Ferienhaus kaufen und
günstig finanzieren

Worauf sollten Sie beim Kauf einer Ferienimmobilie achten?

Der Traum vom eigenen Ferienhaus: Kosten, Lage, Bauqualität, Rentabilität bei der Vermietung – Wir geben Ihnen wertvolle Tipps für den Kauf und die Finanzierung einer Ferienimmobilie.

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Fragen zum Thema Baufinanzierung?

In unseren FAQ erfahren Sie alles Wissenswerte rund um Ihre Immobilienfinanzierung. Wir haben die wichtigsten Fragen und Antworten gesammelt und geben hilfreiche Tipps.

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Wann ist der richtige Zeitpunkt für Hauskauf oder Hausbau?


Ferienimmobilie kaufen: Tipps für Kauf und Finanzierung

Generell wichtig
10 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Klassische Immobilienfinanzierungen eignen sich sowohl zum Kauf von Eigenheimen als auch von Ferienwohnungen – allerdings kann die Nutzungsart Einfluss auf die Kreditvergabe haben.
  • Wer seine Ferienimmobilie selbst nutzt, spart in Zukunft Kosten für Hotels und andere Unterkünfte ein. Wer sie hingegen vermietet, erzielt regelmäßige Einnahmen.
  • Besitzer/-innen von Ferienhäusern müssen in einigen Gemeinden Deutschlands Zweitwohnungsteuer zahlen, welche sich auf 8 bis 28 % der Jahreskaltmiete beläuft.
  • Geringere Immobilienpreise und eine gute Vermietbarkeit sprechen für den Kauf eines Ferienhauses in einer europäischen Urlaubsregion.

So gehen Sie vor

  • Planen Sie, eine Ferienimmobilie zu kaufen, finden Sie bei Immo-Shopping24 attraktive Wohnungen und Häuser in beliebten Urlaubsgebieten innerhalb Deutschlands.
  • Greifen Sie auf den leistungsfähigen Baufinanzierungsrechner von Baufi24 zurück, um Ihren Immobilienkredit sorgfältig zu planen.
  • Nehmen Sie zu den Baufi24 Spezialistinnen und Spezialisten Kontakt auf und lassen Sie sich ein zinsgünstiges Angebot zur Baufinanzierung unterbreiten.

In diesem Ratgeber:

Ferienwohnung kaufen: Worauf ist bei der Suche zu achten?

Möchten Sie Ihre Urlaube künftig nicht mehr im Hotel verbringen, können Sie darüber nachdenken, ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung zu kaufen. Beliebt ist zum Beispiel eine Wohnung an der Nordseeküste oder ein Häuschen auf Mallorca. Bevor künftige Zweitimmobilienbesitzer/-innen sich auf die Suche nach einem passenden Objekt begeben, gilt es aber zu klären:

  • Für welche Art von Immobilie interessieren Sie sich?
  • Wie möchten Sie die Immobilie nutzen?

Wollen Sie etwa ein Wochenendhaus kaufen, prüfen Sie, ob das gewählte Domizil hierfür geeignet ist. So spielt unter anderem die Entfernung vom Hauptwohnsitz zur zweiten Wohnung eine wichtige Rolle. Denn wer gerne über das Wochenende dorthin fährt, sollte ein Ferienhaus finanzieren, welches in nur wenigen Autostunden erreichbar ist.


Auf Zusatzkosten bei der Immobiliensuche achten

Personen, die eine Ferienwohnung kaufen wollen, informieren sich vorab auch über etwaige Zusatzkosten, wie etwa Maut- oder Parkgebühren.


Die Lage der Ferienwohnung ist entscheidend

Weiterhin ergeben sich hinsichtlich der Lage einige Fragen. Hauskäufer/-innen, die beispielsweise in einer abgelegenen, ruhigen Wohnumgebung ihren Urlaub genießen möchten, müssen womöglich eine längere Anfahrt in Kauf nehmen. Demgegenüber zahlen Immobilienkäufer/-innen für Ferienwohnungen in zentralen Lagen regelmäßig höhere Kaufpreise. Überlegen Sie, eine Ferienimmobilie zu kaufen, betrachten Sie ebenso die umliegende Infrastruktur. Befinden sich etwa Supermärkte, Apotheken oder Drogerien in der Nähe, ist das ein klarer Pluspunkt.

