Haus selber bauen

Selbst ein Haus zu bauen bedeutet, dass du bestimmte Arbeiten rund um das Errichten der Immobilie ausführst und nicht, dass du das komplette Haus in Eigenregie baust. Das ist in Deutschland ohnehin nicht erlaubt, da es bei bestimmten Arbeiten und für Genehmigungen das Mitwirken von Fachpersonal bedarf.

Im Allgemeinen versteht man darunter, ein Haus selbst zu bauen, dass du verschiedene Arbeiten im Zusammenhang mit dem Errichten des Objektes erledigst. Das führt dazu, dass für manche Maßnahmen kein Fachpersonal benötigt wird, sodass du Kosten einsparen kannst. Ein Haus selbst zu bauen bedeutet, dass du zum Beispiel Fliesen legst, tapezierst, den Garten anlegst und weitere Arbeiten auf eigene Faust und ohne Hilfe von Handwerksbetrieben durchführst. Die grundlegenden Maßnahmen, wie zum Beispiel das Fertigen des Rohbaus oder die Elektroinstallation, werden hingegen auch beim Hausbau in Eigenregie von Fachkräften vorgenommen.

Vorschriften und Genehmigungen beim Hausbau

Im Zusammenhang mit einem Hausbau gibt es in Deutschland einige Vorschriften, die ebenfalls unter der Voraussetzung gelten, dass du dein Haus selber bauen möchtest. Unter anderem ist es vorgeschrieben, dass der Bauantrag entweder von einem Architekturbüro oder von einem Bauingenieur bzw. einer Bauingenieurin (mit Bauvorlageberechtigung) unterzeichnet wird. Darüber hinaus hast du den Bebauungsplan zu beachten, in dem festgelegt ist, welche Art von Immobilie auf dem Grundstück errichtet werden darf. Ohnehin sind zum Beispiel Abstände zum Nachbargrundstück, Größe der Immobilie und weitere Vorschriften zu beachten, wenn du selber ein Haus bauen möchtest.

Es werden verschiedene Genehmigungen benötigt, um den Bau legal zu beginnen und durchführen zu können. Allen voran musst du eine Baugenehmigung beantragen. Ohne diese Erlaubnis seitens der Baubehörde darfst du in Deutschland keinen Hausbau beginnen. Unter Umständen sind noch weitere Genehmigungen erforderlich, wie zum Beispiel bei einer geplanten Garage oder einem Carport. Gleiches gilt für Baumaßnahmen, bei denen zum Beispiel der vorgesehene Mindestabstand zum Nachbargrundstück nicht eingehalten wird.

Der erste Schritt auf dem Weg zum Hausbau sollte die sorgfältige Planung der Baufinanzierung sein. Die erfahrenen Experten und Expertinnen von Baufi24 beraten dich, inwiefern du Eigenleistungen beim Hausbau in die Finanzierung einfließen lassen kannst.

Ein eigenes Haus zu bauen ist nicht für alle die richtige Entscheidung, die von den eigenen vier Wänden träumen. Wer sich gegen eine Bestandsimmobilie und für den Hausbau entscheidet, sollte neben einem geeigneten Baugrundstück insbesondere zwei Dinge mitbringen:

1. Organisationstalent
2. handwerkliche Fähigkeiten bei geplanten Eigenleistungen

Außerdem solltest du weitere Eigenschaften besitzen, wenn du ein Haus selbst bauen möchtest. Im Folgenden nennen wir einige hilfreiche Fähigkeiten und persönliche Eigenschaften, die Personen auszeichnen, die einen Hausbau in Eigenregie mit den entsprechenden Arbeiten durchführen möchten:

• Disziplin
• ausreichend Zeit (auch neben dem Job)
• Belastbarkeit
• Stressresistenz

Abgesehen von diesen positiven Merkmalen sollte zudem im Vorfeld ein sorgfältiger Finanzierungsplan erstellt werden. Selbstverständlich muss vor dem Beginn des Baus der Grundstückskauf erfolgen.

Kosten beim Eigenbau lassen sich durch Eigenleistungen reduzieren. Grundsätzlich gibt es eine Reihe von Vor- und Nachteilen, die im Zusammenhang mit dem Eigenbau stehen.

Das sind die wichtigsten Vorteile, möchtest du dein Haus selbst bauen:

• geringere Baukosten
• niedrigere Kreditsumme → geringere monatliche Belastung
• mehr Freiheit und Gestaltungsmöglichkeiten hinsichtlich der Planung
• Kosten einsparen durch Eigenleistungen
• individuelle Absprachen bezüglich der Eigenleistungen möglich
• Persönlich bekannte Handwerker und Handwerkerinnen können optimal eingebunden werden.

