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Wer ein Haus bauen möchte, muss dafür in der Regel mehrere Hunderttausend Euro aufwenden. Die Mehrzahl der Menschen besitzt jedoch kein Vermögen in dieser Höhe. Damit sie sich den Wunsch nach einer eigenen Immobilie dennoch erfüllen können, bieten ihnen die Banken Baufinanzierungen an. Hierbei handelt es sich um ein zweckgebundenes Darlehen, welches Käufern und Käuferinnen zur Verfügung gestellt wird.

Mit diesem Geld und dem Eigenkapital sind sie dann in der Lage, das Haus zu bauen oder zu kaufen. Im Gegenzug zahlen sie eine monatliche Rate an die Bank. Mittels dieser wird der aufgenommenen Kredit über eine vorab festgelegte Laufzeit zurückgeführt. Nachdem das gesamte Darlehen zurückgezahlt wurde, sind die Immobilienbesitzer/-innen dann schuldenfrei.

Streng genommen bezieht sich der Begriff Baufinanzierung auf das vom Kreditinstitut bereitgestellte Fremdkapital zum Bau eines Hauses. In Deutschland wird das Wort häufig mit dem Begriff Immobilienfinanzierung gleichgesetzt. Eine solche wiederum bezieht sich auf den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung. Im Folgenden werden die Begriffe Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung synonym verwendet.

Bist du auf der Suche nach einer günstigen und maßgeschneiderten Finanzierung, dann wende dich an die erfahrenen Berater und Beraterinnen von Baufi24.

Wer sich mit Immobilienfinanzierungen beschäftigt, kann das Thema anfangs als etwas komplex wahrnehmen. Damit du das Folgende gut verstehst, werden dir hier die wichtigsten Begriffe zur Baufinanzierung vorgestellt und anschließend erklärt:

• Preis der Immobilie/Verkehrswert
• Nebenkosten des Erwerbs oder Kaufs
• Gesamtaufwand
• Eigenkapital
• Darlehensbetrag
• Grundschuld
• Kreditrate
• Sollzins
• Sollzinsbindung
• Tilgung
• Sondertilgung
• Restschuld
• Anschlussfinanzierung

Immobilien lassen sich unmittelbar vom Eigentümer bzw. der Eigentümerin, aber auch über Makler/-innen erwerben. Dabei offerieren sie das Haus oder die Wohnung zu einem Preis, der dem Verkehrswert entspricht. Sofern du ein Haus kaufen oder bauen möchtest, fallen jedoch zusätzlich sogenannte Nebenkosten an. Diese werden hier in einem eigenem Absatz ausführlicher behandelt. Der Kaufpreis der Immobilie zuzüglich aller Nebenkosten ergibt den Gesamtaufwand.

Die Banken stellen für gewöhnlich nicht 100 Prozent des Gesamtaufwands als Darlehen bereit. Vielmehr wird erwartet, dass Kreditnehmende einen Teil der Kosten mit eigenen Ersparnissen und Rücklagen decken. Diese als Eigenkapital bezeichneten Mittel umfassen unter anderem:

• Bargeld
• Bankguthaben
• Wertpapiere, wie etwa Aktien oder Fond
• schuldenfreie Grundstücke und Immobilien
• Bausparverträge

Nachdem du dein Eigenkapital bestimmt hast, lässt sich dieser Wert vom Gesamtaufwand abziehen. Im Ergebnis erhältst du den erforderlichen Darlehensbetrag. Dieser ist bei einem ausgewählten Kreditinstitut zu beantragen, um den Kauf abwickeln zu können. Damit die Bank den gewünschten Betrag an dich auszahlt, verlangt sie die Eintragung einer Grundschuld auf die zu erwerbende Immobilie. Für den Fall, dass du  später den vereinbarten Ratenzahlungen nicht mehr nachkommst, darf die Bank die Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung veräußern. Aus dem Erlös befriedigt sie dann die offenen Forderungen.

Des Weiteren überweist du als Darlehensnehmer/-in eine vorab vereinbarte Kreditrate, um das Darlehen zurückzuführen. Bei der am meisten genutzten Darlehensform, dem Annuitätendarlehen, bleibt diese über die gesamte Laufzeit unverändert. Die Höhe der Rate ist einerseits vom Zins, der auch als Sollzins bezeichnet wird, abhängig. Unter diesem ist eine von der Bank erhobene Gebühr für die Bereitstellung des Kredits zu verstehen. Ferner legt das Finanzinstitut den Sollzins zum Zeitpunkt der Kreditvergabe einmalig fest. Dieser ist dann für eine bestimmte Dauer unveränderlich. Der Zeitraum, für den der gleiche Sollzins gilt, ist unter dem Begriff Sollzinsbindung bekannt. Übliche Sollzinsbindungen liegen bei 10, 15 und 20 Jahren.

