Zweite Immobilie finanzieren

Du bist bereits Eigenheimbesitzer/-in? Dann darfst du dich über mietfreies Wohnen freuen. Ein Blick auf die Hauseigentümer/-innen in Deutschland zeigt zudem: Etwa jede/-r Fünfte von ihnen verfügt über eine Zweitimmobilie. Die Gründe dafür sind unterschiedlich. So kommt es vor, dass die erste Immobilie schlichtweg nicht mehr passt. Hausbesitzer/-innen suchen sich dann ein neues Wohnobjekt, welches sich hinsichtlich Größe und Lage mit den aktuellen Anforderungen und Bedürfnissen deckt. In einem solchen Fall erfolgt der Erwerb einer Zweitimmobilie also zur Eigennutzung.

Doch auch wer sich für eine attraktive Anlagemöglichkeit interessiert, kann als Investition in Immobilien eine zweite Immobilie finanzieren. Entscheidest du dich dafür, kaufst du eine Eigentumswohnung und vermietest diese dauerhaft. Die daraus erzielten Mieteinnahmen nutzt du, um die Raten der aufgenommenen Baufinanzierung zu bezahlen. Plane dein Baudarlehen gründlich und achte auf günstige Kreditkonditionen. Idealerweise ist es möglich, dass die vereinnahmte Miete ausreicht, um die zweite Immobilie zu finanzieren.

Sobald die Baufinanzierung für das Wohnobjekt getilgt ist, beziehen Eigentümer/-innen die Miete als passives Einkommen. Ab diesem Zeitpunkt wirft die Zweitimmobilie also Gewinne ab. Dieses Kapital lässt sich dann für den Aufbau einer zusätzlichen Altersvorsorge einsetzen.

Du möchtest eine Zweitimmobilie kaufen und finanzieren? Die erfahrenen Berater und Beraterinnen von Baufi24 erstellen für dich ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept und vergleichen die Angebote von über 500 Banken.

Unabhängig davon, ob du deine erste oder eine weitere Wohnung erwerben möchtest, das Vorgehen bleibt gleich: Zuerst gilt es, das persönliche Budget zu ermitteln, das für den Hauskauf zur Verfügung steht. Immobilieninteressierte bestimmen hierzu das monatliche Nettohaushaltseinkommen und ziehen davon alle laufenden Kosten ab. Zugleich prüfen sie, über wie viel Eigenkapital sie verfügen.

Mit diesen Informationen begeben sich Kaufinteressierte auf die Immobiliensuche nach einem geeigneten Wohnobjekt. Wer eine Zweitimmobilie finanzieren und diese nicht selbst bewohnen will, sollte ferner auf eine gute Vermietbarkeit achten. 

Für gewöhnlich fehlen Immobilieninteressierten jedoch die Mittel, um das Wunschobjekt direkt zu erwerben. Hier kommt die Baufinanzierung ins Spiel. So reicht die Bank das für den Kauf benötigte Kapital in Form eines Immobilienkredits aus. Die am häufigsten gewählte Darlehensart ist dabei das Annuitätendarlehen. Für dieses ist charakteristisch:

• konstanter Bauzins für vorab festgelegte Zeitspanne (Sollzinsbindung)
• fixe Rate innerhalb der Sollzinsbindung
• kontinuierliche Verminderung der Restschuld
• hohe Planungssicherheit hinsichtlich der finanziellen Last

Nach positiver Kreditwürdigkeitsprüfung zahlt die Bank das Immobiliendarlehen an den oder die Antragsteller/-in aus. Mit diesem Geld und eigenen Ersparnissen können diese sowohl eine erste als auch eine zweite Immobilie finanzieren. Zur anschließenden Rückführung des Annuitätendarlehens überweisen die Kreditnehmer/-innen jeden Monat eine gleich hohe Rate an die Bank.

Diese beinhaltet neben einem Zins- auch einen Tilgungsanteil. Durch letzteren reduziert sich die aufgenommene Kreditschuld stetig. Außerdem sorgt der für eine bestimmte Dauer unveränderte Sollzins für eine gute Planbarkeit. 

Ganz gleich, ob es darum geht, die erste Wohnung oder eine Zweitimmobilie zu finanzieren – ein auf die persönlichen Bedürfnisse abgestimmter Immobilienkredit ist beim Hauskauf unverzichtbar. 

Vor jeder Kreditvergabe führt die Bank eine Risikoabschätzung durch. Dabei steht die Frage im Mittelpunkt: Wie hoch ist das Risiko, dass der oder die Hauskäufer/-in den Immobilienkredit zu irgendeinem Zeitpunkt nicht mehr bedienen kann? Je geringer der Kreditgeber die Gefahr eines Zahlungsausfalls einschätzt, desto wahrscheinlicher ist eine Darlehenszusage. Und noch mehr: Die Bank gewährt eine besonders attraktive Hausfinanzierung, wenn sie deine Kreditwürdigkeit bei der Bonitätsprüfung als hoch einstuft. Um diese bestimmen zu können, bewertet ddie Bank unter anderem folgende Kriterien:

• Art und Höhe der Einkünfte
• Ausgaben und Zahlungsverpflichtungen
• Eigenkapital
• vorhandene Vermögensgegenstände

Allgemein gilt: je besser die Bonität, desto besser die Baufinanzierung. Mit „besser“ ist hier ein niedrigerer Sollzins gemeint. Möchtest du beispielsweise eine zweite Immobilie finanzieren, erwartet die Bank ein ausreichend hohes Einkommen. Zudem ist es relevant, wie verlässlich die monatlichen Einkünfte sind. Daher hast du bei Baufinanzierungen für Beamte und als Angestellte/-r im öffentlichen Dienst in Sachen Hausfinanzierung einen klaren Vorteil gegenüber befristet Angestellten und Selbstständigen. Weiterhin erhöhen geringere Ausgaben und Zahlungsverpflichtungen den finanziellen Spielraum für ein Baudarlehen.

Neben einem günstigen Verhältnis zwischen Einnahmen und Ausgaben wirkt sich auch die Höhe des Eigenkapitals unmittelbar auf den Immobilienkredit aus. Wer nämlich viele Eigenmittel zum Hauskauf beisteuert, kommt im Gegenzug in den Genuss besserer Konditionen. Möchtest du die Chance auf eine Kreditzusage und niedrige Sollzinsen steigern, raten unsere Experten und Expertinnen zu einem Eigenkapitalanteil von mindestens 20 bis 30 Prozent der Kaufsumme. Denn je mehr eigenes Geld in die Immobilienfinanzierung fließt, umso attraktiver sind die Darlehensbedingungen.

Zweitimmobilie finanzieren: Eigenheim als Eigenkapitalersatz

Möchtest du eine zweite Immobilie finanzieren, gibt es eine zusätzliche Option: So lässt sich das bereits abbezahlte Eigenheim als Zusatzsicherheit, also Alternative zum Eigenkapital verwenden. Statt eigene finanzielle Mittel in die Baufinanzierung einzubringen, wird dabei das erste Haus beliehen. Dank einer solchen Sicherheit ist der Kreditgeber häufig bereit, eine Hausfinanzierung zu gewähren – oft zu geringeren Sollzinsen.

Weiterhin stellt der Tilgungssatz bei Annuitätendarlehen eine wichtige Stellgröße dar. Denn Kreditnehmende führen ihre Darlehensschuld ausschließlich über die Tilgungen zurück. Aufgrund dessen ist zu Beginn der Immobilienfinanzierung ein Tilgungssatz von 2 bis 3 Prozent oder mehr ratsam. Hohe Tilgungen haben diese Vorteile:

• raschere Rückführung der Kreditschuld
• verkürzte Kreditdauer
• insgesamt geringere Zinskosten

Allerdings gibt es auch einen Haken: Mit einem größeren Tilgungssatz steigt die Kreditrate. Deshalb ist es essenziell zu wissen, wie hoch die monatliche Rate maximal sein darf.

Möchtest du ein erstes Eigenheim oder eine zweite Immobilie finanzieren, solltest du zudem überlegen, wie flexibel du bei deiner Hausfinanzierung sein möchtest. Ein Recht auf Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel beispielsweise kann sich in der Zukunft als nützlich erweisen. Private Investoren und Investorinnen aber sind aus steuerlichen Gründen häufig nicht an einer besonders schnellen Rückführung der Kreditschuld interessiert. In diesem Fall wäre der Verzicht auf eine Sondertilgungsmöglichkeit zugunsten eines geringeren Sollzinses die bessere Lösung.

Der Abschluss eines Baukredits für eine Zweitimmobilie läuft im Grunde genauso ab wie für ein erstes Eigenheim. Bei Zweitwohnungen und -häusern gibt es jedoch eine Besonderheit. So unterscheidet die Bank bei der Kreditvergabe, ob die Immobilie zur Eigennutzung oder als Renditeobjekt erworben wird. Ist letzteres beabsichtigt, kalkuliert der Darlehensgeber den Beleihungswert nach dem Ertragswertverfahren.

Hierbei finden die aus der Vermietung erzielten Erträge sowie der Bodenwert des Grundstücks Berücksichtigung. Auf Basis des ermittelten Beleihungswerts kalkuliert das Kreditinstitut nun den höchstmöglichen Darlehensbetrag. Aufgrund dieses Vorgehens kann die Bewertung von Anlageimmobilien von Bank zu Bank unterschiedlich ausfallen. Daher ist es besonders wichtig, die Angebote mehrerer Kreditinstitute einzuholen und miteinander zu vergleichen.

Möchtest du lieber eine Zweitimmobilie finanzieren, um in dieser selbst zu wohnen? Zur Ermittlung des Beleihungswerts wendet der Kreditgeber dann meist das Sachwertverfahren an. Genauere Informationen dazu erteilt dir jederzeit dein bzw. deine Baufi24 Berater/-in.

Damit Privatanleger/-innen beurteilen können, ob sich der Erwerb und die Vermietung einer Immobilie auszahlen, müssen sie sämtliche Ausgaben den Einnahmen gegenüberstellen. Zu den Einnahmen zählen die Miete unter Berücksichtigung etwaiger Mieterhöhungen sowie der spätere Veräußerungspreis des Hauses. Für künftige Vermieter/-innen ergeben sich bei den Ausgaben folgende Posten:

• Kaufpreis
• Nebenkosten beim Hauskauf
• monatliche Kreditrate für Immobilienfinanzierung
• Rücklage für Instandhaltung
• Nebenkosten, die nicht auf Mieter/-innen umlegbar sind
• Steuern
• Gebühren für Steuerberatung

Liegen die erwarteten Einnahmen deutlich über den Ausgaben, kann es sich lohnen, eine zweite Immobilie zu finanzieren. Allerdings sollte dir bei der Kapitalanlage klar sein, dass jede Planung mit Unsicherheit behaftet ist. So senken beispielsweise nicht erhaltene Mieten oder unerwartet hohe Reparaturkosten den tatsächlichen Ertrag eines Anlageobjekts.

Trotz oder gerade wegen dieser Unvorhersehbarkeiten ist es wichtig, die Entscheidung für den Kauf und die Vermietung einer Zweitimmobilie von möglichst objektiven Kriterien abhängig zu machen. Eine in diesem Zusammenhang zentrale Kennzahl stellt die Mietrendite dar. Im Allgemeinen gibt diese an, wie hoch der jährliche Ertrag einer vermieteten Anlageimmobilie ausfällt.

Spielst du mit dem Gedanken, eine zweite Immobilie zu finanzieren und zu vermieten, dann ermittelst du die zu erwartende Bruttomietrendite. Sie kann nach dieser einfachen Formel berechnet werden:

(Kaltmiete pro Jahr / Kaufpreis) x 100 = Bruttomietrendite in Prozent

Für gewöhnlich beläuft sich die Bruttomietrendite auf 2 bis 5 Prozent. Dabei gilt: je höher der Wert, desto attraktiver das Mietobjekt. Hast du schon eine bestimmte Immobilie im Blick? Mit dem  Mietrenditerechner kannst du die durchschnittliche Bruttomietrendite berechnen.

Eine zweite Immobilie zu finanzieren, ergibt Sinn, wenn du auf der Suche nach einem neuen Wohnobjekt zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage zur Vermietung bist. Fordere jetzt ein kostenloses und unverbindliches Finanzierungsangebot an, wenn du die passende Immobilienfinanzierung für dein Vorhaben benötigst und lass dich unverbindlich beraten.