b24-AdobeStock_Halfpoint_453841170

Beleihungsgrenze

Beleihungsgrenzen haben Einfluss auf Höhe des Darlehens.

Das Wichtigste in Kürze

Die Beleihungsgrenze kann zwischen 40 und 80 Prozent des errechneten Beleihungswertes der Immobilie liegen. Vollfinanzierungen gewähren Banken nur selten und setzen ein hohes Einkommen sowie hohe Sicherheiten des Kreditnehmers voraus.

In der Regel gelten in den einzelnen Branchen folgende Beleihungsgrenzen:

  • Geschäftsbanken, Raiffeisenbanken, Volksbanken 80 %
  • Hypothekenbanken 60-65 %
  • Lebensversicherungen 40-60 %

Erstrangige Darlehen bis zur Beleihungsgrenze

Bewegt sich die Darlehenshöhe im Rahmen der Beleihungsgrenze, werden solche Kredite als 1a-Hypothekendarlehen oder 1a-Hypothek bezeichnet. Im Grundbuch werden sie durch ein erstrangiges Grundpfandrecht abgesichert. Das heißt: Kommt es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie, weil der Kreditnehmer seine Zins- und Tilgungsleistungen nicht mehr erbringen kann, wird Forderung der Geldgeber zuerst aus dem Versteigerungserlös bedient.

Die Beleihungsgrenze wirkt sich – wie auch der Beleihungswert – auf die Höhe des Kredites aus, den der Immobilienerwerber für seine Immobilie vom Kreditinstitut erhalten kann. Sie reduziert die Kredithöhe noch einmal, nachdem diese bereits durch die Ermittlung des Beleihungswertes unterhalb des Kaufpreises der Immobilie sinkt. Der Kredit, den der Kreditnehmer erhält, deckt somit nicht die gesamten Kosten, die beim Kauf bzw. Bau der Immobilie entstehen, ab. Nach der Aufnahme eines 1a-Hypothekendarlehens besteht daher in der Regel noch darüber hinaus gehender Finanzierungsbedarf.

Beispiel

Die Baukosten eines Einfamilienhauses belaufen sich auf 300.000 Euro. Als Beleihungswert ermittelt die Bank 240.000 Euro, also 80 Prozent des tatsächlichen Baupreises, und setzt eine Beleihungsgrenze von 80 Prozent des Beleihungswertes an, wodurch die Kredithöhe noch weiter sinkt. Der Bauherr erhält von der Bank einen Kredit über 192.000 Euro. Da er über 75.000 Euro Eigenkapital verfügt, fehlen ihm zur Deckung aller Kosten des Bauvorhabens 33.000 Euro.

Darlehen über der Beleihungsgrenze

Selbstverständlich besteht für die Kreditinstitute die Möglichkeit, Darlehen zu gewähren, die über den Beleihungsgrenzen liegen. Diese werden 1b-Hypothkendarlehen genannt und sind im Grundbuch durch ein zweitrangiges Grundpfandrecht sowie zusätzlich durch eine öffentliche Bürgschaft abgesichert. Eine öffentliche Bürgschaft kann der Immobilienerwerber beim jeweiligen Bundesland oder öffentlich-rechtlichen Kreditinstituten erhalten. Das zweitrangige Grundpfandrecht wird – wie auch das erstrangige – als Realkredit bezeichnet, weil auch dieses noch durch die Immobilie selbst abgesichert ist. Ein zweitrangiges Darlehen hat jedoch seinen Preis, denn in der Regel verlangen die Kreditinstitute dafür einen Zinsaufschlag, was einige Tausend Euro Zusatzkosten verursachen kann. Deshalb ist es für Kreditnehmer manchmal besser, noch eine Weile zu sparen, bis sie ausreichend Eigenkapital für eine günstigere Baufinanzierung angesammelt.

Besteht für den Immobilienerwerber noch weiterer Kreditbedarf, kann er eventuell auch einen gedeckten Personalkredit in Anspruch nehmen, dessen Vergabe allerdings von seiner persönlichen Kreditwürdigkeit abhängt. Auch dieser wird im Grundbuch eingetragen. Bauspardarlehen oder Förderdarlehen der Bundesländer bzw. der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sind weitere Möglichkeiten, um den über die 1a-Hypothek hinausgehenden Darlehensbedarf abzudecken, da Bausparkassen und Förderbanken meist auch mit einem nachrangigen Grundpfandrecht einverstanden sind.

