Haus bauen ohne Eigenkapital: Fakten & Tipps

Möglich oder riskant: Kann man ein Haus bauen ohne Eigenmittel?

Das Wichtigste in Kürze

Eigenkapital bei der Baufinanzierung mindert das Finanzierungsrisiko der Bank – gleichzeitig lassen sich damit die Zinskosten, die monatlichen Raten sowie die Laufzeit reduzieren.

Ein Hausbau ohne Eigenkapital ist im Einzelfall möglich, sofern Darlehensnehmende über ein ebenso verlässliches wie hohes Einkommen verfügt.

Aufgrund des gesteigerten Kreditausfallrisikos verlangen Banken bei Vollfinanzierungen höhere Sollzinsen, was wiederum die Darlehensrate verteuert und die Kreditlaufzeit verlängert.

Wer verbeamtet ist, überdurchschnittlich gut verdient und ein Baugrundstück in beliebter Wohnlage in Aussicht hat, kann unter Umständen ohne Eigenkapital ein Haus bauen.

Weshalb ist Eigenkapital beim Hausbau so wichtig?

Der Bau eines Hauses will gut geplant sein – vor allem auch in finanzieller Hinsicht. In der Regel verfügen die wenigsten Personen, die den Bau eines Hauses planen, über ausreichend eigenes Kapital, um den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Der Abschluss einer geeigneten Baufinanzierung löst dieses Problem, das Immobiliendarlehen schließt die Finanzierungslücke mit Fremdmitteln. Der andere Teil wird in Form von Eigenkapital in den Hausbau eingebracht. Dieses ist aus folgenden Gründen für den Immobilienkredit von Bedeutung:

geringere Kreditsumme erforderlich
besserer Beleihungsauslauf
niedrigere Hypothekenzinsen aufgrund geringeren Risikos eines Zahlungsausfalls
im Falle einer Zwangsversteigerung bessere Konditionen
schnellere Tilgung der Darlehensschuld

Es gibt auch Menschen, die ein Haus bauen ohne Eigenkapital. Das Einbringen von eigenen finanziellen Rücklagen in die Baufinanzierung bringt jedoch einige Vorteile mit sich. So ist es grundsätzlich erstrebenswert, wenn der Darlehensbetrag möglichst gering ausfällt. Lässt sich ein Teil des Hausbaus mit finanziellen Ersparnissen bestreiten, senkt das den Kreditbetrag. Dadurch reduziert sich der von der Bank berechnete Beleihungsauslauf des Baukredits. Dies wiederum erhöht die Wahrscheinlichkeit einer Darlehenszusage.

Welche Bedeutung hat der Beleihungsauslauf bei der Baufinanzierung?

Der Beleihungsauslauf gibt die Höhe des fremdfinanzierten Anteils am Immobilienwert an (Kreditbetrag dividiert durch Beleihungswert). Für den Kreditnehmer ist ein niedriger Beleihungsauslauf vorteilhaft.

Außerdem vermindert ein Eigenkapitalbeitrag die Gefahr für die Bank, dass Sie den aufgenommenen Immobilienkredit nicht wie vereinbart zurückzahlen können. Schließlich verringert sich durch eigene finanzielle Rücklagen nicht nur die Kredithöhe. Der Darlehensgeber stuft ebenso die Zahlungsfähigkeit höher ein. Aufgrund dessen gewährt die Bank bessere Hypothekenzinsen. Niedrigere Zinsen sind gleichbedeutend mit geringeren Kosten für die Hauskauf-Finanzierung.

Weiterhin wäre ein besserer Beleihungsauslauf auch im Fall einer Zwangsversteigerung der gebauten Immobilie von Vorteil. Über eine solche holt sich die Bank das geschuldete Geld zurück, sofern die Kreditraten nicht mehr auf Dauer bedient werden können. Der geringere Beleihungsauslauf erhöht für den Darlehensgeber nun die Chance, das geliehene Kapital über einen Hausverkauf vollständig zurückzuerhalten. Deswegen profitieren Sie mit einem niedrigeren Beleihungsauslauf regelmäßig von günstigeren Bauzinsen.