Neben dem Zinsanteil beeinflusst andererseits auch der Tilgungsanteil die Höhe der Darlehensrate. Mit dem Begriff Tilgung ist die Rückzahlung des Kredits gemeint. Die Höhe der Rückführung errechnet sich dabei über den sogenannten Tilgungssatz. Diesen vereinbarst du mit der Bank ebenfalls zu Beginn des Darlehens. Somit weiß du heute schon, wie viel du in den nächsten Jahren vom Kredit tilgst. Zudem gibt es die Option, dir bei Vertragsabschluss ein Recht auf Sondertilgungen einräumen zu lassen. Dieses ermöglicht es dir, in den kommenden Jahren zusätzliche Rückzahlungen zu leisten. Das ist vor allem dann von Vorteil, wenn in absehbarer Zeit etwa eine größere Erbschaft, Schenkung oder Gehaltserhöhung anstehen.

Mit jeder Tilgung – sei es regulär über die fixen Kreditraten oder über Sondertilgungen – reduzierst du die Höhe des anfänglichen Darlehens. Der aufgenommene Kredit, vermindert um alle bisher geleisteten Rückzahlungen, wird als Restschuld bezeichnet.

Im Laufe der Jahre sinkt die Restschuld durch regelmäßige Ratenzahlungen immer weiter. Nach Ablauf der Sollzinsbindung, die oft zwischen 15 oder 30 Jahren liegt, ist die Immobilie in den meisten Fällen noch nicht vollständig abbezahlt. Darlehensnehmer/-innen müssen dann noch eine Restschuld tilgen. Dazu schließen sie eine günstige Anschlussfinanzierung ab. Eine solche lässt sich bereits vor Ablauf des alten Darlehens suchen. Bei einer anschließenden Finanzierung werden dann neue Sollzinsen, Tilgungssätze sowie Rechte auf Sondertilgungen vereinbart.

Wenn du im Rahmen einer Baufinanzierung einen Kredit aufnehmen möchtest, kannst du zwischen verschiedenen Varianten wählen. Beliebte Formen sind beispielsweise:

• Annuitätendarlehen
• Volltilger-Darlehen
• variable Darlehen

Zur Finanzierung der eigenen vier Wände entscheidet sich die Mehrzahl der Menschen in Deutschland für ein Annuitätendarlehen. Dieses zählt zu der Klasse von Krediten mit festem Sollzins. Das bedeutet, dass bei Abschluss des Darlehens ein zu dem Zeitpunkt marktüblicher Zins festgesetzt wird. Je nach Zinsbindungsdauer gilt dieser dann für 15, 20 oder mehr Jahre. Besonderheit des Annuitätendarlehens ist, dass nicht nur der Zins für diesen Zeitraum gleich bleibt. Der Betrag, der monatlich oder quartalsweise zu zahlenden Darlehensrate, ändert sich ebenfalls nicht. Das schafft eine ausgesprochen gute Planbarkeit – schließlich weißt du heute schon, wie hoch die Rate in 5 Jahren sein wird.

Beim Annuitätendarlehen setzt sich die Kreditrate aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Im Gegensatz zur Gesamtrate verändern sich die beiden Anteile im Laufe der Zeit. So sind die Zinsanteile zu Beginn der Rückzahlung am höchsten. Nach und nach nehmen diese Anteile um den Betrag ab, um den der Tilgungsanteil zunimmt.

Wünschst du dir eine Baufinanzierung mit Sollzinsbindung, bei der du dir später keine Anschlussfinanzierung suchen musst? Dann ist ein Volltilgerdarlehen interessant. Ein solches ist ähnlich wie ein Annuitätendarlehen aufgebaut. Allerdings deckt sich bei einem Volltilgerdarlehen die Kreditlaufzeit mit dem Zeitraum bis zur vollständigen Tilgung der Schuld. Das heißt, nach der vereinbarten Sollzinsbindungsdauer ist der Kredit bereits in voller Höhe zurückgezahlt. Somit musst du dich nicht mehr um eine Anschlussfinanzierung kümmern.

Neben den Krediten mit fester Sollzinsbindung eignen sich variable Darlehen ebenso zur Baufinanzierung. Wie der Name erahnen lässt, ist bei dieser Variante keine feste Verzinsung zu entrichten. Denn bei einem variablen Darlehen nimmt der Kreditgeber in festgelegten Intervallen Anpassungen an den derzeitigen Marktzins vor. Folglich kann die Zinsbelastung eines solchen Kredits kurzfristig steigen, aber auch sinken. Wenn du künftig tendenziell von fallenden Zinsen ausgehst, profitierst du von dieser Kreditform.

