Immobilienfinanzierung

Tipps für die optimale Finanzierung und günstige Zinsen


Baufi24 - Siegel Hohes Kundenvertrauen der Wirtschaftswoche

Eine günstige Finanzierung zu erhalten, ist kinderleicht - wenn Sie genau wissen, welche „Stellschrauben“ wichtig sind.

Lesen Sie jetzt, wie Sie die Finanzierung ihrer Immobilie optimal gestalten, wovon die Höhe der Zinsen abhängt und worauf Sie undbedingt achten sollten.

Wenn Sie bereits mit der Finanzierung von Immobilien vertraut sind und über ein ausgeprägtes Vorwissen verfügen, dann ist der erste Teil wahrscheinlich nur bedingt interessant. Ein Überfliegen lohnt sich aber in jedem Fall. Der erste Teil führt Sie in das Thema ein, beleuchtet Grundlagen und erklärt leicht verständlich die wesentlichen Bestandteile einer Finanzierung.

Im zweiten Teil geht es in die Tiefe. Darin räumen wir mit falschen Weisheiten auf und geben Insiderwissen preis. Danach wissen Sie, warum der "Zinsköder" meistens einen Hacken hat, warum Finanzierungen für Laien so schwer zu vergleichen sind und wie wichtig der richtige Tilgungssatz ist. Die passende Tilgung ist der Erfolgsfaktor Nr. 1 für eine günstige Immobilienfinanzierung

Profiwissen senkt die Kreditkosten

Grundsätzlich möchten wir Ihnen empfehlen, einen professionellen Finanzierungberater mit der Erstellung des Finanzierungsplans zu beauftragen. Er verfügt über das erforderliche Wissen und die Technologie, alle relevanten Banken zu vergleichen und ist vertraut mit dem gekonnten Einsatz von Fördermitteln.

Noch eine gute Nachricht für alle, die sich diesen enormen Aufwand ersparen und einem Berater vertrauen möchten: In Deutschland ist es üblich, dass der Darlehensgeber, also die Bank, die Vergütung des Beraters bezahlt.

Ein guter Berater spart Ihnen durchaus mehrere Tausend bis Zehntausend Euro durch eine optimale Finanzierungskonstruktion.

Die Zinskosten verteuern sich durch einen Berater übrigens nicht - ganz im Gegenteil. Berater können in der Regel gleich hohe und oftmals sogar deutlich bessere Zinsen verhandeln.


Was ist eigentlich eine Immobilienfinanzierung?

Und warum machen Banken alles so kompliziert?

Wie der Name bereits eindeutig vermittelt, ist eine Immobilienfinanzierung nichts anderes als eine Finanzierung für Immobilien.

Sie stellt die Summe aller Finanzierungsbausteine dar, die zur Finanzierung des Erwerbs oder der Umschuldung einer Immobilie erforderlich sind.

Obwohl der Begriff die sprachlich richtige Bezeichnung ist, so hat sich jedoch in Deutschland das Wort Baufinanzierung als Gattungsbegriff durchgesetzt. Ganz anders halten es unsere Nachbarn in Österreich und der Schweiz. Dort spricht man von Hypotheken und Hypothekarkrediten.

Grundsätzlich werden Finanzierungsbausteine nach Eigen- und Fremdkapital unterschieden. Eine private Finanzierung für wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien besteht aus mindestens einem der beiden Bausteine.

Eine Immobilienfinanzierung könnte eigentlich ein sehr leicht zu verstehendes und standardisiertes Produkt sein. Ist es aber nicht. Und das in einem Land, das man schnell als Erfinder des standardisierten Standards erklären würde.
Was ist eigentlich eine Immobilienfinanzierung

Was ist eine Immobilienfinanzierung?

Banken bieten sehr unterschiedliche Zinsen, Vertragsoptionen und Konditionsmodelle für Ihre Finanzierungen an. Das ist sehr von Vorteil, auch wenn es den Vergleich häufig extrem erschwert und die meisten Verbraucher verunsichert.

