Annuitätendarlehen oder Bausparvertrag

Überblick: Zwei Klassiker der Baufinanzierung einfach erklärt

Was ist besser: Bauspardarlehen oder Annuitätendarlehen? Wir erklären, wie die beiden Formen der Finanzierung funktionieren: Vorteile, Nachteile und Tipps.

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Fragen zum Thema Baufinanzierung?

In unseren FAQ erfahren Sie alles Wissenswerte rund um Ihre Immobilienfinanzierung. Wir haben die wichtigsten Fragen und Antworten gesammelt und geben hilfreiche Tipps.

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Baufinanzierung: Bauspardarlehen oder Annuitätendarlehen?

Vertiefendes Wissen
11 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Bausparvertrag ist eine langfristige Methode für die Immobilienfinanzierung und gliedert sich in Anspar-, Zuteilungs- und Darlehensphase.
  • Mit einem Annuitätendarlehen zahlen Sie Ihren Immobilienkredit in gleichbleibend hohen Raten, den Annuitäten, an die Bank zurück.
  • Welche der beiden Finanzierungsmethoden für Sie die bessere ist, lässt sich nicht pauschal beantworten und ist abhängig von der persönlichen Situation und dem Vorhaben.
  • Profitieren Sie auch von Wohn-Riester sowie Förderungen bei der KfW, dem BAFA sowie bei den Ländern und Kommunen.

So gehen Sie vor

  • Informieren Sie sich in diesem Ratgeber über die Vor- und Nachteile von Bausparverträgen und Annuitätendarlehen.
  • Kalkulieren Sie Ihren finanziellen Spielraum mit dem Budgetrechner und nutzen Sie den Annuitätenrechner bei der Planung Ihrer Finanzierung.
  • Vereinbaren Sie ein unverbindliches und kostenloses Beratungsgespräch: Wir prüfen Ihre persönliche Situation und beraten Sie rund um die Themen Bausparvertrag und Annuitätendarlehen für Ihre Traumimmobilie.

In diesem Ratgeber:

Überblick: Bausparvertrag und Annuitätendarlehen

Frontansicht Einfamilienhaus mit Auffahrt und Anbau
Der Traum vom Eigenheim: Annuitätendarlehen oder Bausparen?

Ein Bausparvertrag ist in Deutschland nach wie vor eine der beliebtesten Methoden für eine Immobilienfinanzierung. Als Alternative dazu oder auch in Kombination damit nehmen die Deutschen häufig einen Immobilienkredit in Form eines klassischen Annuitätendarlehens in Anspruch.

Beide Finanzierungsmethoden haben ihre spezifischen Vorteile und Nachteile. Welche Wahl hinsichtlich dieser zwei Baufinanzierungen sinnvoll ist, hängt in der Regel vom individuellen Einzelfall ab. Wir geben Ihnen in diesem Artikel einen Überblick und Tipps zu den wichtigsten Informationen, die Sie zum Thema Bausparvertrag und Annuitätendarlehen als Teil einer Immobilienfinanzierung wissen sollten.

Bausparen: die wichtigsten Eckdaten

Das Prinzip des Bausparens wird über einen Bausparvertrag bei einer Bausparkasse umgesetzt. Dabei unterteilt sich das Prinzip des Bausparens in folgende Elemente:

  • ein Sparguthaben, das man aufbaut
  • ein Immobiliendarlehen, das man abbezahlt
  • Förderungen, die von Dritten in das Bausparen einfließen

Gemeinsam ergeben diese drei Faktoren die Bausparsumme, die in eine Immobilienfinanzierung eingebracht werden kann. Auch Renovierungs-, Instandhaltung- und Modernisierungsmaßnahmen an einer Immobilie können mit einem Bausparvertrag refinanziert werden.

Das Bausparen unterteilt sich in drei Phasen:

  • Phase 1: die Ansparphase
  • Phase 2: die Zuteilungsphase
  • Phase 3: die Darlehensphase

Die Finanzierungskonditionen für einen Bausparvertrag, also insbesondere sowohl der Guthabenzins als auch der Darlehenszins, werden bei Vertragsabschluss für die gesamte Laufzeit festgelegt.

