Eigenkapitalersatz & Zusatzsicherheiten

Bei Immobilienkäufen verlangt die Bank für gewöhnlich die Eintragung einer Grundschuld auf das zu erwerbende Haus. Sollten Kreditnehmende später die Darlehensraten nicht mehr bedienen können, hat die Bank das Recht, das Wohnobjekt bei einer Zwangsversteigerung zu veräußern. Der daraus erzielte Erlös dient in diesem Fall zur Deckung der noch offenen Forderungen.

Eine solche Sachsicherheit (auch als Realsicherheit bezeichnet) genügt der Bank in manchen Fällen jedoch nicht. Verfügst du beispielsweise weder über ein ausreichend gutes, verlässliches Einkommen noch über größere finanzielle Ersparnisse, wirkt sich das ungünstig auf die Bonitätseinstufung aus. Die Bank fordert dann Zusatzsicherheiten. Zudem wünscht sie weitere Sicherheiten, wenn der Kreditbetrag über der Beleihungsgrenze liegt. Auf diesem Weg will sich die Bank vor einer Zahlungsunfähigkeit der Hauskaufenden schützen.

Eng verknüpft mit dem Begriff Zusatzsicherheit ist der des Eigenkapitalersatzes. So steigert viel Eigenkapital ebenso die Wahrscheinlichkeit, dass der gewährte Immobilienkredit planmäßig zurückgezahlt wird. Schließlich sinkt hierdurch der Fremdkapitalbedarf und die monatliche Kreditrate fällt tendenziell geringer aus. Besitzt du nur wenige finanzielle Rücklagen, lässt sich diese Nachteil unter Umständen durch Eigenkapitalersatz ausgleichen.

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Reicht die eigene Bonität nicht aus oder fehlen Eigenmittel, können Kreditsuchende unter Umständen dennoch eine Immobilienfinanzierung erhalten. Hierfür lassen sich u. U. Eigenkapitalersatz beziehungsweise weitere Sicherheiten anbieten. Denkbar sind:

• zweite kreditnehmende Person
• eine Bürgin oder einen Bürgen
• eine abbezahlte Immobilie
• Muskelhypothek
• Verpfändung von Bankguthaben
• Abtretung von Ansprüchen aus (Risiko-) Lebensversicherungen sowie Bausparverträgen

Unter den Zusatzsicherheiten stellt man diese besonders häufig: einen weiteren Darlehensnehmer oder eine weitere Darlehensnehmerin. Bei Paaren ist das in vielen Fällen die Partnerin oder der Partner. Diese werden gleichberechtige Vertragspartner/-innen bei der Hausfinanzierung. Für die eingegangene Zahlungsverpflichtung haben zweite Kreditnehmende einen Anspruch auf einen Teil der eingezahlten Darlehenssumme. Zugleich haften sie uneingeschränkt gegenüber der Bank.

Lassen sich die Raten zu einem Zeitpunkt nicht mehr begleichen, wendet sich die Bank an den zweiten Darlehensnehmer oder die zweite Darlehensnehmerin. Diese müssen dann die ausstehenden Kreditraten und gegebenenfalls alle weiteren zahlen. Prinzipiell stellen weitere Kreditnehmende eine gute Zusatzsicherheit dar – vorausgesetzt, sie verfügen über eine gleich hohe oder bessere Bonität als die ersten.

Es ist  auch möglich, einen Immobilienkredit mithilfe eines Bürgen oder einer Bürgin abzuschließen. Diese sind ebenfalls zur Zahlung verpflichtet, sobald Kreditnehmende in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Allerdings regelt der vereinbarte Baukredit nicht die Haftung der bürgenden Person. Hierfür muss ein eigenständiger Vertrag aufgesetzt werden.

Auch ein Ehepartner oder eine Ehepartnerin kommt beispielsweise als Bürge bzw. Bürgin in Frage. Trotz der aus der Bürgschaft entstehenden Zahlungspflicht haben diese jedoch keinerlei Anspruch auf eine Gegenleistung. Auf der anderen Seite steht der Vorteil, dass sich deren Haftung vertraglich begrenzen lässt. Bei zweiten Darlehensnehmenden ist dies nicht möglich. Außerdem sollte die Bürgin oder der Bürge in der Lage sein, den Immobilienkredit im Ernstfall bedienen zu können, ohne selbst in finanzielle Probleme zu geraten.

