Eigenheimfinanzierung

Niedrige Zinsen und Top-Konditionen, um günstig Ihr Eigenheim zu finanzieren

Besitzer einer eigenen Immobilie zu sein, bietet viele Vorteile. Um dieses Ziel auch ohne großes Vermögen zu erreichen, benötigen Sie eine günstige Eigenheimfinanzierung.

Ich will eine Eigenheimfinanzierung!

0,49 %
Fester Sollzins p.a.
0,52 %
Effektiver
Jahreszins p.a.
Sollzinsbindung in Jahren
Annahmen

Ich will eine Finanzierungs-Garantie. Und zwar sofort.

Innerhalb von 24 Stunden können wir Ihren Kreditrahmen bestätigen. So schnappt Ihnen niemand Ihre Traumimmobilie weg.

Ich will eine Immobilie bewerten.

Erhalten Sie eine genaue Wertermittlung für Ihre oder eine andere Immobilie. Kostenlos und anonym.

Ich will eine Immobilie finden.

Direkter Zugriff auf alle relevanten* Immobilien-Angebote in Deutschland. Ergebnisse sortieren und updaten. Dann sofort Finanzierung anfordern und keine Traumimmobilie verpassen.

Fragen zum Thema Baufinanzierung?

In unseren FAQ erfahren Sie alles Wissenswerte rund um Ihre Immobilienfinanzierung. Wir haben die wichtigsten Fragen und Antworten gesammelt und geben hilfreiche Tipps.

Augen Emoji

Wann ist der richtige Zeitpunkt für Hauskauf oder Hausbau?


Eigenheim finanzieren

Generell wichtig

10 Min.

Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Wie viel Eigenheim kann ich mir leisten? Der 1. Schritt einer günstigen Eigenheimfinanzierung ist das Berechnen des eigenen Budgets. Nutzen Sie dafür unseren kostenlosen Budgetrechner.
  • Sollzinsen, Tilgung, Neben­kosten: Um günstig ins Eigenheim zu kommen, gibt es viele Aspekte, die bedacht werden müssen. Deshalb sind eine gründliche Recherche und die Beratung durch einen Experten von großem Vorteil.
  • Der wichtig­ste Faktor für eine optimale Eigenheimfinanzierung ist der Vergleich von Zinsen. Zwar kann die Finanzierung bei der Hausbank geeignet sein, doch oftmals finden sich bei anderen Anbietern günstigere Konditionen.
  • Die professionellen Berater von Baufi24 haben jahrelange Erfahrung auf dem Gebiet der Eigenheimfinanzierung und vergleichen kostenlos und unverbindlich die Zins-Angebote von über 450 Banken und Kreditinstituten.

In diesem Ratgeber:

Wie funktioniert eine Eigenheimfinanzierung?

Zeitpunkt Eigenheimfinanzierung
Ist aktuell ein guter Zeitpunkt, sich für ein Eigenheim zu entscheiden? Diese Frage erläutert Baufi24-Geschäftsführer Stephan Scharfenorth in unserem Video.

Es gibt viele Gründe, die für das Bauen oder Kaufen einer Immobilie sprechen. Beispielsweise sparen künftige Eigentümer die monatlichen Mietzahlungen dauerhaft ein. Zahlreiche Menschen glauben, dass nur vermögende Personen in der finanziellen Lage sind, ein Eigenheim zu erwerben. Doch beim Kauf einer Immobilie kommt es nicht nur auf die eigene Finanzkraft an. Die Wahl einer geeigneten, maßgeschneiderten Immobilienfinanzierung spielt ebenso eine bedeutende Rolle. Denn mit einem attraktiven Darlehen, das ein Kreditinstitut für eine bestimmte Dauer gewährt, lässt sich ein Haus oder eine Eigentumswohnung auch ohne großes Vermögen kaufen.

Bei einer Eigenheimfinanzierung handelt es sich um einen Kredit, der dem Häuslebauer oder Hauskäufer zweckgebunden zur Verfügung gestellt wird. Mit diesem Geld können Sie die gewünschte Immobilie bauen beziehungsweise erwerben. Im Gegenzug überweist der Darlehensnehmer jeden Monat eine vorab vereinbarte Rate über einen bestimmten Zeitraum, um das Darlehen zurückzuzahlen. Sobald die Bank sämtliche Raten pünktlich erhalten hat und keine Restschuld mehr besteht, ist das Eigenheim abbezahlt.