Annuitätendarlehen: So ist es aufgebaut

Bei einem Annuitätendarlehen handelt es sich um einen klassischen Immobilienkredit, der insbesondere folgende Merkmale aufweist:

  • fixierte Laufzeit mit Sollzinsbindung
  • gleichbleibende Rückzahlungsraten über die gesamte Laufzeit
  • Die Rückzahlung setzt sich aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen.

Mit Vertragsabschluss einigen sich das kreditgebende Finanzinstitut und Darlehensnehmende auf eine Kreditsumme, die in über die gesamte Laufzeit der Hausfinanzierung gleichbleibend hohen Raten sukzessive getilgt wird. Ein Anteil der Kreditrate wird dafür genutzt, die eigentliche Darlehenssumme zurückzuzahlen, während der verbleibende Teil für die Zinszahlungen verwendet wird, die die Bank für das Ausreichen des Immobilienkredits verlangt.

Da die Zinsen stets auf die noch ausstehende Restschuld erhoben werden und diese mit jeder geleisteten Tilgungsrate sinkt, verschiebt sich das Verhältnis zwischen Tilgungs- und Zinsanteil mit der Zeit zugunsten der Darlehenstilgung.

Bausparen einfach erklärt

Beim Bausparen schließen Immobilienfinanzierende einen Bausparvertrag ab, der als Kombination aus Vermögensaufbau und Baufinanzierung gesehen werden kann. Zunächst wird über eine festgelegte Zeit ein Guthaben angespart. Bausparende erhalten bei Erfüllung von vorher festgelegten Mindestvoraussetzungen ein zinsgünstiges Immobiliendarlehen, das dann zusammen mit dem Sparguthaben für den Immobilienkauf verwendet werden kann.

Am Anfang jeder Immobilienfinanzierung steht die Analyse der persönlichen finanziellen Situation und daraus abgeleitet der Finanzierungsbedarf und die dazu passende Strukturierung. Mit dem Budgetrechner und dem Baufinanzierungsrechner finden Sie schnell erste Antworten zu Ihrer persönlichen Baufinanzierung. Im Rahmen eines Bausparvertrags können Sie so die benötigte Bausparsumme ermitteln, die Sie für den Immobilienkauf benötigen.

Das Bausparen verläuft in drei aufeinander aufbauenden Phasen:

  1. Die Ansparphase, in der Guthaben aufgebaut wird
  2. Die Zuteilungsphase, die bei Zuteilungsreife eintritt
  3. Die Darlehensphase, in der die noch ausstehende Bausparsumme getilgt wird

1. Die Ansparphase beim Bausparen

Das Bausparen beginnt zunächst mit der Ansparphase. Bausparende zahlen einen festgelegten und gleichbleibenden Betrag auf ein Guthabenkonto ein und erhalten auf die angesparte Summe Zinsgutschriften.

Zwei wichtige Parameter sind in diesem Zusammenhang:

  • Mindestsparguthaben
  • Mindestsparzeit

In der Regel dauert die Ansparphase so lange an, bis ein bei Vertragsabschluss vereinbarter Mindestbetrag angespart wurde – in der Regel zwischen 40 und 50 Prozent der Bausparsumme. Oft muss auch eine gewisse Anspardauer erreicht werden, damit die Bausparsumme zuteilungsreif wird.


Von Zuschüssen profitieren

Im Zusammenhang mit einem Bausparvertrag könnten unter bestimmten Voraussetzungen staatliche Förderungen und Zuschüsse in Anspruch genommen werden. So lassen sich die Gesamtfinanzierungskosten einer eigenen Immobilie unter Umständen teilweise deutlich senken. Mehr dazu weiter unten in einem eigenen Abschnitt.


2. Das passiert in der Zuteilungsphase

Nahaufnahme einer Hand mit Füller und Papier im Hintergrund symbolisch ein kleines Dekoholzhaus
Die Bewertungszahl ist entscheidend für die Zuteilungsreife.

