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Baufinanzierung für Beamte

Erhalten Beamte bessere Konditionen bei der Baufinanzierung? Jetzt informieren: Vorteile & günstige Zinsen bei Immobilienkrediten

Das Wichtigste in Kürze

Dank ihres sicheren und oftmals hohen Einkommens ist es für Beamte deutlich einfacher, einen Baukredit zu bekommen.

Beamte auf Lebenszeit und auf Probe dürfen sich über besonders günstige Zinskonditionen freuen, da sie als verlässliche Darlehensnehmer gelten.

Wegen ihrer hohen Kreditwürdigkeit erhalten Staatsbedienstete ein Baudarlehen häufig auch ohne Eigenkapital.

Spezielle Beamtenkredite sind mit einem höheren Zinsaufwand verbunden und in Zeiten des Nullzinses wenig sinnvoll.

In diesem Ratgeber:
Author Alexander Hennecke
Experte Baufinanzierung
Aktualisiert am 05.06.2024

Vorteile für Beamte bei der Immobilienfinanzierung

Staatsbedienstete, die einen Immobilienkredit abschließen möchten, sind bei Banken besonders beliebt. Denn Beamte auf Lebenszeit verfügen über ein sicheres Einkommen. Schließlich gelten Staatsdiener als unkündbar. Das verschafft ihnen einen enormen Vorteil gegenüber Angestellten, die ihren Job theoretisch jederzeit verlieren können. Darüber hinaus liegen die Bezüge von Staatsbediensteten im Durchschnitt höher als von Arbeitnehmern in der freien Wirtschaft.

Als Beamter dürfen Sie deshalb mit einer guten Bonitätseinstufung rechnen. Die Bank geht also davon aus, dass der Kreditnehmer in der Lage ist, das aufgenommene Darlehen ohne Probleme zurückzuzahlen. Somit wird das Risiko für einen Kreditausfall als gering und die Kreditwürdigkeit als hoch eingestuft. Das ist der Grund, weshalb Banken häufig bereit sind, Staatsdienern eine Baufinanzierung zu gewähren.

Beamte und Bonität

Mit Bonität ist die Zahlungsfähigkeit und -willigkeit des Darlehensnehmers gemeint.

Weiterhin profitieren Beamte aufgrund ihres Status von den aktuellen Bauzinsen. Deren genaue Höhe richtet sich aber auch danach, wie viel Eigenkapital der Kreditnehmer in die Hauskauf-Finanzierung einbringt. Wollen Sie ferner niedrigere Darlehensraten bezahlen? In diesem Fall besteht die Möglichkeit, eine längere Laufzeit zu wählen. Der Spielraum hierbei ist für Beamte ungleich größer als für Angestellte.

Staatsdiener, die das Rentenalter erreicht haben, bekommen eine Pension ausbezahlt. Diese ist nicht nur staatlich garantiert, sondern deren Höhe lässt sich schon heute errechnen. Deshalb erhalten Beamte oftmals die Zusage zu einem Immobiliendarlehen, das erst nach dem Renteneintritt getilgt ist. Zwar steigt mit einer längeren Darlehenslaufzeit die Zinslast. Da Staatsbedienstete jedoch niedrigere Sollzinsen zahlen, bleiben die Zinsaufwendungen in einem akzeptablen Rahmen.

Beamte und Schufa

Beamte, die neben einem verlässlichen Einkommen über einen tadellosen Schufa-Eintrag verfügen, haben besonders große Chancen auf einen Baukredit.

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In diesem Ratgeber:

Aussichten auf Hauskauf-Finanzierung: für Beamte auf Probe gut, für Beamtenanwärter weniger gut

Aus den genannten Gründen erhalten Staatsdiener auf Lebenszeit relativ einfach einen Immobilienkredit. Doch wie stehen die Chancen für Beamte auf Probe? Generell absolviert jeder Beamtenanwärter eine Ausbildung. An diese schließt sich eine 3-jährige Probezeit an. In manchen Fällen beträgt sie bis zu 5 Jahre. Nachdem die Probezeit mit Erfolg abgeschlossen wurde, erfolgt die Ernennung zum Beamten auf Lebenszeit.

Befinden Sie sich bereits in der Probezeit, sind Sie nicht mehr weit von einer unkündbaren Position entfernt. Für gewöhnlich genügt der Bank diese Perspektive, um eine Baufinanzierung auszureichen. Zum Vergleich: Angestellte, die eine Probezeit durchlaufen, können ebenfalls auf eine Übernahme in ein unbefristetes Beschäftigungsverhältnis hoffen. Dennoch ist es möglich, dass dem Arbeitnehmer ohne Befristung später gekündigt wird.

Staatsbedienstete hingegen haben die Aussicht, bei dem sichersten Arbeitgeber Deutschlands – dem Staat – dauerhaft tätig zu sein. Allerdings können die Hypothekenzinsen für Beamte auf Probe etwas höher liegen, da deren Übernahme in ein lebenslanges Beschäftigungsverhältnis nicht garantiert ist.