Für den Fall, dass der Darlehensnehmer zu einem späteren Zeitpunkt die festgelegten Raten nicht mehr bedienen kann, verlangt die Bank für gewöhnlich eine Sicherheit. Dazu lässt sich der Kreditgeber eine Grundschuld auf die Immobilie eintragen. Sie berechtigt die Bank, bei längerem Ausbleiben der Ratenzahlungen, zu einer Veräußerung des Eigenheims. Über diesen Weg kann der Kreditgeber seine offenen Ansprüche auch bei Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers befriedigen.

Ein Eigenheim zu finanzieren, ist die geeignete Lösung, sofern Sie eine Immobilie kaufen oder bauen möchten, Sie jedoch nicht über das nötige Kapital verfügen. Mit einem Darlehen erhalten Menschen somit die Möglichkeit, ihr Eigenheim unmittelbar zu erwerben. Anschließend zahlen sie mit ihrem Gehalt beziehungsweise anderen Einkünften den Kredit über die festgelegten monatlichen Raten bequem zurück.

Eigenheim finanzieren: Budget bestimmen

Eigenheimfinanzierung Budget
Der erste Schritt bei der Eigenheimfinanzierung ist die Bestimmung des Budgets.

Bevor sich der Hauskäufer auf die Suche nach seiner Wunschimmobilie begibt, stellt sich als Erstes die Frage: Was für ein Haus oder eine Wohnung kann ich mir leisten? Um das zu klären, ist eine genaue Budgetplanung der richtige Schritt. Potenzielle Immobilienkäufer erstellen dazu einen Haushaltsplan. In diesem werden auf der einen Seite alle monatlichen Einnahmen, wie etwa Gehalt, Lohn, Unterhaltszahlungen, aufgelistet. Auf der anderen Seite finden sich dort sämtliche Ausgaben, die jeden Monat für die Lebenshaltung anfallen. Dabei sind auch alle Aufwendungen für Versicherungen, Telefonrechnungen, Mitgliedsbeiträge und dergleichen in den Haushaltsplan aufzunehmen. Die Miete ist in dieser Kalkulation nicht mehr zu berücksichtigen – im Falle eines Kaufs oder Neubaus entfällt sie natürlich. Allerdings ist zu beachten, dass Eigentümer stattdessen andere monatliche Kosten zu tragen haben, wie etwa das Hausgeld.

Sobald alle Einnahmen und Ausgaben notiert sind, lässt sich die Differenz bilden. Der Betrag, der nach Abzug der Ausgaben von den Einnahmen bleibt, steht für die Eigenheimfinanzierung beziehungsweise als monatliche Kreditrate zur Verfügung. Wichtig ist jedoch, dass Hauskäufer zusätzlich einen kleinen finanziellen Puffer in ihre Berechnung einfließen lassen, um eine spätere unvorhergesehene Mehrbelastung abfedern zu können.

Eigenkapital und Nebenkosten bei der Eigenheimfinanzierung

Weiterhin ist bei der Finanzierung des Eigenheims das Thema Eigenkapital von Bedeutung. Zu diesem zählen beispielsweise:

  • Bankguthaben
  • Wertpapiere aller Art
  • Bargeld
  • Bausparverträge
  • unbelastete Immobilien und Grundstücke

Wer sowohl die Höhe seines Eigenkapitals als auch die maximale Darlehensrate bestimmt hat, nutzt anschließend gerne den praktischen Baufi24 Budgetrechner. Mit diesem lässt sich auf direktem Wege das höchstmögliche Darlehen ermitteln. Durch Addition des Eigenkapitals erhalten Sie nun das Gesamtbudget. Dieses ist jedoch nicht mit dem Kaufpreis der Immobilie gleichzusetzen. Denn bei dem Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung fallen zusätzliche Ausgaben an, die als Nebenkosten bezeichnet werden. Sie sind vom Gesamtbudget abzuziehen. Zu den Nebenkosten gehören:

  • Grundbuchkosten
  • Notargebühren
  • Maklerprovisionen
  • Grunderwerbsteuer

Der Budgetrechner berücksichtigt bereits die genannten Nebenkosten und gibt auf dieser Basis den höchstmöglichen Kaufpreis für die Wunschimmobilie an. Je nachdem, ob Sie eine Immobilie kaufen oder bauen, kommen aber noch weitere Nebenkosten hinzu. Der Häuslebauer hat unter anderem Erschließungskosten sowie Ausgaben für Bodengutachten und Baugenehmigungen zu tragen. Wer hingegen ein Haus oder eine Wohnung erwirbt, zahlt gegebenenfalls für die Verkehrswertbestimmung der Immobilie und für erforderliche Modernisierungen.

Mit dem Rechner Eigenheimfinanzierung günstig ins Eigenheim

Eigenheimfinanzierung Rechner
Der Eigenheimfinanzierung-Rechner hilft bei der Kalkulation der persönlichen Finanzierung.