Ist über die Ansparphase und die damit verknüpften Voraussetzungen die Zuteilungsreife des Bausparvertrags erreicht, kann der Bausparer bzw. die Bausparerin prinzipiell auf das in das Bausparen integrierte Immobiliendarlehen zugreifen.

Hier greift jedoch das dem Bausparen innewohnende Gemeinschaftsprinzip. Für die Immobiliendarlehen steht nämlich immer nur der Betrag zur Verfügung, der vorher in der Ansparphase von allen Bausparenden eingezahlt wurde. Welcher bzw. welche Bausparende in der Zuteilungsphase priorisiert ein Immobiliendarlehen zugeteilt bekommt, bemisst sich in der Regel an der sogenannten Bewertungszahl, die sich insbesondere aus folgenden Parametern errechnet:

  • Höhe der Bausparsumme
  • Höhe der regelmäßigen Sparrate
  • bisherige Ansparzeit

Ist die vertraglich fixierte Mindestbewertungszahl erreicht, wird dem oder der Bausparenden die Bausparsumme für die Immobilienfinanzierung zur Verfügung gestellt.

3. Die Darlehensphase eines Bausparvertrags

Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, können Sie in der Darlehensphase über die gesamte Bausparsumme verfügen und damit eine Immobilie erwerben. Die Bausparsumme setzt sich wie folgt zusammen:


Bausparsumme = Sparguthaben inklusive Guthabenzinsen
+ Förderungen und Zuschüsse
+ Immobiliendarlehen


Die Bausparsumme steht Ihnen also in vollem Umfang für den Hausbau, den Erwerb einer Bestandsimmobilie oder auch Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen zur Verfügung: Tilgen müssen Sie in der Darlehensphase jedoch lediglich das Immobiliendarlehen.

Von Förderungen und Zuschüssen beim Bausparen profitieren

Im Rahmen eines Bausparvertrags können Sie von diversen Förderungen und Zuschüssen profitieren, zu denen unter anderem gehören:

  • Arbeitnehmersparzulage: Die Arbeitnehmersparzulage erhält man im Rahmen vermögenswirksamer Leistungen, die viele Arbeitgeber/-innen mit zusätzlichen Einzahlungen, beispielsweise in einen Bausparvertrag, bezuschussen. Auf die Arbeitnehmersparzulage hat man in der Regel jedoch nur Anspruch, wenn ein bestimmtes Einkommen nicht überschritten wird.

  • Wohnungsbauprämie: Bei der Wohnungsbauprämie handelt es sich um eine staatliche Bezuschussung, die insbesondere den Immobilienerwerb durch einkommensschwache Haushalte fördern soll. Daher ist auch diese Förderung an Restriktionen der Einkommenshöhe gekoppelt.

  • Riester-Förderung: Auch die Riester-Förderung zur staatlich geförderten privaten Altersvorsorge kann im Rahmen von Wohn-Riester für die Immobilienfinanzierung in Anspruch genommen werden, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Förderungen clever kombinieren

Es können auch mehrere Förderungen und Zuschüsse in einen Bausparvertrag integriert werden. Damit Sie die Fördermaßnahmen bestmöglich in Ihre Baufinanzierung integrieren, sollten Sie die Beratung erfahrener Baufinanzierungsexperten und -expertinnen in Anspruch nehmen.

So funktioniert ein Annuitätendarlehen

Neben dem Bausparvertrag gehört das Annuitätendarlehen zu den beliebtesten Finanzierungsformen beim Immobilienkauf. Eine Bank stellt einen Immobilienkredit zur Verfügung, der in gleichbleibend hohen Raten zurückbezahlt werden muss. Vertragsgegenstand bei dieser Form der Immobilienfinanzierung sind insbesondere:

  • die Sollzinsbindung
  • die Tilgungsrate

Planungssicherheit durch Sollzinsbindung

Ein wesentlicher Bestandteil des Annuitätendarlehens in die Sollzinsbindung. Bei Vertragsabschluss entscheiden Sie sich für einen Zeitraum, in dem die von der Bank erhobenen Zinsen gleich hoch bleiben – ungeachtet der Entwicklung des Marktzinsniveaus. Üblich sind Sollzinsbindungen für einen Zeitraum zwischen 5 und 20 Jahren, aber auch Zeiträume von 25 und 30 Jahren sind möglich.