Vermietbarkeit und Bauqualität prüfen

Modernes freistehendes Ferienhaus in den Dünen mit blauem Himmel
Ein modernes Ferienhaus in attraktiver Lage ist leichter zu vermieten und günstiger in der Instandhaltung.

Künftige Ferienhausbesitzer/-innen, die ihre Wohnung vermieten möchten, prüfen vorab auch die Vermietbarkeit. Hierbei ist darauf zu achten, ob genügend potenzielle Kundschaft für die Miete zur Verfügung steht und wie hoch die ortsüblichen Mieten liegen. Planen Sie, eine Ferienwohnung zu finanzieren, dann ist ebenso ein Blick auf die Bauqualität empfehlenswert. Diese ist in der Regel umso höher, je jünger das Objekt ist. Bei älteren Gebäuden hingegen haben Hauskäufer/-innen in den kommenden Jahren mit teureren Instandhaltungskosten zu rechnen.

Geht es darum, ein Ferienhaus zu kaufen, sind vor allem die dafür erforderlichen Aufwendungen von großer Bedeutung. Der nächste Abschnitt gibt dazu Auskunft.

Ferienimmobilie kaufen: Welche Kosten und Nebenkosten fallen an?

Ganz gleich, ob es um den Erwerb des Erstwohnsitzes oder eines Urlaubsdomizils geht – die meisten Kosten sind in beiden Fällen zu tragen. Den größten Posten macht dabei der Kaufpreis aus. Dessen Höhe hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Wichtige Einflussgrößen auf den Wert einer Immobilie sind:

  • Lage
  • Größe
  • Baujahr
  • Ausstattung

Um ein Gefühl für die derzeit aufgerufenen Preise zu bekommen, lohnt sich ein Blick in den Kaufpreisatlas von Baufi24. Möchten Sie ein Ferienhaus kaufen, tippen Sie dort eine Postleitzahl ein. Nach Auswahl einer Objektart gibt das hilfreiche Tool einen aktuellen Durchschnittspreis in Euro pro Quadratmeter an. Multiplizieren Sie diesen mit der gewünschten Quadratmeterzahl, erhalten Sie einen guten Näherungswert für den zu erwartenden Kaufpreis.

Kaufnebenkosten beim Kauf eines Ferienhauses

Wer ein Ferienhaus finanzieren möchte, hat überdies die Nebenkosten des Erwerbs zu berücksichtigen. Diese umfassen in Deutschland in erster Linie:

Kosten für Ausstattung und Einrichtung

Ein neues Feriendomizil benötigt auch eine angemessene Ausstattung – unabhängig davon, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird. Je nach Größe des Hauses und den persönlichen Ansprüchen kann eine neue Einrichtung mehrere Tausend Euro kosten.

Daneben haben Familien, Paare und Singles, die eine Ferienwohnung kaufen, weitere laufende Aufwendungen zu finanzieren. So sollten Hausbesitzer/-innen ihr Eigentum beispielsweise durch geeignete Versicherungen schützen. Fachleute raten hierbei vor allem zum Abschluss einer Gebäudeversicherung. Ferner ist eine Hausratversicherung häufig sinnvoll.

Es kommt vor, dass die Gemeinde für die Ferienimmobilie eine Zweitwohnungsteuer erhebt. Außerdem zählen Kosten für die Müllentsorgung zu den laufenden Aufwendungen. Wer ein Ferienhaus kaufen will, muss Gebühren dieser Art doppelt zahlen – für den Erst- und den Zweitwohnsitz.


Kosten für Instandhaltung berücksichtigen

Denken Sie beim Erwerb eines Urlaubshauses auch an die Kosten zur Instandsetzung und -haltung. Dabei gilt: Je älter die Immobilie, desto tendenziell höher fallen die Aufwendungen aus.

Ferienhaus finanzieren: So funktioniert es

5 moderne freistehende Reetdachhäuser entlang eines Fußweges mit Kopfsteinpflaster
Ihr Budget bestimmt den maximal möglichen Kaufpreis Ihrer Ferienimmobilie.