Die Rate setzt sich dabei aus zwei Komponenten zusammen: einem Zins- sowie einem Tilgungsanteil. Während die Hypothekenzinsen als Gebühr für die Überlassung des Kapitals zu verstehen sind, zahlen Sie über die Tilgungen den Kredit zurück. Zur Begleichung der aufgenommenen Schuld werden sehr häufig Annuitätendarlehen abgeschlossen. Denn bei dieser klassischen Form des Immobilienkredits fallen während der gesamten Laufzeit gleichbleibend hohe Raten an. Das schafft für den Hauskäufer eine besonders hohe Planungssicherheit.

Um ein aussagekräftiges Ergebnis zu erhalten, geben Sie in den Baufinanzierungsrechner so viele Werte wie möglich ein. Als Erstes sind dabei der Kaufpreis der Immobilie sowie der gewünschte Darlehensbetrag auszuwählen. Sofern Eigenkapital zur Finanzierung eingebracht wird, liegt der benötigte Kreditbetrag unter dem Wert der Immobilie. Im Übrigen begrüßen es die Kreditgeber, wenn Häuslebauer und Hauskäufer eigene finanzielle Mittel aufwenden. Denn je mehr Eigenkapital sie zur Verfügung stellen, desto geringer kalkuliert die Bank das Kreditausfallrisiko. Das heißt, die Wahrscheinlichkeit, dass der Darlehensnehmer zu irgendeiner Zeit die Raten nicht mehr zahlen kann, wird als niedriger angesehen.

Aufgrund dessen profitieren Immobilienkäufer und Immobilienbauer, die über Eigenkapital verfügen, häufig von günstigeren Bauzinsen. Dieser Wert wiederum spielt für alle, die ein Eigenheim finanzieren möchten, eine gewichtige Rolle. Denn die Höhe dieses Zinses wirkt sich unmittelbar auf den Zinsanteil der Rate und somit auf die Kosten des Darlehens aus. Der Sollzins ist vor allem auch deshalb besonders relevant, weil er zu Beginn des Kredits einmalig festgelegt wird. Für eine bestimmte Laufzeit, der sogenannten Sollzinsbindung, bleibt dieser Wert dann unverändert.

Grundsätzlich bieten Kreditinstitute unterschiedlich lange Sollzinsbindungen an. Meist ist eine Dauer von fünf Jahren das Minimum. Je nach Wunsch lässt sich diese in Fünf-Jahres-Schritten erhöhen. So sind beispielsweise Sollzinsbindungen von 15 oder 20 Jahren üblich. Für den gesamten Zeitraum gilt dann der zu Beginn festgeschriebene Sollzins. Falls die Hypothekenzinsen während der Zinsbindung schwanken, bleiben die vereinbarten Darlehensraten davon unberührt. Aufgrund des aktuell außerordentlich niedrigen Zinsniveaus bewegen sich die Bauzinsen ebenfalls auf Rekordtiefstständen. Auch wenn niemand seriös vorhersagen kann, wie sich die Zinsen künftig genau entwickeln: Aus heutiger Sicht erscheint eine besonders lange Sollzinsbindung als sehr attraktiv. Wer sich dafür entscheidet, zahlt jedoch jetzt einen etwas höheren Sollzins. Wenn die Hypothekenzinsen zukünftig wieder anziehen, sparen Sie dann mit einer längeren Sollzinsbindung bares Geld.

Welchen Einfluss hat die Tilgung auf die Eigenheimfinanzierung?

Über den gezahlten Zins erhält der Kreditgeber ein Entgelt für das überlassene Darlehen. Die eigentliche Rückzahlung des Kredits erfolgt aber allein über die vereinbarten Tilgungen. Um die Laufzeit und die Gesamtzinsbelastung niedrig zu halten, empfehlen die Baufi24 Spezialisten zu Beginn der Rückzahlung einen Tilgungssatz von mindestens zwei Prozent. Diesen Satz können Sie für die gesamte Dauer beibehalten oder im Laufe der Jahre anpassen. Über den Baufi24 Baufinanzierungsrechner lassen sich dazu beliebig viele Änderungen vorgeben.

Für Hausbauer ist es nicht nur möglich, über die festgelegten Tilgungssätze die Schulden zurückzahlen – auch außerplanmäßige Rückzahlungen sind denkbar. So können sie sogenannte Sondertilgungen leisten, um das Darlehen schneller zurückzuführen. Kreditnehmer, die von dieser Option Gebrauch machen wollen, müssen sich dazu vorab ein entsprechendes Recht im Kreditvertrag einräumen lassen. Sollten Sie später über zusätzliches Kapital verfügen, können Sie Ihr Darlehen damit noch rascher tilgen.

