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Bauspardarlehen: Ablauf, Vorteile & Alternativen

Bauspardarlehen sind zinsgünstige Darlehen von Bausparkassen für Hauskauf oder Hausbau. Wie funktioniert eigentlich ein Bauspardarlehen? Wir erklären Ihnen, worauf Sie achten sollten.

Das Wichtigste in Kürze

Ein Bauspardarlehen ist ein von Bausparkassen ausgereichter zinsgünstiger Immobilienkredit, den Sie insbesondere für den Erwerb, Bau oder die Sanierung eines Eigenheims nutzen dürfen.

Damit Hauskäufer/-innen ein Bauspardarlehen erhalten, müssen sie ein Mindestsparguthaben, eine Mindestsparzeit sowie eine hinreichend hohe Zielbewertungszahl erreichen.

Durch ein heute abgeschlossenes Bauspardarlehen lassen sich feste Bauzinsen für die Zukunft sichern.

Für einen unmittelbaren Immobilienerwerb oder -bau ist nicht das Bausparen, sondern ein Annuitätendarlehen die richtige Wahl.

Gut zu wissen: Die Kombination aus Bauspardarlehen und klassischem Baukredit ist beliebt bei der Immobilienfinanzierung.

In diesem Ratgeber:

Was ist ein Bauspardarlehen?

Familien, Singles und Paare, die ihren Traum vom Eigenheim wahr werden lassen möchten, sind für gewöhnlich auf Fremdkapital angewiesen. Dieses beschaffen sich Hauskäufer/-innen üblicherweise über einen von der Bank ausgegebenen Immobilienkredit. Zu einem solchen gibt es aber grundsätzlich eine Alternative: ein Bauspardarlehen.

Zweckgebundene Hauskauf-Finanzierung für Bausparer und Bausparerinnen

Was damit gemeint ist, stellt der § 1 des Gesetzes über Bausparkassen (BSpKG) klar. Demnach handelt es sich bei einem Bauspardarlehen um ein Gelddarlehen, welches ausschließlich zu wohnungswirtschaftlichen Zwecken vergeben wird. Diesen speziellen Typ von Baufinanzierung dürfen nur Bausparkassen ausreichen. Des Weiteren ist die Vergabe eines Bauspardarlehens an mehrere Bedingungen geknüpft. Erst wenn diese erfüllt sind, erhalten Darlehensnehmer/-innen den vereinbarten Kreditbetrag.

Unabhängigkeit von aktuellen Hypothekenzinsen

Der eingeräumte Hypothekenzins beim Bauspardarlehen richtet sich nicht nach den aktuellen Marktzinsen. Daher können Sie beim Hausbau bei dieser Art von zweckgebundenem Immobilienkredit prinzipiell zu jeder Zeit von niedrigen Zinsen profitieren.

Bauspardarlehen zählt zu den grundpfandrechtlich besicherten Tilgungsdarlehen

Um in den Genuss eines zinsgünstigen Bauspardarlehens zu kommen, müssen Sie als Erstes einen Bausparvertrag abschließen. In diesen zahlen Bausparer und Bausparerinnen über eine gewisse Zeit Geld ein. Das von der Gesamtheit an Bausparer/-innen angesammelte Kapital vergibt die Bausparkasse nun in Form von Bauspardarlehen an Personen, die ein Haus kaufen oder bauen möchten.

Die Rückführung dieser Immobilienfinanzierung erfolgt durch regelmäßige Überweisung einer vorher festgesetzten Rate. Sie enthält neben einem Zins- ebenso einen Tilgungsanteil. Auf diese Weise verringert sich die Restschuld des Bauspardarlehens kontinuierlich. Es gehört deshalb zur Gruppe der Tilgungsdarlehen.

Als Schutz vor einer Zahlungsunfähigkeit des Hauskäufers bzw. der Hauskäuferin wünschen die Bausparkassen in der Regel eine grundpfandrechtliche Besicherung des Bauspardarlehens. Normalerweise wird hierzu das neu erworbene Grundstück herangezogen. Die Bausparkassen begnügen sich dabei meist mit einer nachrangigen Eintragung im Grundbuch.

So gehst du vor:

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In diesem Ratgeber:

Wie läuft die Zuteilung eines Bauspardarlehens ab?