Der aufgrund der eigenen Finanzmittel kleinere Kreditbetrag bietet einen zusätzlichen Vorteil. So lässt sich die Darlehensschuld schneller tilgen als bei einem Hausbau ohne Eigenkapital. In der Folge verkürzt sich die Zeitspanne bis zur Schuldenfreiheit.

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Haus bauen ohne Eigenkapital: Ist das möglich?

Banken erwarten für gewöhnlich, dass Sie im Rahmen Ihres Darlehens für Hauskauf oder Hausbau auch eigene Ersparnisse zur Immobilienfinanzierung aufwenden. Nur in Ausnahmefällen sagen Banken Baukredite ohne Eigenkapital zu. Sogenannte Vollfinanzierungen stellen ein erhöhtes Kreditausfallrisiko für die Bank dar. Möchten Sie dennoch ohne finanzielle Rücklagen ein Haus bauen, müssen Sie dem Darlehensgeber besondere Sicherheiten bieten. Eine Kreditzusage macht die Bank vor allem von den folgenden Faktoren abhängig:

Bonität
Lage der Immobilie
Ausstattung

Bei jedem Hausbau ohne Eigenkapital ist die Bonitätsprüfung der Kreditnehmenden von zentraler Bedeutung. Mit Bonität ist die Zahlungsfähigkeit und -willigkeit gemeint. Je höher die Bank diese einschätzt, umso wahrscheinlicher ist die Zusage für einen Hausbau ohne Eigenkapital. Einen maßgeblichen Einfluss auf die Bonität hat das Haushaltseinkommen. Dieses muss hoch genug sein, um die finanzielle Belastung der Kreditraten tragen zu können.

Normalerweise reicht das Einkommen für einen Hausbau aus, sofern die Darlehensrate höchstens 30 Prozent der monatlichen Einkünfte ausmacht. Wünschen Sie eine Vollfinanzierung, sollten die Raten des Immobilienkredits am besten 20 Prozent aller Einkünfte nicht übersteigen. Konkret bedeutet das: Wer für seinen Hausbau ohne Eigenkapital eine monatliche Rate von 1.000 Euro zu zahlen hat, braucht ein Haushaltseinkommen von 5.000 Euro oder mehr.

Allerdings ist die Einkommenshöhe für die Kreditvergabe nicht allein entscheidend. Vielmehr achtet die Bank ebenso darauf, dass die Einkünfte verlässlich sind. Deshalb sind insbesondere gut verdienende Verbeamtete und Angestellte im öffentlichen Dienst bei einem Hausbau ohne Eigenkapital im Vorteil. Schließlich darf das kreditgebende Institut davon ausgehen, dass das aktuelle Einkommen auch noch in 5 oder 10 Jahren in mindestens der gleichen Höhe bezogen wird.

Dagegen ist die Einkommensentwicklung von Angestellten in der freien Wirtschaft oder Selbstständigen deutlich ungewisser. Für diese Berufsgruppen kommt es daher seltener in Frage, ein Haus zu bauen ohne Eigenkapital.

Diese Rolle spielt die Wohnlage beim Hausbau ohne Eigenkapital

Neben der eigenen Zahlungsfähigkeit ist die gebaute Immobilie die einzige Sicherheit, die Kreditnehmende vorzuweisen haben. Wollen Sie eine Vollfinanzierung abschließen, sollten Sie daher in einer begehrten Wohnlage bauen. Beliebt sind außerdem Wohnobjekte, die in Massivbauweise erstellt werden. Für solche Häuser besteht in der Regel eine größere Nachfrage.