Hauskaufinteressierte, die bereits ein Haus oder eine Wohnung besitzen, wissen, wie sich eine Ferienwohnung finanzieren lässt. Denn eine Immobilienfinanzierung für das Urlaubsdomizil ist prinzipiell mit einem Baukredit fürs Eigenheim vergleichbar. Bevor Sie ein Ferienhaus kaufen, müssen Sie sich jedoch als Erstes über Ihr Budget im Klaren sein. Dabei lautet die zentrale Frage:

Wie viel Ferienhaus kann ich mir mit meinem Einkommen leisten?

Berechnen Sie Ihr Budget

Am schnellsten erhalten Kaufwillige darauf eine Antwort, wenn sie auf den Baufi24 Budgetrechner zurückgreifen. Künftige Ferienhausbesitzer/-innen geben hier unter anderem das bereitstehende Eigenkapital sowie eine mögliche Rate ein. Letztere lässt sich durch eine Haushaltsrechnung ermitteln. Dabei ist zu kalkulieren:

Monatliche Haushaltseinnahmen - Monatliche Haushaltsausgaben = Maximal mögliche Rate

Zu den Einnahmen zählen beispielsweise das Gehalt, Unterhalt und Kindergeld. Die Ausgaben setzen sich unter anderem aus den Kosten für Essen, Trinken, Kleidung, Freizeitbeschäftigung und Versicherungen zusammen. Ist für den Erstwohnsitz Miete zu zahlen, muss diese ebenfalls bei den Ausgaben berücksichtigt werden.

Haben Sie eine Rate bestimmt, tragen Sie diese in den Budgetrechner ein. Binnen Sekunden errechnet das Tool nun den u. a. folgende Werte:

  • maximaler Kaufpreis
  • maximale Darlehensumme

Mit diesen Informationen können Interessierte die Finanzierung eine Ferienwohnung planen, die zu ihrem persönlichen Budget passt.

Ist die Entscheidung für ein bestimmtes Objekt gefallen, lässt sich der Traum vom eigenen Urlaubsdomizil oft mit einer geeigneten Hauskauf-Finanzierung realisieren. Beabsichtigen Sie, ein Ferienhaus zu finanzieren, gelten bei der Kreditvergabe allerdings strengere Kriterien. Das hat folgenden Hintergrund: Banken nehmen regelmäßig an, dass die persönliche Bindung zur Ferienwohnung weniger ausgeprägt ist als zum Erstwohnsitz. Deshalb stufen sie das Risiko höher ein, dass Kreditnehmer/-innen bei finanziellen Schwierigkeiten die Immobilie eher veräußern möchten.


Eigenkapital beim Kauf einer Ferienimmobilie

Aufgrund dessen erwartet die Bank häufig einen zusätzlichen Eigenkapitalbeitrag, wenn Sie ein Ferienhaus kaufen. Generell gilt für Personen, die ein Eigenheim erwerben wollen, der Ratschlag, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises mit eigenen finanziellen Mitteln zu bestreiten. Wer plant, ein Ferienhaus zu finanzieren, sollte daher 30 Prozent oder mehr zur Baufinanzierung beisteuern.

Darüber hinaus begrüßen es Banken, wenn Käufer/-innen von Urlaubsimmobilien weitere Sicherheiten stellen. Denkbar sind zum Beispiel:

  • zweiter Kreditnehmer bzw. zweite Kreditnehmerin
  • abbezahltes Eigenheim
  • Lebensversicherung

Personen, die über ausreichend Eigenkapital und ein solides Einkommen verfügen, bekommen in der Regel einen Immobilienkredit. Mit dem daraus bereitgestellten Geld lässt sich die Ferienwohnung kaufen. Die Rückzahlung der Hauskauf-Finanzierung erfolgt dann bequem über monatliche Kreditraten.


Planungssicherheit bei der Finanzierung

Die Mehrheit der Finanzierenden entscheiden sich zur Immobilienfinanzierung für ein Annuitätendarlehen. Dieses überzeugt durch feste Zinsen und eine konstante Rate über mehrere Jahre.

