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Was kostet ein Haus?

Kosten für den Hausbau und Hauskauf einschätzen: Die Kosten können sehr unterschiedlich ausfallen. Aber wie hoch sind sie wirklich? Tipps und Informationen zu Kosten für Grundstück und Kauf bzw. Bau, Kaufnebenkosten und die Finanzierung.

Das Wichtigste in Kürze

Der Preis für ein Haus hängt von Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr ab.

Zum reinen Kaufpreis kommen Nebenkosten für das Grundbuchamt, das Finanzamt und eventuell den Makler.

Mit Erbpacht lässt sich ein Haus günstiger erwerben.

Für die Finanzierung des Hauskaufs sollte ausreichend Eigenkapital vorhanden sein.

In diesem Artikel:
Author Jens Diehl
Experte Immobilienkauf & Finanzierung
Aktualisiert am 10.06.2024

Der Hauskauf: neu oder gebraucht?

Ein Haus zu kaufen ist üblicherweise die größte Investition des Lebens. Da es sich auch um eine Herzensangelegenheit handelt, heißt es, einen kühlen Kopf zu bewahren – und die Finanzen im Blick zu behalten.

Wie viel kostet es, ein Haus zu kaufen? Die Kosten für den Hauskauf sind individuell verschieden. Der Preis für ein Haus hängt stark davon ab, ob sich die Immobilie in einer begehrten Wohnlage befindet oder in einem weniger nachgefragten Gebiet. Des Weiteren spielt die Art des Hauses eine Rolle. Ein frei stehendes Einfamilienhaus mit großem Grundstück ist deutlich teurer als ein Reihenmittelhaus mit wenig Fläche. Fertighäuser gelten als günstiger gegenüber Massivhäusern, doch gilt es auch hier kritisch den Einzelfall zu betrachten.

Beim Kauf eines Hauses aus zweiter Hand spielen das Baujahr sowie der bauliche Zustand eine wichtige Rolle. Ein ungedämmtes Haus aus den 1970er-Jahren ist deutlich preiswerter zu bekommen als ein Passivhaus, das nach der Jahrtausendwende gebaut wurde. Bei diesen Preisunterschieden sollte fair verglichen werden. Ein Beispiel: Zahlen Sie in einem schlecht gedämmten Haus jeden Monat 100 Euro mehr an Ihren Energieversorger, sind das in zehn Jahren stolze 12000 Euro

Wenn Sie ein bestehendes Haus kaufen, sollten Sie seinen Zustand gründlich unter die Lupe nehmen. Ein Bauexperte kann Ihnen dabei helfen, einen möglichen Renovierungsstau zu erkennen. Ein vermeintliches Schnäppchen stellt sich schnell als überteuert heraus, wenn Sie große Summen investieren müssen. Das Dach zu sanieren, die Heizung zu ersetzen oder den Keller trocken zu legen, sind kostspielige Investitionen.

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In diesem Artikel:

Die Kosten für den Hausbau und Hauskauf

Der Kauf oder Bau eines Hauses setzt sich im Wesentlichen aus drei großen Kostenblöcken zusammen:

  • Der Preis für das Grundstück
  • Die Kosten, um das Haus zu bauen oder der Kaufpreis
  • Die Nebenkosten von Bau oder Kauf

Nachfolgend schauen wir uns an, welche Faktoren diese Kosten beeinflussen.

Der Preis für das Grundstück

Wie teuer ein Grundstück ist, hängt primär von seiner Lage ab. Die Bodenrichtwerte der Region geben einen ersten Anhaltspunkt für die Grundstückspreis. Dabei spielt die Attraktivität der Gemeinde oder des Stadtteils eine wichtige Rolle. Um zu klären, wie attraktiv der Wohnort ist, sollten Sie folgende Fragen klären:

  • Wie vielfältig sind die Einkaufsmöglichkeiten?
  • Wie attraktiv ist die Infrastruktur: Gibt es einen gut ausgebauten öffentlichen Nahverkehr? Sind Kindertagesstätten, Grundschulen und weiterführende Schulen mit einem hervorragenden Ruf vorhanden und gut erreichbar?
  • Haben attraktive Arbeitgeber in der Nähe ihren Standort?
  • Leidet die Attraktivität durch eine nahe gelegene Autobahn oder soll eine Chemiefabrik gebaut werden?

