Haus selber bauen

Beim Thema Hausbau haben Menschen oftmals unterschiedliche Vorstellungen und Wünsche. Mancher träumt vom schlüsselfertigen Bau, bei dem in der Bauphase alles wie am Schnürchen läuft. Andere möchten lieber ein Fertighaus finanzieren, da sie nicht die Geduld für den Bau eines Massivhauses mitbringen. Und dann gibt es noch die dritte Kategorie von Bauherren.

Nämlich jene Heimwerker, die sich gut vorstellen können, ihr Haus ganz oder in Teilen selbst zu bauen, also Eigenleistungen einzubringen. Dieser Vorgang wird im Volksmund auch „Muskelhypothek” genannt. Wer schon einmal schwere Steine geschleppt oder Fliesen verlegt hat, kann den Begriff gut nachvollziehen.

Hausbauer sind meist Handwerker von Beruf oder fleißige und begabte Autodidakten. In Zeiten des Internets ist vielleicht sogar mancher dabei, der sich die nötigen Kenntnisse online aneignet. Laien unterschätzen leider immer wieder ihre Fähigkeiten. Die daraus resultierenden Probleme und Fehler kosten dann Zeit und Geld.

Wer davon spricht, sein Haus selber zu bauen, meint üblicherweise, dass er Eigenleistungen einbringt. Spätestens beim Dach decken oder dem Einbau der Heizung stoßen private Hausbauer an ihre Grenzen. Einige Arbeiten können jedoch die meisten Menschen mit einem Mindestmaß an handwerklichem Geschick übernehmen und sparen dabei Ausgaben. Zu diesen möglichen Eigenleistungen zählen zum Beispiel die folgenden:

• Garten oder Vorgarten anlegen
• Wände oder Decken streichen
• eine Holzdecke montieren
• Wände tapezieren
• Laminat oder Teppichboden verlegen
• Fliesen legen

Wichtig zu wissen: Wer Sanitäranlagen einbauen oder Elektroinstallationen vornehmen möchte, sollte aus Gründen der Qualität und der Sicherheit vom Fach sein. Arbeiten im Sicherungskasten dürfen sogar ausschließlich zugelassene Fachbetriebe ausführen. Im schlimmsten Fall handeln Sie sich Baumängel ein und verzögern die Fertigstellung.

Ein Haus selbst zu bauen, bedarf einer gründlichen Planung und will gut überlegt sein. Zunächst gilt es zu bedenken, dass „selber bauen“ nicht bedeutet, dass Sie alle anfallenden Arbeiten übernehmen können. So brauchen Sie einen Architekten oder Bauingenieur, der für die passende Baugenehmigung sorgt. Auch einen Rohbau kann eine Privatperson ohne die notwendigen Gerätschaften und die entsprechende Ausbildung und Erfahrung nicht errichten.

Falls Sie Spezialwerkzeuge kaufen oder mieten müssen, um die Arbeiten auszuführen, relativiert sich der Preisvorteil. Das übliche Sortiment mit Hammer, Akkuschraubenzieher und Dübeln reicht für den Hausbau nicht. Oft fehlen neben passenden Werkzeugen und der nötigen Erfahrung auch Kenntnisse über Materialien. Kaufen Sie falsche Materialien oder wenden diese inkorrekt an, kann es zu teuren Folgekosten kommen.

Wer beim Hausbau Eigenleistungen einbringt oder gar mit einem Bausatzhaus selbst bauen möchte, hat einige Vorteile. Zunächst ist die Gestaltungsfreiheit besonders groß, wenn Sie das Haus, mindestens in Teilen, selbst bauen. Ein weiterer wichtiger Faktor sind die Finanzen, insbesondere wenn das angesparte Eigenkapital gering ausfällt.

Die Kosten beim Grundstückskauf sind zwar in beiden Fällen gleich viel, aber der Preis für das Haus selbst reduziert sich durch das eigene Engagement. Je höher die Beteiligung in Form von Eigenleistungen oder Eigenkapital ist, desto mehr reduziert sich das Risiko der finanzierenden Bank. Damit sinkt die einkalkulierte Risikoprämie und die Bank kann den Immobilienkredit mit günstigeren Zinsen anbieten.

Eigenleistungen beim Hausbau können die Baufinanzierung erleichtern. Daher sind sie besonders interessant für jene Menschen, die nur über einen geringen Anteil an Eigenkapital verfügen. Dank der Eigenleistungen sinken die Personalkosten und folglich fällt die monatliche Belastung durch den Immobilienkredit geringer aus.

Die Eigenleistung erkennen viele Banken als Eigenkapital an, sofern sie bei maximal 15 Prozent der gesamten Baukosten liegt. Um sich zeitlich und kräftemäßig nicht zu überlasten, ist es jedoch ratsam, mit nicht mehr als 15.000 Euro an Eigenleistungen zu planen.

Ein Rechenbeispiel für den Hausbau in Eigenregie

Nehmen wir an, Sie wollen ein Haus bauen, das 200.000 Euro kostet. Um ein gutes Zinsangebot zu bekommen, sollte das Eigenkapital idealerweise mindestens 20 Prozent ausmachen. Das wären in unserem Praxisbeispiel 40.000 Euro. Sie haben jedoch nur ein Eigenkapital von 14.000 Euro zur Verfügung. Nun können Sie Ihrer Bank nachweisen, dass Sie Leistungen in Höhe von 26.000 Euro (40.000 – 14.000 = 26.000) selbst erbringen. Der Anteil dieser 26.000 Euro am Gesamtpreis von 200.000 beträgt 13 Prozent und liegt damit unter der genannten Obergrenze von 15 Prozent.