Was wenige wissen: fast alle der heute so selbstverständlichen Vertragsoptionen sind übrigens keine Ideen der Banken gewesen, sondern wurden von Kreditmaklern erdacht und durchgesetzt.

Gäbe es die Transparenz des Internets und den durch Hypothekenmakler erheblich gesteigerten Wettbewerb nicht, dann würde der überwiegende Teil der Banken seinen Kunden nach wie vor am liebsten eine "Schema F"-Finanzierung verpassen - und das möglichst teuer.

Sind jetzt die Finanzierungsberater schuld an der Komplexität? Nein. Das eigentlich Komplizierte an einer Finanzierung ist der nicht ausreichend standardisierte Kreditprüfungs- und Objektbewertungsprozess.

Eines der daraus resultierenden Probleme ist, dass die Bewertung des Objekts Grundlage für die Höhe des Zinses ist. Wie aber wollen Sie Zinsen vergleichen, wenn die Objektbewertung nicht einheitlich ist?

Wie viel Eigenkapital ist tatsächlich erforderlich?

Es gibt eine allgemein akzeptierte Vorstellung, dass für ein Finanzierungsvorhaben 20 bis 30 Prozent Eigenkapital aufzubringen sind. Dagegen ist nichts einzuwenden. Wir empfehlen unseren Kunden auch gerne mehr, sofern es sich um eine selbstgenutzte Immobilie handelt und das erforderliche Kapital vorhanden ist.

Dabei geht es vordergründig um die Absicherung der Finanzierung durch eine möglichst kleine Darlehensrate und die Einsparung von Zinskosten. So verschaffen Sie sich einen Puffer für den Fall, dass eines Tages ein Umbau nachfinanziert oder vielleicht auch eine "Hypothek" aufgenommen werden muss, weil Sie sich einen größeren finanziellen Spielraum verschaffen müssen.

Die Verhandlungen mit Banken fallen eben deutlich leichter, wenn die Immobilie nicht bis zur "Oberkante" finanziert ist. Auf der anderen Seite steht der optimale Kapitaleinsatz. Kapital muss dem Wertverlust durch Inflation standhalten und sollte obendrein auch noch Erträge abwerfen.

Wer heute Geld anlegen möchte, hat nicht viele Optionen. Wertpapiere sind interessant, bergen aber eine Menge Potential für schlaflose Nächte und herbe Verluste.

Der Weg zur Bank endet mit enttäuschenden Zinsangeboten. Was noch bleibt ist die Investition in Sachwerte. Diese sind sehr interessant, weil sie Nutzwerte bieten und häufig auch von inflationären Entwicklungen profitieren.

Eine Immobilie ist der klassische Sachwert für Privatinvestoren. Wenn Sie sich also eine Immobilie kaufen in die Sie selbst einziehen werden und über freies Kapital verfügen, dann investieren Sie bitte so viel wie möglich - vorausgesetzt die Lage und Qualität der Immobilie rechtfertigen diese Investition.

» Die Baufi24 Standortprofile und Analysen der Wohnimmobilienmärkte

Neben dem Einsatz von Eigenkapital besteht eine weitere Möglichkeit, vorhandenes Vermögen so einzusetzen, dass es sich positiv auf die Ausgestaltung des Darlehensvertrags auswirkt. Der Einsatz von weiterem Vermögen als Zusatzsicherheiten kann imense Vorteile bringen. Insbesondere dann, wenn es nicht nur um die Konditionsgestaltung, sondern um die Machbarkeit der Finanzierung geht.

Die Nebenkosten nicht vergessen

Der Kauf einer Immobilie erzeugt Nebenkosten in nicht unbeträchtlicher Höhe, die je nach Vorhaben variieren. Annähernd alle Banken verlangen von Ihnen, dass Sie diese Nebenkosten aus eigener Tasche bezahlen. Grundsätzlich sind auch Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital darstellbar. Die Bedingungen und Möglichkeiten sind in diesem Artikel beschrieben Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital.