Neben diesen Vorteilen existieren ebenso Nachteile, wenn du dein Haus in größerem Umfang in eigener Regie bauen möchtest. Das sind im Überblick: 

• größerer Zeitaufwand
• Risiko ungeplanter Kostensteigerungen
• keine Gewährleistung bei den Eigenleistungen
• Gefahr der Selbstüberschätzung
• keine Rabatte auf Materialien
• Eventuell können Termine – in Koordination mit Handwerksbetrieben – nicht eingehalten werden
• zeitliche Verzögerung bei unvorhergesehenen Ereignisse wie bspw. Krankheit
• höhere Belastung (Arbeiten werden im Urlaub, am Wochenende oder nach Feierabend durchgeführt → Ausbleibende Erholung für viele Monate)

Eine gute Planung ist unerlässlich, wenn du dein Haus selbst bauen möchtest. Im Folgenden geben wir dir eine Schritt-für-Schritt Anleitung, wie der Ablauf beim Hausbau aussehen kann.

Im ersten Teil geht es um die Planung des Hausbaus:

1. Finanziellen Rahmen festlegen: Zu Beginn der Planung solltest du ermitteln, was der Hausbau insgesamt kosten darf. Achte dabei unter anderem auf die Baunebenkosten, die Ausgaben für den Rohbau, den Innenausbau und die Außenanlagen.

2. Engagieren eines Architekturbüros: Da der Bauantrag zum Beispiel von einem Architekten bzw. einer Architektin unterzeichnet werden muss, ist es sinnvoll, diese Fachkraft vor Beginn der Bauphase zu beauftragen. Das Architekturbüro sorgt dafür, dass bei der Planung für den Hausbau sämtliche, relevante Details beachtet und Vorschriften eingehalten werden.

3. Erstellung eines Zeitplans: Ebenso wichtig im Zuge der Planung ist es, die einzelnen Arbeiten zu koordinieren und entsprechend einen Zeitplan zu erstellen. Plane unbedingt zeitliche Puffer ein, damit es nicht zu Überschneidungen oder Verzögerungen kommt.

4. Einholen der Kostenvoranschläge: Ist die erste Planung abgeschlossen, holst du von den Handwerksbetrieben Kostenvoranschläge ein, die für bestimmte Arbeiten benötigt werden. So schätzt du ab, ob sich die Kosten voraussichtlich im geplanten Rahmen bewegen werden.

5. Baugenehmigung beantragen: Nachdem der Bauplan vorliegt, reichst du ihn bei der Behörde ein. Die Baubehörde erteilt anschließend die Baugenehmigung. Ab diesem Zeitpunkt kann es mit dem Hausbau losgehen.

Im zweiten Teil des Ablaufs eines Hausbaus geht es in die Umsetzung der Planung:

6. Beauftragen der Handwerksbetriebe: Auf Grundlage der erhaltenen Kostenvoranschläge beauftragst du die aus deiner Sicht besten bzw. günstigsten Handwerkerinnen und Handwerker. Zudem koordinierst du die sogenannten Gewerke, die vor allem zeitlich mit den unterschiedlichen Arbeiten abgestimmt werden müssen.

7. Versichern des Baus: Denke ebenfalls im Rahmen des Hausbaus daran, den Bau zu versichern. Dringend zu empfehlen sind eine Bauleistungsversicherung, eine Rohbauversicherung sowie eine Bauherrenhaftpflicht-Versicherung.

8. Errichten der Baustelle: Das Einrichten der Baustelle ist der nächste Schnitt innerhalb der Bauphase. In der Regel übernimmt das die Baufirma, die den Rohbau erstellt.

9. Arbeiten durchführen: Jetzt werden seitens der Fachleute und durch deine Eigenleistungen die verschiedenen Arbeiten am Bau durchgeführt. Häufig ist in dem Zusammenhang eine Unterstützung durch Architekturbüros und Bauingenieure bzw. Bauingenieurinnen sinnvoll.

10. Bauabnahme: Der letzte Schritt ist die Bauabnahme, nachdem sämtliche Bauarbeiten abgeschlossen sind. In dem Zusammenhang prüft das Amt, ob alle Arbeiten mit dem eingereichten Bauantrag übereinstimmen.