Merkformel für die Sollzinsbindung

Je länger die Sollzinsbindung, desto höher der zugrundeliegende Zinssatz.


Nachfolgend zur Veranschaulichung ein Rechenbeispiel:

  • Wert / Kaufpreis: 500.000 Euro
  • Eigenkapitaleinsatz: 150.000

Inklusive Kaufnebenkosten beim Erwerb einer Immobilie in Hamburg gestaltet sich die exemplarische Berechnung bei unterschiedlichen Sollzinsbindungen für den resultierenden Darlehensbetrag von rund 402.000 Euro wie folgt (Stand: Dezember 2021):

Sollzinsbindung Tilgungssatz effektiver Jahreszins p.a. Restschuld
10 Jahre 2% 0,74 % 319.293 €
15 Jahre 2% 1,00 % 272.618 €
20 Jahre 2% 1,26 % 220.074 €
25 Jahre 2% 1,58 % 156.695 €
30 Jahre 2% 1,60 % 93.874 €

Vor allem in Niedrigzinsphasen sind lange Sollzinsbindungen interessant, da man sich so das niedrige Zinsniveau für einen langen Zeitraum sichern kann und gegen eventuelle Zinsanstiege geschützt ist. Andererseits lassen sich Banken die lange Zinsbindung durch einen Zinsaufschlag vergüten. Die Gestaltung der Kosten lässt sich durch die Anpassung der Tilgungsrate beeinflussen.

Die Tilgungsrate: entscheidender Faktor für die Finanzierungskosten

Mit dem anfänglichen Tilgungssatz legen Sie fest, wie hoch der gleichbleibende Rückzahlungsbetrag ist, den Sie regelmäßig – in der Regel monatlich – an den Darlehensgeber zahlen müssen. Empfohlen sind dabei mindestens 2 Prozent.

Die über die gesamte Vertragslaufzeit gleichbleibende Kreditrate setzt sich aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen. Während der Tilgungsanteil der eigentlichen Rückzahlung des Darlehens dient, beziffert der Zinsanteil die Kosten, die das finanzierende Institut für das Annuitätendarlehen erhebt. Diese beziehen sich stets auf die noch ausstehende Restschuld.

Da die ausstehende Restschuld mit zunehmender Dauer und entsprechender Tilgung stetig sinkt, verschiebt sich bei gleichbleibenden Rückzahlungsraten das Verhältnis zwischen Tilgungs- und Zinsanteil zunehmend zugunsten von Ersterem.

Generell gilt: Je höher die Tilgungsrate, desto …

  • niedriger die noch ausstehende Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung
  • höher die monatliche Rate
  • geringer die insgesamt anfallenden Zinskosten

Ein kurzes Rechenbeispiel anhand des obigen Annuitätendarlehens bei einer Sollzinsbindung von 20 Jahren veranschaulicht dies:

Tilgungssatz Monatsrate effektiver Jahreszins p.a. Restschuld
1 % 812,52 € 1,44 % 309.775 €
2 % 1.087,70 € 1,26 % 220.074 €
3 % 1.409,98 € 1,22 % 129.820 €

Staatliche Förderungen und Zuschüsse ergänzen das Annuitätendarlehen

Auch im Zuge einer Baufinanzierung über ein Annuitätendarlehen lassen sich staatliche Förderungen und Zuschüsse einbinden, welche die Gesamtfinanzierungskosten reduzieren können. Insbesondere Förderdarlehen der KfW sind im Zusammenhang mit einem Annuitätendarlehen interessant. Sie bieten Finanzierungskonditionen, die mehrheitlich günstiger als die am Markt erhältlichen sind, haben jedoch in der Regel zur Bedingung, dass es ein erstrangiges Hauptdarlehen für die Immobilienfinanzierung gibt.