Tipp Beleihungsgrenze

Jeder über die 1a-Hypothek hinausgehende Darlehensbedarf kostet den Kreditnehmer mehr Geld. Daher empfiehlt es sich, mit dem Kreditgeber zu verhandeln und einen möglichst hohen Beleihungswert sowie eine hohe Beleihungsgrenze zu erreichen.

97 % unserer Kunden und Kundinnen empfehlen uns weiter:
4,9 von 5 Sternen
Basis: 4.800 Kunden und Kundinnen
  • Für uns, die zum ersten mal überhaupt eine Immobilienfinanzierung machen und somit recht wenig Ahnung haben ist es ein Segen, so gut beraten und unterstützt zu werden.
    Stefan F.
    April 2023
  • Die Beratung war ausgezeichnet, kompetent und vor allen Dingen unabhängig und kundenorientiert.
    Werner
    April 2023
  • Wenn Sie auf der Suche nach einer zuverlässigen und kompetenten Baufinanzierungsvermittler mit sehr guten Konditionen sind, dann ist Baufi24 die perfekte Wahl. 
    GG
    April 2023
  • Sehr gute Beratung und 100% Weiterempfehlung
    Thomas K.
    April 2023
  • Kompetente, ehrliche und empfehlenswerte Finanzierungsberatung
    Ronja H.
    März 2023
  • Rundum guter Service! Super schnelle Terminvereinbarung. Unser Berater war super nett und er kennt eine Menge Kniffe, Tricks und Fördermöglichkeiten. 
    Silke J.
    März 2023
  • Hier berät kein geschulter Verkäufer, der Provision abgreifen will, sondern ein aufrichtiger und ehrlicher Mensch, dessen fachliche Beratung für uns das Beste war, was wir erlebt haben.
     
    Klare Empfehlung unsererseits, menschlich und höchst kompetent. Wirklich klasse Arbeit, weiter so!!!
    Christian B.
    März 2023
  • Ich habe über Baufi24 kurzfristig eine etwas kompliziertere Immobilienfinanzierung in sehr kurzer Zeit und sehr guten Konditionen (ca. 0,5% besser als bei einem anderen Finanzierungspartner) abgeschlossen.
    TF
    Februar 2023
Für uns, die zum ersten mal überhaupt eine Immobilienfinanzierung machen und somit recht wenig Ahnung haben ist es ein Segen, so gut beraten und unterstützt zu werden.
Stefan F.
April 2023
Die Beratung war ausgezeichnet, kompetent und vor allen Dingen unabhängig und kundenorientiert.
Werner
April 2023
Wenn Sie auf der Suche nach einer zuverlässigen und kompetenten Baufinanzierungsvermittler mit sehr guten Konditionen sind, dann ist Baufi24 die perfekte Wahl. 
GG
April 2023
Sehr gute Beratung und 100% Weiterempfehlung
Thomas K.
April 2023
Kompetente, ehrliche und empfehlenswerte Finanzierungsberatung
Ronja H.
März 2023
Rundum guter Service! Super schnelle Terminvereinbarung. Unser Berater war super nett und er kennt eine Menge Kniffe, Tricks und Fördermöglichkeiten. 
Silke J.
März 2023
Hier berät kein geschulter Verkäufer, der Provision abgreifen will, sondern ein aufrichtiger und ehrlicher Mensch, dessen fachliche Beratung für uns das Beste war, was wir erlebt haben.
 
Klare Empfehlung unsererseits, menschlich und höchst kompetent. Wirklich klasse Arbeit, weiter so!!!
Christian B.
März 2023
Ich habe über Baufi24 kurzfristig eine etwas kompliziertere Immobilienfinanzierung in sehr kurzer Zeit und sehr guten Konditionen (ca. 0,5% besser als bei einem anderen Finanzierungspartner) abgeschlossen.
TF
Februar 2023
Top bewertet und vielfach ausgezeichnet

4,9 von 5 Sternen

Basis: 4.800 Kunden und Kundinnen

HB_TOPKundenberatung2023_Baufi24 Siegel TÜV Saarland Preis Leistung 10/2022 Preis-Champions_Branchengewinner_GOLD_2023_Baufi24 EM0823_BauFi_TOP_Vermittler