Abbezahlte Wohnung oder Muskelhypothek als Eigenkapitalersatz

Besitzt du bereits eine Immobilie? Eine solche lässt sich als Zusatzsicherheit bei der Baufinanzierung einsetzen. Viele Banken erkennen dabei ein vorhandenes Eigenheim als vollwertigen Eigenkapitalersatz an. Hierfür muss die Immobilie schuldenfrei, das heißt vollständig abbezahlt sein. Überdies rechnen die meisten Finanzinstitute ein Grundstück erst dann zum Eigenkapital, wenn es nicht schon als Sicherheit für eine bestehende Hausfinanzierung hinterlegt ist.

Akzeptiert die Bank diese Zusatzsicherheit, veranlasst sie die Eintragung einer Grundschuld auf die unbelastete Immobilie. Durch einen solchen Schritt steigen die Aussichten auf einen Kredit. Außerdem räumt die Bank Immobilienbesitzer/-innen häufig geringere Bauzinsen ein – auf diese Weise sparst du dauerhaft Kosten.

Allerdings haben nicht alle das Glück, bereits ein Eigenheim zu besitzen. Für fleißige, handwerklich Begabte gibt es jedoch eine andere Möglichkeit des Eigenkapitalersatzes. So berücksichtigen einige Banken Eigenleistungen beim Hausbau bis zu einem gewissen Betrag als Eigenkapital. Diese auch als Muskelhypothek bekannten Leistungen können zum Beispiel sein:

• Verlegen von Böden
• Trockenbau
• Installation von Wärmedämmungen

Arbeiten an der Elektrik sowie an der Wasser- und Gasversorgung sind hingegen Fachleuten vorbehalten. Mit einer entsprechenden Qualifikation kannst du aber auch Leistungen aus diesem Bereich erbringen. 

Damit die Bank ein Immobiliendarlehen auszahlt, haben Hauskaufende auch die Option, Guthaben zu verpfänden. Neben Sichteinlagen kommen als Eigenkapitalersatz ebenso Wertpapiere wie etwa Aktien und Anleihen infrage. Werden diese Sachsicherheiten verpfändet, darfst du darüber nicht mehr verfügen. Stattdessen hat die Bank das Recht, die Vermögenswerte zu veräußern, sofern die Kreditnehmenden in Zahlungsverzug geraten.

Besitzt du ferner eine (Risiko-) Lebensversicherung oder einen noch nicht zuteilungsreifen Bausparvertrag? Die sich daraus ergebenden Ansprüche lassen sich an das Kreditinstitut abtreten. Mit Zusatzsicherheiten dieser Art reduziert die Bank die Gefahr eines Zahlungsausfalls. Darlehensinteressierte mit geringer Kreditwürdigkeit oder wenig Eigenkapital prüfen daher, ob sie eine solche Sachsicherheit in die Baufinanzierung einbringen können. Auch hierbei unterstützten dich die Kreditexperten und -expertinnen von Baufi24.

Jede Darlehensvergabe ist für die Bank mit dem Risiko verbunden, das ausgezahlte Kapital nicht oder nur teilweise zurückzuerhalten. Gegen ein solches Szenario muss sich das Finanzinstitut absichern. Hierzu bewertet es vor Bewilligung, ob die Darlehensnehmenden in der Lage sind, die aus dem Immobilienkredit entstehenden Zahlungsverpflichtungen dauerhaft zu erfüllen. Die hierfür ermittelte Kreditwürdigkeit wird ebenso als Bonität bezeichnet. Der Begriff umfasst sowohl die Zahlungsfähigkeit als auch den Zahlungswillen der Kreditnehmer/-innen. Im Zuge einer Bonitätsprüfung erhebt und verarbeitet die Bank u. a. diese Informationen:

• persönliche Daten
• wirtschaftliche Situation
• Zahlungsverhalten

Zur Einstufung der Kreditwürdigkeit interessiert sich das Finanzinstitut insbesondere für die Einkünfte der Immobilieninteressierten. Dabei spielt nicht allein die Höhe, sondern ebenso die Verlässlichkeit der monatlichen Bezüge eine entscheidende Rolle. Weiterhin bringt die Bank in Erfahrung, ob du aktuell unverschuldet bist und alle bisherigen Forderungen pünktlich beglichen hast.