Damit Sie sich Ihr Bauspardarlehen auszahlen lassen können, muss dieses zuteilungsreif sein. Dies erreichen Sie, indem Sie den zuvor geschlossenen Bausparvertrag besparen. Für gewöhnlich vollzieht sich das Bausparen in 3 Phasen:

  • Phase 1: Ansparphase
  • Phase 2: Zuteilungsphase
  • Phase 3: Darlehensphase

Zu Beginn wird mir der Bausparkasse vereinbaret, welche Höhe das später bereitgestellte Bauspardarlehen haben soll. Hierfür wird eine Bausparsumme festgelegt. Diese setzt sich einerseits aus einem anzusparenden Bausparguthaben sowie andererseits aus einem Bauspardarlehen zusammen. Daraus ergibt sich:

Bausparsumme - Bausparguthaben = Bauspardarlehen

Phase 1: Ansparphase

Ist der Vertrag zum Bausparen unterzeichnet, startet die Ansparphase. In dieser Zeit überweisen Bausparende einmal monatlich oder jedes Quartal einen bestimmten Beitrag. Um das Bauspardarlehen abrufen zu können, müssen nun folgende Kriterien erfüllt sein:

  • Mindestsparguthaben erreicht
  • Mindestsparzeit verstrichen
  • ausreichend hohe Zielbewertungszahl

Die meisten Bauspardarlehen entsprechen in ihrer Höhe in etwa dem Bausparguthaben. Denn Bausparkassen verlangen ein Mindestsparguthaben von in der Regel 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme. Erst wenn dieser Betrag erreicht ist, brauchen die zu einem späteren Zeitpunkt Kreditnehmenden keine Sparraten mehr überweisen. Bei Bausparverträgen muss außerdem die Mindestsparzeit beachtet werden. Sie beschreibt die Zeitspanne vom Vertragsabschluss bis zum Termin der Zuteilung beziehungsweise zum Bewertungsstichtag. In Abhängigkeit vom gewählten Tarif liegt die Mindestsparzeit zwischen 12 und 60 Monaten.

Ferner ermittelt die Bausparkasse eine Zielbewertungszahl. Diese kalkuliert sich aus der Bausparsumme, den gezahlten Sparraten sowie der Ansparzeit. Das Ergebnis wird mit der Mindestbewertungszahl verglichen. Liegt die errechnete Zielbewertungszahl darüber, so ist der Bausparvertrag zuteilungsreif.

Phase 2: Zuteilungsphase

Möchten Sie nun über Ihr Bauspardarlehen verfügen, haben Sie dafür einen entsprechenden Antrag bei der Bausparkasse einzureichen. Bei manchen Bausparverträgen erfolgt die Zuteilung aber auch automatisch. Zu diesem Zeitpunkt bekommt der Darlehensnehmer bzw. die Darlehensnehmerin allerdings nicht nur das Bauspardarlehen ausgezahlt. Auf das angesammelte und verzinste Bausparguthaben besteht ebenfalls Anspruch. Somit kann die gesamte Bausparsumme zum Erwerb des Eigenheims genutzt werden.

Sparer-Kassen-Leistungsverhältnis

Durch Berücksichtigung der Mindestbewertungszahl zur Ermittlung der Zuteilungsreife stellt die Bausparkasse ein ausgewogenes Verhältnis aus Sparbeiträgen und Kreditleistungen sicher.

Phase 3: Darlehensphase

Hat der Kreditnehmer bzw. die Kreditnehmerin das Bauspardarlehen bekommen, beginnt der letzte Abschnitt: die Darlehensphase. In dieser zahlen die Hauskäufer/-innen bzw. Hausbauenden für gewöhnlich einmal im Monat eine Zinsen und Tilgungen umfassende Rate. Darüber hinaus soll die Rückzahlung des Immobiliendarlehens häufig in 10 bis 15 Jahren abgeschlossen sein. Um das zu erreichen, setzen die Bausparkassen den Tilgungssatz entsprechend hoch an, wodurch die Kreditrate steigt.

Wozu lässt sich ein Bauspardarlehen nutzen?

In den meisten Fällen fungiert ein Bauspardarlehen als Ergänzung zu einer gewöhnlichen Baufinanzierung. Das hat folgenden Hintergrund: Damit künftige Hausbesitzer/-innen ein Bauspardarlehen erhalten, müssen sie zuvor 40 bis 50 Prozent der vereinbarten Bausparsumme ansparen. Beliefe sich letztere auf mehrere Hunderttausend Euro, würde die Sparphase zu lange dauern. Ein Hauskauf in einer überschaubaren Zeit wäre somit nicht möglich.

Aufgrund dessen hat sich die Kombination bewährt: klassische Immobilienfinanzierung plus Bauspardarlehen. Beide Baukredite werden durch Eintragung einer Grundschuld auf das neue Grundstück abgesichert. Da die Bausparkassen für ein Bauspardarlehen regelmäßig eine nachrangige Besicherung akzeptieren, ist eine Kreditzusage für beide Immobiliendarlehen realistisch.