Immobilienkäufer geben diese und weitere Werte im Handumdrehen in den Baufinanzierungsrechner ein. Mit einem Klick auf Jetzt berechnen kalkuliert das Tool dann in Sekunden das Ergebnis.

Berechnungsbeispiel zum Thema Eigenheim und Finanzierung

Wert der Immobilie 350.000€
Eigenkapital 50.000€
Höhe des Darlehens 300.000€
Sollzins p.a. 15 Jahre
Tilgung p.a. 2,20%
Sondertilgung 1.000€ p.a.
Ergebnisse
Monatliche Kreditrate 920€
Kreditlaufzeit
bis Volltilgung
31 Jahre,
1 Monat

Zur Berechnung wird angenommen, dass eine Familie ein Haus im Wert von 350.000 Euro erwerben möchte. Dank eines Eigenkapitals von 50.000 Euro reichen 300.000 Euro aus, um das Eigenheim zu finanzieren. Da die Bauzinsen derzeit sehr niedrig liegen, hat sich die Familie für eine Sollzinsbindung von 15 Jahren entschieden. In diesem Fall können sie mit einem attraktiven Sollzins von 1,48 Prozent kalkulieren. Des Weiteren ist es der Familie wichtig, von Anfang an mehr zu tilgen. Daher haben sie den Tilgungssatz auf 2,20 Prozent festgesetzt. Außerdem wollen sie jedes Jahr zusätzlich 1.000 Euro als Sondertilgung leisten. Für die Eigenheimfinanzierung schlägt die monatliche Darlehensrate dann mit 920,00 Euro zu Buche. Sofern der Zins auch nach der Sollzinsbindung konstant bleibt, ist die Gesamtschuld nach 31 Jahren und einem Monat abbezahlt.

Der Baufi24 Baufinanzierungsrechner hält aber noch einige weitere Informationen parat. So gibt er zum Beispiel auch darüber Auskunft, wie sich die monatliche Rate verändert, wenn nach der Zinsbindung der Sollzins um 2 oder 4 Prozent steigt. Testen Sie den nützlichen Rechner am besten selbst: Geben Sie Ihre individuellen Werte ein und spielen Sie verschiedene Szenarien durch.

Eigenheim und Finanzierung: Diese Fehler sollten Sie vermeiden!

Viele Menschen, die sich mit dem Thema Eigenheim und Finanzierung auseinandersetzen, haben bereits festgestellt: Die Bauzinsen befinden sich auf einem beachtlich niedrigen Niveau. Zwar gehen die Baufi24 Experten in der nahen Zukunft von keinem Zinssprung aus. Dennoch sollten zukünftige Hauskäufer und Häuslebauer das Niedrigzinsumfeld nutzen, um sich günstige Sollzinsen und damit eine besonders attraktive Eigenheimfinanzierung zu sichern. Denn bereits in einigen Jahren können die Hypothekenzinsen wieder deutlich steigen.

Wie Sie wissen, besteht eine Darlehensrate aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Der Zinsanteil wird vor allem vom gewährten Sollzins beeinflusst, den die Bank gewährt. Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt aber ausschließlich über den Tilgungsanteil. Deshalb sollten Sie zu Beginn keinen zu geringen Tilgungssatz wählen. Die Baufi24 Berater empfehlen hierbei eine anfängliche Tilgung von zwei Prozent oder mehr. Wer sich hingegen für einen niedrigeren Tilgungssatz entscheidet, dessen Darlehenslaufzeit verlängert sich. In der Folge erhöht sich die Zinsbelastung über die Gesamtlaufzeit und die Kosten des Kredits nehmen zu.

Unabhängig davon, ob Sie eine Immobilie kaufen oder bauen möchten – der Staat unterstützt Sie bei der Eigenheimfinanzierung. Insbesondere die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, bietet dazu einige Förderprogramme. Interessenten können sich über verschiedene KfW-Darlehen, beispielsweise über das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 informieren. Bevor Hausbauer ein Eigenheim finanzieren, sollten sie also prüfen, ob diese Option für sie infrage kommt. Zu diesen und weiteren Fördermöglichkeiten gibt Ihnen ein Baufi24 Experte gerne jederzeit Auskunft.