Du hast bereits dein Wunschhaus gefunden und weißt, was dieses kostet? Dann prüfe zeitnah, ob du diesen Traum verwirklichen kannst. Dazu ist als Erstes die monatlich anfallende Kreditrate zu bestimmen. Am bequemsten lässt sich das mittels des Baufinanzierungsrechners bewerkstelligen. Um ein präzises Ergebnis zu erhalten, machst du am besten so viele Angaben wie möglich. In jedem Fall musst du den Kaufpreis der Immobilie sowie den gewünschten Darlehensbetrag in den Rechner eintragen. Als Nächstes wird die gewünschte Sollzinsbindung ausgewählt. 

Ein Annuitätendarlehen wird ausschließlich über den Tilgungsanteil zurückgezahlt. Deshalb ist es sinnvoll, auf einen ausreichend hohen Tilgungssatz zu achten. Du hast die Möglichkeit, die Tilgungsrate an deine individuellen Bedürfnisse anzupassen. Die Baufi24 Spezialisten und Spezialistinnen empfehlen den meisten Kreditnehmenden einen Tilgungssatz zwischen 2 bis 3 Prozent. 

In wenigen Augenblicken kalkuliert der Rechner die wichtigsten Werte für deine Baufinanzierung. Anhand der errechneten monatlichen Kreditrate erkennst du sofort, ob du dir die Wunschimmobilie leisten kannst. Überdies gibt der Baufinanzierungsrechner Auskunft zu den jeweiligen Zins- und Tilgungsanteilen der Rate. Für eine möglichst genaue Planung der Baufinanzierung ist des Weiteren die Laufzeit des Kredits bis zur Volltilgung von Interesse. Diese Angabe lässt sich dem Rechner ebenfalls direkt entnehmen.

Wenn du auf der Suche nach einer optimalen Immobilienfinanzierung bist, spiele mit dem Baufi24 Baufinanzierungsrechner einfach verschiedene Varianten durch. So kannst du zum Beispiel die Sollzinsbindung oder den Tilgungssatz anpassen und dabei sehen, wie sich dadurch die Darlehensrate ändert.

Eine wichtige Frage, die es vor dem Hauskauf zu klären gilt, ist die nach dem persönlichen Budget. Zur Ermittlung desselben raten die Baufi24 Experten und Expertinnen, einen Haushaltsrechnung anzufertigen.

• Diese enthält alle regelmäßigen Haushaltseinnahmen. Dazu gehören beispielsweise Löhne, Gehälter, Unterhaltszahlungen sowie Renten.
• Diesen Einnahmen stellest du deine wiederkehrenden Ausgaben gegenüber. Zu diesen zählen etwa Aufwendungen für Nahrungsmittel, Kleidung und Versicherungen. Sofern einzelne Kosten nicht jeden Monat anfallen, sind die Aufwendungen anteilig auf einen Monat umzurechnen. Die Miete darfst du bei dieser Kalkulation außen vor lassen. Denn für zukünftige Eigentümer/-innen entfallen Mietzahlungen.

Ziehst du von den monatlichen Einnahmen die Ausgaben ab, erhältst du dein individuell zur Verfügung stehendes Budget. Mit dem Überschuss kannst du dann die monatlichen Kreditraten bedienen. Um das gesamte Budget zu ermitteln, muss darüber hinaus die Höhe des Eigenkapitals bestimmt werden. Addiere dazu alle Barmittel, Bankguthaben und andere Wertgegenstände auf, die sich veräußern lassen. Danach weißt du genau, wie viel du zu deiner Baufinanzierung beisteuern kannst.

Die errechneten Werte für die höchstmögliche Darlehensrate und zum Eigenkapital lassen sich ganz komfortabel in den Baufi24 Budgetrechner eingeben. Damit dein Ergebnis noch aussagekräftiger wird, wähle dein Bundesland, dein Eigenkapital und die deine mögliche Darlehensrate aus. Im Handumdrehen stellt das Tool dann sämtliche relevanten Werte bereit. So liefert der Budgetrechner Angaben zum maximalen Darlehen, zum Budget für den Immobilienerwerb und zu vielem mehr.

Unabhängig davon, ob du dich für den Bau oder Kauf einer Immobilie entscheidest – die Nebenkosten sind in der Kalkulation immer zu berücksichtigen. Weiterhin fallen verschiedene Nebenkosten zu unterschiedlichen Zeiten an. Der Bau eines Hauses etwa lässt sich in 4 Phasen unterteilen:

• Grundstückserwerb
• Bauvorbereitung
• Bauphase
• nach Fertigstellung

Im Zuge des Grundstückserwerbs fallen unter anderem Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch sowie die Grundschuldbestellung an. Außerdem schlagen die Grunderwerbsteuer und die Gebühren für die Kaufvertragsunterzeichnung beim Notar bzw. der Notarin  zu Buche.