Wie zuvor ausgeführt, dürfen Bausparkassen nur Kredite für wohnwirtschaftliche Zwecke ausreichen. Das Gesetz über Bausparkassen gibt Auskunft darüber, welche Maßnahmen Sie mit einem Bauspardarlehen finanzieren können:

  • Bau oder Kauf einer Immobilie
  • Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen am Eigenheim
  • Umschuldung einer bestehenden Baufinanzierung
  • Erwerb von Wohnrechten in einem Pflegeheim

Neben dem Bauspardarlehen bekommen Kreditnehmende auch ihr angesammeltes Bausparguthaben zur Verfügung gestellt. Dieses lässt sich dann beim Abschluss eines herkömmlichen Baudarlehens als Eigenkapital einsetzen. Zahlen Sie bereits eine Immobilienfinanzierung ab, können Sie die vorhandene Restschuld unter Umständen durch ein Bauspardarlehen ablösen. In einem solchen Szenario würde der Bausparkredit als Anschlussfinanzierung dienen.

Bausparkassen gewähren nur dann ein Bauspardarlehen, wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Daher ist ein Haus- oder Wohnungskauf mit einer solchen Immobilienfinanzierung erst zu einem späteren Zeitpunkt möglich.

Für wen kann sich Bausparen lohnen?

Beabsichtigen Sie, in ein paar Jahren Wohneigentum zu erwerben? Mit einem Bausparvertrag lässt sich hierfür eine solide Grundlage schaffen. Dazu zahlen künftige Eigenheimbesitzer/-innen in den Bausparvertrag ein, bis dieser die Zuteilungsreife erreicht hat. Das verzinste Bausparguthaben können Sie dann als Eigenkapital nutzen. Somit ist das Bausparen insbesondere für Hauskaufinteressierte empfehlenswert, die derzeit über wenige oder keine finanziellen Rücklagen verfügen.

Normalerweise setzt der Abschluss einer klassischen Baufinanzierung einen Eigenkapitalbeitrag von mindestens 20 Prozent voraus. Bei einem Kaufpreis von beispielsweise 250.000 Euro ergibt sich also ein Kapitalbedarf von wenigstens 50.000 Euro. Reichen Ihre Ersparnisse dafür nicht aus, kann ein Bausparvertrag die richtige Lösung sein.

Zum Bausparen gehört neben dem Bausparguthaben ebenso ein Bauspardarlehen. Dieses darf bei zuteilungsreife des Vertrags abgerufen werden. Prinzipiell bietet ein abgeschlossener Bausparvertrag einen entscheidenden Vorteil. So legt die Bausparkasse bereits heute den Zinssatz für das später abzuzahlende Bauspardarlehen fest. Dadurch wissen Sie schon jetzt, wie hoch die Rate des Bausparkredits ausfällt. Wer etwa mit dem Bauspardarlehen die Restschuld der bestehenden Immobilienfinanzierung tilgen möchte, profitiert bei der Anschlussfinanzierung von den heutigen geringen Zinsen.

Somit ist das Bausparen eine interessante Option für Menschen, die auf eine hohe Planungssicherheit Wert legen. Darüber hinaus überzeugen Bauspardarlehen durch ihre Flexibilität. Denn Bausparkassen erlauben es oft, Sondertilgungen in beliebiger Höhe zu tätigen. Erwarten Sie in nächster Zeit zum Beispiel ein größeres Geldgeschenk, dann lässt sich dieses direkt zum Abzahlen des Bausparkredits verwenden.

Vorteile und Nachteile eines Bauspardarlehens

Personen, die erfahren möchten, ob ein Bausparvertrag für sie sinnvoll ist, werfen einen Blick auf die Vor- und Nachteile eines Bauspardarlehens:

Vorteile Nachteile
konstanter Zinssatz bis zur vollständigen Tilgung Abschlusskosten, häufig zwischen 1,0 und 1,6 % der Bausparsumme
Recht auf Sondertilgungen oft höhere Kreditrate, da Darlehenslaufzeit verkürzt
staatliche Förderung durch Wohnungsbauprämie, Wohnriester oder Arbeitnehmersparzulage von fallenden Hypothekenzinsen am Markt kann nicht profitiert werden

Alternative zum Bausparvertrag: klassische Baufinanzierung

Wie der vorherige Abschnitt zeigt, gibt es Argumente, die für und gegen das Bausparen sprechen. Zudem reicht die Bausparsumme allein in der Regel nicht aus, um ein Eigenheim zu erwerben. Deshalb ist ein herkömmlicher Immobilienkredit nach wie vor die erste Wahl, wenn es um einen Haus- oder Wohnungskauf geht.

Wollen Sie Ihren Traum von den eigenen vier Wänden zeitnah verwirklichen, dann können Sie sich für den Klassiker unter den Immobilienkredit entscheiden: ein Annuitätendarlehen.

