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Baufinanzierung: Bauspardarlehen oder Annuitätendarlehen?


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Bauspardarlehen gehören ebenso wie Annuitätendarlehen zu den Klassikern der Baufinanzierung. Doch kann das Fremdkapital für eine Immobilie auch komplett über einen Bausparvertrag abgedeckt werden?

Ablauf der Finanzierung

Ablauf der Finanzierung

Nimmt der Kreditnehmer ein Annuitätendarlehen auf, erhält er das Darlehen sofort ausgezahlt und leistet monatlich eine gleich hohe Rate, welche sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzt. Die Rate ändert sich bis zum vereinbarten Zinsbindungsende nicht. Der Kunde hat also über diese Laufzeit Gewissheit, welche Kosten er monatlich zu tragen hat. Nach Ablauf der Zinsbindung – bei der sogenannten Anschlussfinanzierung – hat der Immobilieneigentümer die Wahl, den Vertrag mit der alten Bank zu verlängern oder zu einem neuen, günstigeren Kredit-Anbieter zu wechseln. Die Höhe der Rate hängt dann wiederum von der vereinbarten Zins- und Tilgungshöhe ab.

Wer ein Bauspardarlehen nutzen möchte, muss zunächst für einige Zeit ein Guthaben ansparen. Ein solches kommt deshalb nur für Verbraucher in Frage, die ihr Bauvorhaben in der Zukunft, beispielsweise in ca. 10 Jahren, verwirklichen wollen. Bei Abschluss sind der Guthaben- und der Darlehenszins für die gesamte Vertragslaufzeit festgelegt. Zunächst erfolgt die Ansparphase, in welcher der Sparer monatliche Sparraten zum Aufbau des Mindestsparguthabens leistet. Ist dieses erreicht und der Bausparvertrag zuteilungsreif, zahlt die Bausparkasse die gesamte Bausparsumme zur Finanzierung (Sparguthaben plus Darlehenssumme) aus und die Tilgungsphase beginnt.


Was lohnt sich eher?

Der große Vorteil des Bauspardarlehens besteht darin, dass der Darlehensnehmer sich heute die aktuell günstigen Zinsen für die Zukunft – bis zur kompletten Zurückzahlung seines Darlehens – sichert. Eventuelle Zinserhöhungen bei der Anschlussfinanzierung – wie es beim Annuitätendarlehen möglich ist – brauchen also nicht befürchtet zu werden. Ob sich ein Bauspardarlehen im Vergleich zum Annuitätendarlehen jedoch tatsächlich lohnt, hängt von der Höhe des gewährten Guthaben- und Darlehenszinses sowie der Entwicklung zukünftiger Zinsen ab. Angesichts der aktuellen Niedrigzinsphase gewähren viele Bauspartarife Guthabenzinsen in Höhe von lediglich 0,25 Prozent, ihre Rendite liegt damit um einiges unter der von Banksparplänen. Die vergleichbare Alternative zu einem in sieben Jahren zugeteilten Bauspardarlehen mit zehnjähriger Tilgungsphase bestände darin, sofort einen Banksparplan für den Vermögensaufbau und in sieben Jahren ein Annuitätendarlehen, welches innerhalb von zehn Jahren getilgt wird, abzuschließen.

Allerdings lässt sich die Höhe der Zinsen für das Bankdarlehen, das nach der Sparphase aufgenommen würde, nicht vorhersagen und es besteht die Gefahr, dass die derzeitige Niedrigzinsphase dann vorbei sein wird. Daher basieren entsprechende Berechnungen zum Teil auf Annahmen für die Zukunft. Ab einer bestimmten Effektivzinshöhe für das Bankdarlehen wäre der Vorteil durch die Alternative Sparplan und Annuitätendarlehen nicht mehr gegeben. Dieser so genannte Grenzzins stellt also den Wendepunkt dar, ab dem sich der Bausparvertrag gegenüber dem Hypothekenkredit rechnet.


Mindestsparguthaben und Tilgungshöhe wirken sich aus

Mindestsparguthaben und Tilgungshöhe wirken sich aus

Berücksichtigt werden muss bei der Frage, ob ein Bausparvertrag statt eines Hypothekendarlehens zur Immobilienfinanzierung eingesetzt werden sollte, auch der Aspekt, dass der Bauherr bei den meisten Tarifen zunächst 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme ansparen muss, ehe er das Darlehen zugeteilt bekommt. Bei einer großen Bausparsumme (beispielsweise 200.000 Euro) müsste er also viel zu lange sparen oder enorm hohe Sparraten einzahlen können. Hinzu kommt: Bausparkassen erwarten, dass der Kunde sein Darlehen in relativ kurzer Zeit (zwischen sieben bis zwölf Jahren) tilgt. Deshalb liegen die Tilgungsraten auch, im Vergleich zum Annuitätendarlehen, sehr hoch – meist betragen sie 5 bis 7 Prozent der Bausparsumme. Große Baudarlehen sind also nur für Bauherren mit überdurchschnittlichem Einkommen geeignet, die entsprechend hohe monatliche Belastungen tragen können. Aufgrund dessen eignen sich Bauspardarlehen in der Regel für die meisten Kreditnehmer nur als Beimischung in Kombination mit einem Annuitätendarlehen, welches über einen langen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren getilgt werden kann.