Wer heute für sein Eigenheim eine Finanzierung abschließt, der macht das auf Grundlage der aktuellen Berufs- und Lebenssituation. Allerdings kommt es immer wieder vor, dass sich diese im Laufe der Jahre unerwartet verändert – sei es etwa aufgrund einer Berufsunfähigkeit oder eines Arbeitsplatzverlusts. Damit Hauskäufer mit ihrer Eigenheimfinanzierung auch in einer solchen Situation auf der sicheren Seite sind, empfehlen die Baufi24 Berater, entsprechende Versicherungen abzuschließen. Daher sind zum Beispiel Arbeitslosen- und Restschuldversicherungen die richtige Wahl, um die Finanzierung des Eigenheims gegen unerwartete Ereignisse abzusichern.

Wenn es darum geht, ein Eigenheim zu finanzieren, überlegen Sie sich vorab genau, wie hoch Ihr zur Verfügung stehendes Budget ist. Denn manche Darlehensnehmer neigen dazu, zu optimistisch in die eigene finanzielle Zukunft zu blicken. Besser ist es da, ebenso die Risiken einer Eigenheimfinanzierung frühzeitig in Betracht zu ziehen. Lässt sich etwa die Hausfinanzierung später auch noch mit einer teureren Anschlussfinanzierung zuverlässig abbezahlen? Was passiert, wenn der Darlehensnehmer arbeitslos wird? Auf diese und weitere Fragen sollten Sie die passenden Antworten haben, bevor Sie Ihr Eigenheim finanzieren.

Hauskauf vs. Hausbau – Auswirkungen auf die Eigenheimfinanzierung

Günstige Eigenheimfinanzierung
Der wichtigste Faktor bei einer günstigen Eigenheimfinanzierung ist eine gute Beratung.

Bei einem Hauskauf bekommen Darlehensnehmer den gesamten Kreditbetrag unmittelbar nach Vertragsschluss von der Bank ausbezahlt – schließlich wird der volle Kaufpreis ebenfalls umgehend fällig. Wer ein Haus baut, erhält zu verschiedenen Bauphasen jeweils nur Teile des vereinbarten Darlehens. Die Bank zahlt also das Kapital zu Beginn des Baus noch nicht vollständig aus. Dennoch muss sie dieses für die gesamte Laufzeit bereithalten. Aufgrund dessen erheben Banken nach einer bereitstellungsfreien Zeit, in der keine zusätzlichen Gebühren anfallen, Bereitstellungszinsen. Diese können den Kredit deutlich verteuern.

Im Vergleich zu einem Hauskauf machen mehrere Auszahlungstermine das Baudarlehen etwas komplizierter. Dafür sollten Sie beim Hauskauf darauf achten, dass auf die gewünschte Immobilie keine Grundpfandrechte eingetragen sind. Ansonsten ist es möglich, dass der Erwerber die auf dem Haus hinterlegten Schulden mit dem Kauf ebenfalls übernimmt.

Eigenheim finanzieren ohne Eigenkapital – ist das realistisch?

Darlehensnehmer, die eigene finanzielle Mittel zur Eigenheimfinanzierung beisteuern, kommen für gewöhnlich in den Genuss günstigerer Sollzinsen. Grundsätzlich besteht jedoch die Möglichkeit, eine Immobilie ebenso ohne Eigenkapital zu finanzieren. Bei dieser auch als Vollfinanzierung bezeichneten Variante ist es aber besonders wichtig, dass Sie den Kreditgeber von Ihrer Zahlungsfähigkeit überzeugen. Dazu sollten Hauskäufer regelmäßige sowie ausreichend hohe Einnahmen vorweisen können. Da der Sollzins bei einer Vollfinanzierung etwas höher ausfällt, wird ein solches Darlehen zudem etwas teurer.

Damit Sie bei Ihrer Eigenheimfinanzierung das für Sie beste Angebot erhalten, stehen Ihnen die Baufi24 Spezialisten mit Rat und Tat zur Seite. Häuslebauer haben dabei die Möglichkeit, ein individuelles Finanzierungskonzept anzufordern. Nach einer eingehenden Recherche bekommen alle Interessenten einen kostenlosen und unverbindlichen Vorschlag unterbreitet. Nehmen Sie jetzt gerne Kontakt auf und profitieren Sie von der Expertise und Erfahrung der Baufi24 Berater.

Top bewertet und vielfach ausgezeichnet.

4,9 von 5 Sternen

Basis: 17.559 Kunden

Baufi24 - Bester Finanzdienstleister Baufinanzierung laut Handelsblatt
Baufi24 - Preis-Champions_Branchengewinner - Nr. 1 der Baufinanzierer - Vermittler
Baufi24 - Fairstes Produktangebot Baufinanzierung

Mal drüber reden? Mehr als 240 Mal in Deutschland. Zum Beispiel hier: