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Grundschuldbestellung

Grundschuldbestellung: Kosten, Ablauf und Tipps

Das Wichtigste in Kürze

Bei der Immobilienfinanzierung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung trägt die kreditgebende Bank die Grundschuld im Grundbuch ein.

Dieser Vorgang wird auch Grundschuldbestellung genannt.

Was genau eine Grundschuldbestellung ist, wie diese abläuft und wie hoch die Kosten für angehende Immobilienbesitzer sind, erfahren Sie in unserem Ratgeber-Artikel.

In diesem Artikel:
Author Alexander Hennecke
Experte Baufinanzierung
Aktualisiert am 05.06.2024

Was ist eine Grundschuldbestellung?

Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist für viele die größte Investition ihres Lebens. Aufgrund der vergleichsweise hohen Kaufsumme lässt sich eine Immobilie häufig nicht ohne Fremdkapital erwerben. In einem solchen Fall ist eine Baufinanzierung die geeignete Lösung. Was ist eine Baufinanzierung? Dazu gewährt die ausgewählte Bank ein verzinstes Darlehen, welches monatlich über die vereinbarten Raten zurückzuzahlen ist. Um den Kredit gegen die Zahlungsunfähigkeit des Immobilienkäufers wirksam abzusichern, möchten die Banken für gewöhnlich eine Grundschuld auf das Haus oder die Wohnung eintragen lassen. In diesem Zusammenhang wird auch von einer Grundschuldbestellung gesprochen.

Bei einer Grundschuld handelt es sich um ein dingliches Recht, welches ein Haus- oder Wohnungskäufer seiner Bank als Kreditsicherheit einräumt. Nach § 1191 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) kann der Begünstigte der Grundschuld Geldsummen aus dem entsprechenden Grundstück fordern. Sollten Sie etwa Ihre festgesetzten Darlehensraten über mehrere Monate hinweg nicht bedienen können, hat die Bank das Recht, die Immobilie zu veräußern. Aus dem Erlös würde die Bank dann ihre offenen Forderungen gegenüber dem Kreditnehmer befriedigen. Um dies dem Kreditgeber zu ermöglichen, ist eine Grundschuld in das Grundbuch der Gemeinde einzutragen, in der sich die Immobilie befindet. Sehr häufig wird dieser als Grundschuldbestellung bezeichnete Vorgang im Rahmen einer Immobilienfinanzierung vorgenommen. Denn bei Kaufpreisen von oftmals mehreren Hunderttausend Euro benötigt die Bank für das gewährte Darlehen in aller Regel eine Sicherheitsleistung. Wer hingegen keinen Kredit zur Baufinanzierung benötigt, kann auf eine Grundschuldbestellung verzichten.

Grundsätzlich gibt es bei einer Grundschuld verschiedene Arten zu unterscheiden. So dient beispielsweise eine Sicherungsgrundschuld dazu, eine konkrete Forderung abzusichern. Diese wird im Zuge eines Sicherungsvertrags vereinbart. Sehr verbreitet ist ferner die Eigentümergrundschuld, die eine allgemeine Briefgrundschuld darstellt. Bei dieser lässt der Eigentümer eine Grundschuld auf seinen eigenen Namen eintragen. Doch unabhängig davon, um welchen Typ es sich auch handelt – für eine reibungslose Grundschuldbestellung sollten Sie einige Dinge berücksichtigen.

So gehst du vor:

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Ablauf einer Grundschuldbestellung

Da die Banken meist erst nach Eintragung der Darlehensschuld ins Grundbuch den vereinbarten Kreditbetrag zur Verfügung stellen, kommt der reibungslosen Grundschuldbestellung eine hohe Bedeutung zu. Wenn Sie Ihre Wunschimmobilie über ein Kreditinstitut finanzieren, sollten Sie diese daher erst nach der entsprechenden Eintragung im Grundbuch erwerben. Die genaue Art und Ausgestaltung dieses Grundpfandrechts wird dabei über den geschlossenen Darlehensvertrag geregelt.

Zur Durchführung einer Grundschuldbestellung führt der erste Weg zu einem Notar. Ihm kommt die Aufgabe zu, den freien Willen des Darlehensnehmers zu diesem Schritt schriftlich festzuhalten. Des Weiteren hat der Notar die Pflicht, den Schuldner über mögliche spätere Folgen einer Grundschuldbestellung aufzuklären – wie etwa einer möglichen Zwangsversteigerung der Immobilie. Normalerweise stellt Ihnen die kreditgebende Bank vorab ein sogenanntes Grundschuldbestellungsformular zur Verfügung. In dieses werden alle für den Vorgang relevanten Informationen eingetragen, darunter die Flurstücksnummer, die Höhe der Buchgrundschuld, der Name des Begünstigten und einiges mehr. Das vollständig ausgefüllte Formular zur Grundschuldbestellung ist dann im Beisein des Notars zu unterzeichnen.