Zu hohe Grundstückspreise lassen das Konzept der Erbpacht in einem attraktiven Licht erscheinen. Wer sein Haus auf einem Grundstück mit Erbbaurecht erwirbt, zahlt beim Kauf weniger. Dem Käufer gehört das Grundstück nicht, sondern er mietet es nur. Solche Baugrundstücke bieten Gemeinden, Stiftungen sowie mitunter die Kirchen in Deutschland als Erbrechtgeber an. Das Erbbaurecht wird im Grundbuch eingetragen und kann bei einem Verkauf der Immobilie weitergegeben werden.

Damit verbundene Nachteile sind jedoch die laufenden Kosten für die Erbpacht. Die Höhe dieser Erbbauzinsen ist abhängig von der Attraktivität des Grundstücks. In beliebter Lage müssen Sie dafür mehr zahlen als draußen auf dem Land. Außerdem steht das Grundstück dem Eigentümer nur für eine befristete Zahl von Jahren zur Verfügung. Mit bis zu 99 Jahren handelt es sich allerdings um einen recht langen Zeitraum. Wer daher davon träumt, dass in seinem Haus noch die Enkel der eigenen Enkel leben, sollte von Erbpacht lieber Abstand nehmen.

Die Kosten, um ein Haus zu bauen

Wer eine Bestandsimmobilie kauft, kennt von vornherein den Gesamtpreis für das Haus inklusive Grundstück sowie Rollläden, Teppichböden und vielleicht noch Einbauküche. Beim Bau eines Hauses gibt es viele Extras zu bedenken und genau das Kleingedruckte zu lesen. Wie schlüsselfertig wird das Haus am Ende sein? Welche Extrawünsche machen den Bau teurer als gedacht?

Bei den Kosten für den Hausbau gilt es daher die Entscheidung zwischen einem schlüsselfertigen Bau und möglichen Eigenleistungen zu fällen. Wer handwerkliches Geschick, Zeit und Geduld besitzt, kann einige Arbeiten selbst ausführen. Statt teure Handwerker zu beauftragen, werden Fliesen oder Laminat kurzerhand selbst verlegt. Haben die Käufer wenig Zeit und Interesse, können sie zumindest Wände streichen und Fußboden verlegen. Auch die Außenanlagen verschlingen viel Geld. Wer seine Terrasse selbst baut und den Garten in Eigenregie anlegt, kann einige Ausgaben sparen.

Viele kleine und große Entscheidungen beeinflussen teilweise stark den Preis des Hauses. Dazu gehören die folgenden Fragen:

  • Mit oder ohne Keller das Haus bauen?
  • Soll das Dachgeschoss ausgebaut werden?
  • Marmortreppe oder eine einfache Holztreppe?
  • Preiswerte Armaturen aus dem Baumarkt oder ein luxuriöses Badezimmer mit hochwertigen Waschbecken und Badewanne
  • Einbau einer Sauna?
  • Sind elektrische Rollläden nötig?

Die Liste lässt sich beliebig fortsetzen, denn fast zu jeder Entscheidung gibt es preiswerte oder teure Varianten.

Im Gegensatz zum Kauf eines Hauses, fallen beim Bau einmalige Kosten an. Dazu zählen beispielsweise:

  • Die Erschließung des Grundstücks inklusive Erdarbeiten
  • Der Bau einer Terrasse
  • Die Anlage von Garten und Vorgarten
  • Auch die Summe aus kleinen Objekten wie dem Briefkasten, der Hausnummer und der Außenbeleuchtung gehen irgendwann ins Geld

Die Nebenkosten beim Hausbau oder Hauskauf

Wer ein Haus günstig bauen oder kaufen kann, sieht sich schon am Ziel seiner Träume. Nun heißt es, korrekt zu rechnen und sämtliche Nebenkosten beim Hauskauf oder Hausbau vollständig zu berücksichtigen. Für die Grunderwerbsteuer, den Eintrag ins Grundbuch sowie die Gebühren für Notar und Makler, fällt schnell ein Betrag an, der über 10 Prozent des Kaufpreises entspricht. Kostet das Haus 300.000 Euro, müssen in diesem Fall zusätzlich 30.000 Euro für die genannten Nebenkosten aufgebracht werden. Wie hoch diese Kosten im Einzelfall sind, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

