Tilgung, Zinsen, Rückzahlungsdauer

Annuitätendarlehen: Wie Tilgung, Zinsen und Rückzahlungsdauer zusammenhängen

Generell wichtig

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Annuitätendarlehen sind die klassischen von Banken angeboten Darlehensprodukte für Baufinanzierungen. Sie zeichnen sich insbesondere durch eine bestimmte Form der Tilgung aus. Der Kreditnehmer zahlt jährlich an die Bank eine immer gleichhohe Jahresleistung, welche sich aus den Zinsen sowie der Tilgung zusammensetzt – die sogenannte Annuität (lateinisch annus = das Jahr). In der Regel wird diese in gleichbleibende Monatsraten umgerechnet. Da sich mit jeder Zahlung die Restschuld verringert, fallen auch mit jedem Monat die zu leistenden Zinsen geringer aus.

Zum Ausgleich steigt der Tilgungsanteil der Rate im selben Maße an, wie der Zinsanteil sinkt. So bleibt die Annuität über die Darlehenslaufzeit immer gleich, aber die Zusammensetzung aus Zins- und Tilgungsanteil verändert sich kontinuierlich. Dies ist auch der Grund dafür, dass der Tilgungssatz beim Annuitätendarlehen als anfänglicher Tilgungssatz bezeichnet wird. Dieser Effekt führt darüber hinaus dazu, dass der Kreditnehmer das Darlehen bei einer anfänglichen Tilgung von 1 Prozent der geliehenen Summe nicht erst nach 100 Jahren, sondern in einem wesentlich kürzeren Zeitraum zurückzahlt.

Höherer Tilgungssatz verkürzt Rückzahlungsphase

Herkömmliche Annuitätendarlehen werden in der Regel mit einem anfänglichen Tilgungssatz von 1 Prozent getilgt. Vor allem Selbstnutzer von Immobilien profitieren jedoch davon, wenn sie einen höheren Satz von 1,5, 2 oder noch mehr Prozent leisten, da sie auf diese Weise ihre Schuld deutlich schneller begleichen. Nimmt beispielsweise ein Bauherr ein Darlehen in Höhe von 150.000 Euro zu einem Zinssatz von 5,5 Prozent und einem Tilgungssatz von 1 Prozent auf, hat er dieses nach 34,1 Jahren zurückgezahlt. 10 Jahre weniger – 24,1 Jahre – dauert die Rückzahlungsphase, wenn der anfängliche Tilgungssatz 2 Prozent beträgt.

So spart der Kreditnehmer eine hohe Summe für Zinskosten ein. Zudem ist eine schnellere Tilgung für Häuslebauer vorteilhaft, die sich ihren Eigenheimwunsch erst relativ spät erfüllen. Wer erst mit 35 Jahren ein Haus erwirbt, wäre bei einem Tilgungssatz von zwei Prozent mit fast 60 Jahren schuldenfrei. Bei einem Satz von 1 Prozent müsste er hingegen noch einige Jahre in der Rentenphase, in der er über ein deutlich geringeres Monatseinkommen verfügt, die verbliebenen Kreditraten abzahlen.

Tilgung in Zeiten von Niedrigzinsen

Doch nicht nur der Tilgungssatz wirkt sich auf die Laufzeit eines Darlehens aus, sondern auch die Höhe des Zinssatzes. Darlehensnehmer profitieren von den aktuellen Niedrigzinsen und den damit einhergehenden geringeren Raten. Was viele jedoch nicht bedenken: Wird der Tilgungssatz nicht entsprechend angepasst, verlängert sich die Laufzeit des Darlehens.

Denn der günstige Zinssatz führt zu deutlich niedrigeren Monatsraten aus Zins- und Tilgungszahlung, sodass im Zeitverlauf die Tilgung langsamer ansteigt. Während der Bauherr ein Darlehen mit einem Zinssatz von 6 Prozent Zinsen und einer Anfangstilgung von 1 Prozent in rund 32 Jahre zurückgezahlt hat, dauert es bis zur vollständigen Entschuldung des gleichen Betrages bei unverändertem Tilgungssatz und Zinsen in Höhe von vier Prozent hingegen 40 Jahre. Somit liegen die Gesamtzinskosten für das Darlehen doch wieder vergleichsweise hoch. Zudem erhöht sich das Zinsänderungsrisiko im Falle der Anschlussfinanzierung: Weil die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungszeit noch recht hoch liegt, kann ein gestiegener Zinssatz selbst nach einer Festlegungszeit von 15 Jahren für den Darlehensnehmer eine deutlich höhere Monatsbelastung bedeuten.

Ratsam ist es deshalb, in Niedrigzinszeiten eine höhere Anfangstilgung von mindestens zwei oder drei Prozent zu wählen, um das Risiko zu hoher Raten bei der Anschlussfinanzierung zu vermeiden.