Ferienhaus kaufen und selbst nutzen

Zahlreiche Menschen hegen den Wunsch, den Urlaub in vertrauter Umgebung, aber dennoch nicht zu Hause zu verbringen. Die Lösung liegt auf der Hand: Eine Ferienwohnung finanzieren und diese selbst nutzen. Kosten für Hotels oder andere Unterkünfte entfallen dadurch zukünftig. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass die Hausfinanzierung auf solidem Fundament steht. Denn wie im vorherigen Abschnitt dargelegt, stellen Banken erhöhte Anforderungen an die Kreditvergabe, wenn es darum geht, ein Ferienhaus zu finanzieren. Dies gilt umso mehr, als dass Immobilienbesitzer/-innen bei einer Selbstnutzung keinerlei Mieteinkünfte erzielen.

Wochenendhaus kaufen: Zweit- oder Erstwohnsitz?

Familie auf Terrasse eines Ferienhauses in den Dünen beim Frühstück
Ferienhäuser in Erholungsgebieten dürfen nicht als Erstwohnsitz angemeldet werden.

Möchten Sie Ihr neues Urlaubsdomizil in erster Linie selbst nutzen, stellt sich zudem die Frage: Welcher Wohnort soll mein Erst-, welcher mein Zweitwohnsitz sein? Hierbei ist zu beachten, dass sich einige Ferienhäuser in Erholungsgebieten befinden. Solche Objekte dürfen nur als Ferienimmobilie genutzt werden. Eine Verlagerung des Erstwohnsitzes dorthin ist nicht gestattet. Somit eignen sich Wohnungen in Erholungsgebieten auch nicht als ständiger Altersruhesitz.

Liegt die Immobilie hingegen in einem Wohngebiet, können Sie darüber nachdenken, Ihren Erstwohnsitz zu ändern. Eigentümer/-innen einer zweiten Wohnung müssen jedoch in jedem Fall einen Zweitwohnsitz anmelden. Für diesen erheben einige Gemeinden Steuern.


Kosten für die Zweitwohnsitzsteuer

Diese sogenannte Zweitwohnungsteuer bewegt sich in Deutschland zwischen 8 % und 28 % der Jahreskaltmiete und ist einmal jährlich zu überweisen. An beliebten Urlaubsorten – etwa in den bayerischen Voralpen oder am Bodensee – verlangen die Gemeinden für gewöhnlich höhere Steuern. Dasselbe gilt für zahlreiche Groß- und Universitätsstädte in Deutschland.


Ferner sind Hauskäufer/-innen nicht dazu verpflichtet, ihren Hauptwohnsitz danach zu wählen, wo sie sich häufiger aufhalten. Vielmehr haben die meisten ihren Erstwohnsitz dort, wo Familie, Verwandtschaft und Freundeskreis leben. Ihr Wahlrecht dürfen Hauseigentümer/-innen immer nur am Hauptwohnsitz ausüben.

Ferienhaus kaufen und selbst nutzen: Vorteile

Wenn Sie eine Ferienimmobilie kaufen, haben Sie die Möglichkeit, an zwei verschiedenen Orten zu wohnen. Das ist aber nicht der einzige Vorteil. Ein weiterer Faktor, der dafür spricht, eine Ferienwohnung zu finanzieren und selbst zu nutzen, ist die Flexibilität. So ist es Hauseigentümern und -eigentümerinnen jederzeit erlaubt, ihr Urlaubsdomizil aufzusuchen, um dort ein paar entspannte Tage zu verbringen. Überdies können Sie Ihre neue Ferienwohnung ganz nach Belieben gestalten und einrichten. Schließlich muss keine Rücksicht auf Mieter-/-innen oder Gäste genommen werden.

Ferienwohnung kaufen und vermieten: Darauf kommt es an

Es mag verlockend sein, eine Ferienimmobilie ausschließlich selbst zu nutzen. Das ganze Jahr eine meist leer stehende Wohnung zu unterhalten, ist aber kostspielig. Deshalb der Vorschlag: Ein Ferienhaus kaufen und dieses vermieten. Auf diese Weise erhalten Sie regelmäßige Mieteinkünfte. Hierbei wichtig zu wissen: Die Einnahmen sind in der jährlichen Einkommensteuererklärung anzugeben. Sie erhöhen das zu versteuernde Einkommen.

Auf der anderen Seite haben Sie als Vermieter/-in auch umfassende Gestaltungsspielräume, um Ihre steuerliche Last zu senken. So dürfen Sie Aufwendungen, die zur Erzielung von Mieteinnahmen dienen, steuerlich geltend machen. Beispielsweise lassen sich Kosten zur Instandhaltung der Immobilie sowie für die aufgenommene Baufinanzierung von der Steuer absetzen.

