Bauspardarlehen

Familien, Singles und Paare, die ihren Traum vom Eigenheim wahr werden lassen möchten, sind für gewöhnlich auf Fremdkapital angewiesen. Dieses beschaffen sich Hauskäufer/-innen üblicherweise über einen von der Bank ausgegebenen Immobilienkredit. Zu einem solchen gibt es aber grundsätzlich eine Alternative: ein Bauspardarlehen.

Ein Bauspardarlehen ist eine zweckgebundene Hausfinanzierung für Bausparer und Bausparerinnen. Was damit gemeint ist, stellt der § 1 des Gesetzes über Bausparkassen (BSpKG) klar. Demnach handelt es sich bei einem Bauspardarlehen um ein Gelddarlehen, welches ausschließlich zu wohnungswirtschaftlichen Zwecken vergeben wird. Diesen speziellen Typ von Baufinanzierung dürfen nur Bausparkassen ausreichen. Des Weiteren ist die Vergabe eines Bauspardarlehens an mehrere Bedingungen geknüpft. Erst wenn diese erfüllt sind, erhalten Darlehensnehmer/-innen den vereinbarten Kreditbetrag.

Um in den Genuss eines zinsgünstigen Bauspardarlehens zu kommen, musst du als Erstes einen Bausparvertrag abschließen. In diesen zahlen Bausparer und Bausparerinnen über eine gewisse Zeit Geld ein. Das von der Gesamtheit an Bausparer/-innen angesammelte Kapital vergibt die Bausparkasse nun in Form von Bauspardarlehen an Personen, die ein Haus kaufen oder bauen möchten.

Die Rückführung dieser Immobilienfinanzierung erfolgt durch regelmäßige Überweisung einer vorher festgesetzten Rate. Sie enthält neben einem Zins- ebenso einen Tilgungsanteil. Auf diese Weise verringert sich die Restschuld des Bauspardarlehens kontinuierlich. Es gehört deshalb zur Gruppe der Tilgungsdarlehen.

Als Schutz vor einer Zahlungsunfähigkeit des Hauskäufers bzw. der Hauskäuferin wünschen die Bausparkassen in der Regel eine grundpfandrechtliche Besicherung des Bauspardarlehens. Normalerweise wird hierzu das neu erworbene Grundstück herangezogen. Die Bausparkassen begnügen sich dabei meist mit einer nachrangigen Eintragung im Grundbuch.

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Damit du dir dein Bauspardarlehen auszahlen lassen kannst, muss dieses zuteilungsreif sein. Dies erreichst du, indem du den zuvor geschlossenen Bausparvertrag besparst. Für gewöhnlich vollzieht sich das Bausparen in 3 Phasen:

• Phase 1: Ansparphase
• Phase 2: Zuteilungsphase
• Phase 3: Darlehensphase

Zu Beginn wird mir der Bausparkasse vereinbaret, welche Höhe das später bereitgestellte Bauspardarlehen haben soll. Hierfür wird eine Bausparsumme festgelegt. Diese setzt sich einerseits aus einem anzusparenden Bausparguthaben sowie andererseits aus einem Bauspardarlehen zusammen. Daraus ergibt sich:

Bausparsumme - Bausparguthaben = Bauspardarlehen

Phase 1: Ansparphase

Ist der Vertrag zum Bausparen unterzeichnet, startet die Ansparphase. In dieser Zeit überweisen Bausparende einmal monatlich oder jedes Quartal einen bestimmten Beitrag. Um das Bauspardarlehen abrufen zu können, müssen nun folgende Kriterien erfüllt sein:

• Mindestsparguthaben erreicht
• Mindestsparzeit verstrichen
• ausreichend hohe Zielbewertungszahl

Die meisten Bauspardarlehen entsprechen in ihrer Höhe in etwa dem Bausparguthaben. Denn Bausparkassen verlangen ein Mindestsparguthaben von in der Regel 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme. Erst wenn dieser Betrag erreicht ist, brauchen die zu einem späteren Zeitpunkt Kreditnehmenden keine Sparraten mehr überweisen. Bei Bausparverträgen muss außerdem die Mindestsparzeit beachtet werden. Sie beschreibt die Zeitspanne vom Vertragsabschluss bis zum Termin der Zuteilung beziehungsweise zum Bewertungsstichtag. In Abhängigkeit vom gewählten Tarif liegt die Mindestsparzeit zwischen 12 und 60 Monaten.

