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Baufinanzierung für Selbstständige

Eine Baufinanzierung für Selbstständige und Freiberufler kann gewisse Herausforderungen mit sich bringen. Bei Baufi24 finden Sie eine Baufinanzierung – einfach, schnell und unbürokratisch.

Das Wichtigste in Kürze

Für Selbstständige ist der Abschluss einer Immobilienfinanzierung etwas komplizierter, aber durchaus möglich.

Wegen des zusätzlichen Aufwands bei der Bonitätsprüfung sowie des fehlenden festen Einkommens fallen die Kreditzinsen für Selbstständige geringfügig höher aus als für Angestellte.

Allen Selbstständigen stehen dieselben staatlichen Fördermöglichkeiten offen wie Angestellten.

In diesem Ratgeber:
Author Alexander Hennecke
Experte Baufinanzierung
Aktualisiert am 05.06.2024

Warum ist es für Selbstständige schwieriger, einen Immobilienkredit zu bekommen?

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen möchte, ist meist auf einen zinsgünstigen Immobilienkredit angewiesen. In Verbindung mit den eigenen Ersparnissen lässt sich damit das gewünschte Wohnobjekt erwerben. Um ein Darlehen zu erhalten, müssen Sie jedoch kreditwürdig sein. Banken sprechen hierbei auch von Bonität.

Zu deren Ermittlung ziehen die Kreditinstitute vor allem das regelmäßige Einkommen des Antragstellers heran. Die Problematik bei einer Baufinanzierung für Selbstständige und Freiberufler wird schon beim Begriff „regelmäßig“ deutlich. Schließlich beziehen selbstständig Tätige kein festes Gehalt wie Angestellte. Mit dem Abschluss einer Baufinanzierung gehen Häuslebauer aber die Verpflichtung ein, den Kredit über viele Jahre zurückzuzahlen.

Zwar wertet es die Bank positiv, wenn ein Selbstständiger aktuell über ein hohes Einkommen verfügt. Sollten jedoch in Zukunft die Aufträge einbrechen, kann sich die Ertragslage schnell ändern. Das weiß ebenso die Bank. Aufgrund des potenziell schwankenden Einkommens ist es für Selbstständige daher etwas komplizierter, eine Immobilienfinanzierung abzuschließen.

Hürden für Selbstständige und Freiberufler bei der Immobilienfinanzierung

Häuslebauer und Immobilienkäufer, die weder verbeamtet noch angestellt sind, haben bei der Baufinanzierung zusätzliche Hürden zu überwinden. Wenn Sie ein Haus als Selbstständiger kaufen möchten, müssen Sie wie auch Angestellte die Bank von ihrer Zahlungsfähigkeit überzeugen. Folgende Faktoren spielen bei der Kreditvergabe eine große Rolle:

  • Höhe und Regelmäßigkeit des Arbeitseinkommens
  • andere dauerhafte Einkünfte
  • Eigenkapital

Einkommen ist bei der Baufinanzierung für Selbstständige besonders wichtig

Selbstständig Tätige und Freiberufler verfügen über kein festes Einkommen. So können deren Einkünfte in den nächsten Jahren steigen oder fallen. Daher ist es nicht gewiss, ob der Kreditnehmer zukünftig in der Lage ist, die monatlichen Raten zu begleichen. Wegen dieses erhöhten Risikos eines Kreditausfalls prüfen die Banken die Anträge auf ein Immobilienkredit von Selbstständigen besonders gründlich.

Erzielen Sie Kapitalerträge, Erträge aus Vermietung und Verpachtung oder andere Einkünfte? Diese lassen sich bei einem Darlehensantrag ebenfalls angeben. Darüber hinaus ist das Thema Eigenkapital bei der Baufinanzierung wichtig. Um die Hürde der Bonitätsprüfung mit Erfolg zu nehmen, sollten Sie deshalb auch über finanzielle Ersparnisse verfügen.

Denn viel Eigenkapital senkt das Kreditausfallrisiko für die Bank. Das wiederum erhöht die Chance auf eine Darlehenszusage, wenn Sie als Selbstständiger ein Haus kaufen möchten.

