Bausparsofortdarlehen

Immobilienkauf ohne Verzögerung: das Bausparsofortdarlehen

Detailwissen
5 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

  • Das Bausparsofortdarlehen ist eine Vorfinanzierung für den Bausparvertrag.
  • Das Darlehen wird bei Zuteilungsreife des Bausparvertrages durch die Bausparsumme zurückgezahlt.
  • Das Bauspardarlehen schließt sich direkt an das Sofortdarlehen an, wodurch eine Finanzierung in zwei Etappen entsteht.
  • Der Gesamteffektivzins für Vorfinanzierung und Bausparvertrag ist wichtig, um eine Vergleichsbasis mit anderen Baufinanzierungen zu schaffen.

So gehen Sie vor

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Was ist ein Bausparsofortdarlehen?

Bei einer Baufinanzierung haben Bauherren die Qual der Wahl. Es gibt zahlreiche Möglichkeiten der Gestaltung und die einzelnen Produkte können außerdem miteinander ergänzt werden. Die beiden klassischen Varianten der Immobilienfinanzierung sind der Bausparvertrag und das Annuitätendarlehen.

Der Bausparvertrag ist grundsätzlich für den Immobilienkauf oder für Modernisierungen am eigenen Objekt in der Zukunft konzipiert. Die ersten Jahre der Laufzeit zahlt der Bausparer Sparraten in den Vertrag ein und sammelt damit Eigenkapital an. Das kann 7 oder 8 Jahre oder sogar noch länger dauern.

Erst dann wird der Bausparvertrag zuteilungsreif und kann für eine Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Um den Zugriff auf die finanziellen Mittel vorzuziehen, haben Bausparkassen das Bausparsofortdarlehen entwickelt. Wie funktioniert es?

Was steckt hinter dem Bausparsofortdarlehen?

Damit ein Bauherr seine Hauskauf Finanzierung stemmen kann, benötigt er verlässlich Geld zu bestimmten Terminen. Um die Bausparsumme sofort beim Abschluss eines Bausparvertrags zugänglich zu machen, erteilt die Bausparkasse parallel ein Bausparsofortdarlehen. Dabei handelt es sich um eine Vorfinanzierung der Bausparsumme. Die Rahmenbedingungen dieses Immobilienkredits sind:

  • Höhe des Darlehens entspricht der Bausparsumme
  • fester Zinssatz zahlbar in monatlichen Raten
  • keine Tilgung während der Laufzeit
  • eventuell Laufzeitende mit Datum
Hinweis zum Vertragsende

Ein festes Laufzeitende bei der Vorfinanzierung kann bedeuten, dass eine weitere Zwischenfinanzierung notwendig wird. Denn auch die Bausparkasse kann im Voraus nicht genau berechnen, wann der Bausparvertrag zuteilungsreif wird. Um das Zinsrisiko für ein Zwischendarlehen zu umgehen, sollten Sie darauf achten, dass als Vertragsende die Zuteilungsreife des Bausparvertrages vereinbart wird.

Eine Baufinanzierung mit zwei Etappen

Den Ablauf eines Sofortdarlehens kann man grob in zwei Zeitperioden einteilen:

Etappe 1: Im Bausparvertrag beginnt die Ansparzeit und mit der Vorfinanzierung decken Sie Ihre Immobilienfinanzierung. Die Laufzeit richtet sich danach, wann der Bausparvertrag seine Zuteilungsreife erreicht. Sie zahlen für jeden Vertrag eine monatliche Rate: einen Sparbeitrag und die Zinsen.

Etappe 2: Das Bausparsofortdarlehen ist zurückgezahlt und nur noch das Bauspardarlehen existiert. Mit einer vorab festgelegten Rate erbringen Sie Zins und Tilgung wie bei einem Annuitätendarlehen. Ein hoher Tilgungsanteil sorgt für kurze Laufzeiten.

Beispiel: Ein Bausparer schließt einen Bausparvertrag in Höhe von 100.000 Euro ab. Außerdem erhält er von der Bausparkasse für seine Immobilie eine Vorfinanzierung von 100.000 Euro. In den ersten 7 Jahren der Laufzeit spart er die vereinbarten 40 Prozent Mindestsparbetrag mit 40.000 Euro an und begleicht die Zinsen des Sofortdarlehens. Zur Zuteilung tilgt die Bausparkasse mit 100.000 Euro Bausparsumme direkt die Vorfinanzierung. Zu diesem Zeitpunkt hat der Bausparer noch ein Bauspardarlehen mit 60.000 Euro, das er nun als Annuitätendarlehen weiterführt.

Welche Raten erwarten den Darlehensnehmer beim Bausparsofortdarlehen?

Mit dem Bausparvertrag und der Vorfinanzierung schließt ein Bauherr zwei Verträge ab. Dabei spart er in einem Vertrag die zukünftige Tilgung an und bezahlt im anderen die Hypothekenzinsen. Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen verändern sich die Höhen von Zins- und Sparbetrag während der Laufzeit nicht.

Vergleich Bausparsofortdarlehen + Bausparvertrag Annuitätendarlehen
Höhe der monatlichen Rate bleibt gleich bleibt gleich
Zinsanteil bleibt gleich sinkt mit jeder Rate
Tilgungsanteil/Sparbetrag bleibt gleich steigt mit jeder Rate

Wie sieht die Tilgung beim Bausparsofortdarlehen aus?

Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, löst die Bausparsumme das Darlehen der Vorfinanzierung ab. Es wird also in einer Summe getilgt. Dabei verringert sich die Darlehenshöhe sofort um den gesamten Sparbetrag. Ab diesem Moment beginnt der Bausparer das Bauspardarlehen zu tilgen.

Sicherheit beim Bausparsofortdarlehen

Die meisten Bausparkassen kalkulieren die Verträge so, dass sich die monatlichen Raten von Etappe 1 zu Etappe 2 kaum verändern. Das gibt Ihnen als Darlehensnehmer Planungssicherheit.

Welche Voraussetzungen bringt das Bausparsofortdarlehen mit sich?

Auch die Bausparkasse prüft Ihre Bonität und ob Sie die Raten Ihrer Immobilienfinanzierung tragen können. Vor dem Kreditantrag reichen Sie deshalb alle erforderlichen Unterlagen zum Objekt und Ihren finanziellen Verhältnissen ein.

Als Sicherheit akzeptiert die Bausparkasse eine Grundschuld auf Ihre Immobilie. Allerdings nimmt sie bei der Berechnung des Wertes einen Abschlag vom Kaufpreis vor. Daher benötigen Sie entweder ausreichendes Eigenkapital oder einen weiteren Immobilienkredit für eine 100 Prozent-Finanzierung.

Vor- und Nachteile des Bausparsofortdarlehens im Überblick

Der Bausparvertrag ist nach wie vor ein beliebtes Finanzierungsprodukt und wird durch die Möglichkeit der Vorfinanzierung noch flexibler. Welche Eigenschaften zeichnen diesen Immobilienkredit aus?

Die Vorteile

  1. Die Darlehen bieten konstante Raten über die gesamte Laufzeit.
  2. Nach Ablauf des Bauspardarlehens bleibt keine Restschuld übrig.
  3. Über die ganze Laufzeit gibt es günstige und vorab bekannte Zinssätze.
  4. Ab Etappe 2 sind Sondertilgungen und die Rückzahlung gebührenfrei erlaubt.

Die Nachteile

  1. Sondertilgung oder Rückzahlung des Darlehens ist nur bei Hausverkauf möglich.
  2. Durch die fehlende Tilgung in Etappe 1 bleiben die Zinszahlungen unverändert hoch.
  3. Insgesamt lassen sich Bausparer mit einer Vorfinanzierung auf eine lange Vertragsbindung ein.
  4. Der Gesamteffektivzins kann durch verschiedene Komponenten höher liegen als bei vergleichbaren Immobilienkrediten.
  5. Die Verträge und der Ablauf sind relativ komplex.
Tipp vom Baufi24 Experten

Bei einer Rückzahlung während der Laufzeit der Vorfinanzierung fällt eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung an. Das liegt daran, dass die Zinsen nicht wie beim Annuitätendarlehen sinken. Außerdem muss die Bausparkasse bei der Berechnung keine Sondertilgungsmöglichkeiten mit einbeziehen. Wer kann, wartet daher noch bis zur Zuteilungsreife. Dann ist die Rückzahlung gebührenfrei. Oft können Sie die Zuteilung durch Sonderzahlungen auf den Bausparvertrag beschleunigen.

Sonderfall Gesamteffektivzins

Bausparkassen geben auf Nachfrage einen Effektivzins an, der sowohl die Kosten des Bausparsofortdarlehens als auch des gesamten Bausparvertrages berücksichtigt. Nur mit diesem Gesamteffektivzins lassen sich die Ausgaben für das Finanzierungsprodukt der Bausparkasse und einem klassischen Annuitätendarlehen wirklich vergleichen.

Denn zusätzlich zu den Zinsen der Vorfinanzierung entstehen Gebühren für den Abschluss des Bausparvertrags in Höhe von 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme. Außerdem kommen auf den Darlehensnehmer die Zinsen für das Bauspardarlehen und vielleicht noch Kontoführungsgebühren zu. Schließlich erhält er noch Guthabenzinsen auf die Sparsumme.

Formel: Gesamteffektivzins = Zinsen Bausparsofortdarlehen + Zinsen Bauspardarlehen – Zinsen Guthaben + Gebühren der Verträge

Eignet sich das Bausparsofortdarlehen für Ihre Pläne?

Eine komplette Baufinanzierung mit dem Bausparsofortdarlehen zu stemmen, ist eine komplexe Lösung. Es kann aber die richtige Entscheidung sein, wenn Sie auf Zinssicherheit größten Wert legen und bereit sind, dafür einen etwas höheren Gesamteffektivzins in Kauf zu nehmen. Der Immobilienkredit ist in dieser Variante relativ schnell und mit konstanten, verlässlichen Raten getilgt. Auch die flexiblen Sondertilgungen in Etappe 2, die die Bausparkassen gewähren, locken viele Darlehensnehmer. Außerdem schaffen Kombinationen aus Bausparsofortdarlehen und Annuitätendarlehen vielleicht genau die Bedingungen, die Sie für Ihre Immobilienfinanzierung brauchen.

Aus den zahlreichen Möglichkeiten das Richtige auszuwählen ist nicht einfach. Verlassen Sie sich dabei auf die Erfahrung der Baufi24-Experten. Sie stellen Ihre Immobilienfinanzierung individuell für Sie zusammen. Vereinbaren Sie jetzt einen kostenfreien und unverbindlichen Termin!

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