Ferner ermittelt die Bausparkasse eine Zielbewertungszahl. Diese kalkuliert sich aus der Bausparsumme, den gezahlten Sparraten sowie der Ansparzeit. Das Ergebnis wird mit der Mindestbewertungszahl verglichen. Liegt die errechnete Zielbewertungszahl darüber, so ist der Bausparvertrag zuteilungsreif.

Phase 2: Zuteilungsphase

Möchtest du nun über dein Bauspardarlehen verfügen, musst du dafür einen entsprechenden Antrag bei der Bausparkasse einreichen. Bei manchen Bausparverträgen erfolgt die Zuteilung aber auch automatisch. Zu diesem Zeitpunkt bekommt der Darlehensnehmer bzw. die Darlehensnehmerin allerdings nicht nur das Bauspardarlehen ausgezahlt. Auf das angesammelte und verzinste Bausparguthaben besteht ebenfalls Anspruch. Somit kann die gesamte Bausparsumme zum Erwerb des Eigenheims genutzt werden.

Hat der Kreditnehmer bzw. die Kreditnehmerin das Bauspardarlehen bekommen, beginnt der letzte Abschnitt: die Darlehensphase. In dieser zahlen die Hauskäufer/-innen bzw. Hausbauenden für gewöhnlich einmal im Monat eine Zinsen und Tilgungen umfassende Rate. Darüber hinaus soll die Rückzahlung des Immobiliendarlehens häufig in 10 bis 15 Jahren abgeschlossen sein. Um das zu erreichen, setzen die Bausparkassen den Tilgungssatz entsprechend hoch an, wodurch die Kreditrate steigt.

In den meisten Fällen fungiert ein Bauspardarlehen als Ergänzung zu einer gewöhnlichen Baufinanzierung. Das hat folgenden Hintergrund: Damit künftige Hausbesitzer/-innen ein Bauspardarlehen erhalten, müssen sie zuvor 40 bis 50 Prozent der vereinbarten Bausparsumme ansparen. Beliefe sich letztere auf mehrere Hunderttausend Euro, würde die Sparphase zu lange dauern. Ein Hauskauf in einer überschaubaren Zeit wäre somit nicht möglich.

Aufgrund dessen hat sich die Kombination bewährt: klassische Immobilienfinanzierung plus Bauspardarlehen. Beide Baukredite werden durch Eintragung einer Grundschuld auf das neue Grundstück abgesichert. Da die Bausparkassen für ein Bauspardarlehen regelmäßig eine nachrangige Besicherung akzeptieren, ist eine Kreditzusage für beide Immobiliendarlehen realistisch.

Wie zuvor ausgeführt, dürfen Bausparkassen nur Kredite für wohnwirtschaftliche Zwecke ausreichen. Das Gesetz über Bausparkassen gibt Auskunft darüber, welche Maßnahmen du mit einem Bauspardarlehen finanzieren kannst:

• Bau oder Kauf einer Immobilie
• Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen am Eigenheim
• Umschuldung einer bestehenden Baufinanzierung
• Erwerb von Wohnrechten in einem Pflegeheim

Neben dem Bauspardarlehen bekommen Kreditnehmende auch ihr angesammeltes Bausparguthaben zur Verfügung gestellt. Dieses lässt sich dann beim Abschluss eines herkömmlichen Baudarlehens als Eigenkapital einsetzen. Zahlst du bereits eine Immobilienfinanzierung ab, kannst du die vorhandene Restschuld unter Umständen durch ein Bauspardarlehen ablösen. In einem solchen Szenario würde der Bausparkredit als Anschlussfinanzierung dienen.

Bausparkassen gewähren nur dann ein Bauspardarlehen, wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Daher ist ein Haus- oder Wohnungskauf mit einer solchen Immobilienfinanzierung erst zu einem späteren Zeitpunkt möglich.

Beabsichtigst du, in ein paar Jahren Wohneigentum zu erwerben? Mit einem Bausparvertrag lässt sich hierfür eine solide Grundlage schaffen. Dazu zahlen künftige Eigenheimbesitzer/-innen in den Bausparvertrag ein, bis dieser die Zuteilungsreife erreicht hat. Das verzinste Bausparguthaben lässt sich dann als Eigenkapital nutzen. Somit ist das Bausparen insbesondere für Hauskaufinteressierte empfehlenswert, die derzeit über wenige oder keine finanziellen Rücklagen verfügen.

