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Bausparvertrag Vorteile & Nachteile

Wie funktioniert ein Bausparvertrag, wann ist Bausparen sinnvoll und was sind die Vorteile und Nachteile eines Bausparvertrags?

Das Wichtigste in Kürze

Ein Bausparvertrag ist eine Kombination aus längerfristig angesparten Mitteln und einem Bauspardarlehen mit von vornherein fest vereinbartem Zinssatz zum Einsatz für wohnwirtschaftliche Zwecke.

Eigentümer, die bei anstehenden Sanierungen oder Modernisierungen auf Bausparmittel zurückgreifen können, sparen sich teure Nachfinanzierungen, Ratendarlehen oder Dispokredite.

Immobilieninteressenten sichern sich durch einen Bausparvertrag die heute sehr niedrigen Darlehenskonditionen für die Zukunft.

Bausparen lohnt sich für Immobilienbesitzer, die ihr Darlehen schnell zurückzahlen möchten und auf kostenlose Sondertilgungen Wert legen.

In diesem Ratgeber:
Author Ivan Volic
Experte Bausparen & Baufinanzierung
Aktualisiert am 10.06.2024

Wie funktioniert Bausparen?

Beim Bausparen handelt es sich um zweckgebundenes Sparen mit anschließender Finanzierung eines Immobilienkaufs oder von Sanierungs- bzw. Renovierungsmaßnahmen in Miet- wie Eigentumsimmobilien. Ein Bausparvertag umfasst zwei Bestandteile: den Spar- und Darlehensvertrag. Der Anleger spart regelmäßig Eigenkapital an, meist über einen Zeitraum von sieben bis zehn Jahren.

Hinzu kommt ein in der zweiten Vertragsphase von der Bausparkasse ausgereichter Immobilienkredit. Beides verwendet er zur Finanzierung eines Hauskaufs oder von sonstigen wohnwirtschaftlichen Maßnahmen. In monatlichen Raten zahlt der Bausparer danach das Bauspardarlehen zurück.

Jeder Bausparvertrag wird über eine bestimmte Bausparsumme abgeschlossen. Diese setzt sich aus dem Ansparresultat und dem Darlehensbetrag zusammen. Um das Bauspardarlehen zu erhalten, muss der Vertragsinhaber einen festgelegten Kapitalbetrag angespart haben. Dieser beträgt in der Regel 40 oder 50 Prozent der Bausparsumme. Ist dieser Betrag erreicht, kommt der Bausparvertrag in die Zuteilungsphase. Der Termin der Bereitstellung des Bauspardarlehens hängt von der Mindestansparzeit, dem Mindestguthaben und einer von der Bausparkasse festgelegten Bewertungszahl ab.

Nach Erfüllung der Zuteilungsvoraussetzungen erhält der Bausparer den Rest der Bausparsumme als Bauspardarlehen zu den vorher vereinbarten Konditionen. Zusammen mit dem Bausparguthaben, das der Bausparer selbst zurückgelegt hat, kann er es für seine geplanten Maßnahmen einsetzen. Die Mittel für einen Hausbau oder Hauskauf kann man jedoch nicht ausschließlich über das Bausparen aufbringen, da es sich meist um beträchtliche Beträge handelt. Dazu bedarf es alternativ oder ergänzend einer Immobilienfinanzierung bei einer Bank.

Wofür dürfen Bausparmittel eingesetzt werden?

Bausparer können das Bausparguthaben frei verwenden, sofern eine Frist von mindestens sieben Jahren seit Vertragsbeginn verstrichen ist. Wird hingegen das Bauspardarlehen in Anspruch genommen, müssen die Mittel für wohnwirtschaftliche Vorhaben ausgegeben werden. Neben Haus- oder Wohnungskauf können das sein:

  • Bau eines Ein- oder Mehrfamilienhauses
  • Kauf von Bauland
  • Erwerb von Erbbaurechten
  • Bezahlung der Erschließungsbeiträge für Wohngebäude
  • Finanzierung einer Ferienwohnung
  • Modernisierungsmaßnahmen, ebenso Sanierungs- und Renovierungsarbeiten in der Immobilie
  • Um- und Ausbau von Immobilien
  • Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz von und in Gebäuden
  • Finanzierung von Einbaumöbeln, beispielsweise Einbauküchen
  • Erwerb von dauerhaften Wohnrechten, zum Beispiel in Pflegeeinrichtungen oder Seniorenresidenzen
  • Zahlung der Kaufnebenkosten oder Grunderwerbsteuer
  • Einbau von Alarmanlagen u. ä. zum Schutz von Wohneigentum
  • Ablösung anderer wohnwirtschaftlicher Darlehen
  • Auszahlung von Miterben im Zusammenhang mit vererbtem Wohneigentum.

Was macht einen Bausparvertrag attraktiv?