Im Notfall könnte die Bank den noch offenen Kreditbetrag erhalten, indem die Immobilie beziehungsweise das Grundstück veräußert werden. Planen Sie hingegen den Bau eines Fertighauses auf dem Land, ist der Kreditgeber meist nicht bereit, ein Immobiliendarlehen ohne Eigenkapital auszureichen.

Welche Kosten deckt die Bank bei einer Vollfinanzierung?

Informieren Sie sich, welche Kosten die Bank bei einer Vollfinanzierung abdeckt. Häufig kommt es vor, dass Kreditinstitute maximal eine 100-Prozent-Finanzierung gewähren. Die Nebenkosten des Baus muss der Darlehensnehmer dann mit eigenen Mitteln bestreiten.

Hausbau ohne Eigenmittel – Nachteile einer Vollfinanzierung

Ein Haus zu bauen ohne Eigenkapital mag reizvoll sein. Sofern Sie eine realistische Chance auf eine Vollfinanzierung haben, sollten Sie sich aber auch über deren Nachteile im Klaren sein.

Was sind die Nachteile einer Vollfinanzierung?

zwei- bis dreimal höherer Zinssatz macht Baufinanzierung ohne Eigenkapital deutlich kostspieliger
monatliche Darlehensrate beträchtlich höher
längere Laufzeit der Immobilienfinanzierung
hohe Restschuld zum Ende der Zinsbindung erschwert Suche nach passender Anschlussfinanzierung (Gefahr steigender Zinsen beachten)

Für das erhöhte Risiko einer Baufinanzierung ohne eigene Mittel verlangt die Bank einen Zinsaufschlag. Dieser beläuft sich auf rund das Zwei- bis Dreifache im Vergleich zu einem Immobiliendarlehen mit Eigenkapital. Ein gesteigerter Kapitaldienst wirkt sich unmittelbar auf Ihre Kreditrate aus: Sie wird teurer. Zugleich dauert es bei einem höheren Kreditbetrag länger, bis die Immobilienfinanzierung getilgt ist.

Ferner kann sich zum Ablauf der Zinsbindung ein weiterer Nachteil ergeben. Zu diesem Zeitpunkt ist eine Anschlussfinanzierung der Restschuld notwendig. Sind bis dahin die Hypothekenzinsen gestiegen, wird der neue Baukredit kostspieliger. Nun ist bei Menschen, die ein Haus bauen ohne Eigenkapital, die Restschuld zum Ende der Zinsbindungsfrist tendenziell höher. Folglich haben anziehende Zinsen für Baufinanzierungen ohne Eigenkapital größere Konsequenzen. Mit unserem Anschlussfinanzierung-Rechner können Sie diverse Szenarien für kostenlos kalkulieren.

Wenn Sie ein Haus bauen ohne Eigenkapital, erhöht das zudem die Gefahr, später in eine „Schuldenfalle“ zu geraten. Dazu folgender Hintergrund: Sind Darlehensnehmende in der Zukunft nicht mehr imstande, ihren Immobilienkredit zu bedienen, muss womöglich die Immobilie verkauft werden. Aus dem erzielten Erlös wird dann die Darlehensschuld abbezahlt. Es kann allerdings vorkommen, dass das Geld aus dem Hausverkauf nicht reicht, um die Restschuld zu tilgen.

Somit wären Sie trotz Veräußerung der Immobilie nicht schuldenfrei. Ein Hausbau ohne Eigenkapital macht dieses Szenario wesentlich wahrscheinlicher, da in diesem Fall das Verhältnis aus Kreditbetrag und Beleihungswert (= Beleihungsauslauf) ungünstiger ist.

Kommt eine Vollfinanzierung für Sie infrage?

Aufgrund dieser Nachteile sollten Sie bei der Planung der Finanzierung Ihres Eigenheims gründlich darüber nachdenken, ob für sie eine Vollfinanzierung infrage kommt. Gerne schätzen die Baufi24 Berater unverbindlich ab, ob ein Hausbau ohne Eigenkapital möglich und empfehlenswert ist.