Kauf Immobilie gebraucht oder als Neubau

  • Notar und Gerichtskosten ca. 2,00%

  • Maklercourtage (siehe »Übersicht)

  • Grunderwerbsteuer (siehe Tabelle)

Bauvorhaben durch Bauträger realisiert

  • Notar und Gerichtskosten ca. 2,00%

  • Maklercourtage (siehe »Übersicht)

  • Grunderwerbsteuer (siehe Tabelle)

Kaufen Sie Grundstück und Bauleistung vom Bauträger, dann ist die Grunderwerbsteuer für den Gesamtbetrag zu entrichten.

Bauvorhaben in Eigenregie ohne Bauträger

  • Notar und Gerichtskosten ca. 2,00% vom Grundstückspreis. Weitere Kosten für Grundschuldeintragung und ggf. Abwicklung über Notaranderkonto

  • Maklercourtage (siehe »Übersicht)

  • Grunderwerbsteuer (siehe Tabelle)

Die Steuer ist nur für den Kauf des Grundstücks zu entrichten. Die Baukosten unterliegen nicht der Besteuerung.

» Die Nebenkosten nicht vergessen


Gegenüberstellung: Eigenkapital und Fremdkapital

Gegenüberstellung: Eigenkapital und Fremdkapital

Eigenkapital

Alles was in bar, auf dem Girokonto und kurzfristig verfügbaren Anlagekonten vorhanden ist, kann als Eigenkapital eingesetzt werden. Aktiendepots, Fonds und Guthabenkonten gelten hingegen nicht als Eigenkapital. Es sei denn, Sie lösen diese Vermögenswerte auf und das Kapital steht zum notwendigen Zeitpunkt zur Verfügung.
Wer körperlich dazu in der Lage ist und über den notwendigen Sachverstand bzw. die erforderlichen Fähigkeiten verfügt, der kann durch seine eigene Arbeitskraft "Eigenkapital schaffen". Die so erbrachten Eigenleistungen (Selbst-, Verwandten- und Nachbarschaftshilfe) senken die Baukosten und erhöhen in gleichem Maße die Eigenkapitalquote. Doch Vorsicht: Eigenleistungen sind häufig überschätzt, bzw. Bauherren überschätzen gerne ihre Fähigkeiten. Zudem werden Eigenleistungen in der Regel nur bis maximal 30.000 Euro anerkannt. Mehr ist dann nur noch möglich, wenn einer der Bauherren eine entsprechende Qualifikation nachweisen kann. Aber auch das ist nur bei sehr wenigen Banken machbar. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass Baumaterial aus eigenen Mittel bezahlt werden muss.

Bausparguthaben sind Sparguthaben und damit schon genannt, jedoch erfüllen Sie eine besondere Funktion in Kombination mit einem Bauspardarlehen.

» Bausparvertrag

» Wenn das Bauspardarlehen zuteilungsreif ist

Wer ein Haus bauen möchte und ein bereits bezahltes Grundstück in das Vorhaben einbringt, profitiert von einem besseren Beleihungswert und damit von günstigeren Immobilienzinsen.

» Der Beleihungswert - Grundlage für die Zinskondition

Wenn Bauherren schon vor Abschluss einer Finanzierung einen Architekten beauftragt und auch bezahlt haben, dann können diese Kosten berücksichtigt werden.

Fördermittel sind zwar, wie auch Nachrang- und KfW-Darlehen, Fremdkapital, werden jedoch als Eigenkapitalersatz anerkannt. Das wird möglich, weil diese entweder nur nachrangig oder gar nicht im Grundbuch eingetragen sind. Jedes Bundesland, einzelne Gemeinden, Kirchen und Vereine bieten an spezielle Fördermittel an. Diese werden bei der jeweiligen Bewilligungsstelle beantragt.