Sobald dieser das Grundschuldbestellungsformular erhalten hat, kontrolliert der Jurist dieses eingehend und setzt daraufhin eine Urkunde auf. Diese ist vom Schuldner zu unterzeichnen. Sofern der Käufer zu diesem Zeitpunkt noch kein offizieller Eigentümer der Immobilie ist, benötigt er zudem eine Belastungsvollmacht. Diese räumt ihm das Recht ein, eine Grundschuldbestellung vor dem Erwerb durchführen zu lassen. Schließlich werden die notariell beurkundeten Dokumente an das Grundbuchamt der jeweiligen Gemeinde übermittelt. Nach einer Prüfung der Grundschuldbestellungsurkunde vermerkt das Amt die Grundschuld im Grundbuch. Nach einigen Wochen wird dem Notar dann die erfolgreiche Eintragung vonseiten des Grundbuchamts in schriftlicher Form mitgeteilt. Damit ist die eigentliche Grundschuldbestellung vollzogen.

Im letzten Schritt bekommt die kreditgebende Bank vom Notar einen Auszug aus dem Grundbuch sowie eine Abschrift der Grundschuldbestellungsurkunde. Sobald Ihr Kreditinstitut die Dokumente erhalten hat, ist die Immobilie als Sicherheit bei der Bank hinterlegt und der vereinbarte Darlehensbetrag wird ausgezahlt.

Kosten einer Grundschuldbestellung

Da für eine Grundschuldbestellung ein Notar gesetzlich vorgeschrieben ist, fallen für seine Dienste Kosten an. Zudem erhebt das Grundbuchamt Gebühren. Für beide zusammen müssen Sie etwa 0,8 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises bezahlen. Als Basis zur Berechnung dient dabei die Gebührenordnung des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG). Da der Notar in der Regel nicht nur für die Grundschuldbestellung, sondern auch für die Beurkundung des Kaufvertrags beauftragt wird, entstehen Gesamtkosten von rund 2,0 Prozent der Kaufsumme.

Die exakte Höhe der Gebühren ist somit vom Kaufpreis der Immobilie abhängig. Wenn Sie im Zusammenhang mit Ihrer Baufinanzierung frühzeitig wissen möchten, welche Kosten mit Grundschuldbestellung und anderen Nebenkosten beim Wohnungskauf auf Sie zukommen können, nutzen Sie dazu den Baufi24 Baufinanzierungsrechner. Der Baufinanzierungsrechner hilft dabei, die Kaufnebenkosten zu ermitteln. Dazu gehören:

Nützliche Tipps der Baufi24 Experten

Wenn Sie die Grundschuldbestellung umgehend erledigen möchten, ist eine frühzeitige Beauftragung des Notars angebracht. Insbesondere wenn die Bank die Eintragung einer Grundschuld für eine Darlehensauszahlung voraussetzt, ist schnelles Handeln gefragt. Denn sollte sich die Auszahlung verzögern, lässt sich der Kauf der Immobilie nicht vereinbarungsgemäß abwickeln. Infolgedessen kann der Käufer verpflichtet sein, Verzugszinsen an den Veräußerer zu zahlen. Im Normalfall dauert der gesamte Vorgang einer Grundschuldbestellung etwa vier bis sechs Wochen. Sofern eine Grundschuld für eine Anschlussfinanzierung eingetragen werden soll, verkürzt sich die Bearbeitungszeit auf rund zwei Wochen.

Ebenfalls von Vorteil: Legen Sie die Notartermine zur Beglaubigung des Kaufvertrags und zur Grundschuldbestellung am besten zusammen. Auf diese Weise sparen Sie einen zusätzlichen Termin ein und können alles auf einmal erledigen. Ferner wird eine Grundschuldbestellung jedoch nicht nur im Zuge einer Immobilienfinanzierung durchgeführt – auch eine Umschuldung kann einen solchen Schritt erforderlich machen. In diesem Fall ist eine Löschung und Neueintragung der Grundschuld auf den Namen des neuen Kreditgebers zu vermeiden. Stattdessen sollte eine Abtretung der Grundschuld vorgenommen werden. Im Vergleich zu einer Löschung und erneuten Grundschuldbestellung ist diese Variante für Sie deutlich kostengünstiger.

Überdies ist nicht nur die Grundschuldbestellung mit Kosten verbunden – die Löschung einer Grundschuld hat ebenfalls ihren Preis. Deshalb ist auch nach der vollständigen Rückzahlung des Darlehens ein Verbleib der Grundschuld im Grundbuch denkbar. Für den Fall, dass zu einem späteren Zeitpunkt Kapital benötigt wird, ist dann außerdem keine erneute Grundschuldbestellung erforderlich.

Möchten Sie sich zur Grundschuldbestellung, den weiteren Nebenkosten und zum Thema Immobilienfinanzierung beraten lassen, können Sie einen Beratungstermin mit einem Baufi24 Experten aus Ihrer Region vereinbaren – unverbindlich, kostenlos, online oder vor Ort.

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