Tipp für Selbstständige

Die Baufi24 Experten raten Häuslebauern und Immobilienkäufern, mindestens 20 Prozent der Kaufsumme aus eigenen Mitteln zu bestreiten. Selbstständige sollten wenn möglich noch mehr Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen.

Branche entscheidend für die Kreditvergabe zum Hauskauf

Freiberufler wie Ärzte, Rechtsanwälte, Tierärzte oder Architekten haben in der Regel seltener Probleme, einen Kredit zu bekommen. Die Chancen von Freiberuflern und Selbstständigen anderer Berufszweige hängen dagegen von der Einschätzung der jeweiligen Bank ab. Für Gewerbetreibende gestaltet sich das Vorhaben meist am schwierigsten: Manche Kreditinstitute schließen die Vergabe von Fremdkapital an sie generell aus, andere richten eine grundsätzliche Ablehnung auf bestimmte Branchen wie das Bau-, das Taxi- oder das Gaststätten- und Hotelgewerbe, weil sie diese als besonders risikoreich einschätzen.

Auch wie lange und erfolgreich der Kunde als Selbstständiger arbeitet, wirkt sich bei der Immobilienfinanzierung aus. Geldgeber setzen meist voraus, dass der potenzielle Kreditnehmer seine Geschäftstätigkeit bereits seit mindestens drei Jahren ausübt – Existenzgründer haben also schlechte Karten.

Bereits zum ersten Gespräch mit der Bank sollte der Kunde deshalb alle wichtigen Unterlagen – die Selbstauskunft, Geschäftsergebnisse der letzten drei Jahre in Form von Bilanzen oder Gewinn- und Verlustrechnungen, Einkommensteuerbescheide usw. – vorlegen. Ebenfalls von Vorteil ist es, wenn er dem Bankhaus erläutern kann, wie er – durch Krankheit oder ein schlecht laufendes Geschäft bedingte – Einkommensausfälle auszugleichen gedenkt.

Zusätzlicher Aufwand für Bank und Darlehensnehmer

Wer angestellt oder verbeamtet ist, muss zur Kreditprüfung lediglich die Gehaltsabrechnungen des letzten Halbjahres einreichen. Bei Selbstständigen und Freiberuflern hingegen verlangen die Banken die Steuererklärungen beziehungsweise Einnahmenüberschussrechnungen der letzten drei Jahre. In manchen Fällen wünscht der Kreditgeber zudem noch weitere Nachweise.

Für Sie als Antragsteller bedeutet das einen etwas höheren Aufwand. Zugleich ist bei einer Immobilienfinanzierung für Selbstständige die Bonitätsprüfung schwieriger. Manche Banken meiden diesen Aufwand. Deshalb bieten nicht alle Kreditinstitute Hauskauf Finanzierung für Selbstständige an.

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In diesem Ratgeber:

Baufinanzierung: Selbstständige und Angestellte im Vergleich

Wie erwähnt, gestaltet sich das Antragsverfahren für einen Immobilienkredit für Selbstständige etwas aufwendiger als für Angestellte. Überdies hat sowohl der Angestellte als auch der Selbstständige den Betrag zu bestimmen, den er höchstens für die Kreditrate aufwenden kann. Das Vorgehen ist für beide gleich und lässt sich nach folgender Faustformel berechnen:

Summe des monatlichen Einkommens - Summe der monatlichen Ausgaben (ohne Miete) - finanzieller Puffer = Überschuss

Mit dem Überschuss zahlen Sie dann das aufgenommene Darlehen zurück. Möchten Sie als Selbstständiger ein Haus kaufen, sollten Sie bei den monatlichen Ausgaben abzüglich der Miete allerdings nicht nur die aktuellen Aufwendungen berücksichtigen. Denn Besitzer von Wohnungen und Häusern müssen ebenso Hausgeld bezahlen beziehungsweise Rücklagen für die Instandhaltung bilden.

Darüber hinaus ist Selbstständigen zu empfehlen, den finanziellen Puffer etwas großzügiger zu bemessen. Sollten die Einkünfte in den nächsten Jahren rückläufig sein, können sie die Raten dann trotzdem zuverlässig bedienen.

