgungssatz hat ein höherer Eigenkapitalanteil folgenden Einfluss auf deine Baufinanzierung:

• der notwendige Darlehensbetrag ist niedriger
• die monatliche Belastung sinkt
• die zu finanzierende Restschuld ist geringer

Nicht zuletzt sind auch die Gesamtkosten niedriger.

Wer nicht über finanzielle Rücklagen verfügt, hat die Möglichkeit, auf eine sogenannte Vollfinanzierung oder auch 100-Prozent-Finanzierung zu setzen. Dabei werden 100 Prozent der Kaufsumme von der Bank finanziert. Die Schwierigkeit ist, ein Kreditinstitut zu finden, das einen Hauskredit ohne Eigenkapital realisiert. Voraussetzung für eine Hauskauf ohne Eigenkapital sind eine überdurchschnittliche Bonität sowie ein sehr hohes und zuverlässiges Einkommen. Nur wenige Banken und nur in Ausnahmefällen bewilligen allerdings heutzutage eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital.

Auch wenn eine Immobilienfinanzierung ohne eigene Mittel bestritten werden kann, birgt diese Variante doch erhöhte Risiken. Denn ein Baukredit, der völlig auf Eigenkapital verzichtet, hat meist diese Nachteile:

1. kostspieligeres Darlehen aufgrund erhöhter Zinslast
2. längere Darlehenslaufzeit, da langsamere Tilgung
3. höhere Schuldenlast nach Ende der Zinsbindungsfrist
4. bei Zwangsversteigerung Gefahr einer „Schuldenfalle“

Folgende Mittel gelten bei bei Banken als Ersatz für Eigenkapital:

• Privatdarlehen, beispielsweise von Verwandten
• Arbeitgeberdarlehen
• öffentliche Kredite und Bauförderungen
• Eigenleistungen beim Hausbau
• Beleihung anderer schuldenfreier Immobilien als Sicherheit

Eine lastenfreie eigene oder fremde Immobilie erhöht die Chancen auf eine Hausfinanzierung. Dann wird auf vorhandenen Grundbesitz eine Grundschuld eingetragen oder eine nicht gelöschte freie Grundschuld als Kreditsicherheit genutzt. Besitzen beispielsweise die Eltern der Kaufinteressierten ein bezahltes Grundstück, kann dieses als Sicherheit für den Hauskauf ihres Kindes dienen. Das verbessert die Bonität der Darlehensnehmenden und senkt ggf. auch deren Finanzierungszinsen.

Sind Eigenleistungen Eigenkapitalersatz?

Personen aus dem direkten Umfeld wie Verwandtschaft, Freundeskreis oder Nachbarschaft wollen unterstützen und helfen, das Haus selber zu bauen, um Bauaufwand einzusparen. Jedoch sollte darauf geachtet werden, dass die Fähigkeiten der Beteiligten nicht überschätzt werden. Nur, wenn Helfende oder Immobilienbesitzer/-in vom Fach und handwerklich versiert sind, zahlt sich der Einsatz von Eigenleistungen aus. 

Über KfW Förderungen können Hauskaufende zinsgünstige Förderdarlehen und Zuschüsse bekommen. Lässt sich dieses Geld als Eigenkapital in das Hauptdarlehen einbringen? Leider nein. Banken erkennen KfW-Darlehen i. d. R. nicht als Eigenkapital an.

Weiterhin müssen KfW-Kredite in vollem Umfang durch Eintragen einer Grundschuld abgesichert werden. Für die Hauptfinanzierung gilt dasselbe. Der bzw. die Gläubiger/-in des Hauptkredits kommt dabei an die erste Stelle ins Grundbuch. Erst dahinter steht die aufzunehmende Grundschuld für das Förderdarlehen. Für dieses ist jedoch nicht die KfW die Gläubigerin, sondern die vermittelnde Bank („durchleitende Bank“).
In Ausnahmefällen ist bei einem KfW-Kredit keine Grundbucheintragung nötig. 

Nimm mit den Experten und Expertinnen von Baufi24 persönlichen Kontakt auf, wenn du zum Thema Eigenkapital und Immobilienfinanzierung eine unabhängige und professionelle Beratung benötigst. Sie berücksichtigen dabei deine persönlichen Vorstellungen und finanziellen Anforderungen und erarbeiten eine individuelle Finanzierungsstrategie. Der Service von Baufi24 ist dabei zu jeder Zeit:

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