Im Gegensatz zu einem Bauspardarlehen erhalten Sie bei einem Annuitätendarlehen das für den Immobilienerwerb nötige Kapital umgehend ausgezahlt. Voraussetzung hierfür ist, dass Kreditnehmer/-innen über eine akzeptable Bonität verfügt. Wer sich für ein Annuitätendarlehen interessiert, sollte daher diese Bedingungen erfüllen:

  • sichere und ausreichend hohe Einkünfte
  • keine negativen Schufa-Einträge
  • Eigenkapital

Erzielen Sie ein gutes Einkommen, erhöht dies die Chancen auf eine Kreditzusage erheblich. Hauskäufer/-innen, deren Gehalt geringer ist, haben aber prinzipiell ebenfalls die Möglichkeit, eine Immobilienfinanzierung abzuschließen. Sie können zum Beispiel durch einen weiteren Darlehensnehmer bzw. eine weitere Darlehensnehmerin oder durch Stellen zusätzlicher Sicherheiten, wie etwa einer Lebensversicherung, die Aussichten auf ein Annuitätendarlehen verbessern.

Liegt ein positives Ergebnis der Bonitätsprüfung vor, bekommen Antragstellende das fehlende Kapital innerhalb kurzer Zeit ausgezahlt. Zusammen mit eigenen Mitteln lässt sich damit das Eigenheim erwerben. Das Baudarlehen wird in konstanten monatlichen Raten zurückgeführt. Da Annuitätendarlehen mit einer Sollzinsbindung, also festen Zinsen für eine längere Zeitspanne, ausgestattet sind, bieten sie eine solide Planungsgrundlage für den Hauskauf.

Darüber hinaus können Sie sich bei dieser Darlehensform auch für eine Laufzeit von mehr als 15 Jahren entscheiden. Zum Vergleich: Bei einem Bauspardarlehen erwarten die Bausparkassen meist, dass der Immobilienkredit spätestens nach 15 Jahren getilgt ist. Eine darüber hinausgehende Zeitspanne beim Annuitätendarlehen ermöglicht geringere monatliche Raten. Wenden Sie sich jederzeit an die erfahrenen Baufi24 Berater/-innen, ob eine gewöhnliche Hauskauf-Finanzierung für Sie zielführender ist als ein Bausparvertrag.

Weitere Option: Bausparsofortdarlehen

Das klassische Bausparen eignet sich nicht für den sofortigen Erwerb einer Immobilie. Schließlich muss erst einige Jahre Geld angespart werden, bevor der Vertrag zuteilungsreif ist. Wollen Sie aber ein Eigenheim jetzt bauen oder erwerben, informieren Sie sich auch zum Thema Bausparsofortdarlehen.

Bei einem solchen gewährt die Bausparkasse ein Vorausdarlehen. Dessen Höhe richtet sich nach dem fehlenden Betrag, der für den Hauskauf benötigt wird. In Verbindung mit eigenen Ersparnissen lässt sich der Erwerb nun unmittelbar vollziehen. Beachten Sie dabei jedoch, dass die Bausparkasse für ein Bausparsofortdarlehen Abschlusskosten erhebt – genauso wie für ein Bauspardarlehen.

Des Weiteren läuft die Finanzierung mit einem Bausparsofortdarlehen in 2 Schritten ab.

  • Schritt 1: Zuerst zahlt der Kreditnehmer Zinsen für das eingeräumte Vorausdarlehen – und das für 10 bis 15 Jahre. Eine Tilgung erfolgt in dieser Zeit nicht.
  • Schritt 2: Zugleich unterzeichnen neue Eigenheimbesitzer/-innen einen Bausparvertrag, in den sie jeden Monat einzahlen. Dabei entspricht die Bausparsumme der Höhe des Vorausdarlehens.

Sobald der Bausparvertrag die Zuteilungsreife erreicht hat, lösen Sie mit der Bausparsumme (Bausparguthaben plus Bauspardarlehen) das Vorausdarlehen ab. Hierbei lässt sich ein Teil der Kreditschuld durch das angesparte Bausparguthaben unmittelbar tilgen. Der andere Teil wird nun über das Bauspardarlehen Monat für Monat abbezahlt. Die Experten und Expertinnen von Baufi24 erklären Ihnen gern in einem unverbindlichen Beratungstermin die Vorteile und Risiken eines Bausparsofortdarlehens.

Möchten Sie wissen, ob ein Bauspardarlehen oder doch eine klassische Baufinanzierung die beste Lösung für Sie ist? Fordern Sie direkt ein kostenfreies und unverbindliches Angebot an: Das Baufi24 Team freut sich auf Ihre Kontaktaufnahme.

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