Etwas weniger gute Konditionen für Selbstständige

Da selbstständig Tätige und Freiberufler kein auf Dauer verlässliches Einkommen haben, kalkuliert die Bank mit einem höheren Kreditausfallrisiko. Dies schlägt sich insbesondere in der Verzinsung des Baufinanzierung nieder. So müssen Selbstständige im Vergleich zu Angestellten mit etwas höheren Sollzinsen rechnen. Dadurch wird der aufgenommene Kredit teurer und die monatlichen Raten fallen tendenziell höher aus.

Ferner benötigen Selbstständige im Gegensatz zu Angestellten oftmals eine weitere Person, um eine Immobilienfinanzierung abschließen zu können. Dafür kommt zum Beispiel der Lebenspartner infrage. Auf diese Weise möchte der Kreditgeber das Risiko eines Zahlungsausfalls minimieren.

Art der Selbstständigkeit beeinflusst Immobilienfinanzierung

Zwar haben es Beamte und Angestellte leichter, eine Baufinanzierung zu erhalten. Demgegenüber sind die Chancen für einen Selbstständigen aber auch von der konkreten Tätigkeit abhängig. So bekommen beispielsweise seit vielen Jahren erfolgreiche Gewerbetreibende in vielen Fällen einen Immobilienkredit.

Existenzgründer oder selbstständig tätige Studenten haben es jedoch deutlich schwerer als Angestellte, eine Baufinanzierung abzuschließen. Dennoch gibt es Möglichkeiten, die den Weg in die eigenen vier Wände ebnen. Die Baufi24 Berater geben zu den Finanzierungsangeboten gerne Auskunft.

In der folgenden Tabelle sehen Sie die Unterschiede zwischen Angestellten und Selbstständigen bezüglich Baufinanzierung übersichtlich gegenübergestellt:

Selbständiger Angestellter
Antragsaufwand für Darlehensnehmer höher geringer
Prüfungsaufwand für Bank höher geringer
Voraussetzung zum Vertragsabschluss häufig zweite Person notwendig keine zusätzliche Person erforderlich
Chance auf Kreditzusage etwas geringer; von genauer Tätigkeit abhängig gut
Kreditkonditionen tendenziell höhere Sollzinsen tendenziell niedrigere Sollzinsen
Information für Selbstständige

Je länger Sie bereits erfolgreich selbstständig sind, desto besser stehen die Chancen, eine Immobilienfinanzierung zu erhalten.

Welche Möglichkeiten haben Selbstständige bei der Baufinanzierung?

Annuitätendarlehen und variables Darlehen

Wer einen Immobilienkredit abschließen will, hat die Wahl zwischen verschiedenen Varianten. Das gilt für Selbstständige wie für Angestellte gleichermaßen. Die gängigste Form der Baufinanzierung stellt das sogenannte Annuitätendarlehen dar. Ein solches schafft eine gute Planungssicherheit.

Denn bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie über einen längeren Zeitraum jeden Monat eine gleichbleibend hohe Rate. Diese enthält einen Tilgungs- sowie einen Zinsanteil. Letzterer richtet sich nach der Höhe des Kredits sowie des Sollzinses.

Besonderer Vorteil: Beim Annuitätendarlehen legt die Bank zum Vertragsabschluss einen Sollzins fest, der für mehrere Jahre unverändert bleibt (Sollzinsbindung). Das eröffnet dem Kreditnehmer die Möglichkeit, sich schon heute die niedrigen Zinsen für die Zukunft zu sichern.

Alternativ zu einem Annuitätendarlehen kann ebenso ein variables Darlehen die geeignete Finanzierungslösung für Selbstständige sein. Das Wort „variabel“ bezieht sich hier auf einen veränderlichen Sollzins. Dieser wird nämlich nicht für eine längere Zeit festgeschrieben, sondern regelmäßig an das marktübliche Niveau angeglichen.

Der Vorteil eines variablen Kredits liegt in dessen Flexibilität. Denn ein solcher lässt sich binnen kurzer Zeit wieder kündigen. Außerdem erlaubt ein variables Darlehen Sondertilgungen meist in unbegrenzter Höhe. Sollten Sie als Selbstständiger zukünftig über mehr Kapital verfügen, können Sie dieses direkt in die Immobilienfinanzierung fließen lassen. Zwar sind Sondertilgungen auch bei einem Annuitätendarlehen zulässig – allerdings nur in begrenztem Maße.