» Übersicht der Landesfördermittel

Eine weitere Besonderheit sind Darlehen, die Sie von Privatpersonen erhalten. Häufig helfen Freunde oder Familienmitglieder bei der Finanzierung durch Privatdarlehen mit. Auch hier reden wir eigentlich über Fremdkapital. Doch ebenso wie bei anderen nachrangigen oder gar nicht grundbuchlich gesicherten Verbindlichkeiten werden diese ausschließlich zur Berechnung des Verschuldungsgrades und der Kapitaldienstfähigkeit berücksichtigt.

Fremdkapital

Der Klassiker der Immobilienfinanzierung ist das Tilgungsdarlehen. Die Annuität (Annus, lateinisch für Jahr) ist eine altmodische Bezeichnung für die Jahresrate. Sie besteht aus der Summe von Zins- und Tilgung.

» Erklärung Annuitätendarlehen

» Rechner: So wird ein Tilgungsdarlehen berechnet

Festdarlehen sind endfällige Darlehen. Während der Laufzeit werden nur Zinsen gezahlt. Die Tilgung erfolgt am Ende der Laufzeit in einem Betrag. Festdarlehen sind für Privatpersonen in den seltensten Fällen sinnvoll, jedoch gerne genutzt von vermögenden Kunden, die eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben und die gleichbleibende Zinslast zur Senkung ihrer Steuerlast einsetzen. Ein großer Nachteil ist die anhaltend hohe Verschuldung, die bei Mietausfällen oder anderweitig beeinträchtigter Kapitaldienstfähigkeit ein hohes Risiko darstellt. Ein Festdarlehen erfordert eine höhere Besicherung als ein klassisches Annuitätendarlehen.

» Erklärung Festdarlehen

Nachrangdarlehen sind zwar effektiv Fremdkapital, werden aber nicht erstrangig besichert. Deshalb werden sie von vielen Gläubigerbanken des Hauptdarlehens durchaus als Eigenkapital angesehen und nur bei der Ermittlung des Verschuldungsgrades berücksichtigt.

Die KfW bietet verschiedene Förderprogramme für die Teilfinanzierung von Wohnimmobilien an. Die KfW Darlehen werden über die Bank beantragt von der Sie das Darlehen für die Immobilie beziehen. Sie sind zwar Nachrangdarlehen, jedoch haftet die Bank gegenüber der KfW für diesen Immobilienkredit. Deshalb werden KfW Mittel von den Banken immer wie ein selbst herausgegebenes Darlehen gewertet.

» KfW Fördermittel


Zusatzsicherheiten

Nicht liquide Vermögenswerte als Joker für günstige Zinsen

Nicht liquide Vermögenswerte zählen nicht als Eigenkapital. Aber: Sie können dabei helfen, einen deutlich günstigeren Zins zu vereinbaren.

Banken interessieren sich bei der Kreditvergabe nur für zwei Fragen:

1. Kann mein Kreditnehmer die Raten bis zum Schluss bezahlen?

2. Wie sichere ich den Kredit ab, falls er es doch nicht kann?

Genau aus diesem Grund bestehen Banken in der Regel auf den Einsatz von Eigenkapital. Das ist sinnvoll für beide Seiten. Je mehr Eigenkapital eingesetzt wird, umso kleiner ist das Risiko für beide Parteien. Gerät der Darlehensnehmer in einen finanziellen Engpass, dann fällt es leichter eine kleine Rate zu zahlen als eine große.

Banken verabscheuen Kreditausfälle mehr als der Teufel das Weihwasser. Denn ein verlorener Kredit bedeutet nicht nur eine Menge Arbeit, sondern kostet sehr viel Geld. Die Verwertung einer Immobilie ist aufwändig und erbringt selten den Betrag, der für die Deckung des ausstehenden Kredites inklusive aller Kosten erforderlich ist. Deshalb kalkulieren Banken mit einem statistischen Kreditausfallrisiko und bewerten Finanzierungsanfragen gemäß ihrer Richtlinien und den gesetzlichen Vorgaben.