Bausparkassen bieten verschiedene Tarife an, die zu jedem Ziel passen, beispielsweise für Schnellsparer, Langzeitsparer oder Anleger, die eine variable Gestaltung ihres Vertrags bevorzugen. In der Ansparphase zahlt die Bausparkasse dem Vertragsinhaber Guthabenzinsen. Das Bausparguthaben wird mit Zinseszinseffekt verzinst. Derzeit ist der Ertrag jedoch verschwindend gering, da sich die volkswirtschaftlichen Zinsen schon seit Jahren auf niedrigstem Niveau befinden.

Die Darlehenszinsen stehen bereits bei Abschluss des Bausparvertrags fest. Erhöhen sich die Zinsen während des Sparzeitraums, profitiert der Bausparer von den vereinbarten niedrigen Bausparkreditzinsen. Er hat Planungssicherheit und kann mit der bereits zu Beginn feststehenden monatlichen Belastung kalkulieren. Unabhängig davon, wie sich die Zinsen entwickeln, Sie müssen während der Darlehenslaufzeit nicht mit steigenden Kreditraten rechnen.

Zusätzliche Vorteile bringen dem Bausparer die staatlichen Förderungen. Die Wohnungsbauprämie kommt Geringverdienern zugute, weil sie an eine Einkommensgrenze gebunden ist. Diese liegt derzeit für Alleinstehende bei einem zu versteuernden Einkommen von 25.600 Euro im Jahr. Schon mit 16 Jahren haben Bausparer Anspruch auf die Wohnungsbauprämie. Sie beantragen diese mit dem Vordruck der Bausparkasse, das kann auch zwei Jahre rückwirkend geschehen.

Wie hoch ist die Wohnungsbauprämie?

Derzeit beträgt die Wohnungsbauprämie 45,06 Euro für eine Person und 90,11 Euro für beide Ehepartner pro Jahr. Die Förderung ist von jährlichen Einzahlungen über maximal 512 Euro für Alleinstehende oder 1.024 Euro für Verheiratete abhängig. Auch hier erweitert sich der Kreis der Empfänger beträchtlich. Wenn Sie ab 2021 700 Euro bzw. 1.400 Euro im Jahr in Ihren Bausparvertrag einzahlen, bekommen Sie als Alleinstehende(r) eine jährliche Wohnungsbauprämie von 70 Euro oder 140 Euro als Verheiratete(r). Der staatliche Zuschuss wird auf zehn Prozent des jährlichen Sparvolumens angehoben. Zahlen Sparer weniger in Ihren Bausparvertrag ein, bekommen sie die Wohnungsbauprämie anteilig gezahlt.

Weitere staatliche Förderungen

Außerdem kann Bausparen zur Einzahlung vermögenswirksamer Leistungen (VL) genutzt werden. Dafür zahlt der Staat eine Arbeitnehmersparzulage, die bis zur Einkommensgrenze von 17.900 Euro gewährt wird. Die staatlichen Riester-Zulagen für Sparer und deren Kinder sowie der Starter-Bonus für unter 25-jährige können ebenso auf einen Bausparvertrag fließen. Die Riester-Förderung gibt es sowohl für die Sparbeiträge in der ersten Bausparphase als auch für Tilgungen in der Darlehensphase. So verbessern die staatlichen Zuschüsse das Resultat Ihrer Altersvorsorge mittels Bausparen.

So gehst du vor:

  • Informiere dich auf unserer Website zu allen relevanten Themen rund um deine Baufinanzierung.
  • Finde mit unserem Budgetrechner heraus, wie viel Immobilie du dir leisten kannst.
  • Vereinbare ein kostenfreies und unverbindliches Beratungsgespräch mit unseren Experteninnen und Experten – online, telefonisch oder persönlich in deiner Nähe.
In diesem Ratgeber:

Für wen ist ein Bausparvertrag sinnvoll, für wen nicht?

Bausparen ist nicht nur für Immobilieneigentümer interessant. Vermieter wie Selbstnutzer können den Wert ihrer Wohnungen und Gebäude damit verbessern, beispielsweise durch den Aufbau eines Wintergartens oder die Schaffung von Carports. Sogar Mieter können die Bausparmittel für ihre Wohnung verwenden, zum Beispiel für den Austausch von Fliesen, eine Badsanierung oder den Einbau einer Etagenheizung. Diese Umbaumaßnahmen bedürfen jedoch der Genehmigung des Vermieters.

Ein Bausparvertrag eignet sich für:

  • Personen, die beabsichtigen, in den nächsten zehn Jahren eine Immobilie zu erwerben,
  • Anleger, die staatliche Förderungen zum Aufbau eines kleinen Vermögens nutzen wollen,
  • die Ergänzung zu einer Hauskauf-Finanzierung,
  • Immobilienbesitzer, die Kalkulationssicherheit schätzen,
  • Bausparer, die künftig mit steigenden Zinsen rechnen.