Bevor du mit dem Bau deines Eigenheims beginnen kannst, sind verschiedene Voraussetzungen zu erfüllen. In der Phase der Bauvorbereitung fallen daher Nebenkosten für die Baugenehmigung, Vermessung, das Baugutachten und die Prüfung des Bauvertrags an. Für einige dieser Arbeiten musst du einen Architekten bzw. eine Architektin hinzuzuziehen. Überdies sind die Aufwendungen für Bodengutachten, vorausgehende Erdarbeiten und die Erschließung nicht außer Acht zu lassen.

Die Anfertigung von Baugutachten, die Baubegleitung durch Sachverständige sowie der Abschluss von speziellen Versicherungen beim Hausbau stehen in der Bauphase an. Diese zählen ebenfalls zu den Nebenkosten des Hausbaus. Ferner müssen erforderliche Bauabnahmen finanziert werden.

Nach Fertigstellung des Hauses ist ein Großteil der Nebenkosten bereits gezahlt. Allerdings solltest du beachten, dass nach der Bauphase zusätzliche Kosten für den Innenausbau sowie die Gestaltung der Außenanlagen anfallen.

Für Hauskäufer/-innen gestalten sich die Nebenkosten übersichtlicher. Diese beschränken sich auf:

• Grunderwerbsteuer
• Grundbuchgebühren
• Notarkosten
• Maklerprovision
• Finanzierungskosten

Wenn du eine Immobilie kaufen oder bauen möchtest, spielt das Thema Eigenkapital eine wichtige Rolle. Zu den eigenen Finanzmitteln zählen zum Beispiel Bargeld, Bankeinlagen und Wertpapiere. Doch auch Vermögenswerte wie etwa abbezahlte Grundstücke und Häuser, lassen sich als Eigenkapital einsetzen. Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital zur Baufinanzierung beigetragen wird, umso geringer die Kreditkosten. Das hat einen simplen Hintergrund: Wer mehr eigene Mittel einbringt, der verringert aus Sicht der Bank das Risiko von späteren Zahlungsausfällen. Aufgrund dessen gewähren Banken häufig bessere Konditionen, was die Baufinanzierung günstiger machen kann.

Konkret raten die Baufi24 Spezialisten und Spezialistinnen deshalb, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zur Finanzierung selbst beizusteuern. Zu wenig Eigenkapital kann sehr lange Kreditlaufzeiten sowie hohe Darlehensraten nach sich ziehen. Hier siehst du die Vorzüge eines erhöhten Eigenkapitalanteils im Überblick:

• beantragtes Darlehen wird von Bank häufiger bewilligt
• bessre Konditionen wegen des niedrigeren Zahlungsausfallrisikos
• Tilgung erfolgt schneller
• kürzere Kreditlaufzeiten

Auch wer weniger eigene Mittel einbringen kann oder möchte, hat die Möglichkeit, Baugeld zu bekommen. Manche Banken bieten an, bis zu 100 Prozent der Kaufsumme zu finanzieren. Für diese auch als Vollfinanzierung bezeichnete Variante erwarten die Kreditinstitute jedoch eine besondere Bonität der Darlehensnehmenden. Daher ist es am besten, wenn du über ein überdurchschnittliches, regelmäßiges Einkommen verfügst. Aufgrund dessen sind etwa Beamte des höheren Dienstes bei den Banken gern gesehene Kunden und Kundinnen.

Trotzdem können sich bei einer geringen Eigenkapitaldecke diese Nachteile ergeben:

• höherer Sollzins verteuert das Darlehen
• längere Kreditlaufzeit, da langsamere Tilgung
• größere Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung

Bei Baufinanzierungen ist es üblich, dass Darlehensnehmer/-innen die Nebenkosten selbst tragen – das gilt ebenfalls für Vollfinanzierungen. Denn auch diese decken die Nebenkosten meist nicht ab. Nur in seltenen Fällen bieten Banken an, auch die Nebenkosten der Hauskaufs zu tragen, also die sogenannte 110-Prozent-Finanzierung.

Spiele verschiedene Optionen für ein individuelles Finanzierungskonzept durch: Zinsen berechnen sowie Parameter wie die Eigenkapitalquote und Sollzinsbindung zu variieren ist mit dem Zinsrechner schnell und unkompliziert online möglich. Der schnellste und einfachste Weg zu einer günstigen Baufinanzierung ist über die Beratung durch einen erfahrenen Finanzierungsvermittler. Die professionellen Spezialisten und Spezialistinnen von Baufi24 vergleichen Angebote von über 500 Banken und finden so die Baufinanzierung, die am besten zu deinen Bedürfnissen und deinem Vorhaben passt. Vereinbare noch heute einen kostenlosen und unverbindlichen Termin.