Fällt ein Kreditnehmer nun aus dem statistischen Mittel heraus, dann führt das bei einem Unterschreiten garantiert zu einem Konditionsaufschlag und im schlimmsten Falle zu einer Ablehnung der Kreditanfrage. Überschreitet er das Niveau durch besonders hohe Einnahmen oder Sicherheiten, dann wirkt sich das positiv auf die Konditionsgestaltung der Immobilienfinanzierung aus.

Wer über zusätzliche Vermögenswerte verfügt, sollte diese unbedingt ins Spiel bringen - sofern sie dazu geeignet sind. Zusätzliche Sicherheiten reduzieren das Forderungsausfallrisiko, der Beleihungsauslauf sinkt und dass belohnt die Bank mit einer geringeren Verzinsung des Immobilienkredites. » Der Beleihungswert - Grundlage für die Zinskondition

Zusatzsicherheiten müssen nicht bis zum Ende der Vertragslaufzeit abgetreten sein. Sobald entsprechende Teile des Darlehens getilgt sind, sprechen Sie ihre Bank darauf an und bitten um die Freigabe der Sicherheiten. Ein guter Zeitpunkt sind die Verhandlungen zur nahenden Anschlussfinanzierung.

Diese Vermögenswerte eignen sich als Zusatzsicherheiten
  • Weitere Immobilien: Eine weitere vorhandene Immobilie ist gut geeignet, sofern sie noch Spielraum bei der Beleihung bietet. Es fallen jedoch weitere Kosten für die Eintragung oder Abtretung der Grundschuld an. Ist nur noch der zweite oder dritte Rang im Grundbuch frei, dann schmilzt der Vorteil schnell dahin.

    » Das Grundbuch - die Basis der Finanzierung

  • Guthaben auf/in Festgeldkonten, Sparplänen, Lebens- oder Rentenversicherungen: Solche Guthaben sind wie Bargeld - nur eben nicht sofort verfügbar. Damit qualifizieren sich solche Geldanlagen als bestens geeignet. Der Vorteil ist, dass die Guthaben während der Vertragslaufzeit weiterhin Geld verdienen können. Sofern Sie tatsächlich Zinsen in ansprechender Höhe erhalten.

    An dieser Stelle sei angemerkt, dass jede Kapital- und Geldanlage kritisch geprüft werden muss. Nicht selten werden deutlich höhere Zinsen für einen Kredit bezahlt als eine Geldanlage an Zinsen einbringt. Experten können schnell errechnen, wann sich die Auflösung einer Anlage anbietet (auch wenn dabei zunächst Verluste entstehen) und besser als Eigenkapital in der Finanzierung aufgehoben sind. Das gilt jedoch nicht pauschal und schon gar nicht für Geldanlagen, die der Altersvorsorge dienen.

  • Wertpapiere: Wertpapiere, egal in welcher Form, sind durchaus geeignete Zusatzsicherheiten. Allerdings fällt das Urteil der Banken für den Kunden meist ernüchternd aus. Nicht selten werden Wertpapiere nur mit 60 Prozent des Markt- bzw. Kurswertes berücksichtigt. Damit sollen mögliche Verluste schon im Voraus berücksichtigt sein. Börsenkurse sind sehr beweglich und mitunter verliert auch der heutige "Highflyer" morgen deutlich an Wert. Die Formalitäten sind überschaubar und meistens mit wenigen oder gar keinen Kosten verbunden.

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Wie finde ich heraus, ob und welches Darlehen ich mir leisten kann?

Ein Immobilienkredit ist eine sehr langfristige Angelegenheit mit hoher Verbindlichkeit. Ein Darlehen ist schnell aufgenommen, hat aber eine enorme Haftwirkung.