  1. Grunderwerbsteuer: Ihre Höhe beläuft sich je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent (Stand 01.01.2024).
  2. Makler: Die meisten Bundesländer legen die Höhe einer üblichen Maklergebühr fest. Gesetzlich ist festgeschrieben, dass die Maklergebühren zwischen Käufer und Verkäufer hälftig aufgeteilt werden.
  3. Gebühren des Notars: Sie hängen davon ab, wie komplex der Kaufvertrag ausfällt und betragen ungefähr 1 Prozent des Kaufpreises.
  4. Gebühren des Grundbuchamts: Für den Eintrag der Immobilie ins Grundbuch verlangt die Behörde ungefähr 0,5 Prozent des Kaufpreises.

Speziell beim Bau kommen noch dazu:

  • Kosten für die Baugenehmigung
  • Kosten für die Grundstücksvermessung
  • Eintrag in das Liegenschaftskataster
  • Um das Grundstück zu erschließen, muss es an die Versorgung mit Energie und Wasser sowie Kanalisation und Telefonnetz angeschlossen werden

Sobald Sie den Kaufvertrag unterschrieben haben, fallen bereits verschiedene monatliche oder quartalsweise laufende Kosten an. Dazu zählen:

  • Versicherungen: zum Beispiel Bauherrenhaftpflichtversicherung, Wohngebäudeversicherung
  • Grundsteuer
  • Abgaben an die Gemeinde für die Straßenreinigung und die Müllabfuhr
  • Kosten für die Energieversorgung und das Abwasser
  • Anteilige Kosten für gemeinschaftlich genutzte Flächen

Die Finanzierung für den Hauskauf oder Hausbau

Um ein Haus zu kaufen, sollten die Käufer mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen. Das Guthaben auf dem Tagesgeldkonto reicht dafür üblicherweise nicht aus. Daher steht am Anfang der Überlegungen zur Baufinanzierung ein Kassensturz. Dabei wird das gesamte Vermögen ermittelt und geprüft, wie schnell Sie darauf zugreifen können. Guthaben auf dem Giro- oder Tagesgeldkonto lassen sich ohne Verzögerung in Anspruch nehmen. Liegt ein Bausparvertrag vor, muss dieser zunächst zuteilungsreif sein. Wer Glück hat, kann zusätzlich ein Arbeitgeberdarlehen beantragen – oder wohlhabende Verwandte um einen privaten Kredit bitten.

Ein Wertpapierdepot lässt sich für die Baufinanzierung recht schnell verkaufen. Je nach aktueller Marktlage würden Sie aber keinen guten Preis erzielen. Ähnlich sieht es bei Gold oder einem Gemälde aus. Wer schon eine Eigentumswohnung besitzt, kann diese verkaufen, um den Hauskauf zu finanzieren.

Die nächsten Entscheidungen sind, ob die Immobilienfinanzierung mit einem festen oder einem variablen Zins erfolgen soll. Zu Zeiten von Niedrigzinsen fällt die Frage meist zugunsten der Festzinsen aus. Auch die Höhe der anfänglichen Tilgungsrate ist ein wichtiger Hebel, um solide zu finanzieren. Sieht der Immobilienkredit Sondertilgungen vor, können Bonuszahlungen, eine Erbschaft oder gar ein Lottogewinn genutzt werden, um den Immobilienkredit schneller abzuzahlen.

Öffentliche Fördergelder für die Baufinanzierung nutzen

Für die Finanzierung eines Hauses lassen sich öffentliche Zuschüsse beantragen, zum Beispiel über eine KfW-Förderung. Zudem bieten die Bundesländer unterschiedliche Förderprogramme für die Immobilienfinanzierung an. Bei öffentlichen Fördergeldern gilt es Fristen einzuhalten und umfangreiche Unterlagen einzureichen. Daher empfiehlt es sich, frühzeitig zu recherchieren, welche Fördergelder infrage kommen.

Wer ein oder mehrere Kinder hat und ein Haus bauen möchte, kann einen Antrag auf Baukindergeld stellen. Auch für den Kauf eines Hauses aus zweiter Hand oder einer Eigentumswohnung kann der Zuschuss von 1200 Euro pro Jahr und Kind beantragt werden. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, fließt die Förderung bis zu zehn Jahre lang.

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