Neben den KfW-Darlehen gibt es noch weitere staatlich geförderte Zuschüsse, zum Beispiel über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).

Bausparen: Vorteile und Nachteile

Familie läuft im Garten eines HAuses frontal auf die Kamera zu Bewegungsunschärfe
Vor- und Nachteile des Bausparens müssen individuell abgewogen werden

Bevor Sie sich für einen Bausparvertrag zur Immobilienfinanzierung entscheiden, sollten Sie die Vor- und Nachteile dieser Finanzierungsmethode im Hinblick auf Ihre persönlichen Bedürfnisse genau analysieren und gegeneinander abwägen.

1. Vorteile eines Bausparvertrages

  • Ein wesentlicher Vorteil des Bausparens ist der langfristige Zeithorizont, für den bereits am Anfang der Laufzeit die Konditionen festgelegt werden und Bausparende so Planungssicherheit erhalten. Typischerweise haben Bausparverträge Laufzeiten von bis zu 20 Jahren.

  • Befinden sich die für die Zinskosten eines Immobilienkredits herangezogenen Leitzinsen auf einem sehr niedrigen Niveau – so wie es in den vergangenen Jahren der Fall war und immer noch ist – kann der lange Zeithorizont eines Bausparvertrages sinnvoll sein, um sich günstige Zinskonditionen zu sichern.

  • In der Ansparphase wird quasi Eigenkapital aufgebaut und in der Regel gilt: Je mehr Eigenkapital, desto niedriger die Kosten für ein Immobiliendarlehen. Der in der Darlehensphase beanspruchte Immobilienkredit sollte folglich niedrigere Zinskosten aufweisen, als ein Annuitätendarlehen über die Bausparsumme ohne Eigenkapitalbeisteuerung.

  • Ein weiterer Vorteil des Bausparens ist die Möglichkeit von Sondertilgungen in der Darlehensphase. Diese sind in der Regel ohne Mehrkosten verbunden, während bei Annuitätendarlehen dafür oftmals ein Aufschlag anfällt.

  • Bausparende profitieren mitunter von staatliche Förderungen, die sich positiv auf die Gesamtkosten der Immobilienfinanzierung auswirken.

2. Nachteile eines Bausparvertrages

  • Wenn Sie sich für einen Bausparvertrag entscheiden, sollten Sie die damit verbundenen Kosten nicht außer Acht lassen. Insbesondere die Abschlussgebühr ist ein erheblicher Kostenfaktor: Sie beträgt normalerweise zwischen 1,0 und 1,6 Prozent der fixierten Bausumme und ist zu Beginn der Ansparphase fällig.

  • Vielfach verlangen Bausparkassen auch weitere Zahlungen, zum Beispiel Kontoführungs- bzw. Servicegebühren, Bearbeitungsentgelte oder Darlehensgebühren. Zu vielen dieser Aufschläge gibt es anhängige oder bereits abgeschlossene Gerichtsurteile, die solche zusätzlichen Belastungen als unzulässig erklären. Informieren Sie sich also vor Abschluss eines Bauvertrags über die diesbezügliche Sachlage.

  • Für Personen, die sofort eine Immobilie erwerben wollen, ist ein Bausparvertrag als Finanzierungsmethode ungeeignet, da die volle Bausparsumme erst nach der Ansparphase zur Verfügung steht. Diese dauert in der Regel 5 bis 8 Jahre.

  • Bausparer/-innen erhalten in der aktuellen Niedrigzinsphase im Laufe der Ansparphase nur sehr geringe Guthabenzinsen.

  • Es ist nicht genau abzusehen, wann genau über die Bausparsumme verfügt werden kann. Ist das Mindestsparguthaben aufgebaut, wird zwar die Zuteilungsphase des Bausparvertrags erreicht. Die Auszahlung erfolgt jedoch erst, wenn genügend Kapital im Gemeinschaftstopf der Bausparkasse ist und der bzw. die Bausparende bei der Priorisierung an der Reihe ist.