Möchtest du dein Haus selbst bauen, entstehen Kosten, die du unbedingt vor Baubeginn kennen solltest. Pauschal lässt sich nicht sagen, welche Kosten anfallen, wenn du dich statt für den Kauf einer Bestandsimmobilie entscheidest, ein eigenes Haus zu bauen. Die Kosten für den Hausbau sind u. a. abhängig von diesen Faktoren:

• Lage
• Größe
• Ausstattung
• Bauweise

Durchschnittlich belaufen sich die Kosten beim Hausbau in Deutschland (mit Innenausstattung, jedoch ohne Grundstück), u. a. auch abhängig davon, ob du viel oder wenig Eigenleistung einbringst, auf 1.500 bis 2.500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Bei einem Haus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche sind das zwischen 180.000 Euro und 300.000 Euro. 

Die Gesamtkosten beim Hausbau teilen sich auf in: 

• Grundstückskosten
• Hausbaukosten
• Baunebenkosten

Bei den Hausbaukosten kannst du mit diesen Kosten rechnen:

• Rohbaukosten: ca. 600 bis 900 Euro je Quadratmeter
• Kosten für den Innenausbau: ca. 500 bis 1.000 Euro je Quadratmeter
• Außenanlagen: individuell (zwischen 5 und 15 Prozent der Bausumme)

Berücksichtige bei der Planung außerdem: Es können Erschließungskosten anfallen, insbesondere für die Strom- und Wasserversorgung. Übrigens können sich die Kosten je nach Bauart unterscheiden. Schlüsselfertiges Bauen und barrierefreies Bauen sind Faktoren, die Einfluss auf die Gesamtkosten haben.

Kosten sparen durch Eigenleistungen

Du planst, dein Haus selbst zu bauen, dann kannst du Kosten durch Eigenleistungen am Bau reduzieren. Je nach Umfang können diese eingesparten Ausgaben zu einem finanziellen Minderaufwand im mittleren bis höheren fünfstelligen Bereich führen.

Welche Kosten du durch welche Eigenleistung beim Hausbau einsparen kannst, zeigt folgende Übersicht. Das Einsparpotenzial bezieht sich jeweils mit dem Prozentsatz auf die Kosten, die bei der Beauftragung von Fachpersonal anfallen würden.

• Außenanlage anlegen: bis zu 100 Prozent
• Tapezier- und Malerarbeiten: 60 bis 80 Prozent
• Bodenbeläge (Laminat / Fliesen): 50 Prozent
• Trockenbau: 60 bis 80 Prozent
• Isolieren der Heizrohre: 100 Prozent
• Rohbauarbeiten: 40 bis 60 Prozent
• Verputzen: 60 bis 70 Prozent
• Fenster und Türen einsetzen: 10 bis 20 Prozent
• Organisation des Hausbaus: 20 Prozent 

Beachte, dass das Einsparpotenzial sehr davon abhängt, wie groß deine handwerklichen Fähigkeiten sind und welche Arbeiten du in welchem Umfang übernehmen kannst.  Die Angaben sind sehr grobe Richtwerte, die dir als Grundlage bei einer individuellen Detailkalkulation helfen können.

Je nach Erfahrung und Geschick lassen sich viele Arbeiten beim Hausbau in Eigenregie durchführen. Erlaubt ist alles, was – vor allem aufgrund von Auflagen und Sicherheitsbestimmungen – nicht von Fachleuten durchgeführt werden muss. Dazu zählen insbesondere:

• Elektrik
• Heizungsanlage
• Sanitärtechnik
• Installation von Klima- und Lüftungssystemen
• Fenster- und Türeneinbau

Ein Eigenbau wird i. d. R. zu einem größeren Teil über die Bank über Baukredite mit Baugeld finanziert. Dazu stehen dir eine Reihe von Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung, wie zum Beispiel:

• Annuitätendarlehen: Der Klassiker unter den Immobilienkrediten zeichnet sich dadurch aus, dass die monatliche Rate aus Zinsen und Tilgung besteht. Während der Laufzeit sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt.
• Tilgungsdarlehen: Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen bleibt der Tilgungsanteil bei dieser Form des Immobilienkredites gleich. Das bedeutet, dass sich die monatliche Kreditrate nach und nach reduziert.
• Volltilgerdarlehen: Das Volltilgerdarlehen ist ein spezielles Baudarlehen, bei dem kein Unterschied zwischen der Zinsbindung und der Gesamtlaufzeit des Kredites besteht. Das führt dazu, dass es später kein Zinsrisiko gibt.
• Förderkredite und Zuschüsse für den Hausbau: Im Zusammenhang mit einem Hausbau gibt es mehrere Förderungen, wie zum Beispiel seitens der KfW. Bauförderungen gibt es in Form von zinsgünstiges Darlehen und Zuschüssen.

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