Fällt die Überprüfung der Bonität positiv aus, bewilligt die Bank die gewünschte Immobilienfinanzierung. Somit ist eine ausreichend hohe Kreditwürdigkeit Voraussetzung, um ein Baudarlehen zu erhalten. Und noch mehr: Hausbauende mit solider Bonität erhalten für gewöhnlich bessere Zinskonditionen. Denn für sie schätzt die Bank die Gefahr eines Kreditausfalls deutlich geringer ein.

Überdies achtet die Bank bei der Vergabe einer Baufinanzierung auch auf die Höhe des Eigenkapitals. Damit ist der Teil der finanziellen Mittel gemeint, über welchen Kreditnehmende frei verfügen können, ohne dass dieser an einen Dritten zurückgezahlt werden muss. Beispiele für Eigenkapital sind:

• Bargeld
• Bankguthaben
• Wertpapiere
• zuteilungsreife Bausparverträge

Normalerweise wird beim Anbieten von Immobilienkrediten erwartet, dass eigenes Kapital oder ein gleichwertiger Eigenkapitalersatz zum Hauskauf beisteuert wird. Ein Mindestbetrag von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises gilt dabei als üblich. Mit diesem lassen sich zumindest die Nebenkosten beim Hauskauf abdecken. Denn die Notarkosten und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls die Maklerprovision finanzieren die Banken in der Regel nicht mit.

Insofern ist es wichtig, wenigstens 20 bis 30 Prozent des Hauspreises aus eigenen finanziellen Rücklagen zu bestreiten. Darüber hinaus reduziert eine höhere Eigenkapitalquote das Kreditausfallrisiko für die Bank. Diese gewährt im Gegenzug geringere Hypothekenzinsen. Zugleich vermindern viele Eigenmittel den benötigten Kreditbetrag. Ein niedrigeres Immobiliendarlehen wiederum lässt sich rascher zurückführen. Die Experten und Expertinnen von Baufi24 beraten dich kostenlos und unverbindlich rund um das Thema Immobilienkredit und beantworten auch deine Fragen zu Aspekten wie Eigenkapital, Eigenkapitalersatz, Bonität und Budget.

Wie beschrieben haben die Bonität sowie die Höhe des verwendeten Eigenkapitals unmittelbaren Einfluss auf die Kreditvergabe und die Bauzinsen. Sind letztere niedrig, fällt die Immobilienfinanzierung günstiger aus. Schließlich bedeuten die gezahlten Zinsen höhere Kosten. Um beim Baukredit Geld zu sparen, solltest du diese Möglichkeiten ausschöpfen:

• systematischer Zinsvergleich
• passende Tilgungsrate
• optimale Sollzinsbindung
• Sondertilgungen und Änderungen des Tilgungssatzes
• staatliche Förderungen

Um eine optimale und günstige Finanzierung zu realisieren, lohnt sich immer ein Blick auf staatliche Bauförderungen. So ist es etwa möglich, über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ein ergänzendes Immobiliendarlehen zu günstigen Zinsen zu erhalten. Durch diese Unterstützung lässt sich die benötigte Kreditsumme beziehungsweise der Eigenkapitalbedarf reduzieren.

Wenn es um Zusatzsicherheiten und den Eigenkapitalersatz bei der Immobilienfinanzierung geht, beantwortet dir das Team von Baufi24 alle offenen Fragen, prüft infrage kommende Fördermöglichkeiten und vergleicht die Konditionen von über 500 Banken. Nimm jetzt Kontakt auf und vereinbare einen kostenfreien und unverbindlichen Beratungstermin.