Wenn Sie nicht erben, die Immobilie verkaufen, im Lotto gewinnen oder anderweitig über adäquates Vermögen verfügen können, dann werden Sie wohl viele Jahre - mitunter Jahrzehnte - damit beschäftigt sein, den Immobilienkredit zurückzuzahlen.

Wir empfehlen Ihnen deshalb bereits vor dem Bankgespräch sehr genau zu überlegen und ihre finanziellen Möglichkeiten zu prüfen. Was tatsächlich langfristig machbar ist, erklärt Ihnen in der Regel die Bank. Oder um genauer zu sein, geben die Richtlinien der Bank vor, wie viel Darlehen Sie sich leisten können.

Auch wenn Sie anderer Meinung sind, hilft Ihnen das nicht weiter. Auch mit gutem Zureden werden Sie einen Banker nicht davon überzeugen können, dass er bei der Haushaltskostenrechnung ein Auge zudrücken soll. Und sollte es das tatsächlich gegeben haben, spätestens seit Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2016 ist das vorbei.

Wie finde ich heraus, ob und welches Darlehen ich mir leisten kann?

Die wirklich wichtige Frage, deren Antwort sich direkt auf die zukünftige Lebensqualität auswirkt, lautet nicht: "Was ist machbar?", sondern: "Was sind mir die eigenen vier Wände wirklich wert?". Die Finanzierung einer Immobilie wird Sie finanziell einschränken, wenn Sie ihr heutiges Wohnniveau beibehalten oder gar verbessern möchten. Doch worauf sind Sie bereit zu verzichten? Bitte diskutieren Sie das intensiv mit sich selbst und Ihrer Familie oder dem Lebenspartner.

» Immobilienfinanzierung für junge Familien

» Wichtige Unterlagen bei der Bank einreichen

So finden Sie heraus, wie viel Darlehen Sie sich leisten können

Hinweis: Wer an der Theorie nicht interessiert ist, der benutzt am besten unseren Budgetrechner.

  • Die maximale monatliche Darlehensrate: Wenn Sie ohne ein Gespräch mit einem Berater oder Banker wissen möchten, was ungefähr machbar ist, dann können Sie auf einfache Weise Ihre Einnahmen addieren und davon alle Ausgaben inklusive der Haushaltskosten abziehen. Das was übrig bleibt, ist der so genannte Haushaltsüberschuss. Dieser Betrag stellt die maximal mögliche Darlehensrate dar. Natürlich ist das nur ein Näherungswert, bringt aber etwas Orientierung.

    Hier finden Sie eine Anleitung und ein Rechenbeispiel:

    » Baufinanzierungsrechner, Absatz: Berechnung des Finanzierungs­potenzials

  • » Machbarkeitsrechner: Schnellprüfung des Vorhabens

  • Das Eigenkapital als Grundlage der Berechnung: Eine weitere Möglichkeit, die richtige Finanzierungsgröße zu ermitteln, ist die Eigenkapitalquote. Wenn Sie die Vorgaben eines Kreditinstitutes erfüllen möchten/müssen oder eigene Vorstellung zur Höhe des einzubringenden Eigenkapitals haben, dann helfen Ihnen ein Taschenrechner und diese einfache Gleichung weiter. Sie müssen jetzt nur noch genau festlegen, wie viel Eigenkapital Sie in Euro aufbringen möchten und wie viel Anteil es an der Gesamtfinanzierung in Prozent (Eigenkapitalquote) haben soll.

    Maximales Darlehen = Eigenkapital * 100
    Eigenkapitalquote

    Wichtiger Hinweis: Der Kauf einer Immobilie erzeugt Nebenkosten. Bitte berücksichtigen Sie das bei ihren Überlegungen. Im Abschnitt "Wie viel Eigenkapital ist erforderlich?" finden Sie weitere Information dazu, mit welchen Nebenkosten Sie rechnen müssen und wie hoch sie ausfallen. Ebenso berücksichtigen Sie bitte, dass die Vorgaben der Banken bezüglich des erforderlichen Eigenkapitals sehr unterschiedlich sind.