Darlehensverträge für Selbstständige – darauf ist zu achten

Zur Rückzahlung eines Immobilienkredits ist häufig ein Annuitätendarlehen die richtige Wahl. Selbstständige, die sich dafür entscheiden, sollten sich jedoch ein Recht auf Sondertilgungen einräumen lassen. Andernfalls drohen bei außerplanmäßigen Rückzahlungen Vorfälligkeitsentschädigungen, die die Bank erheben darf.

Des Weiteren kommt es auch bei der besten Planung vor, dass Sie als Selbstständiger die vereinbarten Kreditraten einige Monate nicht bezahlen können. In diesem Fall ist es sinnvoll, von einer Tilgungsaussetzung bei der Immobilienfinanzierung Gebrauch zu machen. Das Recht dazu muss allerdings vorab im Kreditvertrag schriftlich festgehalten werden. Die Baufi24 Spezialisten geben gerne Auskunft, welche Banken Ihnen die meisten Rechte bei einer Baufinanzierung für Selbstständige und Freiberufler gewähren.

Haus kaufen als Selbstständiger: Zusätzliche Fördermöglichkeiten

Selbstständige können genauso wie Angestellte ergänzende Förderungen zur Hauskauf-Finanzierung in Anspruch nehmen. So bietet beispielsweise die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) attraktive Darlehen für Häuslebauer und Immobilienkäufer. Ein solches KfW-Darlehen deckt meist aber nur einen Teil der benötigten Kaufsumme ab. Der Rest ist über ein Annuitäten- oder variables Darlehen zu finanzieren.

Wer noch etwas Zeit bis zum Hauskauf hat, kann zudem einen Bausparvertrag abschließen. Über diesen wird sowohl ein Guthaben angespart als auch später ein Kredit ausbezahlt. Ein Bausparvertrag durchläuft diese drei Phasen:

  • Ansparphase: mindestens fünf Jahre
  • Zuteilungsphase: Auszahlung des angesparten Guthabens sowie des Kredits
  • Kreditphase: Zahlung monatlicher Raten

Das über die Jahre angesparte Guthaben in Verbindung mit dem anschließend zur Verfügung gestellten Darlehen bildet die Bausparsumme. Mit dieser können Selbstständige das gewünschte Eigenheim erwerben.

Bausparen als Selbstständiger

Beim Bausparen sind die Konditionen für Selbstständige und Angestellte gleich!

Chancen erhöhen auf eine attraktive Immobilienfinanzierung für Selbstständige

Ein Selbstständiger, der sich für eine Baufinanzierung interessiert, hat mehr Hürden zu überwinden als ein Angestellter. Gerade deshalb ist es wichtig, sich auf diesen Schritt sorgfältig vorzubereiten. Die Baufi24 Berater erklären Ihnen hier, wie Sie die Chancen auf eine Kreditzusage deutlich verbessern.

Ausreichend hohes Einkommen und Eigenkapital

Das Einkommen ist eine zentrale Größe, wenn es um die Vergabe eines Baukredits geht. Doch wie hoch muss dieses sein? Die Banken setzen offiziell kein Mindesteinkommen voraus. Es ist jedoch bekannt, dass Kreditinstitute für die Lebenshaltungskosten eines Erwachsenen pauschal etwa 40 Prozent des Nettoeinkommens ansetzen.

Für ein Kraftfahrzeug können Darlehensnehmer weitere 200 Euro abziehen. Nach Abzug der Kosten vom Einkommen müssen Sie noch über einen ausreichend hohen Überschuss verfügen. Dieser lässt sich dann zur Zahlung der Raten verwenden.