Als reiner Sparvertrag kommt Bausparen aktuell nicht infrage, da die Guthabenzinsen nahe Null liegen. Unangebracht kann der Abschluss eines Bausparvertrags sein, wenn:

  • die Modernisierungs- oder Renovierungsarbeiten sofort oder binnen kurzer Zeit durchgeführt werden sollen,
  • Sparer erwarten, dass die Zinsen nahe Null verharren oder sogar leicht sinken werden,
  • der Vertrag als Kapitalanlage mit Renditevorstellungen fungieren soll.

Wann ist Bausparen zum Finanzieren geeignet?

Für Vertragsinhaber, die sich gegen steigende Zinsen bei ihrem Immobilienkredit absichern möchten, rentiert sich das Bausparen. Ein Bausparvertrag empfiehlt sich, wenn Ihre Immobilienwünsche Zeit brauchen oder wenn Sie die staatlichen Fördermöglichkeiten optimal für Ihre wohnwirtschaftlichen Zwecke einsetzen wollen. Möchten Sie später beispielsweise Ihr Bad umbauen, für Ihr Kind eine Wohnung kaufen oder in eine ruhige Gegend ziehen, ist Bausparen die richtige Wahl zur Realisierung Ihrer Wünsche. Die Gestaltung Ihres Bausparvertrags kann jederzeit geänderten Plänen und Lebensumständen angepasst werden.

Tipp zum Bausparen

Nicht nur bei jungen Leuten, die sich später ihren Traum vom Eigenheim erfüllen wollen, entwickelt sich das Leben anders als geplant. Brauchen Bausparer mehr oder weniger Geld, lässt sich die Bausparsumme einfach erhöhen oder vermindern. Die Möglichkeit von Tarifwechseln, Teilungen bzw. Übertragungen des Bausparvertrags zugunsten von Kindern oder Enkeln bieten viel Gestaltungsspielraum. Auch Bauspar-Sofort- bzw. -Zwischenfinanzierungen tragen einer veränderten Situation Rechnung. Über die entstehenden Kosten informiert Sie Ihr persönlicher Bausparberater.

Welche Vor- und Nachteile hat ein Bausparvertrag für Immobilieninteressenten?

Vorteile Nachteile
Sparguthaben ist garantiert und durch Einlagensicherung vor Verlusten geschützt sehr geringe Guthabenzinsen
zinsgünstiger Kredit für Immobilienfinanzierung steht zur Verfügung Zuteilung des Bausparguthabens nicht garantiert, abhängig von vielen Faktoren
Bausparvertrag eliminiert Zinsänderungsrisiko während der Ansparphase Bearbeitungs- und Servicegebühren schmälern Ertrag des Sparens
staatliche Förderungen erhöhen das Ergebnis des Bausparens
Bausparguthaben ist nach sieben Jahren frei verwendbar
Bausparvertrag kann einer Planänderung flexibel angepasst werden
Bausparkredit muss nicht genommen werden
kein Schufa-Eintrag wie bei Baufinanzierung
Bausparvertrag kann gebührenfrei mit drei- bis sechsmonatiger Frist gekündigt werden

Worauf sollten potenzielle Bausparer achten?

Erhalten Bausparer für ihr Guthaben Erträge, können sie mit der Erteilung eines Freistellungsauftrags bei der Bausparkasse die Zinsen steuerfrei vereinnahmen. Rechnen Immobilieninteressenten mit sinkenden Zinsen, kann es sich für sie lohnen, auf renditeträchtigere Sparformen auszuweichen. Diese sind jedoch mit größeren Risiken als beim Bausparen verbunden. Ob eine klassische Baufinanzierung günstiger ist, ergibt sich aus einem detaillierten Vergleich der Tilgungspläne mithilfe des Baufi24 Baufinanzierungsrechners.

Die Zuteilung des Bausparvertrags muss ungefähr zu der Zeit erfolgen, in der Sparer das Bauspardarlehen benötigen. Nach Zuteilung vergehen noch zwei bis vier Monate, bis ihnen das Geld tatsächlich zur Verfügung steht. Daran muss sich ihr monatlicher Sparbeitrag ausrichten. Gleichzeitig dürfen die Einzahlungen nicht wesentlich über dem so genannten Regelsparbeitrag liegen. Dieser wird durch die Bausparsumme und die Konditionen des jeweiligen Bauspartarifs definiert. So vermeiden Sie die höheren Kosten einer Zwischenfinanzierung Ihres Vorhabens.

Lassen Sie sich von Ihrem Baufi24-Berater erläutern, was es zu beachten gilt und welcher Bauspartarif sich zur Umsetzung Ihrer Immobilienplanung am besten eignet. Vereinbaren Sie einen kostenlosen und unverbindlichen Beratungstermin, um herauszufinden, ob sich für Sie das Bausparen mit oder ohne klassischer Baufinanzierung auszahlt.

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