3. Vor- und Nachteile eines Bausparvertrages im Überblick

Vorteile Nachteile
+ Planungssicherheit – Hohe Abschlussgebühr am Anfang des
+ Sicherung niedriger Zinsen Bausparens notwendig – Darlehenssumme nicht sofort verfügbar
+ Sondertilgungen in der Darlehensphase möglich – Niedrige Guthabenverzinsung in der Ansparphase
+ Staatliche Förderungen und Zuschüsse – Genauer Zeitpunkt der Auszahlung der Bausparsumme unklar

Annuitätendarlehen: Vorteile und Nachteile

Auch das Annuitätendarlehen hat als Form der Baufinanzierung generelle Vor- und Nachteile, die ebenfalls auf den individuellen Einzelfall projiziert werden müssen.

1. Vorteile eines Annuitätendarlehens

  • Ein Vorteil eines Annuitätendarlehens ist die sofortige Verfügbarkeit. Nach Abschluss des Immobilienkredits können Sie über das Geld verfügen und ein Eigenheim erwerben.

  • Ein Annuitätendarlehen ist in der momentanen Niedrigzinsphase zu günstigen Zinskonditionen zu bekommen. Mit dem Rechner für Annuitätendarlehen können Sie sich schnell und unkompliziert eine erste Orientierung über eine mögliche Finanzierung verschaffen.

  • Ein Annuitätendarlehen lässt sich an die eigenen finanziellen Möglichkeiten und persönlichen Bedürfnisse anpassen. Tilgungssatz, Dauer der Sollzinsbindung und auch Möglichkeiten zur Sondertilgung lassen sich in einem gewissen Rahmen maßschneidern.

  • Planungssicherheit ist ein weiterer Pluspunkt. Die monatlichen Raten, die Gesamtkosten über die komplette Darlehenslaufzeit hinweg und die am Ende der Zinsbindungsfrist feststehende Restschuld sind zum Zeitpunkt des Darlehensabschlusses bereits bekannt.

  • Auch im Rahmen eines Annuitätendarlehens zur Baufinanzierung können Kreditnehmer/-innen von staatliche Förderungen und Zuschüssen profitieren.

2. Nachteile eines Annuitätendarlehens

  • Ein Annuitätendarlehen wird oft dann gewählt, wenn der Immobilienkauf sofort stattfinden soll und deshalb ein Bausparvertrag nicht infrage kommt. Zum Zeitpunkt der Darlehensaufnahme sollte jedoch ausreichend Eigenkapital vorhanden sein.

  • Nach Ende der Laufzeit ist in der Regel eine Restschuld offen, für die wiederum eine Anschlussfinanzierung notwendig wird. Für diese sind die Finanzierungskosten, also insbesondere die Hypothekenzinsen, zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme des Erstdarlehens ungewiss.

  • Eine vorzeitige Rückzahlung oder Kündigung des Darlehens ist in den meisten Fällen nur gegen einen hohen Aufschlag in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

  • Auch Sondertilgungen sind bei Annuitätendarlehen nur in begrenztem Maße möglich oder mit entsprechenden Gebühren verbunden. Ebenso ist auch die Änderung anderer Vertragskonditionen nach Vertragsabschluss normalerweise mit zusätzlichen Kosten verbunden.

3. Vor- und Nachteile eines Annuitätendarlehens im Überblick

Vorteile Nachteile
+ Sofortige Verfügbarkeit – Ohne Eigenkapital hohe Zinskosten
+ Günstige Zinskonditionen in Niedrigzinsphasen – Anschlussfinanzierung kann teuer werden
+ Flexible Finanzierungsstruktur – Vorzeitige Rückzahlung oder Kündigung oft sehr teuer
+ Eventuell staatliche Förderungen und Zuschüsse – Änderung der Vertragskonditionen mit zusätzlich Kosten verbunden

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