Finanzierung der Eigentumswohnung: Rechtzeitig Rücklagen bilden

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Wer eine Eigentumswohnung kauft, zahlt keine Miete. Doch selbstverständlich fallen auch Wohnnebenkosten und Kosten für Instandsetzungen an. Vor dem Erwerb sollte sich der Kaufinteressent über alle anstehenden Ausgaben informieren und diese bei der Finanzierung berücksichtigen.

Regelmäßige Zahlungen für das Gemeinschaftseigentum

Für eine Eigentumswohnung zahlt der Käufer neben den Kreditraten zum einen monatlich regelmäßige Kosten für die Nutzung des Gemeinschaftseigentums. Das sogenannte Hausgeld setzt sich zusammen aus:

Heizkosten (nicht jedoch für die Eigentumswohnung)
Kosten für Müllentsorgung, Wasser, Hausstrom, Wohngebäudeversicherung u.a.
Ausgaben für Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Hausmeister
Entgelt für Verwalter, Kontogebühren usw.
Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum (nicht für Reparaturen in der Eigentumswohnung)

Enthalten ist im Hausgeld auch die Rücklage für Instandsetzungen. Muss beispielsweise das Treppenhaus renoviert oder das Dach neu gedeckt werden, können recht hohe Kosten entstehen. Damit die einzelnen Eigentümer diese Ausgaben nicht auf einen Schlag bewältigen müssen, bilden sie eine Instandhaltungsrücklage. Übersteigen die Reparaturkosten die Rücklage, muss jeder Eigentümer per Sonderumlage seinen Anteil zur Begleichung der Rechnungen leisten.

Auf die Höhe des Hausgeldes und der Instandhaltungsrücklage einigt sich die Hausgemeinschaft bei der Eigentümerversammlung. Im Wirtschaftsplan sind alle zu erwartenden Ausgaben und Einnahmen für das Gemeinschaftseigentum enthalten sowie die anfallenden Zahlungen für die Rücklage. Festgelegt sind darin auch die Beschlüsse der Versammlung über die anteilmäßige Aufteilung der Kosten auf die einzelnen Eigentümer.

Bei der Finanzierung berücksichtigen

Die Aufwendungen für das Hausgeld und Instandsetzungen sollten Kaufinteressenten bereits bei der Finanzierung ihrer Wohnung berücksichtigen. Als Richtgröße für die monatlich zu bewältigende Kreditrate kann die bisherige Kaltmiete dienen. Insgesamt sollten die Kosten aus der Kreditrate, dem Hausgeld und den Betriebskosten für die Wohnung nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens des Wohnungseigentümers betragen. Zudem ist es ratsam, zusätzlich zu der im Hausgeld enthaltenen Instandsetzungsrücklage Geld für unvorsehbare Reparaturkosten beiseite zu legen.

Auf das Hausgeld achten

Möchte der Kaufinteressent eine gebrauchte Eigentumswohnung erwerben, sollte er sich über die Höhe des Hausgeldes informieren und die Wirtschaftspläne der vergangenen Jahre zeigen lassen. Aus diesen gehen auch die vorgenommenen Instandsetzungen hervor. Über weitere geplante Reparaturarbeiten und die bisher gebildete Rücklage kann der Verwalter Auskunft geben. Die Rücklage sollte nach Möglichkeit so hoch sein, dass sie auch für größere Maßnahmen ausreicht. Grundsätzlich gilt: Je älter das Haus, desto größter ist die Gefahr einer aufwendigen Sanierung und umso höher sollte die Rücklage sein. War das Hausgeld in der Vergangenheit zu gering angesetzt, besteht die Gefahr, dass für kostspieligere Instandsetzungsarbeiten zu wenig Ersparnisse zur Verfügung stehen. Diesen Fehlbetrag müssen die Eigentümer dann durch eine Sonderumlagen ausgleichen.

Die Höhe des Hausgeldes hängt vom Baujahr des Hauses und der regionalen Lage ab. Zudem spielt auch die Menge der Wohneinheiten eine Rolle. Für Wohnungen in Neubauten fällt das Hausgeld am niedrigsten aus. Weil die Eigentümer in den ersten Jahren fünf Jahren aufgrund der Gewährleistungsfrist meist keine Reparaturen bezahlen müssen, wird häufig die Instandsetzungsrücklage sehr niedrig angesetzt. Dies macht sich bemerkbar, wenn die Gemeinschaftskasse nach weiteren fünf bis zehn Jahren für die ersten teuren Reparaturen nicht genug hergibt. Dann fallen Sonderumlagen und eventuell eine Erhöhung des Hausgeldes an. Wohnungskäufer sind also gut beraten, von vornherein für solche Eventualitäten eigene zusätzliche Rücklagen zu bilden.

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