Achtung: Prüfen Sie zunächst gründlich, ob dieser Plan realistisch ist! Sie brauchen sowohl die Kenntnisse als auch die körperliche Kraft und vor allem die nötige Zeit. Unterschätzen Sie nicht die Belastung durch ein solches Projekt. Arbeiten Sie jeden Abend und jedes Wochenende auf der Hausbaustelle, strengt das sehr an. Sollte in der Konsequenz Ihre Arbeit darunter leiden und Ihr Arbeitgeber Sie abmahnen, wäre das fatal. Auch das Familienleben und Hobbys können durch die Belastung zu kurz kommen.

Auf die tatkräftige Unterstützung von Verwandten und Freunden zu setzen, sollte ebenfalls gut überlegt werden. Gehen Sie davon aus, dass nicht jeder die angebotene Hilfe auch wirklich erbringt. Egal ob Sie nun Ihre Familie einspannen oder die Söhne der Nachbarn, denken Sie an deren Absicherung. Sie können Ihre Hilfskräfte bei der Berufsgenossenschaft Bau BG anmelden. Dann sind auch mögliche Unfälle auf der Baustelle abgesichert.

Um der Bank gegenüber nachzuweisen, dass Sie bestimmte Eigenleistungen erbringen, sollten Sie folgende Aspekte übersichtlich und nachvollziehbar dokumentieren:

• Welche Art von Eigenleistung planen Sie zu erbringen?
• Wie hoch sind die Kosten für das Material?
• In welcher Höhe würden alternativ Handwerker die Lohnkosten veranschlagen?
• Wer erbringt diese Eigenleistung?
• Was qualifiziert die Person dafür, eine solche Eigenleistung zu erbringen?
• Wie viel sparen Sie insgesamt durch die geplante Eigenleistung?

Durch die Eigenleistung reduziert sich der Darlehensbetrag und damit das Risiko der Bank oder Bausparkasse. Der Kreditnehmer profitiert in der Konsequenz von niedrigeren Zinsen.

Versuchen Sie, sich die Belastung durch den Hausbau in konkreten Zahlen vorzustellen. Nehmen wir an, dass Sie 500 Stunden Eigenleistung einbringen wollen. Der betrachtete Zeitraum beträgt sechs Monate. Teilen wir nun die 500 Stunden durch die 26 Wochen eines halben Jahres, kommen wir auf knapp 20 Stunden pro Woche. Sofern Sie in Vollzeit berufstätig sind, wäre das so, als hätten Sie nicht einen Arbeitsplatz, sondern 1,5 Arbeitsstellen.

Verlängern wir nun gedanklich die Bauphase auf neun Monate. In diesem Fall verteilen wir die 500 Stunden auf 39 Wochen und sind immer noch bei stattlichen 13 Stunden wöchentlich. Nun bedenken Sie, dass Sie in diesem Zeitraum auch einmal krank sind oder andere Gründe verhindern, dass Sie jedes Wochenende den Bau voranbringen. Vielleicht haben Sie mal keine Lust, ein runder Geburtstag steht an oder Sie wollen Ihren Hochzeitstag feiern. Wie dieses Rechenbeispiel zeigt, ist es nicht ratsam, die 15 Prozent auszuschöpfen. Es ist sinnvoller, mit 5 oder maximal 10 Prozent Eigenleistung zu planen.

Ein weiterer Aspekt kommt hinzu. Wenn Sie zu langsam sind, verzögert sich der Einzug in Ihr neues Haus – und sie müssen noch länger gleichzeitig Miete zahlen und das Baudarlehen bedienen.

Für diesen Trend beim Hausbau gibt es mittlerweile sogar die passenden Baumaterialien, nämlich sogenannte Bausatzhäuser. Schätzungen von Experten zufolge kann der Häuslebauer durch seine „Muskelhypothek" bis zu 50.000 Euro sparen. Doch gibt es dabei oder generell bei Eigenleistungen auch Risiken. Lassen Sie Ihr Haus bauen, sorgt die Gewährleistung dafür, dass Sie Baumängel geltend machen können. Sollte durch Ihre Eigenleistung ein Mangel entstehen, müssen Sie diesen auf eigene Kosten beheben.

Und es kann noch schlimmer kommen. Nehmen wir an, dass Sie aus Unerfahrenheit oder schlichtem Zeitmangel für Ihre Eigenleistung viel länger brauchen als ursprünglich geplant. Das kann bedeuten, dass Handwerker nicht planmäßig ihre Aufträge bearbeiten können – und sich die Bauzeit verlängert. Im schlimmsten Fall können andere Gewerke sogar Schadenersatz von Ihnen fordern, wenn Termine nicht gehalten werden können.

Kaufen Sie ein Haus schlüsselfertig, können Sie sich auf den vertraglich vereinbarten Preis verlassen. Bauen Sie hingegen in Eigenregie, kann es im Einzelfall zu kostspieligen Nachbesserungen kommen.