Normalerweise setzt der Abschluss einer klassischen Baufinanzierung einen Eigenkapitalbeitrag von mindestens 20 bis 30 Prozent voraus. Bei einem Kaufpreis von beispielsweise 300.000 Euro ergibt sich also ein Kapitalbedarf von wenigstens 60.000 bis 90.000 Euro. Reichen deine Ersparnisse dafür nicht aus, kann ein Bausparvertrag die richtige Lösung sein.

Zum Bausparen gehört neben dem Bausparguthaben ebenso ein Bauspardarlehen. Dieses darf bei zuteilungsreife des Vertrags abgerufen werden. Prinzipiell bietet ein abgeschlossener Bausparvertrag einen entscheidenden Vorteil. So legt die Bausparkasse bereits heute den Zinssatz für das später abzuzahlende Bauspardarlehen fest. Dadurch weißt du schon jetzt, wie hoch die Rate des Bausparkredits ausfällt. Wer etwa mit dem Bauspardarlehen die Restschuld der bestehenden Immobilienfinanzierung tilgen möchte, profitiert bei der Anschlussfinanzierung von den gesicherten Zinsen.

Somit ist das Bausparen eine interessante Option für Menschen, die auf eine hohe Planungssicherheit Wert legen. Darüber hinaus überzeugen Bauspardarlehen durch ihre Flexibilität. Denn Bausparkassen erlauben es oft, Sondertilgungen in beliebiger Höhe zu tätigen. Erwartest du in nächster Zeit zum Beispiel ein größeres Geldgeschenk, dann lässt sich dieses direkt zum Abzahlen des Bausparkredits verwenden.

Vorteile und Nachteile eines Bauspardarlehens

Personen, die erfahren möchten, ob ein Bausparvertrag für sie sinnvoll ist, werfen einen Blick auf die Vor- und Nachteile eines Bauspardarlehens:

Wie der vorherige Abschnitt zeigt, gibt es Argumente, die für und gegen das Bausparen sprechen. Zudem reicht die Bausparsumme allein in der Regel nicht aus, um ein Eigenheim zu erwerben. Deshalb ist ein herkömmlicher Immobilienkredit nach wie vor die erste Wahl, wenn es um einen Haus- oder Wohnungskauf geht.

Option 1: klassische Baufinanzierung

Möchtest du deinen Traum von den eigenen vier Wänden zeitnah verwirklichen, dann kannst du dich für den Klassiker unter den Immobilienkrediten entscheiden: das Annuitätendarlehen.

Im Gegensatz zu einem Bauspardarlehen erhältst du bei einem Annuitätendarlehen das für den Immobilienerwerb nötige Kapital umgehend ausgezahlt. Voraussetzung hierfür ist, dass Kreditnehmer/-innen über eine ausreichende Bonität verfügen. Wer sich für ein Annuitätendarlehen interessiert, sollte daher diese Bedingungen erfüllen:

• sichere und ausreichend hohe Einkünfte
• keine negativen Schufa-Einträge
• ausreichend Eigenkapital

Erzielst du ein gutes Einkommen, erhöht dies die Chancen auf eine Kreditzusage erheblich. Hauskäufer/-innen, deren Gehalt geringer ist, haben aber prinzipiell ebenfalls die Möglichkeit, eine Immobilienfinanzierung abzuschließen. Sie können zum Beispiel durch einen weiteren Darlehensnehmer bzw. eine weitere Darlehensnehmerin oder durch Stellen zusätzlicher Sicherheiten, wie etwa einer Lebensversicherung, die Aussichten auf ein Annuitätendarlehen verbessern.

Liegt ein positives Ergebnis der Bonitätsprüfung vor, bekommen Antragstellende das fehlende Kapital innerhalb kurzer Zeit ausgezahlt. Zusammen mit eigenen Mitteln lässt sich damit das Eigenheim erwerben. Das Baudarlehen wird in konstanten monatlichen Raten zurückgeführt. Da Annuitätendarlehen mit einer Sollzinsbindung, also festen Zinsen für eine längere Zeitspanne, ausgestattet sind, bieten sie eine solide Planungsgrundlage für den Hauskauf.

Darüber hinaus kannst du dich bei dieser Darlehensform auch für eine Laufzeit von mehr als 15 Jahren entscheiden. Zum Vergleich: Bei einem Bauspardarlehen erwarten die Bausparkassen meist, dass der Immobilienkredit spätestens nach 15 Jahren getilgt ist. Eine darüber hinausgehende Zeitspanne beim Annuitätendarlehen ermöglicht geringere monatliche Raten.

Option 2: Bausparsofortdarlehen