Es kommt vor, dass ein Staatsdiener nach Ablauf seiner Probezeit nicht auf Lebenszeit verbeamtet wird. Oftmals erhält dieser jedoch stattdessen eine feste Anstellung im öffentlichen Dienst. Sie bietet ebenfalls ein verlässliches Einkommen – verglichen mit einem Arbeitsplatz in der freien Wirtschaft. Bei der Vergabe von Baudarlehen sind also Staatsbedienstete auf Probe den Beamten auf Lebenszeit weitestgehend gleichgestellt.

Anders sieht es bei Beamtenanwärtern und Beamten auf Zeit aus. Bei Beamtenanwärtern ist es möglich, dass das Beschäftigungsverhältnis vonseiten des Dienstherrn noch widerrufen wird. Beamte auf Zeit, darunter Landräte und Bürgermeister, verlieren nach Beendigung ihrer Tätigkeit den Beamtenstatus wieder. Beide Personengruppen, Beamte auf Zeit und Beamtenanwärter, genießen bei einer Immobilienfinanzierung daher keine zusätzlichen Vorteile.

Information für Richter und Soldaten

Richter und Soldaten sind zwar keine Beamten. Hinsichtlich einer Hauskauf-Finanzierung behandeln Banken diese Berufsgruppen aber häufig wie Staatsbedienstete.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital – für Beamte realistisch

Wer ein Eigenheim erwerben oder bauen möchte, benötigt dafür nicht nur ein verlässliches Einkommen. So haben Darlehensnehmer meist auch eigene Ersparnisse in die Immobilienfinanzierung einzubringen. Für Beamte gilt dabei allerdings eine Besonderheit: Aufgrund ihrer sicheren Anstellung gewähren Banken ihnen oftmals eine 100-Prozent-Finanzierung, also eine Hauskredit ohne Eigenkapital. Mit dieser lässt sich der Kaufpreis einer Immobilie vollständig abdecken.

Für den Hauskauf reicht eine 100-Prozent-Finanzierung jedoch nicht aus. Denn Immobilienkäufer haben ebenso die Nebenkosten der Baufinanzierung zu tragen. Zu diesen gehören:

  • Grunderwerbsteuer
  • Notargebühren
  • Grundbuchkosten
  • Maklerprovision

In Summe belaufen sich die Kaufnebenkosten auf rund 10 bis 15 Prozent des Hauspreises. Sie möchten auch diese Kosten finanzieren? In diesem Fall treffen Sie mit einer Vollfinanzierung die richtige Wahl. Für diesen auch als 110-Prozent-Finanzierung bezeichneten Kredit brauchen Häuslebauer keinerlei Eigenkapital.

Eine Baufinanzierung dieser Art ist eher selten. Der Grund: Nur wenige Immobilienkäufer bekommen einen solchen Kredit gewährt. Denn eine Hauskauf-Finanzierung ohne Eigenkapital ist für die Bank oft zu riskant. Wer trotzdem eine Vollfinanzierung wünscht, hat dafür ein sicheres und zugleich hohes Einkommen vorzuweisen. Für befristete Angestellte oder Selbstständige stehen daher die Chancen schlecht, einen solchen Immobilienkredit zu erhalten.

Beamte hingegen mit einem soliden Gehalt können der Bank die notwendige Sicherheit für einen Baukredit ohne Eigenkapital bieten. Wenn Sie also als Staatsbediensteter über keine finanziellen Rücklagen verfügen, ist es dennoch möglich, eine Baufinanzierung zu bekommen. Ob Sie eine solche tatsächlich abschließen möchten, können Sie gemeinsam mit Ihrem Baufi24 Berater besprechen. Denn eine Vollfinanzierung birgt ebenso einige Nachteile.

So liegen etwa die Zinsaufwendungen bei 100- und 110-Prozent-Finanzierungen über denen bei Immobilienkrediten mit Eigenkapital. Der Zusammenhang ist folgender: Wegen des gesteigerten Kreditausfallrisikos berechnet die Bank einen höheren Sollzins. Zudem gilt: Je größer das aufgenommene Darlehen ist, desto höher fallen die Zinszahlungen aus.

Ferner müssen Sie für eine Vollfinanzierung neben einem verlässlichen, hohen Gehalt auch einen einwandfreien Schufa-Score haben. Dennoch steigt bei jeder Baufinanzierung ohne Eigenkapital die Gefahr einer Überschuldung. Muss das Haus oder die Wohnung später beispielsweise zwangsversteigert werden, so reicht das erlöste Geld meist nicht zur Deckung der bestehenden Schulden aus.

Falls Sie trotzdem eine Vollfinanzierung bevorzugen, suchen Sie sich dafür eine erstklassige Immobilie. Hauskäufer sollten dabei auf eine beliebte Wohngegend sowie einen guten Zustand des Objekts achten. Schließlich dient das Haus oder die Wohnung dem Darlehensgeber als Kreditsicherheit. Ermittelt die Bank einen höheren Beleihungswert für die Immobilie, dürfen Darlehensnehmer einen größeren Kredit aufnehmen.

Je nachdem, ob Sie sich für eine Hauskauf-Finanzierung mit oder ohne Eigenkapital entscheiden, hat das entsprechende finanzielle Auswirkungen zur Folge. In der folgenden Tabelle (Stand: 24.08.2020) ist eine 100-Prozent-Finanzierung einer Baufinanzierung mit 20 Prozent Eigenmitteln gegenübergestellt.

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital (20 % des Kaufpreises)
Wert/Kaufpreis 250.000 € 250.000 €
Eigenkapital 0 € 50.000 €
Darlehensbetrag 250.000 € 200.000 €
anfänglicher Tilgungssatz 2,5 % 3,0 %
Sollzins p. a. 1,35 % 0,79 %
Sollzinsbindung 15 Jahre 15 Jahre
monatliche Darlehensrate 802,08 € 631,67 €
Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung 32 Jahre, 0 Monate 29 Jahre, 6 Monate
Zinszahlungen über Gesamtlaufzeit (Sollzins unverändert) 58.017,99 € 24.359,00 €

Für gut verdienende Beamte ist es möglich, ein Immobiliendarlehen ohne Eigenkapital zu bekommen. Das mit dem Baufi24 Baufinanzierungsrechner ermittelte Beispiel verdeutlicht aber ebenso die Vorteile eines Immobilienkredits mit eigenen Ersparnissen.

Benötigen Sie für den Hauskauf 250.000 Euro, dann können Sie wie in Fall 1 den Betrag komplett finanzieren. Mit einem anfänglichen Tilgungssatz von 2,5 Prozent und einem Sollzins von 1,39 Prozent beläuft sich die monatliche Kreditrate auf 802,08 €. Wer in der Lage ist, 50.000 Euro aus eigenen Mitteln zum Baudarlehen beizusteuern, zahlt hingegen nur eine Rate von 631,67 Euro. Zwar wurde in Fall 2 eine höhere anfängliche Tilgung über 3,0 Prozent festgelegt. Dank des günstigeren Sollzinses von 0,79 Prozent liegt die Darlehensrate dennoch niedriger.

Zugleich hätten Sie Ihren Hauskredit 2,5 Jahre früher abbezahlt. Der größte Unterschied zwischen einer Baufinanzierung mit und ohne Rücklagen zeigt sich aber bei der Zinsbelastung. Mit rund 24.000 Euro zahlen Häuslebauer in Fall 2 über die Gesamtlaufzeit weniger als die Hälfte an Zinsen als bei einer 100-Prozent-Finanzierung.

Beamte ohne Eigenkapital

Die Baufi24 Spezialisten empfehlen, mindestens eine 100-Prozent-Finanzierung abzuschließen. Denn 110-Prozent-Finanzierungen machen den Immobilienkredit teurer und zugleich riskanter.

Was ist ein Beamtenkredit und wann lohnt er sich?

Alternativ zu einem gewöhnlichen Immobiliendarlehen haben Staatsbedienstete die Option, ein Beamtendarlehen zu beantragen. Ein solcher besteht aus zwei Bausteinen: einem tilgungsfreien Kredit sowie einer Versicherung. Im Gegensatz zu einem Annuitätendarlehen umfasst die monatliche Darlehensrate hier lediglich einen Zinsanteil. Wegen der fehlenden Tilgung fällt die Rate geringer aus. Gleichzeitig zahlt der Immobilienkäufer monatlich einen bestimmten Betrag in eine Renten- oder Kapitallebensversicherung ein.

Zum Ende der vereinbarten Kreditlaufzeit nutzen Sie das aus der Versicherung angesparte Kapital, um die Darlehensschuld zu tilgen. Häuslebauer entscheiden sich unter anderem deshalb für einen Beamtenkredit, weil dieser oftmals mit günstigen Sollzinsen lockt. Zudem lassen sich mit diesem lange Laufzeiten realisieren. Gleichwohl ist ein Annuitätendarlehen in den meisten Fällen die bessere Wahl. Das hat zwei Gründe: Zum einen bleiben beim Beamtenkredit die Zinskosten während der Laufzeit unverändert hoch. Da bei einem Annuitätendarlehen die Restschuld über die Jahre abnimmt, fällt bei diesem die Höhe der Zinszahlungen mit der Zeit.

Zweitens haben Kapitallebens- sowie Rentenversicherungen in ihrer Attraktivität zuletzt stark eingebüßt. Denn aufgrund des anhaltend niedrigen Zinsniveaus sind die Versicherer kaum mehr in der Lage, ausreichend hohe Renditen zu erwirtschaften. Darüber hinaus fallen die Überschussbeteiligungen deutlich geringer aus, als zuvor in Aussicht gestellt. Deshalb kommt es vor, dass die Auszahlung der Versicherung nicht reicht, um die Restschuld zu begleichen. Solange die Niedrigzinsphase anhält, sollten Staatsdiener daher besser auf ein klassisches Annuitätendarlehen zur Hauskauf-Finanzierung setzen.

KfW-Darlehen als Beamte

Nicht nur Arbeitnehmer in der freien Wirtschaft, sondern auch Beamte haben Anspruch auf staatliche Förderungen. So können Staatsbedienstete unter anderem von der Riester-Förderung, einem günstigen KfW-Darlehen sowie dem Baukindergeld profitieren.

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