Bei der Kreditentscheidung berücksichtigen die Banken neben dem Einkommen ebenso das Eigenkapital. Die Baufi24 Experten empfehlen bei einem Immobilienkredit für Selbstständige und Freiberufler deshalb, mindestens 20 Prozent der Kaufsumme aus eigenen Ersparnissen aufzubringen. Mit diesem Beitrag können Sie unter anderem die beim Erwerb anfallenden Kaufnebenkosten abdecken. Zudem senkt eine hohe Eigenkapitalquote das Risiko eines Kreditausfalls für die Bank. In der Folge bietet sie dem Immobilienkäufer niedrigere, also günstigere Darlehenszinsen.

Erfolgreiche, kreditwürdige Selbstständige erhalten häufiger eine Immobilienfinanzierung

Sie sind bereits seit mehreren Jahren selbstständig tätig und erzielen ein solides Einkommen? Das erhöht die Chance auf eine Kreditzusage erheblich. Bevor ein Antrag auf ein Baudarlehen gestellt wird, sollte daher die Selbstständigkeit seit mindestens drei Jahren bestehen. Ferner werten die Banken hohe Einkünfte, die nur geringfügig schwanken, positiv.

Die Bank stellt überdies Immobilienfinanzierungen für Selbstständige bereit, sofern eine solide Bonität gegeben ist. Zu deren Ermittlung holen die Kreditinstitute für gewöhnlich eine SCHUFA-Auskunft ein. Sie vermittelt eine Einschätzung zum Zahlungsverhalten in der Vergangenheit sowie zur aktuellen Vermögenssituation. Fällt die Prüfung positiv aus, steigen die Erfolgsaussichten auf einen Immobilienkredit. Bei einem negativen SCHUFA-Eintrag ist eine Darlehenszusage allerdings sehr unwahrscheinlich.

Der Bank zusätzliche Sicherheiten bieten

Selbstständige haben den Nachteil, der Bank kein festes Einkommen vorweisen zu können. Doch unter Umständen lässt sich der Kreditgeber auch mit anderen, zusätzlichen Sicherheiten überzeugen. Zu diesen gehören etwa:

  • Lebensversicherungen
  • Berufsunfähigkeitsversicherungen
  • Wertpapiere
  • Bausparverträge
  • vorhandene Immobilien

Bei den aufgezählten Punkten handelt es sich um Sachsicherheiten. Daneben kommen aber ebenso Personensicherheiten infrage, um eine Baufinanzierung zu erhalten. So kann zum Beispiel Ihr fest angestellter Partner eine Bürgschaft oder Garantie für Sie übernehmen. Mit dieser zusätzlichen Sicherheit sind die Banken oft bereit, das gewünschte Darlehen zu gewähren.

Damit sich die Bank ein genaues Bild von den Vermögensverhältnissen verschaffen kann, hat jeder Selbstständige bei der Baufinanzierung  die Einkommensnachweise der letzten drei Jahre offenzulegen. Hierzu eignen sich etwa Einkommensteuerbescheide, Einnahmenüberschussrechnungen sowie betriebswirtschaftliche Abrechnungen. 

Baufi24 Tipp

Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um alle notwendigen Belege zu sammeln und der Bank zur Verfügung zu stellen.

Anbieter für Baufinanzierung für Selbstständige und Freiberufler finden

Die Anzahl der Anbieter, welche Immobiliendarlehen an Selbstständige vergeben, ist übersichtlich, doch werden es immer mehr. Wer den Weg über professionelle Vermittler nimmt, erhöht seine Chancen, den passenden Anbieter zu finden.

Wie bei Baufinanzierungen üblich, können die Konditionen der Banken stark voneinander abweichen. Für gewöhnlich verlangen aber alle Anbieter einen pauschalen Risikoaufschlag, der ca. 0,1 Prozent beträgt, zumindest jedoch erfolgt die Risikoermittlung auf einer anderen Basis als bei Kreditinteressenten mit Festanstellung. In vielen Fällen setzen die Banken auch einen hohen Eigenkapitalanteil für die Darlehensvergabe voraus.

Es ist unbestritten: Eine Immobilienfinanzierung als Selbstständiger zu bekommen, stellt eine kleine Herausforderung dar. Umso wichtiger ist es, sich dabei von einem erfahrenen Partner begleiten zu lassen: Die Baufi24 Experten unterstützen alle Selbstständigen beim Finden eines passenden Baukredits.

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