Welche Zinsbindung passt zu meinem Vorhaben?

Leider besitzt niemand eine Glaskugel, die tatsächlich voraussagen kann, wie unser Leben in fünf, zehn oder fünfzehn Jahren aussehen wird. Deshalb ist es auch schwer die Zinsbindung auf eventuelle Veränderungen in der Zukunft auszurichten - es sei denn, Sie haben sehr konkrete Pläne.

Wessen Zukunft in finanzieller Hinsicht nicht "vorgeschrieben" ist, sollte lieber die zum Zeitpunkt des Finanzierungsabschlusses herrschende Zinssituation und sein Risikoprofil in die Waagschale werfen.

» Zinsentwicklung Baufinanzierung

Historisch günstige Zinsen - mittel bis langfristig geht's aufwärts

Ein Blick auf die Zinsentwicklung zeigt sehr deutlich, dass wir im Moment ein überaus günstiges Zinsniveau vorfinden. Das Chart zeigt die Pfandbriefrenditen von 1980 bis 2015 mit einem klaren Abwärtstrend. Darüber können wir uns freuen, sind doch Zinsen von 12 Prozent ein Graus für einen Immobilienbesitzer.

So schön die aktuell besonders niedrigen Zinsen auch sein mögen, sie sind nicht gesund für unsere Volkswirtschaft. Negative Einlagezinsen bei der EZB und Sparzinsen auf der Null-Linie treiben die Preise für Sachwerte in die Höhe. Allen voran Aktien und Immobilien, gefolgt von Oldtimern und Kunst.

Mit hoher Wahrscheinlichkeit werden die Immobilienzinsen zukünftig deutlich teurer werden. Nicht sofort, aber in ein paar Jahren. Deshalb sollte jeder, der im Moment eine Immobilienfinanzierung oder Anschlussfinanzierung abschließt, eine möglichst lange Laufzeit wählen. Am besten 15 Jahre oder länger. Wessen Zinsbindungsfrist in weniger als 36 Monaten ausläuft, kann sich bereits heute mit einem Forward Darlehen die Zinsen von heute sichern.
Historische Zinsentwicklung

Was ist eine Immobilienfinanzierung?

Wer besonders schlau ist, der kalkuliert sich ein Volltilger-Darlehen mit langer Laufzeit. Das hat gleich mehrere Vorteile:

  1. Zinssicherheit während der gesamten Laufzeit
  2. Konditionsvorteil durch Volltilgungsvereinbarung
  3. Die hohe Zinsersparnis ermöglicht deutlich höhere Tilgungsleistungen (im Vergleich zu den Zinsen der Vorjahre), die zu einer Laufzeitverkürzung führen

Und das Beste zum Schluss: Flexibilität durch ein einseitiges Kündigungsrecht nach 10 Jahren Laufzeit. Das bedeutet, auch Verträge mit Sollzinsbindungsfristen von 15 oder 20 Jahren, können spätestens nach zehn Jahren ohne zusätzliche Kosten gekündigt werden. Das macht natürlich nur dann Sinn, wenn Sie das Darlehen tatsächlich zurückzahlen können oder das Zinsniveau mittlerweile gesunken ist.

Grundlage für dieses Kündigungsrecht ist § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB, demzufolge Darlehen nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise zurückgezahlt werden können. Einen Vergleich der Zinsbindungfristen finden Sie hier.

Wer sich für die Kalkulation von Hypothekenzinsen und den Einfluss der EZB auf das Zinsniveau interessiert, wird hier fündig:

» Wie Hypothekenzinsen entstehen

» Ein Ende günstiger Baugeldzinsen bald in Sicht?

» Lesen Sie jetzt im zweiten Teil, wie Sie Zinsen und Tilgung optimal kombiniern und damit eine besonders günstige Finanzierung erhalten.