Wann kann Hausbau ohne Eigenkapital sinnvoll sein?

Sind Sie im Staatsdienst tätig und verdienen überdurchschnittlich? Dann können Sie eventuell auch ein Haus bauen ohne Eigenkapital. Wer aktuell ein attraktives Baugrundstück in Aussicht hat, sollte ebenfalls eine Vollfinanzierung in Erwägung ziehen. Allerdings ist dabei genau darauf zu achten, ob sich die Zinsaufschläge und die damit einhergehenden teureren Kreditraten tatsächlich auf Dauer zahlen lassen.

Künftige Eigenheimbesitzende, die in den nächsten Jahren einen höheren Geldbetrag erwarten – etwa aus einer Erbschaft, Lebensversicherung oder einem Immobilienverkauf – könnten auch jetzt ein Haus bauen ohne Eigenkapital. Sobald die zusätzlichen Finanzmittel bereitstehen, lassen sich diese in Form von Sondertilgungen in die Baufinanzierung einbringen. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Bank ein entsprechendes vertragliches Recht auf Sondertilgungen einräumt.

Muskelhypothek statt Eigenkapital beim Hausbau

Statt finanzieller Ersparnisse gibt es auch die Möglichkeit, eine sogenannte Muskelhypothek zu erbringen. Darunter sind Eigenleistungen zu verstehen. Übernehmen Sie beispielsweise Verlege- oder Malerarbeiten, senkt das die Arbeitskosten für den Hausbau.

Generell ist es durch Eigenleistungen möglich, die Bausumme um rund 10 bis 15 Prozent zu drücken. Diesen Betrag erkennt der Kreditgeber in der Regel als Eigenmittel an. Mit vielen Eigenleistungen kann es so realistisch werden, ein Haus ohne Eigenkapital zu bauen.

Tipps: So kommen Sie zu Eigenkapital für den Hausbau

Die Mehrheit derer, die ein Haus bauen, zahlen zumindest die Nebenkosten beim Hauskauf aus eigenen Mitteln. Überdies bringen eigene Ersparnisse bare Vorteile bei der Immobilienfinanzierung. Aus diesen Gründen ist es empfehlenswert oder nötig, vor dem Hausbau Eigenkapital anzusparen. Folgende Möglichkeiten haben Sie:

Erbschaften oder Schenkungen: Nutzen Sie Schenkungen oder Erbschaften von den Eltern oder anderen Familienangehörigen als Eigenkapital für den Baukredit. Kinder haben dabei einen Freibetrag von 400.000 Euro. Bis zu dieser Höhe fällt für sie weder Schenkung- noch Erbschaftsteuer an. Ferner ist es womöglich sinnvoll, dass Sie einen Teil einer späteren Erbschaft jetzt schon als Schenkung erhalten. Denn Begünstigte dürfen ihren Freibetrag alle 10 Jahre von Neuem ausschöpfen.
Privatkredite: Um an eigene finanzielle Rücklagen für die Baufinanzierung zu gelangen, lässt sich auch ein privates Darlehen abschließen. Über ein solches können Familienangehörige zu niedrigen Zinsen und flexiblen Konditionen Geld zur Verfügung stellen. Ein schriftlicher Vertrag sollte auch in diesem Fall aufgesetzt werden.
Bausparvertrag und Wohn-Riester: Der Weg ins Eigenheim führt manchmal über einen Bausparvertrag. In diesen zahlen einerseits Sie und andererseits der Staat in Form des Wohn-Riesters ein. Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, lässt sich das Guthaben als Eigenkapital verwenden.
Private Rentenversicherung checken: Haben Sie eine private Altersvorsorge abgeschlossen? Unter Umständen ist es besser, diese Beiträge zum Aufbau von Ersparnissen für eine Hauskauf-Finanzierung einzusetzen. Prüfen Sie daher genau, wie viel Rendite die private Rentenversicherung im Vergleich zu einem Eigenheim bringt.

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