Damit Sie verlässliche Mieteinkünfte generieren können, sollten Sie außerdem eine Ferienwohnung in begehrter Lage finanzieren. Denn dies macht es nicht nur einfacher, einen passenden Mieter bzw. eine Mieterin zu finden. Bei gefragten Immobilien lassen sich ebenso höhere Mieten erwirtschaften.

Für den Fall, dass es im Zuge einer Vermietung zu Schwierigkeiten kommt, kann eine entsprechende Versicherung hilfreich sein. Werden etwa Zahlungsverpflichtungen nicht erfüllt, bietet eine Mietausfallversicherung Schutz vor den finanziellen Folgen.

Wer ein Ferienhaus kaufen und vermieten will, beherzigt ferner folgende 4 Tipps:

  • Tipp 1: Internetportale oder eigene Webseite nutzen, um auf das Urlaubsdomizil aufmerksam zu machen.

  • Tipp 2: Ferienwohnung wahrheitsgemäß, insbesondere ohne Übertreibungen darstellen.

  • Tipp 3: Objekt stets mit Endpreis, also inklusive aller Preisbestandteile bewerben.

  • Tipp 4: Auf Mustermietverträge zurückgreifen.

Ferienhaus finanzieren und als Kapitalanlage nutzen

In Zeiten von Nullzinsen auf Sparguthaben sind viele Menschen auf der Suche nach alternativen Anlageoptionen. Spielen Sie mit dem Gedanken, ein Wochenendhaus zu kaufen, können Sie darüber auch einen wichtigen Beitrag zu Ihrer Altersvorsorge leisten. Um abzuschätzen, ob sich der Erwerb eines Urlaubsdomizils zur Vermietung rentiert, sind sämtliche Ausgaben zu bestimmen, die mit dem Hauskauf verbunden sind.

Zu diesen Ausgaben gehören:

  • Eigenkapitalanteil am Kaufpreis
  • Kaufnebenkosten
  • monatlich anfallende Darlehensrate
  • Rücklage für Instandhaltungsarbeiten
  • laufende Nebenkosten, welche sich nicht auf Mieter umlegen lassen
  • Kosten für Steuerberatung
  • Steuern

Den Ausgaben stellen Hauskaufinteressierte, die eine Ferienwohnung finanzieren wollen, die zu erwartenden Mieteinkünfte gegenüber. Liegen diese über den Ausgaben, kann es aussichtsreich sein, ein Ferienhaus zu kaufen und zu vermieten. Überdies lässt sich mit der Ferienwohnung ein Veräußerungsgewinn erzielen, sofern die Immobilie über die Jahre im Wert steigt und zu einem höheren Preis verkauft wird.

Ob es lukrativ ist, zum Zwecke der Vermietung eine Ferienwohnung zu kaufen, hängt jedoch immer vom Einzelfall ab. Grundsätzlich kommt es aber auf ein günstiges Verhältnis zwischen Mieterträgen und Kaufpreis an.


Faustregel: Ist Vermieten rentabel?

Der Preis für eine Ferienwohnung sollte das 10-Fache der jährlichen Miete nicht überschreiten.


Rechenbeispiel: Vermietung der Ferienimmobilie

Hierzu ein Beispiel: Ein Ferienapartment wird für 100 Euro pro Nacht vermietet. Es ist an 300 Tagen im Jahr belegt. Somit ergeben sich jährliche Mieteinnahmen von 30.000 Euro. Nach der Faustregel darf die Ferienimmobilie also höchstens 300.000 Euro kosten. Preise darunter können es attraktiv machen, ein solches Wochenendhaus zu kaufen.

Einen weiteren wichtigen Anhaltspunkt, ob sich der Kauf und die Vermietung eines Urlaubsdomizils auszahlen, liefert die Bruttomietrendite. Vermieter/-innen, die ein Ferienhaus finanzieren, achten auf eine Bruttomietrendite von mindestens 5 Prozent.


Formel für die Bruttomietrendite

(Jährliche Kaltmiete / Kaufpreis) x 100 = Bruttomietrendite in Prozent


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